Gugatan Kenaikan Sewa di Turki | 2025 – Pengacara Ozan Soylu
Bagi warga asing yang tinggal di Turki, memahami sistem hukum lokal mengenai properti sewaan sangat penting. Salah satu aspek yang sangat penting adalah prosedur kenaikan sewa (kira artış davası), yang memungkinkan pemilik atau penyewa untuk meminta penyesuaian jumlah sewa yang ditentukan oleh pengadilan.
Dalam panduan ini dijelaskan bagaimana gugatan kenaikan sewa bekerja di Turki untuk klien kami dari Indonesia.
Memahami Prosedur Kenaikan Sewa
Prosedur kenaikan sewa adalah proses hukum di mana baik pemilik maupun penyewa meminta pengadilan untuk menentukan harga sewa yang adil berdasarkan kondisi pasar saat ini. Meskipun dalam praktiknya prosedur ini biasanya diajukan oleh pemilik yang mencari sewa lebih tinggi, penyewa juga dapat mengajukan permohonan untuk meminta penurunan sewa jika keadaan membenarkan hal tersebut.
Prosedur ini diatur oleh Kitab Undang-undang Kewajiban Turki (Türk Borçlar Kanunu) dan dirancang untuk memastikan bahwa jumlah sewa tetap adil dan wajar bagi kedua belah pihak seiring dengan perubahan kondisi pasar.
Keputusan pengadilan mengikat begitu menjadi final, dan kedua belah pihak harus mematuhi jumlah sewa baru yang ditentukan oleh hakim.
Kapan Prosedur Kenaikan Sewa Dapat Diajukan?
Tidak ada batas waktu hukum untuk mengajukan prosedur kenaikan sewa di Turki. Namun, pertimbangan waktu sangat penting untuk menentukan kapan jumlah sewa baru berlaku.
Agar sewa yang ditentukan pengadilan berlaku pada periode sewa saat ini, prosedur harus diajukan setidaknya 30 hari sebelum tanggal perpanjangan kontrak sewa, atau pemilik harus mengirimkan pemberitahuan tertulis tentang niat untuk menaikkan sewa dalam jangka waktu ini.
Faktor paling signifikan dalam prosedur ini adalah aturan lima tahun. Jika hubungan sewa telah berlangsung kurang dari lima tahun, setiap kenaikan tidak dapat lebih tinggi dari perubahan Indeks Harga Konsumen (TÜFE) tahun sebelumnya selama 12 bulan rata-rata.
Aturan Lima Tahun untuk Kenaikan Sewa
Ambang batas lima tahun sangat penting untuk dipahami oleh warga asing:
- Untuk kontrak sewa kurang dari 5 tahun: Pengadilan tidak dapat menetapkan sewa lebih tinggi dari tarif TÜFE
- Untuk kontrak sewa 5 tahun atau lebih: Pengadilan dapat menetapkan sewa berdasarkan tarif pasar, properti yang sebanding dan prinsip keadilan
- Setelah setiap periode 5 tahun: Proses dapat diulang
Persyaratan Hukum untuk Mengajukan Prosedur Kenaikan Sewa
Untuk mengajukan prosedur kenaikan sewa yang valid di Turki, kondisi tertentu harus dipenuhi:
- Harus ada kontrak sewa yang valid antara para pihak (tertulis atau lisan)
- Penggugat harus memiliki kepentingan hukum dalam mengajukan prosedur
- Untuk sengketa atas kontrak berusia 5 tahun, tarif pasar menjadi relevan
- Untuk tarif baru berlaku pada periode saat ini, pemberitahuan tertulis harus diberikan 30 hari sebelum perpanjangan
Jika pemilik ingin jumlah sewa baru berlaku pada periode sewa saat ini, mereka harus mengajukan prosedur atau mengirimkan pemberitahuan tertulis setidaknya 30 hari sebelum tanggal perpanjangan. Jika tidak, jumlah baru hanya akan berlaku pada periode sewa berikutnya.
Bagaimana Pengadilan Menentukan Jumlah Sewa yang Adil
Ketika memutuskan jumlah sewa yang tepat, pengadilan Turki mempertimbangkan berbagai faktor penting:
Indeks Harga Konsumen (TÜFE)
Perubahan rata-rata 12 bulan dalam Indeks Harga Konsumen berfungsi sebagai referensi dasar untuk kenaikan sewa. Untuk kontrak kurang dari lima tahun, tarif ini berfungsi sebagai batas keras pada kenaikan. Untuk kontrak yang lebih tua, ini adalah salah satu dari berbagai faktor yang dipertimbangkan.
Kondisi Properti
Pengadilan mengevaluasi kondisi fisik properti, lokasinya, tujuan penggunaan, karakteristik dan kebutuhan pemeliharaan. Properti dalam kondisi baik dengan fasilitas modern biasanya meminta sewa yang lebih tinggi.
Faktor lingkungan seperti perkembangan lingkungan dan perubahan di area sekitar juga dipertimbangkan oleh hakim.
Tarif Pasar yang Sebanding
Pengadilan meneliti harga sewa properti serupa di area yang sama untuk menetapkan nilai pasar yang adil. Perbandingan ini membantu memastikan bahwa sewa yang ditentukan sesuai dengan kondisi pasar saat ini.
Prinsip Keadilan
Hukum Turki mengharuskan hakim mempertimbangkan prinsip “hakkaniyete uygun” (keadilan) ketika menentukan sewa. Ini sering menghasilkan apa yang disebut “diskon penyewa lama” sebesar 15-20% di bawah apa yang akan diminta untuk properti kosong.
Diskon ini mengakui manfaat bagi pemilik memiliki penyewa yang dapat diandalkan dan berkelanjutan daripada mencari yang baru.
Aspek Prosedural dari Prosedur Kenaikan Sewa
Mulai 1 September 2023, mediasi wajib berlaku untuk semua prosedur penentuan sewa. Ini berarti para pihak harus mencoba menyelesaikan sengketa melalui mediator sebelum mengajukan prosedur.
- Prosedur harus diajukan di Pengadilan Perdamaian Perdata (Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Biaya pengadilan dihitung berdasarkan perbedaan antara sewa saat ini dan sewa yang diminta
- Saksi ahli biasanya memeriksa properti dan menyiapkan laporan tentang nilai pasar yang adil
- Prosedur biasanya memakan waktu 1-1,5 tahun untuk diselesaikan, tergantung pada beban kerja pengadilan
Begitu keputusan pengadilan menjadi final, itu tidak dapat ditegakkan secara retroaktif. Jumlah sewa baru hanya berlaku dari tanggal yang ditentukan ke depan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang Prosedur Kenaikan Sewa
Mulai Bulan Mana Sewa Baru Berlaku?
Jika pemberitahuan yang tepat diberikan 30 hari sebelum tanggal perpanjangan atau jika kontrak mengandung klausul kenaikan, sewa baru berlaku dari awal periode sewa baru. Jika tidak, itu berlaku dari periode sewa berikutnya.
Bisakah Prosedur Kenaikan Sewa Diajukan untuk Periode Masa Lalu?
Tidak, prosedur penentuan sewa hanya berpengaruh pada pembayaran sewa masa depan. Mereka tidak dapat diterapkan secara retroaktif pada periode sewa masa lalu.
Bisakah Pengusiran dan Prosedur Kenaikan Sewa Diajukan Bersamaan?
Ya, tidak ada hambatan hukum untuk mengajukan kedua jenis prosedur secara bersamaan jika kondisi untuk masing-masing terpenuhi. Namun, mereka harus diajukan sebagai tindakan hukum terpisah.
Bisakah Kontrak Sewa Mata Uang Asing Mengalami Kenaikan?
Untuk kontrak dalam mata uang asing, tidak ada kenaikan yang dapat dibuat selama 5 tahun di bawah Undang-undang Perlindungan Nilai Mata Uang Turki. Setelah 5 tahun, perubahan nilai mata uang asing dapat dipertimbangkan.
Pertimbangan Penting untuk Warga Asing
Warga asing yang menyewa properti di Turki harus menyadari berbagai aspek penting dari proses kenaikan sewa:
- Kontrak sewa idealnya harus tertulis, meskipun kontrak lisan secara hukum valid
- Simpan catatan semua pembayaran sewa dan komunikasi dengan pemilik Anda
- Terjemahan resmi mungkin diperlukan untuk prosedur pengadilan jika Anda tidak berbicara bahasa Turki
- Pertimbangkan untuk menyewa pengacara yang familiar dengan masalah sewa asing di Turki
- Mediasi wajib harus dicoba sebelum mengajukan prosedur
Tentang Kantor Hukum Soylu
Kantor Hukum Soylu menyediakan layanan hukum komprehensif untuk warga asing yang menavigasi hukum sewa Turki. Berlokasi di Istanbul, tim multibahasa kami mengkhususkan diri dalam mewakili klien internasional dalam sengketa sewa dan masalah properti. Kami menawarkan konsultasi tentang kontrak sewa, layanan mediasi dan perwakilan pengadilan untuk warga asing yang menghadapi masalah sewa di Turki.
Untuk bantuan lebih lanjut atau konsultasi mengenai hal ini, Anda dapat menghubungi kami.
Gugatan Kenaikan Sewa di Turki
