Causa per Aumento dell’Affitto in Turchia | 2025

Per gli stranieri che vivono in Turchia, comprendere il sistema legale locale riguardo alle proprietà in affitto è essenziale. Un aspetto particolarmente importante è la causa di aumento del canone (kira artış davası), che consente ai proprietari o agli inquilini di richiedere un adeguamento del canone determinato dal tribunale.

In questa guida, verranno fornite informazioni che aiuteranno i nostri clienti italiani a comprendere come funzionano le cause per l’aumento degli affitti in Turchia e quali diritti hanno secondo la legge turca.

 

Comprendere le Cause di Aumento del Canone

Una causa di aumento del canone è un processo legale in cui il proprietario o l’inquilino chiede al tribunale di determinare un prezzo di affitto equo basato sulle condizioni attuali del mercato. Mentre nella pratica queste cause sono più comunemente intentate da proprietari che cercano un affitto più alto, anche gli inquilini possono presentare domanda per richiedere una riduzione dell’affitto se le circostanze lo giustificano.

Queste cause sono disciplinate dal Codice Turco delle Obbligazioni (Türk Borçlar Kanunu) e sono progettate per garantire che gli importi dell’affitto rimangano equi e giusti per entrambe le parti mentre le condizioni del mercato cambiano.

La decisione del tribunale è vincolante una volta finalizzata, e entrambe le parti devono rispettare il nuovo importo dell’affitto determinato dal giudice.

 

Quando Possono Essere Intentate le Cause di Aumento del Canone?

Non esiste un limite di tempo stabilito per legge per intentare una causa di aumento del canone in Turchia. Tuttavia, le considerazioni sui tempi sono cruciali per quando il nuovo importo dell’affitto entrerà in vigore.

Perché l’affitto determinato dal tribunale si applichi al periodo di locazione corrente, la causa deve essere intentata almeno 30 giorni prima della data di rinnovo del contratto, o il proprietario deve inviare un avviso scritto sull’intenzione di aumentare l’affitto entro questo termine.

Il fattore più significativo in queste cause è la regola dei cinque anni. Se un rapporto di locazione è continuato per meno di cinque anni, qualsiasi aumento non può superare il tasso di variazione media su 12 mesi dell’Indice dei Prezzi al Consumo (TÜFE) dell’anno precedente.

La Regola dei Cinque Anni per gli Aumenti di Affitto

La soglia dei cinque anni è particolarmente importante da comprendere per gli stranieri:

• Per contratti di locazione di meno di 5 anni: Il tribunale non può stabilire un affitto superiore al tasso TÜFE
• Per contratti di locazione di 5 anni o più: Il tribunale può stabilire l’affitto basandosi sui tassi di mercato, proprietà comparabili e principi di equità
• Dopo ogni periodo di 5 anni: Il processo può essere ripetuto

 

Requisiti Legali per Intentare una Causa di Aumento del Canone

Per intentare una causa di aumento del canone valida in Turchia, devono essere soddisfatte certe condizioni:

1. Deve esistere un contratto di locazione valido tra le parti (scritto o verbale)
2. Il querelante deve avere interesse legale nell’intentare la causa
3. Per controversie su contratti di oltre 5 anni, i tassi di mercato diventano rilevanti
4. Perché il nuovo tasso si applichi al periodo corrente, deve essere dato avviso scritto 30 giorni prima del rinnovo

Se il proprietario vuole che il nuovo importo dell’affitto si applichi al periodo di locazione corrente, deve intentare la causa o inviare un avviso scritto almeno 30 giorni prima della data di rinnovo. Altrimenti, il nuovo importo si applicherà solo al periodo di locazione successivo.

 

Come i Tribunali Determinano gli Importi di Affitto Equi

Quando decidono su un importo di affitto appropriato, i tribunali turchi considerano diversi fattori chiave:

Indice dei Prezzi al Consumo (TÜFE)

La variazione media su 12 mesi dell’Indice dei Prezzi al Consumo serve come riferimento di base per gli aumenti di affitto. Per contratti di meno di cinque anni, questo tasso serve come limite massimo per gli aumenti. Per contratti più vecchi, è uno dei diversi fattori considerati.

Condizioni della Proprietà

Il tribunale valuta le condizioni fisiche della proprietà, la sua ubicazione, lo scopo d’uso, le caratteristiche e le necessità di manutenzione. Le proprietà in buone condizioni con servizi moderni tipicamente richiedono affitti più alti.

Anche i fattori ambientali come gli sviluppi del quartiere e i cambiamenti nell’area circostante sono considerati dal giudice.

Tassi di Mercato Comparabili

Il tribunale esamina i prezzi di affitto di proprietà simili nella stessa area per stabilire il valore equo di mercato. Questo confronto aiuta a garantire che l’affitto determinato sia allineato con le condizioni attuali del mercato.

Principi di Equità

La legge turca richiede ai giudici di considerare i principi “hakkaniyete uygun” (equità) quando determinano l’affitto. Questo spesso risulta in quello che viene chiamato uno “sconto per inquilino di lunga data” del 15-20% sotto quello che verrebbe richiesto per una proprietà libera.

Questo sconto riconosce il beneficio per i proprietari di avere un inquilino affidabile e continuativo piuttosto che trovarne uno nuovo.

 

Aspetti Procedurali delle Cause di Aumento del Canone

A partire dal 1° settembre 2023, la mediazione obbligatoria si applica a tutte le cause di determinazione dell’affitto. Questo significa che le parti devono tentare di risolvere la controversia attraverso un mediatore prima di intentare una causa.

• La causa deve essere intentata presso il Tribunale Civile di Pace (Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Le spese processuali sono calcolate basandosi sulla differenza tra l’affitto corrente e quello richiesto
• Testimoni esperti tipicamente esaminano la proprietà e preparano rapporti sul valore equo di mercato
• Le cause tipicamente richiedono 1-1,5 anni per essere risolte, a seconda del carico di lavoro del tribunale

Una volta che la decisione del tribunale è finalizzata, non può essere applicata retroattivamente. Il nuovo importo dell’affitto si applica solo dalla data specificata in avanti.

 

Domande Comuni sulle Cause di Aumento del Canone

Da Quale Mese Entra in Vigore il Nuovo Affitto?

Se è stato dato avviso appropriato 30 giorni prima della data di rinnovo o se il contratto contiene una clausola di aumento, il nuovo affitto si applica dall’inizio del nuovo periodo di locazione. Altrimenti, si applica dal periodo di locazione successivo.

Può Essere Intentata una Causa di Aumento del Canone per Periodi Passati?

No, le cause di determinazione dell’affitto influenzano solo i pagamenti futuri dell’affitto. Non possono essere applicate retroattivamente a periodi di locazione passati.

Possono Essere Intentate Simultaneamente Cause di Sfratto e Aumento del Canone?

Sì, non esiste barriera legale per intentare entrambi i tipi di cause simultaneamente se le condizioni per ciascuna sono soddisfatte. Tuttavia, devono essere intentate come azioni legali separate.

Possono i Contratti di Locazione in Valuta Estera Essere Soggetti ad Aumenti?

Per contratti in valuta estera, nessun aumento può essere fatto per 5 anni sotto la Legge sulla Protezione del Valore della Valuta Turca. Dopo 5 anni, i cambiamenti nel valore della valuta estera possono essere considerati.

 

Considerazioni Importanti per gli Stranieri

Gli stranieri che affittano proprietà in Turchia dovrebbero essere consapevoli di diversi aspetti importanti del processo di aumento dell’affitto:

• I contratti di locazione dovrebbero idealmente essere scritti, anche se i contratti verbali sono legalmente validi
• Mantenere registrazioni di tutti i pagamenti dell’affitto e comunicazioni con il proprietario
• Potrebbe essere richiesta una traduzione ufficiale per i procedimenti giudiziari se non parlate turco
• Considerate di assumere un avvocato familiare con le questioni di affitto per stranieri in Turchia
• La mediazione obbligatoria deve essere tentata prima di intentare una causa

 

Riguardo allo Studio Legale Soylu

Lo Studio Legale Soylu fornisce servizi legali completi per stranieri che navigano le leggi di affitto della Turchia. Con sede a Istanbul, il nostro team multilingue si specializza nel rappresentare clienti internazionali in controversie di affitto e questioni immobiliari. Offriamo consulenza su contratti di locazione, servizi di mediazione e rappresentanza in tribunale per stranieri che affrontano questioni di affitto in Turchia.

 

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