Come Preparare un Contratto di Locazione in Turchia?

 

Condizioni Generali che Devono Essere Incluse in un Contratto di Locazione

a. Responsabilità dell’Inquilino

La responsabilità fondamentale dell’inquilino è usare la proprietà con cura e utilizzarla in conformità allo scopo specificato nel contratto. Secondo il Codice delle Obbligazioni Turco, l’inquilino è obbligato a mantenere la proprietà nelle condizioni in cui è stata ricevuta. L’inquilino deve anche mostrare rispetto nei rapporti di vicinato ed evitare comportamenti disturbanti come rumore e inquinamento.

L’inquilino è responsabile per le piccole riparazioni (come riparazione di rubinetti, sostituzione di lampadine) nella proprietà affittata. Deve segnalare immediatamente i malfunzionamenti più gravi. Se questo obbligo di segnalazione non viene rispettato, l’inquilino può essere ritenuto responsabile per i danni risultanti.

b. Responsabilità del Proprietario

La responsabilità più basilare del proprietario è consegnare la proprietà affittata in condizioni utilizzabili e mantenerla in questo stato per tutto il periodo di locazione. Questo è esplicitamente regolato nell’Articolo 301 del Codice delle Obbligazioni Turco. Il proprietario deve garantire l’accuratezza delle informazioni del titolo di proprietà della proprietà e che sia libera da diritti di terzi.

Inoltre, il proprietario è obbligato a effettuare riparazioni che sorgono nella proprietà affittata per le quali l’inquilino non è responsabile. Ad esempio, riparare problemi maggiori come perdite dal tetto, scoppi delle tubature principali dell’acqua o guasti del sistema di riscaldamento centralizzato è responsabilità del proprietario.

Il proprietario deve garantire l’uso pacifico della proprietà da parte dell’inquilino e non dovrebbe disturbare l’inquilino durante il periodo del contratto.

Tuttavia, in caso di riparazioni necessarie o vendita dell’immobile, hanno il diritto di mostrare l’immobile per durate ragionevoli.

c. Spese di Manutenzione dell’Edificio e Spese Comuni

Il contratto di locazione dovrebbe specificare chiaramente chi è responsabile per i pagamenti delle spese di manutenzione e altre spese comuni. Generalmente, le seguenti spese appartengono all’inquilino:

• Spese di manutenzione dell’edificio
• Bollette di elettricità, acqua, gas naturale
• Spese per internet e telefono
• Salari del portiere/personale
• Costi di manutenzione delle aree comuni come ascensore e parcheggio

Tuttavia, le imposte sulla proprietà (come l’imposta immobiliare) e le spese per ristrutturazioni importanti appartengono tipicamente al proprietario. Le parti dovrebbero regolare chiaramente queste questioni nell’accordo, dettagliando specialmente eventuali condizioni speciali derivanti dal piano di gestione.

d. Ristrutturazioni dell’Immobile

L’inquilino ha bisogno del permesso scritto del proprietario per modifiche e ristrutturazioni da apportare all’immobile in affitto. È importante dichiarare questo chiaramente nell’accordo. Modifiche non autorizzate possono essere motivo di risoluzione del contratto e richieste di risarcimento.

L’accordo dovrebbe anche specificare chi sosterrà i costi delle ristrutturazioni dell’immobile, cosa accadrà a queste ristrutturazioni alla fine del periodo di locazione, e come l’immobile dovrebbe essere restituito. Generalmente:

1. Modifiche decorative (pittura, carta da parati, ecc.)
2. Modifiche di mobili e accessori non fissi
3. Modifiche agli impianti elettrici e idraulici
4. Modifiche strutturali come rimozione o aggiunta di pareti

e. Divieto di Sublocazione e Trasferimento

Secondo l’Articolo 322 del Codice Turco delle Obbligazioni, senza il consenso scritto del proprietario, l’inquilino non può sublocare l’immobile o trasferire il suo diritto d’uso. Questa questione è particolarmente importante nei contratti di locazione residenziali e per luoghi di lavoro coperti.

Una regolamentazione chiara e precisa delle disposizioni sul divieto di sublocazione e trasferimento nell’accordo è critica per prevenire future controversie. La violazione del divieto può costituire giusta causa per la risoluzione dell’accordo.

Inoltre, circostanze speciali come lo status degli eredi in caso di morte dell’inquilino, o fusione o trasferimento aziendale se l’inquilino è una società, dovrebbero anche essere regolate nell’accordo. Queste regolamentazioni aiutano a proteggere i diritti delle parti in situazioni impreviste.

 

Considerazioni Importanti nella Preparazione di un Contratto di Locazione

a. Requisito della Forma Scritta

Nel sistema legale turco, non c’è un rigoroso requisito di forma scritta per i contratti di locazione.

Anche i contratti di locazione verbali sono validi. Tuttavia, avere un contratto scritto è estremamente importante per facilità di prova. Un contratto scritto serve come prova nelle controversie che possono sorgere tra le parti.

Ogni pagina del contratto scritto deve essere firmata dalle parti. Si dovrebbe ricordare che una firma è un segno che verifica l’identità delle parti e riflette la loro volontà. Evitare cancellature e graffi, e siglare qualsiasi modifica sono misure che aumenteranno l’affidabilità.

Al giorno d’oggi, i contratti firmati elettronicamente stanno diventando più comuni. Tuttavia, senza utilizzare una firma elettronica sicura, dimostrare l’autenticità può essere difficile.

b. Importanza dei Testimoni del Contratto

Avere testimoni in un contratto di locazione, pur non essendo un requisito legale, è un importante meccanismo di sicurezza. I testimoni possono verificare che il contratto sia stato firmato e che i suoi contenuti siano stati accettati dalle parti. Questo fornisce protezione contro future rivendicazioni come “la firma non è mia” o “il contenuto del contratto è stato alterato.”

Nella selezione dei testimoni, è importante che siano imparziali e maggiorenni. Le informazioni di identificazione dei testimoni (nome-cognome, numero di carta d’identità turca) dovrebbero essere indicate nel contratto e ottenute le loro firme. Idealmente, i testimoni dovrebbero essere:

• Persone senza relazioni familiari con le parti
• Individui fidati che conoscono sia l’inquilino che il proprietario
• Persone che possono testimoniare in tribunale se necessario
• Persone presenti nel luogo dove viene stipulato il contratto

c. Preparazione dell’Elenco di Inventario

Preparare un elenco dettagliato degli oggetti nell’immobile in affitto è di importanza critica per prevenire future controversie. L’elenco di inventario dovrebbe includere caratteristiche distintive come marca, modello, numero di serie degli oggetti e la loro condizione attuale (danneggiato, graffiato, nuovo, ecc.).

Nella preparazione dell’elenco, tutti gli elementi fissi (mobili da cucina, prodotti integrati, condizionatori d’aria, ecc.) e se presenti, mobili (divano, letto, tavolo, ecc.) dovrebbero essere scritti in dettaglio. Scattare fotografie datate che mostrino la condizione degli oggetti e includere queste fotografie come allegato al contratto sarà benefico.

L’elenco di inventario dovrebbe essere preparato come allegato al contratto e ogni pagina dovrebbe essere firmata dalle parti. Come l’immobile dovrebbe essere restituito alla fine del periodo di locazione dovrebbe anche essere specificato in questo elenco.

d. Determinazione del Tasso di Aumento dell’Affitto

Il tasso di aumento nei contratti di locazione è regolato secondo l’Articolo 344 del Codice Turco delle Obbligazioni. Di conseguenza, gli aumenti dell’affitto non possono superare il tasso dell’Indice dei Prezzi al Consumo (IPC) annunciato dall’Istituto Statistico Turco (TUIK). Questa limitazione legale si applica anche se le parti concordano di stabilire un tasso più alto.

Il contratto dovrebbe dichiarare chiaramente quando l’aumento dell’affitto sarà effettuato (di solito annualmente) e quale indice sarà utilizzato per il calcolo. La seguente dichiarazione può essere utilizzata riguardo a come sarà calcolato il tasso di aumento:

“L’importo dell’affitto sarà aumentato annualmente, non superando il tasso di variazione annuale dell’IPC annunciato dal TUIK per il mese corrispondente alla data di inizio della locazione.”

e. Determinazione Corretta della Durata del Contratto

La durata del contratto di locazione dovrebbe essere determinata secondo le esigenze e i piani delle parti. Nei contratti a tempo determinato, le date di inizio e fine dovrebbero essere scritte chiaramente. Secondo il Codice Turco delle Obbligazioni, a meno che una parte non dia avviso di risoluzione, il contratto si considera esteso per un anno.

I punti da considerare nella determinazione della durata del contratto sono:

1. Quanto tempo l’inquilino pianifica di rimanere nell’immobile nel futuro prevedibile
2. Se il proprietario ha piani di vendere o utilizzare l’immobile personalmente
3. Costi associati al rinnovo di contratti a breve termine
4. Importanza del meccanismo di aumento dell’affitto nei contratti a lungo termine
5. Chiarimento dei periodi di preavviso in caso di risoluzione del contratto

Una durata del contratto correttamente determinata fornisce prevedibilità per entrambe le parti e previene controversie non necessarie.

 

Condizioni di Risoluzione e Cancellazione del Contratto di Locazione

a. Risoluzione dei Contratti di Locazione a Tempo Determinato

I contratti di locazione a tempo determinato non terminano automaticamente con la scadenza del termine.

Secondo l’Articolo 347 del Codice Turco delle Obbligazioni, se il locatore o l’inquilino non danno preavviso almeno 15 giorni prima della fine del termine, il contratto si considera prorogato per un anno alle stesse condizioni. Questo meccanismo di proroga automatica mira a proteggere l’inquilino.

Nei contratti di locazione residenziale a termine fisso e di luoghi di lavoro coperti, il locatore può rescindere il contratto solo alla fine del periodo di locazione se ci sono motivi specificati nel primo paragrafo dell’Articolo 347 del Codice Turco delle Obbligazioni. Questi motivi includono la necessità di utilizzo da parte del locatore o di familiari stretti, riparazioni sostanziali o ricostruzione.

L’inquilino, tuttavia, può rescindere il contratto a termine fisso dando preavviso prima della fine del termine senza mostrare alcun motivo.

b. Risoluzione di Contratti di Locazione a Tempo Indeterminato

I contratti di locazione a tempo indeterminato terminano con la disdetta data dalle parti.

L’inquilino può rescindere un contratto di locazione a tempo indeterminato in qualsiasi momento rispettando il periodo di preavviso di 3 mesi senza dover mostrare alcun motivo. È importante che la disdetta sia fatta in forma scritta e che la sua consegna all’altra parte possa essere provata.

Il locatore, tuttavia, può rescindere contratti di locazione residenziale a tempo indeterminato e di luoghi di lavoro coperti solo se esistono motivi elencati nel primo paragrafo dell’Articolo 347 del Codice Turco delle Obbligazioni e dando 3 mesi di preavviso all’inquilino.

Perché una disdetta sia valida, deve:

• Essere fatta per iscritto
• Rispettare i periodi specificati dalla legge
• Indicare chiaramente la data di risoluzione nella disdetta
• Per locazioni residenziali e di luoghi di lavoro coperti, indicare chiaramente il motivo del locatore per la risoluzione

c. Impegno di Sfratto

Un impegno di sfratto è un documento scritto in cui l’inquilino si impegna a liberare la proprietà affittata in una data specifica. Secondo l’Articolo 352 del Codice Turco delle Obbligazioni, se l’inquilino non riesce a liberare nonostante abbia preso un impegno scritto con il locatore dopo aver ricevuto la proprietà, il locatore può rescindere il contratto di locazione richiedendo l’esecuzione o intentando una causa legale entro un mese da questa data.

Perché un impegno di sfratto sia valido, sono richieste le seguenti condizioni:

1. Deve essere dato dopo che la proprietà affittata è consegnata all’inquilino
2. Deve essere in forma scritta
3. La data di sfratto deve essere chiaramente indicata
4. Deve essere firmato dall’inquilino

Un punto importante: Gli impegni di sfratto ottenuti simultaneamente o prima del contratto di locazione sono invalidi. L’impegno acquisisce validità legale solo se è preparato dopo la consegna effettiva della proprietà affittata.

d. Risoluzione a Causa di Inadempimento dell’Inquilino

L’inadempimento dell’inquilino nel pagamento dell’affitto è un motivo importante per rescindere il contratto di locazione. Secondo l’Articolo 315 del Codice Turco delle Obbligazioni, se l’inquilino non riesce a adempiere alla sua obbligazione di pagare l’affitto dovuto o le spese accessorie dopo aver ricevuto la proprietà, il locatore può dare all’inquilino un periodo di preavviso scritto e informarlo che rescindirà l’accordo se il pagamento non viene effettuato entro questo periodo.

Per locazioni residenziali e di luoghi di lavoro coperti, il locatore deve dare almeno un periodo di preavviso di 30 giorni. Per altri contratti di locazione, questo periodo è di almeno 10 giorni. Se l’inquilino paga il suo debito entro il periodo dato, l’accordo continua.

Inoltre, se l’inquilino è inadempiente sui pagamenti dell’affitto più volte in un anno, il locatore può rescindere l’accordo. In questo caso:

• Deve essere stato inadempiente almeno due volte per locazioni residenziali e di luoghi di lavoro coperti, una volta per altre locazioni
• Il locatore deve aver dato preavviso scritto per ogni inadempimento
• La disdetta deve essere fatta entro 30 giorni dalla data dell’ultimo inadempimento

e. Azioni Richieste Durante lo Sgombero della Proprietà

Ci sono molti punti da considerare durante lo sgombero della proprietà alla risoluzione del contratto di locazione. Il processo di sgombero dovrebbe essere condotto con attenzione per evitare nuove dispute tra le parti.

Le azioni richieste durante lo sgombero sono:

1. Assicurare che la proprietà sia consegnata nella condizione specificata nell’accordo
2. Controllare gli articoli della lista inventario e identificare articoli mancanti/danneggiati
3. Leggere i contatori di acqua, elettricità, gas naturale e trasferire/chiudere abbonamenti
4. Verificare che l’inquilino abbia completamente rimosso i suoi effetti personali
5. Valutare le condizioni di restituzione del deposito e determinare eventuali deduzioni

Preparare un rapporto durante lo sgombero sarà utile per prevenire dispute future. Questo rapporto dovrebbe includere la condizione attuale della proprietà, carenze, danni e dichiarazioni reciproche delle parti.

 

Meccanismi di Sicurezza nei Contratti di Locazione

a. Condizioni di Fideiussione

La fideiussione nei contratti di locazione è un importante meccanismo legale che fornisce sicurezza nel caso in cui l’inquilino non riesca a adempiere alle sue obbligazioni. Secondo l’Articolo 583 del Codice Turco delle Obbligazioni, un accordo di fideiussione deve essere fatto per iscritto, e l’importo massimo per cui il fideiussore sarà responsabile e la data di fideiussione devono essere scritti di pugno del fideiussore.

Tra i tipi di fideiussione, il più comune è la fideiussione solidale. In questo caso, il fideiussore è ugualmente responsabile con l’inquilino, e il locatore creditore può rivolgersi direttamente al fideiussore. Il fideiussore deve indicare la sua intenzione di essere un “fideiussore solidale” di sua mano.

Il periodo di validità della fideiussione è di dieci anni per locazioni residenziali e di luoghi di lavoro coperti. La responsabilità del fideiussore termina dopo questo periodo. Tuttavia, il periodo di fideiussione può essere rinnovato ed esteso. Se il fideiussore è sposato, deve essere ottenuto anche il consenso del coniuge. Il consenso del coniuge deve essere dato prima o al più tardi al momento di stabilire l’accordo di fideiussione.

b. Assicurazione Affitto

L’assicurazione affitto è un meccanismo di sicurezza che fornisce protezione finanziaria al locatore contro i rischi che l’inquilino non paghi l’affitto o danneggi la proprietà.

Anche se questo tipo di assicurazione non è ancora comune in Turchia, è frequentemente utilizzata nei paesi sviluppati.

L’assicurazione affitto tipicamente copre i seguenti rischi:

• Importi di affitto non pagati
• Danni materiali causati dall’inquilino
• Spese legali durante il processo di sfratto
• Perdita di reddito durante il processo di ri-affitto della proprietà

L’importo del premio della polizza assicurativa è determinato basandosi su fattori come il valore della proprietà affittata, il punteggio di credito dell’inquilino e l’importo dell’affitto. Il locatore paga i premi alla compagnia assicurativa a intervalli specifici e riceve compensazione quando il rischio si materializza.

Poiché la pratica dell’assicurazione affitto è in fase di sviluppo in Turchia, è importante ottenere informazioni attuali dalle compagnie assicurative quando si stipula un contratto. Questo meccanismo di sicurezza, che si prevede diventerà più diffuso in futuro, può essere uno strumento prezioso soprattutto per le persone che affittano professionalmente immobili.

c. Vantaggi del Contratto di Locazione Notarile

Sebbene far autenticare il contratto di locazione non sia obbligatorio, fornisce vantaggi significativi alle parti. I contratti autenticati servono come prova definitiva contro il disconoscimento della firma. Questo previene obiezioni come “questa firma non è mia.”

I vantaggi forniti dai contratti autenticati sono:

• Verifica ufficiale dell’autenticità della firma
• Determinazione definitiva della data del contratto
• Prevenzione della modifica del contenuto del contratto
• Creazione di un documento esecutivo per i procedimenti di esecuzione
• Fornire facilità di prova nei casi di sfratto

L’approvazione notarile non garantisce la conformità legale del contenuto del contratto; conferma solo che le firme appartengono alle parti e certifica la data di preparazione del documento. Pertanto, la corretta disposizione legale del contenuto del contratto è separatamente importante.

d. Annotazione nell’Atto di Proprietà

Far annotare il contratto di locazione nel registro fondiario fornisce importante sicurezza per l’inquilino. Secondo l’Articolo 1009 del Codice Civile Turco e l’Articolo 312 del Codice delle Obbligazioni Turco, i contratti di locazione immobiliare possono essere annotati nel registro fondiario. Questa annotazione assicura che i nuovi proprietari debbano rispettare il contratto di locazione se la proprietà affittata cambia mani.

Perché l’annotazione nell’atto di proprietà possa essere fatta:

1. È richiesto il consenso del proprietario o una decisione del tribunale
2. Deve essere un contratto di locazione a termine fisso
3. Il periodo di annotazione può essere massimo 10 anni
4. La domanda deve essere presentata all’Ufficio del Registro Fondiario

L’annotazione nell’atto di proprietà è particolarmente importante nei contratti di locazione a lungo termine e nelle locazioni commerciali. Attraverso questo metodo, l’inquilino può garantire la protezione dei propri investimenti nel caso in cui la proprietà venga venduta. L’annotazione fornisce protezione legale simile a un effetto reale che consente all’inquilino di far valere i propri diritti derivanti dal contratto di locazione contro terzi.

e. Sistema di Contratto di Locazione Elettronico

I contratti di locazione elettronici stanno diventando sempre più comuni con l’avanzamento tecnologico. Questo sistema consente alle parti di stipulare contratti attraverso piattaforme digitali sicure senza incontrarsi fisicamente. Sotto la legge sulla firma elettronica, i documenti firmati con firme elettroniche sicure hanno le stesse conseguenze legali delle firme scritte a mano.

Vantaggi del sistema di contratto di locazione elettronico:

• Accelerazione dei processi contrattuali
• Convenienza quando le parti si trovano in luoghi diversi
• Archiviazione sicura dei contratti in ambiente digitale
• Registrazione della cronologia delle modifiche
• Sistemi automatici di promemoria e notifica

L’applicazione Contratto di Locazione Digitale sviluppata dall’Amministrazione delle Entrate in Turchia consente la preparazione, la firma e l’archiviazione dei contratti di locazione in ambiente elettronico. Questo sistema facilita anche il monitoraggio degli obblighi fiscali come la dichiarazione del reddito da locazione.

Quando si stipulano contratti nel sistema elettronico, si dovrebbe prestare attenzione all’affidabilità della piattaforma utilizzata, alla protezione dei dati personali e alla validità delle firme elettroniche. È anche un fattore importante che tutte le parti del contratto abbiano alfabetizzazione digitale.

Poiché la pratica dell’assicurazione affitto è in fase di sviluppo in Turchia, è importante ottenere informazioni attuali dalle compagnie assicurative quando si stipula un contratto. Questo meccanismo di sicurezza, che si prevede diventerà più diffuso in futuro, può essere uno strumento prezioso soprattutto per le persone che affittano professionalmente immobili.

c. Vantaggi del Contratto di Locazione Notarile

Sebbene far autenticare il contratto di locazione non sia obbligatorio, fornisce vantaggi significativi alle parti. I contratti autenticati servono come prova definitiva contro il disconoscimento della firma. Questo previene obiezioni come “questa firma non è mia.”

I vantaggi forniti dai contratti autenticati sono:

• Verifica ufficiale dell’autenticità della firma
• Determinazione definitiva della data del contratto
• Prevenzione della modifica del contenuto del contratto
• Creazione di un documento esecutivo per i procedimenti di esecuzione
• Fornire facilità di prova nei casi di sfratto

L’approvazione notarile non garantisce la conformità legale del contenuto del contratto; conferma solo che le firme appartengono alle parti e certifica la data di preparazione del documento. Pertanto, la corretta disposizione legale del contenuto del contratto è separatamente importante.

d. Annotazione nell’Atto di Proprietà

Far annotare il contratto di locazione nel registro fondiario fornisce importante sicurezza per l’inquilino. Secondo l’Articolo 1009 del Codice Civile Turco e l’Articolo 312 del Codice delle Obbligazioni Turco, i contratti di locazione immobiliare possono essere annotati nel registro fondiario. Questa annotazione assicura che i nuovi proprietari debbano rispettare il contratto di locazione se la proprietà affittata cambia mani.

Perché l’annotazione nell’atto di proprietà possa essere fatta:

1. È richiesto il consenso del proprietario o una decisione del tribunale
2. Deve essere un contratto di locazione a termine fisso
3. Il periodo di annotazione può essere massimo 10 anni
4. La domanda deve essere presentata all’Ufficio del Registro Fondiario

L’annotazione nell’atto di proprietà è particolarmente importante nei contratti di locazione a lungo termine e nelle locazioni commerciali. Attraverso questo metodo, l’inquilino può garantire la protezione dei propri investimenti nel caso in cui la proprietà venga venduta. L’annotazione fornisce protezione legale simile a un effetto reale che consente all’inquilino di far valere i propri diritti derivanti dal contratto di locazione contro terzi.

e. Sistema di Contratto di Locazione Elettronico

I contratti di locazione elettronici stanno diventando sempre più comuni con l’avanzamento tecnologico. Questo sistema consente alle parti di stipulare contratti attraverso piattaforme digitali sicure senza incontrarsi fisicamente. Sotto la legge sulla firma elettronica, i documenti firmati con firme elettroniche sicure hanno le stesse conseguenze legali delle firme scritte a mano.

Vantaggi del sistema di contratto di locazione elettronico:

• Accelerazione dei processi contrattuali
• Convenienza quando le parti si trovano in luoghi diversi
• Archiviazione sicura dei contratti in ambiente digitale
• Registrazione della cronologia delle modifiche
• Sistemi automatici di promemoria e notifica

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Quando si stipulano contratti nel sistema elettronico, si dovrebbe prestare attenzione all’affidabilità della piattaforma utilizzata, alla protezione dei dati personali e alla validità delle firme elettroniche. È anche un fattore importante che tutte le parti del contratto abbiano alfabetizzazione digitale.

 

Studio Legale Soylu

Lo Studio Legale Soylu si distingue per la sua competenza specializzata nell’assistenza legale a clienti internazionali e nella gestione di pratiche transfrontaliere.

Il nostro team offre servizi professionali di apostille e legalizzazione documenti, garantendo un efficiente coordinamento del traffico documentale internazionale.

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