Sebbene la procedura giudiziaria nelle cause per la determinazione dell’importo dell’affitto sia soggetta ai principi giudiziari generali del sistema giuridico turco, ha alcune caratteristiche uniche.

1 – Raccolta delle Prove

Nelle cause per la determinazione dell’importo dell’affitto, la raccolta di prove a sostegno delle affermazioni delle parti è di grande importanza.

Gli elementi principali che vengono considerati nel processo di raccolta delle prove sono:

• Contratto di locazione e protocolli aggiuntivi
• Documenti per i pagamenti dell’affitto
• Documenti che mostrano le caratteristiche e lo stato dell’immobile locato
• Contratti di locazione e importi comparabili
• Caratteristiche economiche e sociali dell’area dove si trova l’immobile

Punto di attenzione: Sebbene il principio della libertà delle prove si applichi nel diritto turco, le prove scritte hanno più peso nelle cause per la determinazione dell’affitto. In particolare, la documentazione scritta di importi di affitto comparabili è un fattore importante che può influenzare la decisione del tribunale.

2 – Perizia

Nelle cause per la determinazione dell’importo dell’affitto, una perizia è solitamente obbligatoria. La perizia comprende le seguenti fasi:

• Nomina di specialisti periti da parte del tribunale
• Ispezione sul posto dell’immobile locato da parte dei periti
• Ricerca e valutazione di importi di affitto comparabili
• Analisi delle caratteristiche dell’immobile e dei fattori ambientali
• Preparazione di un rapporto dettagliato e presentazione al tribunale

In una decisione della Corte di Cassazione è stato stabilito che “(…) nelle cause per la determinazione dell’importo dell’affitto, per prendere il rapporto di perizia come base per il giudizio, il rapporto deve essere adatto all’esame, argomentato e di natura tale da soddisfare le affermazioni delle parti (…)”, sottolineando le qualità del rapporto di perizia.

3 – Ricerca su Importi di Affitto Comparabili

La ricerca su importi di affitto comparabili è una fase critica nelle cause per la determinazione dell’importo dell’affitto. Sebbene questa ricerca venga solitamente condotta dai periti, le parti possono anche presentare i propri confronti.

I seguenti aspetti vengono considerati nell’esaminare importi di affitto comparabili:

• Importi di affitto di altri immobili con caratteristiche simili all’immobile locato
• Livello generale degli affitti nell’area dove si trova l’immobile
• Scopo d’uso dell’immobile (residenziale, lavorativo, ecc.)
• Caratteristiche fisiche e stato dell’immobile
• Struttura socio-economica e livello di sviluppo dell’area

Punto da notare: I tribunali turchi applicano uno “sconto per vecchio inquilino” nel determinare prezzi di affitto comparabili. Questo sconto è solitamente tra il 10-20% e offre un vantaggio dovuto alla lunga permanenza dell’inquilino nello stesso immobile.

Fattori presi in considerazione nel determinare il prezzo dell’affitto nel diritto turco

Nelle cause per la determinazione del prezzo dell’affitto, vari fattori vengono presi in considerazione dai tribunali nel determinare un prezzo di affitto equo e attuale. Questi fattori derivano dalle disposizioni pertinenti del Codice delle Obbligazioni turco e dalla giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione.

1 – Tasso CPI

Uno dei fattori più fondamentali nel determinare il prezzo dell’affitto in Turchia è il tasso dell’Indice dei Prezzi al Consumo (CPI).

L’effetto del tasso CPI sul prezzo dell’affitto si manifesta come segue:

• Entro i primi cinque anni del contratto di affitto, l’aumento dell’affitto non può superare il tasso CPI dell’anno di affitto precedente.
• Anche dopo cinque anni, il tasso CPI rimane un punto di riferimento importante nel determinare il prezzo dell’affitto.

Punto da notare: Il tasso CPI viene annunciato dall’Istituto Statistico Turco (TUIK) ogni mese. Nelle cause per la determinazione del prezzo dell’affitto viene presa in considerazione la media CPI di dodici mesi più attuale alla data di presentazione della causa.

2 – Stato dell’immobile locato

Le caratteristiche fisiche e ambientali dell’immobile locato svolgono un ruolo importante nel determinare il prezzo dell’affitto.

I seguenti fattori vengono presi in considerazione nel valutare lo stato dell’immobile locato:

• Età e stato generale dell’immobile
• Scopo d’uso (residenziale, lavorativo, ecc.)
• Posizione e caratteristiche ambientali
• Ristrutturazioni e miglioramenti effettuati
• Dimensione e superficie utilizzabile dell’immobile

3 – Principio di equità

Nel sistema giuridico turco, il principio di equità svolge un ruolo importante nel determinare il prezzo dell’affitto. Questo principio assicura che gli interessi delle parti vengano considerati in modo equilibrato.

I seguenti fattori vengono presi in considerazione nell’applicare il principio di equità:

• Situazione economica dell’inquilino
• Necessità del locatore
• Durata dell’uso dell’immobile
• Natura del rapporto tra le parti
• Condizioni di mercato e indicatori economici

In una decisione della Corte di Cassazione è stato stabilito che “(…) nel determinare il prezzo dell’affitto deve essere fatta una valutazione nell’ambito del principio di equità, tenendo conto delle situazioni economiche e sociali delle parti e delle caratteristiche dell’immobile locato (…)”, sottolineando l’importanza del principio di equità.

La decisione del tribunale data come risultato di una causa per la determinazione del prezzo dell’affitto ha un’importante conseguenza legale che influenza direttamente il rapporto di locazione tra le parti. In questa sezione ci concentriamo sull’implementazione e le conseguenze della decisione del tribunale.

1 – Momento di applicazione della decisione

L’articolo 345 del Codice delle Obbligazioni turco regola il momento di applicazione della decisione data come risultato di una causa per la determinazione del prezzo dell’affitto.

Le regole di base riguardanti il momento di applicazione della decisione sono le seguenti:

• Se la causa viene presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio del nuovo periodo di locazione, la decisione viene applicata dall’inizio del nuovo periodo di locazione.
• Se il locatore ha dato avviso scritto che ci sarà un aumento dell’affitto 30 giorni prima del nuovo periodo e la causa viene presentata prima della fine del nuovo periodo, la decisione viene nuovamente applicata dall’inizio del nuovo periodo.
• Se queste condizioni non sono soddisfatte, la decisione viene applicata dall’inizio del periodo di locazione successivo.

Punto da notare: Il momento di applicazione della decisione è critico in termini di prevenzione della potenziale perdita di reddito da affitto per il locatore.

Daarom moet aandacht worden besteed aan de tijdslimieten voordat een rechtszaak wordt aangespannen.

2 – Questione dell’Effetto Retroattivo

Nel sistema giuridico turco, la questione dell’effetto retroattivo delle decisioni nelle cause per la determinazione dell’affitto è controversa.

I seguenti punti si distinguono riguardo all’effetto retroattivo:

• Come regola generale, le decisioni per la determinazione dell’affitto vengono applicate prospetticamente.
• Tuttavia, se il locatore invia una corretta notifica prima che venga intentata la causa, può essere possibile che la decisione del tribunale venga applicata dalla data della notifica.
• La giurisprudenza della Corte di Cassazione su questa questione può cambiare nel corso del tempo.

In una decisione della Corte di Cassazione è stato stabilito che “(…) nelle cause per la determinazione dell’affitto, l’applicazione retroattiva dell’importo dell’affitto determinato è possibile solo se il locatore invia una corretta notifica e si dimostra che questa notifica è stata notificata (…)”, specificando le condizioni per l’applicazione retroattiva.

3 – Ricorso Contro la Decisione

Le parti possono presentare ricorso contro la decisione data in seguito a una causa per la determinazione dell’importo dell’affitto.

I seguenti punti sono importanti nel processo di ricorso:

• Può essere presentato ricorso contro la decisione del tribunale di primo grado.
• In certe condizioni, la decisione della corte d’appello può essere portata alla Corte di Cassazione.
• La valutazione del ricorso viene effettuata dalla Corte di Cassazione.

Punto da notare: Un sistema giudiziario a tre gradi è stato implementato in Turchia dal 2016. Pertanto, nelle cause per la determinazione dell’affitto è necessario prima presentare ricorso, e successivamente, se si soddisfano le condizioni necessarie, andare alla Corte di Cassazione.

I punti che devono essere considerati nel processo di ricorso sono i seguenti:

• Il termine per il ricorso è di due settimane dalla notifica della decisione.
• Le ragioni del ricorso devono essere indicate chiaramente nella petizione di ricorso.
• La valutazione del ricorso viene solitamente fatta su dossier, ma la Corte di Cassazione può tenere un’udienza se ritenuto necessario.

Nel sistema giuridico turco, le decisioni date in seguito a cause per la determinazione dell’importo dell’affitto influenzano direttamente il rapporto di locazione tra le parti. Il momento di applicazione della decisione, la questione dell’effetto retroattivo e il processo di ricorso sono punti particolarmente importanti da considerare in queste cause. È di grande importanza per le parti essere informate sulle conseguenze della decisione e sui rimedi legali per esercitare efficacemente i loro diritti.

Relazione della Causa per la Determinazione dell’Affitto con Altre Cause nel Diritto Turco

La causa per la determinazione dell’importo dell’affitto è strettamente correlata ad altri tipi di cause riguardanti i rapporti di locazione nel sistema giuridico turco. In questa sezione esamineremo la connessione e le differenze tra la causa per la determinazione dell’affitto e altre cause.

1 – Differenze dalla Causa di Adeguamento dell’Affitto

Sebbene la causa per la determinazione dell’importo dell’affitto e la causa di adeguamento dell’affitto servano scopi simili, differiscono in termini di base giuridica e applicazione.

Le principali differenze tra la causa per la determinazione dell’affitto e la causa di adeguamento dell’affitto sono le seguenti:

• Base Giuridica: Mentre la causa per la determinazione dell’affitto è basata sugli Articoli 344 e 345 del Codice Turco delle Obbligazioni (CTO), la causa di adeguamento dell’affitto è basata sulla disposizione di “straordinaria difficoltà nell’esecuzione” nell’Articolo 138 del CTO.
• Condizioni di Applicazione: La causa per la determinazione dell’affitto richiede una condizione di periodo di 5 anni o l’assenza di una disposizione nel contratto, mentre la causa di adeguamento richiede l’esistenza di circostanze straordinarie impreviste.
• Conseguenze: La causa di determinazione ha solitamente un effetto futuro, mentre la causa di adeguamento può modificare il contratto esistente.
• Discrezione del Tribunale: Nella causa di adeguamento, la discrezione del tribunale è più ampia e non soggetta a limitazioni CPI.

Punto da notare: I tribunali turchi generalmente non considerano situazioni come crisi economica o alta inflazione come ragioni sufficienti per una causa di adeguamento dell’affitto. Pertanto, la parte che vuole intentare una causa di adeguamento deve dimostrare l’esistenza di una situazione veramente imprevista e straordinaria.

2 – Relazione con la Causa di Sfratto

La causa per la determinazione dell’importo dell’affitto può in alcuni casi essere strettamente correlata alla causa di sfratto.

La relazione tra la causa per la determinazione dell’affitto e la causa di sfratto può manifestarsi come segue:

• Mancato Pagamento dell’Affitto: Il fallimento nel pagare l’importo dell’affitto appena determinato può costituire motivo per lo sfratto.
• Consolidamento di Cause: A volte il locatore può presentare sia richieste di determinazione dell’affitto che di sfratto nella stessa causa.
• Rifiuto dell’Aumento dell’Affitto: Il rifiuto dell’inquilino di accettare il nuovo importo dell’affitto determinato dal tribunale può essere motivo per lo sfratto sotto l’Articolo 352 del CTO.

In una decisione della Corte di Cassazione è stato giudicato che “(… ) il rifiuto dell’inquilino di accettare l’importo dell’affitto determinato in seguito alla causa per la determinazione dell’affitto dà al locatore il diritto di intentare una causa di sfratto. Per l’esercizio di questo diritto, tuttavia, il nuovo importo dell’affitto determinato deve essere comunicato correttamente all’inquilino, e l’inquilino deve rifiutare di pagare questo importo (… )”, sottolineando la relazione tra la causa per la determinazione dell’affitto e la causa di sfratto.

Punti da considerare per intentare una causa di sfratto:

• Il nuovo importo dell’affitto determinato in seguito alla causa per la determinazione dell’affitto deve essere comunicato per iscritto all’inquilino.
• L’inquilino deve avere un mese per pagare il nuovo importo dell’affitto o sgomberare la proprietà.
• Una causa di sfratto può essere intentata se l’inquilino rifiuta di pagare o non effettua il pagamento entro questo periodo.

Conclusione e Valutazione

Nel sistema legale turco, la causa per la determinazione dell’importo dell’affitto è un importante meccanismo giuridico volto a mantenere l’equilibrio economico tra inquilino e locatore. Questo tipo di causa è progettato per adattarsi alle mutevoli condizioni economiche e bilanciare equamente gli interessi delle parti.

Le caratteristiche principali delle cause di determinazione dell’affitto possono essere riassunte come segue:

• Può essere intentata in caso di condizione del periodo di cinque anni o assenza di una disposizione nel contratto.
• Vengono presi in considerazione fattori come il tasso IPC, lo stato dell’immobile locato, importi di affitto comparabili e il principio di equità.
• La decisione del tribunale ha solitamente un effetto futuro.
• Il momento di applicazione della decisione dipende dalla data di presentazione della causa o dal momento della notifica da parte del locatore.

In Turchia, le cause per la determinazione dell’affitto diventano ancora più importanti, soprattutto durante i periodi di alta inflazione. Queste cause proteggono i diritti di proprietà dei locatori garantendo al contempo che gli inquilini siano protetti da aumenti eccessivi dell’affitto.

Tuttavia, a causa della struttura complessa e delle sottigliezze legali delle cause di determinazione dell’affitto, è di grande importanza cercare assistenza legale professionale in questo processo. Se state vivendo una controversia sulla determinazione dell’affitto in Turchia o vi trovate di fronte a una tale causa, vi consigliamo di cercare supporto da avvocati esperti in questo campo.