Bagaimana cara mengusir penyewa di Turki?
Memahami undang-undang penggusuran penyewa di Turki sangat penting bagi pemilik dan penyewa. Proses ini diatur oleh Kitab Undang-undang Kewajiban Turki dan memerlukan kepatuhan ketat terhadap prosedur hukum. Panduan komprehensif ini mengeksplorasi dasar hukum untuk penggusuran, persyaratan pemberitahuan yang tepat, dan hak-hak kedua belah pihak yang terlibat dalam sengketa sewa.
Di Turki, hubungan penyewa-pemilik diatur oleh Kitab Undang-undang Kewajiban Turki (UU No. 6098), yang menetapkan kerangka kerja yang menyeimbangkan hak pemilik dengan perlindungan penyewa. Memahami dasar hukum untuk penggusuran dan prosedur yang tepat sangat penting bagi pemilik yang ingin mengklaim kembali properti mereka maupun penyewa yang ingin melindungi hak mereka. Panduan komprehensif ini mengeksplorasi proses penggusuran di Turki, dengan menguraikan jalur hukum dan persyaratan yang harus dipenuhi untuk penggusuran yang sah.
Dasar hukum untuk penggusuran penyewa di Turki
Hukum Turki menyediakan beberapa keadaan khusus di mana pemilik dapat secara hukum mengusir penyewa. Dasar-dasar ini didefinisikan secara ketat dan diatur untuk mencegah penggusuran sewenang-wenang.
| Dasar Penggusuran | Persyaratan Hukum |
|---|---|
| Tidak membayar sewa |
|
| Kebutuhan pemilik |
|
| Komitmen tertulis |
|
| Dua pemberitahuan yang sah |
|
| Masa sewa 10 tahun |
|
Tidak membayar atau terlambat membayar sewa
Salah satu dasar penggusuran yang paling umum adalah ketika penyewa tidak membayar sewa atau secara konsisten membayar terlambat. Menurut pasal 315 Kitab Undang-undang Kewajiban Turki, jika penyewa tidak membayar sewa pada tanggal yang disepakati, pemilik harus:
- Memberikan pemberitahuan tertulis kepada penyewa yang memberikan masa tenggang
- Mengizinkan setidaknya 30 hari untuk pembayaran dalam sewa hunian
- Dengan jelas menyatakan bahwa kontrak akan diakhiri jika pembayaran tidak dilakukan
Jika penyewa tidak membayar dalam periode yang ditentukan setelah menerima pemberitahuan, pemilik dapat memulai prosedur penggusuran. Proses ini biasanya dimulai dengan upaya mediasi wajib sebelum dibawa ke pengadilan.
Kebutuhan pemilik terhadap properti
Pemilik dapat mengakhiri kontrak sewa jika mereka atau anggota keluarga langsung mereka memiliki kebutuhan yang tulus untuk menggunakan properti. Pasal 350 Kitab Undang-undang Kewajiban Turki menentukan bahwa ini berlaku ketika:
- Properti diperlukan untuk tempat tinggal pribadi pemilik
- Kebutuhan pasangan, keturunan, leluhur atau saudara kandung pemilik
- Kebutuhan harus tulus, jujur dan diperlukan
Untuk kontrak dengan jangka waktu tertentu, gugatan penggusuran harus diajukan pada akhir periode kontrak. Untuk kontrak dengan jangka waktu tidak tertentu, pemberitahuan harus diberikan setidaknya tiga bulan sebelum akhir masa sewa enam bulan, dengan gugatan diajukan dalam satu bulan setelah tanggal pengosongan yang ditentukan.
Penggusuran berdasarkan komitmen tertulis (Tahliye Taahhütnamesi)
Tahliye taahhütnamesi (komitmen pengosongan) adalah dokumen tertulis di mana penyewa setuju untuk mengosongkan properti pada tanggal tertentu. Dokumen ini mengikat secara hukum jika:
- Dalam bentuk tertulis
- Ditandatangani oleh penyewa atau wakilnya yang berwenang
- Dibuat setelah penyewa menempati properti
- Menentukan tanggal pengosongan yang jelas
Jika penyewa tidak mengosongkan seperti yang dijanjikan, pemilik dapat mengajukan penggusuran dalam satu bulan setelah tanggal yang disepakati atau memulai prosedur penegakan melalui kantor eksekusi.
Dua pemberitahuan yang sah untuk pembayaran terlambat
Jika penyewa menerima dua pemberitahuan yang sah untuk pembayaran terlambat dalam tahun sewa yang sama, pemilik dapat mengajukan penggusuran. Persyaratan untuk dasar ini meliputi:
- Pemberitahuan harus tertulis dan sah menurut hukum
- Harus dikirim untuk bulan-bulan terpisah dalam tahun sewa yang sama
- Gugatan penggusuran harus diajukan dalam satu bulan setelah akhir tahun sewa di mana pemberitahuan dikeluarkan
Penting bahwa jika penyewa membayar setelah menerima pemberitahuan, pemberitahuan tersebut masih dihitung untuk persyaratan dua pemberitahuan.
Penggusuran setelah 10 tahun masa sewa
Perundang-undangan Turki memungkinkan pemilik untuk mengusir penyewa setelah 10 tahun hunian tanpa harus menunjukkan alasan khusus. Prosedur bervariasi tergantung pada apakah sewa untuk jangka waktu tertentu atau tidak tertentu:
- Untuk kontrak dengan jangka waktu tertentu, periode 10 tahun dimulai setelah masa awal
- Untuk kontrak dengan jangka waktu tidak tertentu, dimulai dari awal masa sewa
- Pemilik harus memberikan pemberitahuan setidaknya tiga bulan sebelum akhir masa perpanjangan
Ketentuan ini memberikan pemilik kemampuan untuk mengklaim kembali properti mereka setelah masa sewa yang substansial.
Kebutuhan pemilik baru terhadap properti
Ketika properti berganti pemilik, pemilik baru dapat mengusir penyewa di bawah kondisi tertentu jika mereka membutuhkan properti untuk penggunaan pribadi atau keluarga:
- Pemilik baru harus memberitahu penyewa secara tertulis dalam satu bulan setelah memperoleh properti
- Gugatan penggusuran dapat diajukan enam bulan setelah pemberitahuan ini
- Alternatif lain, pemilik baru dapat menunggu hingga akhir masa sewa dan mengajukan gugatan dalam satu bulan
- Kebutuhan harus tulus dan diperlukan, seperti halnya pemilik asli
Ketentuan ini menyeimbangkan hak pemilik baru dengan perlindungan penyewa.
Kebutuhan renovasi dan rekonstruksi
Pemilik dapat mengusir penyewa jika properti memerlukan renovasi substansial atau rekonstruksi yang akan membuat hunian tidak mungkin selama pekerjaan. Untuk memenuhi syarat:
- Renovasi harus esensial, bukan hanya kosmetik
- Properti harus tidak dapat dihuni selama renovasi
- Pemilik harus mengajukan gugatan penggusuran dalam satu bulan setelah akhir masa kontrak
Setelah renovasi, properti tidak dapat disewakan kepada orang lain selama tiga tahun tanpa alasan yang sah, dan mantan penyewa memiliki hak prioritas untuk menyewa properti yang direnovasi dengan tarif baru.
Penyewa menyebabkan gangguan terhadap tetangga
Penyewa yang terus-menerus mengganggu tetangga dapat diusir. Pemilik harus:
- Mengirim pemberitahuan tertulis kepada penyewa
- Mengizinkan setidaknya 30 hari bagi penyewa untuk memperbaiki situasi
- Mengajukan gugatan penggusuran jika gangguan berlanjut
Bukti gangguan, seperti keluhan dari penyewa lain atau laporan polisi, memperkuat kasus pemilik.
Menyebabkan kerusakan pada properti
Jika penyewa menyebabkan kerusakan signifikan pada properti, pemilik dapat memulai prosedur penggusuran dengan:
- Memberikan pemberitahuan tertulis kepada penyewa
- Memberikan setidaknya 30 hari untuk memperbaiki kerusakan
- Mengajukan gugatan penggusuran jika penyewa gagal melakukan perbaikan
Pemilik juga dapat mencari kompensasi untuk kerusakan selain penggusuran.
Proses penggusuran di Turki
Proses mengusir penyewa di Turki mengikuti jalur hukum khusus yang harus dipatuhi untuk penggusuran yang sah.
| Tahapan Proses | Perkiraan Waktu |
|---|---|
| Pemberitahuan formal kepada penyewa | 1-7 hari |
| Masa tunggu bagi penyewa untuk memperbaiki | 30 hari (hunian), bervariasi per alasan |
| Proses mediasi wajib | 1-2 bulan |
| Pengajuan gugatan pengusiran | 1 hari (harus dalam 1 bulan setelah tanggal relevan) |
| Prosedur pengadilan | 6-18 bulan tergantung kompleksitas kasus |
| Memperoleh perintah pengusiran | 1-3 bulan setelah sidang terakhir |
| Pemrosesan oleh kantor eksekusi | 15-30 hari |
| Pengusiran fisik aktual | 1 hari (dijadwalkan oleh kantor eksekusi) |
| Total proses tipikal | 8-24 bulan dari pemberitahuan pertama hingga selesai |
Pemberitahuan kepada penyewa
Langkah pertama dalam sebagian besar kasus pengusiran adalah memberikan pemberitahuan formal kepada penyewa:
- Pemberitahuan harus diberikan melalui notaris untuk menjamin keabsahan hukum
- Pemberitahuan harus jelas menyebutkan alasan pengusiran
- Harus menentukan tenggat waktu bagi penyewa untuk memperbaiki situasi atau keluar
- Pemberitahuan yang benar adalah bukti krusial dalam prosedur hukum selanjutnya
Penggunaan notaris memastikan ada catatan kapan penyewa menerima pemberitahuan, yang dapat penting di pengadilan.
| Jenis pengusiran | Periode pemberitahuan yang diperlukan |
|---|---|
| Tidak membayar sewa hunian | Minimal 30 hari sejak pemberitahuan |
| Tidak membayar sewa komersial | Minimal 30 hari sejak pemberitahuan |
| Kebutuhan pribadi pemilik | 3 bulan sebelum akhir masa sewa |
| Kebutuhan pemilik baru | 1 bulan pemberitahuan, gugatan pengusiran setelah 6 bulan |
| Renovasi/Rekonstruksi | Pemberitahuan pada akhir masa kontrak |
| Mengganggu tetangga | 30 hari untuk memperbaiki situasi |
| Kerusakan properti | 30 hari untuk memperbaiki kerusakan |
| Pemutusan 10 tahun | 3 bulan sebelum akhir masa sewa |
Prosedur mediasi wajib
Sejak 1 September 2023 pihak-pihak dalam sengketa sewa harus mencoba mediasi sebelum mengajukan gugatan:
- Mediasi kini merupakan prasyarat wajib untuk gugatan pengusiran
- Proses ini ditujukan untuk mencapai penyelesaian damai tanpa campur tangan pengadilan
- Jika mediasi gagal, pihak-pihak menerima sertifikat ketidaksepakatan yang memungkinkan mereka pergi ke pengadilan
- Pihak yang menolak berpartisipasi dalam mediasi atau tidak hadir dapat bertanggung jawab atas biaya mediasi
Perubahan terbaru ini dimaksudkan untuk mengurangi beban pengadilan dan memfasilitasi penyelesaian yang lebih cepat.
Pengajuan gugatan pengusiran
Jika mediasi gagal, pemilik dapat mengajukan gugatan pengusiran:
- Gugatan harus diajukan di Pengadilan Perdata Damai (Sulh Hukuk Mahkemesi) di distrik tempat properti berada
- Pemilik harus menyerahkan semua dokumentasi relevan, termasuk perjanjian sewa, pemberitahuan yang dikirim dan sertifikat mediasi
- Ada batasan waktu ketat untuk pengajuan, biasanya satu bulan sejak tanggal relevan tergantung alasan pengusiran
- Gugatan harus jelas menyebutkan dasar hukum spesifik untuk pengusiran
Pengadilan kemudian akan menjadwalkan sidang untuk mengevaluasi bukti dan argumen yang diajukan oleh kedua pihak.
| Dokumen yang diperlukan | Deskripsi/Tujuan |
|---|---|
| Perjanjian sewa | Menetapkan syarat sewa dan kewajiban kedua pihak |
| Pemberitahuan tertulis | Membuktikan pemberitahuan yang benar tentang pelanggaran atau niat penghentian |
| Bukti kepemilikan | Menunjukkan hak hukum pemilik atas properti |
| Catatan pembayaran | Mendokumentasikan riwayat pembayaran sewa dan tunggakan |
| Pemberitahuan bersertifikat notaris | Memberikan bukti sah secara hukum dari pemberitahuan formal |
| Sertifikat mediasi | Diperlukan sejak Sept 2023 untuk membuktikan mediasi telah dicoba |
| Laporan inspeksi properti | Mendokumentasikan kondisi dan kerusakan properti |
| Pernyataan saksi | Mendukung klaim gangguan atau pelanggaran lainnya |
| Formulir pengadilan | Dokumen resmi yang diperlukan untuk memulai prosedur hukum |
Pelaksanaan perintah pengusiran
Setelah pengadilan mengeluarkan perintah pengusiran:
- Perintah dapat ditegakkan melalui kantor eksekusi (İcra Dairesi)
- Petugas eksekusi akan memberikan penyewa tanggal spesifik untuk keluar
- Jika penyewa menolak keluar, pengusiran paksa dapat dilakukan
- Polisi dapat menemani petugas eksekusi untuk menjamin ketertiban umum selama pengusiran paksa
Penting untuk dicatat bahwa pemilik tidak dapat secara pribadi mengeluarkan penyewa atau barang-barang mereka tanpa perintah pengadilan.
Hak dan perlindungan penyewa
Meskipun hukum Turki menyediakan mekanisme untuk pengusiran, hukum ini juga berisi berbagai perlindungan bagi penyewa.
| Hak penyewa | Hak pemilik |
|---|---|
| Hak atas pemberitahuan tertulis yang benar | Hak untuk menagih sewa tepat waktu |
| Hak untuk memperbaiki pelanggaran dalam batas waktu hukum | Hak untuk mengusir berdasarkan alasan hukum yang sah |
| Hak atas mediasi wajib sebelum gugatan | Hak untuk memeriksa properti dengan pemberitahuan wajar |
| Hak untuk menantang klaim pengusiran yang tidak berdasar | Hak atas kompensasi untuk kerusakan properti |
| Perlindungan dari kenaikan sewa sewenang-wenang | Hak untuk mengakhiri setelah 10 tahun masa sewa |
| Hak prioritas setelah renovasi | Hak untuk mengusir untuk kebutuhan pribadi/keluarga |
| Hak atas kompensasi untuk pengusiran yang tidak sah | Hak untuk menegakkan komitmen pengosongan tertulis |
| Hak atas kenikmatan damai properti | Hak untuk mengharapkan properti dipelihara dengan benar |
Pembelaan hukum terhadap pengusiran
Penyewa dapat menantang prosedur pengusiran dengan:
- Menantang keabsahan alasan pengusiran
- Mengidentifikasi kesalahan prosedural dalam pemberitahuan atau gugatan
- Menunjukkan bahwa klaim pemilik tidak tulus atau tidak perlu
- Mencari perpanjangan waktu untuk keadaan khusus
Seorang pengacara yang kompeten dapat membantu penyewa mengidentifikasi pembelaan potensial berdasarkan situasi spesifik mereka.
Hak kompensasi penyewa
Dalam situasi tertentu, penyewa mungkin berhak atas kompensasi:
- Jika mereka diusir karena klaim palsu kebutuhan oleh pemilik
- Ketika pemilik menyewakan properti kepada orang lain dalam tiga tahun setelah pengusiran untuk kebutuhan pribadi
- Untuk penghentian dini sewa tanpa alasan hukum
Ketentuan ini mencegah pemilik menggunakan dalih palsu untuk mengusir penyewa.
Perlindungan khusus untuk penyewa hunian
Penyewa hunian menikmati perlindungan tambahan dibandingkan penyewa komersial:
- Periode pemberitahuan yang lebih lama untuk penghentian
- Pembatasan kenaikan sewa
- Pertimbangan khusus untuk kelompok rentan
- Kelanjutan sewa meskipun ada perubahan kepemilikan
Perlindungan tambahan ini mencerminkan pentingnya stabilitas perumahan bagi individu dan keluarga.
Tantangan umum dan solusi
Menangani penyewa bermasalah
Pemilik yang menghadapi situasi penyewa sulit harus:
- Mendokumentasikan dengan cermat semua masalah
- Memastikan komunikasi tertulis
- Mengikuti prosedur hukum dengan ketat
- Mempertimbangkan penyelesaian sengketa alternatif sebelum gugatan
- Berkonsultasi dengan pengacara properti yang mengkhususkan diri dalam sengketa sewa
Mengambil jalan pintas atau menggunakan intimidasi dapat menyebabkan konsekuensi hukum bagi pemilik.
Metode hukum tercepat untuk pengusiran
Ketika waktu sangat penting, pemilik dapat mempercepat proses dengan:
- Menggunakan prosedur penegakan melalui kantor eksekusi untuk kasus tidak membayar
- Memastikan semua dokumentasi lengkap dan akurat
- Melibatkan pengacara berpengalaman yang familiar dengan prosedur pengusiran
- Mempertimbangkan penawaran penyelesaian yang dapat menghasilkan keberangkatan sukarela
Meskipun tidak ada metode yang instan, persiapan yang baik dapat secara signifikan mengurangi penundaan.
Dapatkah polisi mengusir penyewa di Turki?
Bertentangan dengan kepercayaan umum:
- Polisi tidak dapat mengusir penyewa secara mandiri
- Diperlukan perintah pengadilan atau keputusan kantor eksekusi
- Polisi hanya dapat membantu petugas eksekusi selama pengusiran yang sah
- Peran mereka terbatas pada menjaga ketertiban selama proses pengusiran
Pemilik properti yang mencoba menggunakan polisi untuk mengintimidasi penyewa tanpa perintah pengadilan dapat menghadapi konsekuensi hukum.
Pertimbangan praktis untuk pemilik properti
Menyusun perjanjian sewa yang efektif
Perjanjian sewa yang disusun dengan baik dapat mencegah banyak masalah pengusiran:
- Sertakan ketentuan yang jelas tentang tanggal pembayaran sewa dan metode pembayaran
- Spesifikasikan ketentuan perpanjangan dan prosedur penghentian
- Tangani pembatasan subletting secara eksplisit
- Pertimbangkan untuk menyertakan tahliye taahhütnamesi (komitmen pengusiran)
- Detail tanggung jawab penyewa terkait pemeliharaan properti
Dengan mendefinisikan elemen-elemen ini dengan jelas, proses pengusiran dapat disederhanakan jika masalah muncul.
Dokumentasi dan pengumpulan bukti
Kasus pengusiran yang sukses bergantung pada bukti yang kuat:
- Simpan catatan terperinci dari semua pembayaran sewa dan komunikasi
- Dokumentasikan setiap kerusakan properti dengan foto dan perkiraan perbaikan
- Catat kasus gangguan dengan tanggal, waktu, dan kesaksian
- Simpan salinan semua pemberitahuan resmi yang dikirim kepada penyewa
- Pertahankan file kronologis dari semua masalah terkait penyewa
Dokumentasi ini akan sangat berharga jika tindakan hukum menjadi diperlukan.
Ekspektasi biaya dan waktu
Pemilik properti harus siap untuk komitmen finansial dan waktu pengusiran:
- Biaya hukum biasanya bervariasi dari minimal 55.000 TL (1.446,58 USD dan 1.271,88 Euro) tergantung pada kompleksitas, namun dalam praktiknya pengacara biasanya menagih 1500 – 3000 USD atau Euro
- Kasus pengadilan dapat memakan waktu 6 hingga 18 bulan untuk diselesaikan
- Mediasi wajib dapat menambahkan 1-2 bulan tambahan pada proses
- Eksekusi perintah pengusiran biasanya memakan waktu 15-30 hari setelah keputusan pengadilan
- Persiapan lanjutan dapat secara signifikan memperpendek garis waktu ini
Memahami realitas ini membantu pemilik properti membuat keputusan yang terinformasi tentang mengejar pengusiran.
Kesimpulan
Untuk menavigasi pengusiran penyewa di Turki memerlukan perhatian yang cermat terhadap detail dan prosedur hukum. Pemilik properti harus memastikan mereka memiliki dasar yang valid dan mengikuti protokol pemberitahuan yang tepat, sementara penyewa harus memahami perlindungan hukum mereka. Dengan pengenalan mediasi wajib, kedua belah pihak kini memiliki peluang tambahan untuk menyelesaikan sengketa sebelum intervensi pengadilan menjadi diperlukan.
Proses mengusir penyewa di Turki mengikuti jalur hukum spesifik yang harus dipatuhi untuk pengusiran yang sah. Meskipun undang-undang menyediakan beberapa dasar untuk pengusiran yang sah, undang-undang juga berisi perlindungan signifikan bagi penyewa. Baik pemilik properti maupun penyewa mendapat manfaat dari mengetahui hak dan kewajiban mereka di bawah hukum Turki.
Untuk pemilik properti, mengikuti prosedur hukum yang tepat sangat penting untuk mencapai pengusiran yang sukses. Untuk penyewa, memahami hak-hak mereka dapat membantu mencegah pengusiran yang tidak sah. Dalam semua kasus, bimbingan hukum profesional dari pengacara yang berspesialisasi dalam hukum properti sangat dianjurkan untuk menavigasi area kompleks hukum Turki ini.
Kantor Hukum Soylu dan pengusiran penyewa di Turki
Kantor Hukum Soylu menyediakan perwakilan hukum ahli dalam semua aspek hukum properti Turki dan prosedur pengusiran penyewa. Tim pengacara spesialis kami di Istanbul menyediakan layanan komprehensif untuk warga negara Turki dan klien Indonesia kami.
Kami bangga memberikan komunikasi yang jelas dan solusi praktis saat mengelola pemrosesan dokumen internasional dan persyaratan hukum. Kantor kami memiliki pengalaman luas dalam menangani transaksi properti lintas batas dan sengketa pemilik-penyewa dengan pihak asing.
Untuk bantuan lebih lanjut atau konsultasi mengenai hal ini, Anda dapat menghubungi kami.
Bagaimana cara mengusir penyewa di Turki?
