Cara Mengalihkan Properti dengan Surat Kuasa di Turki?
Saat ini warga negara Turki yang tinggal di luar negeri atau warga negara asing dapat memiliki properti real estat di Turki. Tidak perlu datang ke Turki untuk melakukan transfer properti tersebut. Artikel ini membahas proses pengalihan properti di Turki melalui kuasa hukum dari luar negeri untuk klien kami yang berasal dari Indonesia.
Kerangka Hukum
Transfer Real estat dalam Kitab Undang-Undang Perdata Turki
Menurut Kitab Undang-Undang Perdata Turki, transfer real estat harus dilakukan dalam bentuk resmi. Transaksi ini memerlukan penyusunan akta resmi di kantor kadaster.
Dasar Hukum untuk Transaksi Transfer melalui Surat Kuasa
Menurut ketentuan Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki dan Undang-Undang Kadaster, pemilik real estat dapat melakukan transaksi transfer dengan memberikan surat kuasa.
Metode Transfer
Ada dua metode dasar bagi orang yang tinggal di luar negeri untuk mentransfer properti mereka di Turki. Ini adalah mendapatkan surat kuasa melalui konsulat dan melalui notaris asing. Mana dari metode ini yang akan dipilih dapat bervariasi tergantung pada kemungkinan dan preferensi di negara tempat orang tersebut berada.
Menyiapkan Surat Kuasa di Konsulat Turki
Prosedur yang Harus Diikuti di Konsulat
Proses menyiapkan surat kuasa di konsulat dimulai dengan membuat janji. Transaksi dilakukan dengan memilih kategori “Transaksi Notaris” dalam sistem janji. Saat mengunjungi konsulat, petugas melakukan verifikasi identitas dan memeriksa dokumen yang berkaitan dengan properti. Teks surat kuasa disusun oleh petugas konsulat dan isinya dijelaskan secara rinci kepada orang yang memberikan surat kuasa. Semua transaksi diselesaikan dalam 3 hari kerja.
Dokumen yang Diperlukan dan Biaya
Dokumen dasar yang diperlukan untuk menyiapkan surat kuasa adalah: Kartu identitas atau paspor yang valid, akta kepemilikan terkini dari real estat, data identitas penerima kuasa, dan jika tersedia, laporan penilaian real estat. Biaya surat kuasa dipungut dalam mata uang negara tempat transaksi dilakukan dan biaya ini diperbarui setiap tahun. Selain itu, biaya terjemahan harus dibayar ketika penerjemah diperlukan.
Elemen Wajib yang Harus Disertakan dalam Surat Kuasa
Surat kuasa yang digunakan dalam transfer properti harus mengandung elemen wajib tertentu. Ini termasuk informasi dari akta kepemilikan real estat (provinsi, distrik, lingkungan, blok, nomor petak), data identitas yang jelas dari penerima kuasa yang ditunjuk, dan ruang lingkup wewenang yang diberikan. Selain wewenang untuk menjual, penting untuk secara eksplisit menyebutkan wewenang sekunder seperti menghapus hipotek, membuat perubahan jenis, dan melakukan proses subdivisi ketika diperlukan. Selain itu, harga jual minimum atau harga tetap dapat ditentukan dalam surat kuasa.
Menyiapkan Surat Kuasa melalui Notaris Asing
Proses Apostille
Untuk membuat surat kuasa yang disusun di negara asing menjadi valid di Turki, itu harus menerima sertifikasi Apostille. Sertifikasi ini mengonfirmasi negara mana dokumen tersebut disusun dan validitas resminya. Untuk surat kuasa yang disusun di negara yang bukan pihak dalam Perjanjian Apostille, persetujuan harus diperoleh dari Konsulat Turki di negara tersebut. Proses sertifikasi Apostille diselesaikan oleh otoritas yang berwenang di negara tempat dokumen disusun dalam 5 hari kerja.
Prosedur Terjemahan dan Sertifikasi Notaris
Surat kuasa yang disusun dalam bahasa asing harus diterjemahkan ke dalam bahasa Turki. Terjemahan ini harus dilakukan oleh penerjemah tersumpah dan terjemahan tersebut juga harus disertifikasi oleh notaris di Turki. Di beberapa negara, terjemahan surat kuasa juga dapat dilakukan di konsulat. Dalam kasus terjemahan konsulat, sertifikasi notaris terpisah tidak diperlukan. Prosedur terjemahan dan sertifikasi notaris biasanya diselesaikan dalam 2 hari kerja.
Praktik yang Bervariasi per Negara
Sistem notaris dan prosedur untuk menyusun surat kuasa dari setiap negara berbeda. Misalnya, surat kuasa yang disusun oleh notaris di Jerman mungkin memerlukan persetujuan Landgericht (Pengadilan Negeri), sementara di Inggris surat kuasa yang disusun oleh solicitor atau notary public diterima. Di AS ada perbedaan antara negara bagian, dan sebagian besar negara bagian memerlukan persetujuan dari county clerk. Di negara-negara Uni Eropa, praktik Apostille Eropa berlaku dan dokumen ini secara otomatis diakui di semua negara anggota. Waktu pemrosesan dapat bervariasi antara 3 hingga 10 hari kerja tergantung pada negara tempat dokumen disusun.
Proses Persiapan Surat Kuasa
Informasi Penting yang Harus Disertakan dalam Surat Kuasa
Mengidentifikasi real estat sangat penting dalam menyiapkan surat kuasa. Informasi dari akta kepemilikan real estat harus ditulis lengkap. Dalam konteks ini, provinsi, distrik, nama lingkungan atau desa, lokasi, nomor bagian peta, nomor blok, nomor petak, luas area, dan jika ada, nomor bagian independen dari real estat harus ditentukan. Selain itu, alamat lengkap dan sifat real estat (apartemen, toko, tanah, dll.) juga harus disertakan dalam surat kuasa. Jika ada hipotek, sita, atau pembatasan lain pada real estat, ini juga harus disebutkan secara eksplisit dalam surat kuasa.
Ruang Lingkup Wewenang yang Diberikan kepada Penerima Kuasa
Wewenang yang diberikan kepada penerima kuasa harus disebutkan dengan jelas dan eksplisit dalam dokumen surat kuasa. Selain wewenang dasar untuk penjualan, wewenang tambahan (sekunder) yang mungkin diperlukan selama proses transfer juga harus diberikan kepada penerima kuasa.
Wewenang ini mencakup penandatanganan di kadaster, menyiapkan dan menerima dokumen yang diperlukan, membayar biaya akta, mentransfer kepemilikan, mengakhiri perjanjian sewa apa pun.
Perwakilan juga harus mendapat kewenangan untuk melakukan transaksi dengan pemerintah kota, dinas pajak, dan lembaga resmi lainnya yang berkaitan dengan properti tersebut.
Harga jual dan pembatasan
Regulasi mengenai harga jual menempati posisi penting dalam surat kuasa. Harga jual dapat ditetapkan sebagai jumlah tetap atau sebagai batas minimum. Jika harga ditetapkan dalam mata uang asing, cara pembayaran dan tanggal nilai tukar juga harus ditetapkan. Selain itu, kondisi khusus seperti pembatasan waktu atas kewenangan perwakilan, pembatasan pada calon pembeli potensial, atau rekening bank tempat harga jual akan diterima, dapat dimasukkan dalam surat kuasa. Juga harus dinyatakan dengan jelas apakah surat kuasa dimaksudkan untuk penggunaan sekali atau berlaku untuk beberapa transaksi.
Pertimbangan penting dalam memilih perwakilan
Tanggung jawab perwakilan
Perwakilan harus melindungi kepentingan pemberi kuasa dalam menjalankan kewenangannya. Menurut Kitab Undang-undang Perikatan Turki, perwakilan harus melaksanakan pekerjaan dan layanan yang diambil alih dalam kerangka kewajiban loyalitas dan kehati-hatian, dengan mempertimbangkan kepentingan sah pemberi kuasa. Perwakilan memiliki tanggung jawab hukum atas kerugian yang dapat timbul dari tindakannya dan berkewajiban mengganti kerugian tersebut. Perwakilan juga berkewajiban mempertanggungjawabkan tindakannya kepada pemberi kuasa dan harus menyerahkan pertanggungjawaban ini dalam 30 hari.
Tanggung jawab keuangan
Perwakilan memiliki kewajiban untuk mentransfer hasil penjualan properti ke rekening yang ditunjuk oleh pemberi kuasa. Semua transaksi keuangan harus didokumentasikan dan dicatat. Batas kewenangan dan tanggung jawab perwakilan terkait pembayaran biaya akta, pajak, dan pengeluaran lainnya harus didefinisikan dengan jelas. Disarankan agar perwakilan melakukan pengeluaran dengan kuitansi dan melakukan semua pembayaran melalui saluran bank.
Langkah-langkah keamanan
Verifikasi identitas dan kemampuan perwakilan
Meneliti keandalan orang yang akan dipilih sebagai perwakilan sangat penting. Pengalaman kerja sebelumnya dari perwakilan, catatan profesional jika ada, dan referensi harus diperiksa. Khususnya, memilih perwakilan yang berpengalaman dalam transaksi hukum memberikan keuntungan untuk kelancaran pelaksanaan prosedur. Disarankan untuk memverifikasi data identitas dan alamat kontak perwakilan melalui register resmi.
Proses komunikasi dan dokumentasi
Komunikasi rutin dengan perwakilan dan kontrol bertahap atas transaksi diperlukan. Merekam semua korespondensi dan pertemuan penting untuk bukti dalam kasus sengketa yang mungkin terjadi.
Menentukan batas kewenangan
Ruang lingkup kewenangan
Kewenangan perwakilan harus didefinisikan jelas dan eksplisit dalam surat kuasa. Transaksi apa yang dapat mereka lakukan dan transaksi apa yang memerlukan izin tambahan harus dijelaskan secara rinci. Misalnya, dapat ditetapkan syarat yang memerlukan izin khusus dari pemberi kuasa untuk keputusan penting seperti menurunkan harga jual, mengatur pembayaran cicilan, atau menempatkan properti di bawah hipotek.
Pembatasan waktu dan transaksi
Masa berlaku surat kuasa harus ditentukan. Alih-alih memberikan surat kuasa untuk waktu yang tidak terbatas, disarankan untuk menetapkan periode yang wajar (misalnya 6 bulan atau 1 tahun) untuk menyelesaikan transaksi. Selain itu, harus dinyatakan dengan jelas apakah surat kuasa dapat digunakan untuk satu transaksi atau beberapa transaksi. Apakah perwakilan dapat mendelegasikan kewenangannya kepada orang lain juga harus diatur dalam surat kuasa.
Proses pengalihan akta kepemilikan
Prosedur perwakilan di kantor pertanahan
Untuk proses pengalihan akta kepemilikan, perwakilan harus terlebih dahulu menyiapkan semua dokumen yang diperlukan secara lengkap. Dokumen-dokumen ini termasuk surat kuasa asli dan salinan yang dilegalisasi yang menunjukkan kesesuaian dengan aslinya. Selain itu, diperlukan kartu identitas perwakilan sendiri, kutipan akta kepemilikan 3 bulan dari properti, surat keterangan kota dengan nilai pajak properti, dan jika tersedia, izin menempati properti. Jika ada hipotek pada properti, surat bank mengenai pelepasannya juga harus diserahkan.
Pajak dan biaya
Ada kewajiban keuangan utama yang harus dibayar dalam proses pengalihan akta kepemilikan. Biaya akta kepemilikan dihitung 2% secara terpisah untuk pembeli dan penjual berdasarkan nilai pajak properti. Selain itu, biaya dana bergulir dan bea meterai juga dibayar.
Jika nilai properti melebihi batas tertentu, mungkin perlu mengajukan permohonan ke komisi penilaian nilai dan membayar biaya penilaian nilai.
Waktu pemrosesan
Di kantor pertanahan, prosedur pengalihan biasanya diselesaikan dalam 1 hari kerja ketika semua dokumen lengkap dan akurat. Namun, tergantung pada beban kerja, periode ini dapat diperpanjang hingga 3 hari kerja. Dalam beberapa kasus khusus, seperti properti di dekat zona militer atau untuk pembeli asing, izin tambahan mungkin diperlukan, dan dalam hal ini proses dapat diperpanjang hingga 15 hari.
Kesimpulan:
Kita dapat merangkum poin-poin utama untuk berhasil menyelesaikan proses pengalihan kepemilikan dari luar negeri ke Turki sebagai berikut:
- Spesifikasi lengkap informasi properti dan ruang lingkup kewenangan dalam penyusunan surat kuasa
- Evaluasi pengaturan surat kuasa melalui konsulat atau notaris asing
- Penyelesaian tepat waktu dan akurat dari pencantuman apostille dan proses penerjemahan
- Pemilihan pengacara terpercaya dan definisi yang jelas mengenai tanggung jawab pengacara
- Persiapan lengkap dokumen yang diperlukan dalam proses transfer properti
- Pemenuhan tepat waktu dan lengkap terhadap kewajiban finansial
- Tindak lanjut prosedur dan pemberitahuan setelah transfer
- Mempertahankan komunikasi dan koordinasi yang efektif selama seluruh proses
Tindak lanjut yang cermat dan teliti terhadap langkah-langkah ini akan memastikan penyelesaian yang lancar dari proses transfer properti dari luar negeri.
Soylu Law – Transfer Properti dari Luar Negeri
Sebagai Kantor Hukum Soylu, kami menyediakan layanan konsultasi hukum profesional kepada klien kami yang tinggal di Indonesia untuk transaksi properti mereka di Turki. Kami bangga menjadi mitra solusi paling terpercaya Anda dalam hukum properti dengan pengalaman internasional kami.
Untuk bantuan lebih lanjut atau konsultasi mengenai hal ini, Anda dapat menghubungi kami.
Cara Mengalihkan Properti dengan Surat Kuasa di Turki
