トルコで賃借人を合法的に立ち退かせる方法は？

9月 23, 2025

トルコで賃借人を合法的に立ち退かせる方法は？

トルコにおける賃借人立退き法を理解することは、不動産所有者と賃借人の両方にとって重要です。このプロセスはトルコ債務法によって規制され、法的手続きの厳格な遵守が求められます。この包括的なガイドでは、立退きの法的根拠、適切な通知要件、および賃貸紛争に関わる両当事者の権利について探ります。

トルコにおいて、賃貸借関係はトルコ債務法（法律第6098号）によって規制されており、これは不動産所有者の権利と賃借人の保護のバランスを取る枠組みを確立しています。立退きの法的根拠と適切な手続きを理解することは、物件の返還を求める家主と権利を保護したい賃借人の両方にとって不可欠です。

この包括的なガイドは、日本のクライアントの皆様のためにトルコにおける立ち退き手続きを検討し、法的な立ち退き方法と必要な条件を要約しています。

トルコにおける賃借人立退きの法的根拠

トルコ法は、家主が賃借人を合法的に立退きできる特定の状況をいくつか規定しています。これらの根拠は恣意的な立退きを防ぐために厳格に定義・規制されています。

立退き根拠	法的要件
家賃不払い	30日間の猶予期間付き書面通知不払いの証明猶予期間終了後の訴訟提起
家主の必要性	必要性が真正かつ必要であること契約期間終了3ヶ月前の書面通知指定日後1ヶ月以内の訴訟提起
書面による約束	賃借人が署名した書面による文書明確な立退き日の指定合意日から1ヶ月以内の執行
2回の有効な通知	遅延支払いに対する2回の書面通知通知は同一賃貸年度内であること賃貸年度終了後1ヶ月以内の訴訟提起
10年間賃貸	最低10年間の賃貸契約期間終了3ヶ月前の通知特定の理由は不要

家賃の不払いまたは遅延支払い

立退きの最も一般的な根拠の一つは、賃借人が家賃を支払わない場合や継続的に遅延して支払う場合です。トルコ債務法第315条によると、賃借人が合意された日に家賃を支払わない場合、家主は以下を行わなければなりません：

賃借人に猶予期間を与える書面通知を送達
住宅賃貸借では少なくとも30日間の支払い猶予
支払いがなされない場合に契約が終了することを明確に記載

賃借人が通知受領後の指定期間内に支払いを怠った場合、家主は立退き手続きを開始できます。このプロセスは通常、裁判所手続きに進む前に義務的調停の試行から始まります。

家主の物件に対する必要性

家主またはその直系家族が物件を使用する真正な必要性がある場合、家主は賃貸借契約を終了できます。トルコ債務法第350条では、以下の場合に適用されることを規定しています：

家主の個人的な住居として物件が必要
家主の配偶者、子孫、先祖、または兄弟姉妹の必要性
必要性が真正で、誠実で、必要でなければならない

定期契約の場合、立退き訴訟は契約期間終了時に提起しなければなりません。無期契約の場合、6ヶ月間の賃貸期間終了の少なくとも3ヶ月前に通知を行い、指定された明渡し日後1ヶ月以内に訴訟を提起する必要があります。

書面による約束（立退き約束書）に基づく立退き

立退き約束書（tahliye taahhütnamesi）は、賃借人が特定の日に物件を明け渡すことに同意する書面による文書です。この文書は以下の場合に法的拘束力があります：

書面形式であること
賃借人またはその権限のある代理人が署名していること
賃借人が物件の占有を取得した後に作成されたこと
明確な立退き日が指定されていること

賃借人が約束どおりに明け渡しを行わない場合、家主は合意された日から1ヶ月以内に立退き訴訟を提起するか、執行官庁を通じて強制執行手続きを開始できます。

遅延支払いに対する2回の有効な通知

賃借人が同一賃貸年度内に遅延支払いで2回の有効な通知を受けた場合、家主は立退き訴訟を提起できます。この根拠の要件には以下が含まれます：

通知は書面で法的に有効でなければならない
同一賃貸年度内の別々の月に送られなければならない
立退き訴訟は通知が発行された賃貸年度終了後1ヶ月以内に提起されなければならない

重要なことに、賃借人が通知を受けた後に支払いを行った場合でも、その通知は2回の通知要件にカウントされます。

10年間の賃貸後の立退き

トルコ法は、家主が10年間の占有後、特定の理由を示すことなく賃借人を立退きできることを認めています。手続きは賃貸借が定期契約か無期契約かによって異なります：

定期契約の場合、10年間の期間は初期期間後に始まる
無期契約の場合、賃貸開始時から始まる
家主は延長期間終了の少なくとも3ヶ月前に通知しなければならない

この規定は、相当な賃貸期間後に家主が物件を取り戻す機会を与えています。

新所有者の物件に対する必要性

物件の所有権が変更された場合、新所有者は個人または家族の使用のために物件が必要な場合、特定の条件下で賃借人を立退きできます：

新所有者は物件取得後1ヶ月以内に書面で賃借人に通知しなければならない
立退き訴訟はこの通知後6ヶ月後に提起できる
代替として、新所有者は賃貸期間終了まで待ち、1ヶ月以内に提起できる
必要性は元の所有者と同様に真正で必要でなければならない

この規定は新しい不動産所有者の権利と賃借人保護のバランスを取ります。

改築・再建築の必要性

家主は、物件が工事中に占有を不可能にするような大規模な改築または再建築を必要とする場合、賃借人を立退きできます。適格とされるためには：

改築は必須でなければならず、単に美観的なものではない
改築中に物件が居住不可能でなければならない
家主は契約期間終了後1ヶ月以内に立退き訴訟を提起しなければならない

改築後、物件は正当な理由なしに3年間他の人に貸し出すことはできず、元の賃借人は新しい賃料で改築された物件を借りる優先権があります。

近隣住民に迷惑をかける賃借人

継続的に近隣住民に迷惑をかける賃借人は立退きできます。家主は以下を行わなければなりません：

賃借人に書面通知を送る
賃借人が状況を改善するため少なくとも30日間を与える
迷惑行為が続く場合は立退き訴訟を提起する

他の賃借人からの苦情や警察の報告書などの迷惑行為の証拠は、家主の訴訟を強化します。

物件への損害を与える

賃借人が物件に重大な損害を与えた場合、家主は以下によって立退き手続きを開始できます：

賃借人に書面通知を送達
損害を修理するため少なくとも30日間を提供
賃借人が修理を行わない場合は立退き訴訟を提起

家主は立退きに加えて損害に対する補償も求めることができます。

トルコにおける立退きプロセス

トルコにおける賃借人立退きのプロセスは、立退きが合法となるために遵守されなければならない特定の法的経路に従います。

プロセス段階	推定期間
賃借人への正式通知送達	1-7日
賃借人の是正待機期間	30日（住宅）、根拠により異なる
義務的調停プロセス	1-2ヶ月
立退き訴訟提起	1日（関連日から1ヶ月以内でなければならない）
裁判手続き	事案の複雑さに応じて6-18ヶ月
立退き命令取得	最終審理後1-3ヶ月
執行官庁処理	15-30日
実際の物理的立退き	1日（執行官庁により予定される）
全体的な典型的プロセス	初回通知から完了まで8-24ヶ月

賃借人への通知送達

ほとんどの立退き事案における最初のステップは、賃借人への正式通知の送達です：

通知は法的有効性を確保するため公証人を通じて送達すべき
通知は立退きの理由を明確に記載しなければならない
賃借人が状況を是正または明け渡しを行うための期限を指定しなければならない
適切な通知送達は後の法的手続きにおいて重要な証拠となる

公証人を使用することで、賃借人が通知を受けた時期の記録が確保され、これは法廷で重要になる可能性があります。

立退きタイプ	必要な通知期間
住宅賃貸借の不払い	通知から最低30日
商業賃貸借の不払い	通知から最低30日
家主の個人的必要性	賃貸期間終了3ヶ月前
新所有者の必要性	1ヶ月通知、6ヶ月後に立退き訴訟
改築・再建築	契約期間終了時の通知
近隣への迷惑	状況是正のため30日
物件損害	損害修理のため30日
10年間の終了	賃貸期間終了3ヶ月前

義務的調停手続き

2023年9月1日以来、賃貸紛争の当事者は訴訟提起前に調停を試行しなければなりません：

調停は現在立退き訴訟の義務的前提条件です
このプロセスは裁判所の介入なしに友好的な解決を達成することを目指します
調停が失敗した場合、当事者は裁判所に進むことを可能にする不合意証明書を受け取ります
調停への参加を拒否または出席しない当事者は調停費用を負担する可能性があります

この最近の変更は、裁判所の負担を軽減し、より迅速な解決を促進することを目的としています。

立退き訴訟の提起

調停が失敗した場合、家主は立退き訴訟を提起できます：

訴訟は物件所在地の民事調停裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）に提起しなければならない
家主は賃貸借契約書、送付した通知書、調停証明書を含むすべての関連書類を提出しなければならない
立退きの根拠によって、通常は関連日から1ヶ月という厳格な提起期限があります
訴訟は立退きの具体的な法的根拠を明確に記載すべきです

その後、裁判所は両当事者が提出した証拠と主張を評価するための審理を予定します。

必要書類	説明/目的
賃貸借契約書	賃貸条件と両当事者の義務を確立
書面通知	違反または契約終了意図の適切な通知を証明
所有権証明	物件に対する家主の法的権利を実証
支払い記録	家賃支払い履歴と不履行を記録
公証済み通知	正式通知の法的に有効な証拠を提供
調停証明書	2023年9月以降、調停が試行されたことを証明するために必要
物件検査報告書	状態と物件への損害を記録
証人陳述書	迷惑行為やその他の違反の主張を支持
裁判所申請書式	法的手続き開始に必要な公式文書

立退き命令の執行

裁判所が立退き命令を発行すると：

命令は執行官庁（İcra Dairesi）を通じて執行できます
執行官は賃借人に明け渡しの特定日を与えます
賃借人が退去を拒否した場合、強制立退きが実行されます
強制立退き中の公的秩序を確保するため、警察が執行官に同行する場合があります

家主は裁判所の命令なしに個人的に賃借人やその持ち物を除去できないことに注意することが重要です。

賃借人の権利と保護

トルコ法は立退きのメカニズムを提供する一方で、賃借人のための複数の保護も含んでいます。

賃借人の権利	家主の権利
適切な書面通知を受ける権利	時間通りに家賃を徴収する権利
法定期間内に違反を是正する権利	正当な法的根拠で立退きする権利
訴訟前の義務的調停を受ける権利	適切な通知で物件を検査する権利
根拠のない立退き請求に異議を申し立てる権利	物件損害に対する補償を受ける権利
恣意的な家賃増額からの保護	10年間の賃貸後に終了する権利
改築後の優先権	個人/家族の必要性で立退きする権利
不当な立退きに対する補償を受ける権利	書面による立退き約束を執行する権利
物件の平穏な享受を受ける権利	物件が適切に維持されることを期待する権利

立退きに対する法的抗弁

賃借人は以下によって立退き手続きに争うことができます：

立退き根拠の有効性に異議を申し立てる
通知または訴訟における手続き上の誤りを特定する
家主の主張が真正でないまたは必要でないことを証明する
特別な状況に対する期間延長を求める

熟練した弁護士は、賃借人の特定の状況に基づいて潜在的な抗弁を特定する手助けができます。

賃借人の補償権

特定の状況において、賃借人は補償を受ける権利があります：

家主による虚偽の必要性主張により立退きされた場合
個人的必要性による立退き後3年以内に家主が物件を他者に貸し出した場合
法的根拠なしに賃貸借が早期終了された場合

これらの規定は、家主が虚偽の口実を用いて賃借人を立退きすることを阻止します。

住宅賃借人の特別保護

住宅賃借人は商業賃借人と比較して追加の保護を享受します：

終了に対するより長い通知期間
家賃増額の制限
脆弱なグループに対する特別な配慮
所有権変更にもかかわらない賃貸借の継続

これらの追加保護は、個人と家族にとっての住宅安定性の重要性を反映しています。

一般的な課題と解決策

問題のある賃借人への対処

困難な賃借人状況に直面する家主は以下を行うべきです：

すべての問題を細心に記録する
懸念を書面で伝える
法的手続きを厳格に遵守する
訴訟前に代替紛争解決を検討する
賃貸紛争を専門とする不動産弁護士に相談する

近道を取ったり、嫌がらせに訴えたりすることは、家主に法的結果をもたらす可能性があります。

立退きの最速の法的方法

時間が重要な場合、家主は以下によってプロセスを迅速化できます：

不払い事案では執行官庁を通じた執行手続きを使用
すべての書類が完全で正確であることを確保
立退き手続きに精通した経験豊富な弁護士を起用
自発的な退去につながる可能性のある和解提案を検討

即座の方法はありませんが、適切な準備は大幅に遅延を減らすことができます。

トルコで警察は賃借人を立退きできるか？

一般的な信念に反して：

警察は独立して賃借人を立退きできません
裁判所の命令または執行官庁の決定が必要です
警察は合法的な立退き中に執行官のみを支援できます
彼らの役割は立退きプロセス中の秩序維持に限定されます

裁判所の命令なしに警察を使って賃借人を脅迫しようとする家主は、法的結果に直面する可能性があります。

家主のための実践的考慮事項

効果的な賃貸借契約書の作成

よく作成された賃貸借契約書は多くの立退き問題を予防できます：

家賃支払日と方法について明確な条項を含める
更新条件と終了手続きを明記
転貸制限を明示的に記載
立退き約束書（tahliye taahhütnamesi）の含有を検討
物件維持に関する賃借人の責任を詳述

これらの要素が明確に定義されていることで、問題が発生した場合の立退きプロセスを簡素化できます。

記録と証拠収集

成功する立退き事案は確実な証拠に依存します：

すべての家賃支払いと通信の詳細な記録を保持
写真と修理見積もりで物件損害を記録
日付、時刻、証人陳述書で迷惑行為の事例を記録
賃借人に送付したすべての正式通知のコピーを保持
すべての賃借人関連問題の年代順ファイルを維持

この記録は法的行動が必要になった場合に非常に貴重になります。

費用と期間の予想

家主は立退きの財政的・時間的コミットメントに準備すべきです：

法的費用は通常、複雑さに応じて少なくとも55,000トルコリラ（1,446.58米ドルおよび1,271.88ユーロ）の範囲ですが、実際には弁護士は通常1500-3000米ドルまたはユーロを請求します
裁判事案は解決に6〜18ヶ月かかる場合があります
義務的調停がプロセスに追加で1〜2ヶ月を加える場合があります
立退き命令の執行は通常、裁判所決定後15〜30日かかります
事前準備はこれらの期間を大幅に短縮できます

これらの現実を理解することで、家主は立退きの追求について情報に基づいた決定を行うのに役立ちます。

結論

トルコでの賃借人立退きをナビゲートするには、法的詳細と手続きへの注意深い注意が必要です。家主は有効な根拠があることを確保し、適切な通知プロトコルに従わなければならず、賃借人は自分の法的保護を理解すべきです。義務的調停の導入により、両当事者は現在、裁判所の介入が必要になる前に紛争を解決する追加の機会があります。

トルコで賃借人を立退きするプロセスは、立退きが合法となるために遵守されなければならない特定の法的経路に従います。法律は正当な立退きのための複数の根拠を提供する一方で、賃借人のための重要な保護も組み込んでいます。家主と賃借人の両方が、トルコ法の下での自分の権利と義務を知ることから恩恵を受けます。

家主にとって、適切な法的手続きに従うことは成功する立退きを達成するために不可欠です。賃借人にとって、自分の権利を理解することは不法な立退きを防ぐのに役立ちます。すべての場合において、不動産法を専門とする弁護士からの専門的な法的指導は、トルコ法のこの複雑な分野をナビゲートするために強く推奨されます。

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