トルコにおける不動産法 | 弁護士 オザン・ソイル

トルコの不動産市場は、堅固な法的枠組みと近代的な登録システムに支えられ、国内外の投資家にとって重要な目的地として台頭してきました。このダイナミックな市場における成功的な不動産取引と投資には、トルコ不動産法の複雑さを理解することが不可欠です。

トルコは、透明な登録システムを維持しながら、法的伝統を国際基準と調和させるための継続的な努力により、不動産投資にとって魅力的な環境を創出してきました。

本稿では、日本人のお客様のために、トルコ不動産法の基本要素、基本的所有権、都市計画規則について説明いたします。

 

トルコ不動産システムの概要

トルコの不動産システムは、財産権が憲法および民法の規定によって保護される、よく構造化された枠組みの下で運営されています。このシステムは、様々な法的伝統、特にスイス民法典の影響を受けた要素を組み合わせながら、トルコ独自の社会的・経済的ニーズを反映する特徴的な性格を維持しています。

 

基本原則

トルコ不動産法の基本原則は、いくつかの重要な概念に基づいています。登録の原則は基礎として、すべての不動産取引が公式に記録されることを要求します。このシステムは公示の原則と並行して運用され、財産所有権と取引の透明性を確保します。さらに、土地登記における信頼の原則は、登録された情報に依拠する善意の購入者を保護します。

 

不動産権の種類

所有権

完全所有権

完全所有権、または絶対的所有権は、トルコ法における最も包括的な財産権の形態を表します。この権利は、所有者に法律の範囲内で財産を使用し、利益を得て、処分する完全な権限を付与します。所有者は、公共の利益を保護するために設計された法的制限と規制にのみ従いながら、財産に対する排他的な支配権を有します。

共有所有権

トルコ法における共有所有権の概念は、合有と共有という2つの主要な形態を包含します。合有では、複数の当事者が特定の持分を定めずに財産全体を共同で所有します。対照的に、共有は、各所有者が財産の特定の割合を所有する明確な持分を伴います。

区分所有権

区分所有権は、特に都市環境において関連性の高い、専門化された財産権の形態を表します。このシステムは、共用部分の所有権を共有しながら、建物内の特定の単位の個別所有権を可能にします。区分所有法がこれらの取り決めを規制し、単位所有者の権利と義務を確立します。

 

制限物権

トルコ法における制限物権には、いくつかの重要なカテゴリーが含まれます。地役権は、他人の財産の特定の使用を可能にします。用益権は、所有権なしに財産を使用し、利益を得る権利を付与します。建築権は、他人の土地に建物を建てることを許可し、居住権は、居住目的で財産を占有することを可能にします。これらの権利のそれぞれは、特定の制限と条件を維持しながら、不動産の枠組みにおいて明確な目的を果たします。

 

不動産登録システム

土地登記

機能と重要性

トルコの土地登記システムは、不動産所有権と権利の公式な公的記録として機能します。このシステムは、財産取引における法的安全性と秩序を維持する上で重要な役割を果たします。登記の主要な機能は公示の原則を中心に展開し、すべての財産関連の権利と負担が利害関係者にアクセス可能であることを保証します。このシステムの重要性は、国家保証の提供に由来し、政府は登録された情報の正確性に責任を負い、登記関連の損害の場合には補償の責任を負う可能性があります。

組織構造

土地登記事務所は、環境都市化省内で機能する土地登記地籍総局の下で運営されています。これらの事務所は階層構造で組織されており、中央と地方の支部が協力して業務を行っています。このシステムは、財産取引を処理し、正確な記録を維持するために特別に訓練された登記官と法律専門家を含む専門職員を採用しています。各事務所は、書面記録とデジタルデータベースの両方を維持し、重要な財産情報の冗長性とアクセス性を確保しています。

登記の種類

トルコの土地登記システムは、異なる財産権と法的状況を反映するために、様々な種類の登記に対応しています。主要な登記簿には、現在の財産所有者と重要な財産情報を示す所有権記録が含まれています。補足登記簿には、地役権や抵当権などの制限物権が記録されます。システムはまた、一時的な権利のための予備登記と、財産の法的地位に影響を与える個人的権利のための注記の記録を維持します。

地籍システム

目的と範囲

地籍システムは、トルコにおける財産登録の技術的基盤として機能します。その主な目的は、すべての不動産財産に対する正確な幾何学的および位置データを作成し、維持することです。このシステムは、境界、寸法、位置を含む財産の物理的特性を包含します。この技術文書は、財産権の支援から都市計画と開発の促進まで、複数の目的に役立ちます。

土地登記との関係

地籍システムと土地登記は、統合財産登録システムを形成し、緊密に協力して運営されています。土地登記が法的権利と所有権情報に焦点を当てる一方で、地籍システムはこれらの財産を定義する技術的および空間的データを提供します。この統合は、法的権利が正確に定義された物理的財産に結びついていることを保証し、包括的で信頼性の高い財産情報システムを構築します。これら2つのシステム間の同期は、正確で最新の財産記録を維持するために不可欠です。

技術的側面

現代のトルコの地籍システムは、正確な財産データを維持するために高度な技術ソリューションを採用しています。このシステムは、正確な財産測定と地図作成のために地理情報システム(GIS)と衛星技術を利用しています。デジタル地籍地図は現在、システムのバックボーンを形成し、財産情報のより容易な更新と維持を可能にします。技術インフラには、歴史的記録の完全性を維持しながら、財産データの効率的な保存と検索を可能にする洗練されたデータベース管理システムが含まれています。

 

不動産取引

売買取引

基本要件

トルコの法制度は、有効な不動産売買取引のための特定の前提条件を確立しています。プロセスは、取引に入る両当事者の法的能力の確認から始まります。売主は、財産に対する明確な所有権とそれを譲渡する権利を有していなければなりません。財産自体は、土地登記に適切に登録されており、売却を妨げる制限がない状態でなければなりません。取引には、両当事者が適切な身分証明書類を有することが必要であり、法人の場合は、取引を行う権限を示す適切な授権書類が必要です。

契約の成立

トルコにおける不動産売買契約は、法的に有効であるために厳格な形式要件に従う必要があります。契約は公証人の前、または土地登記所で直接執行されなければなりません。契約書には当事者を明確に特定し、不動産の詳細な説明を提供し、購入価格を明記する必要があります。トルコ法では、不動産に影響を与える特別条件や負担に関する明示的な記述が求められます。契約には、支払いの時期と方法、および当事者間で合意されたその他の条件も記載される必要があります。

登記手続き

不動産売買における最終的かつ重要な段階は、取引の公式登記です。この手続きは、不動産が所在する土地登記所で行われます。両当事者は本人または権限を与えられた代理人を通じて出頭する必要があります。登記官は必要なすべての書類を確認し、支払い手配を確認します。必要な確認が完了すると、登記官は土地登記簿に譲渡を記録し、買主に法的所有権を効果的に移転します。この登記は、トルコ法の下での不動産所有権の決定的な証拠となります。

その他の取得方法

相続

相続による不動産取得は、トルコ相続法に基づく特定の手続きに従います。不動産所有者が死亡すると、その不動産は遺言または法定相続規則に従って法定相続人に引き継がれます。譲渡には民事裁判所が発行する公式の相続証明書が必要です。この書類は正当な相続人とそれぞれの持分を特定します。相続人は、土地登記所で相続した権利を登記する必要があり、不動産の所有権記録が新しい相続に基づく所有権を反映するよう更新されます。

交換

不動産交換取引は、当事者間での不動産の相互譲渡を伴います。この種の取得では、両方の不動産を明確に特定し、価値を査定する必要があります。手続きは、公式証書の作成と登記を含む、通常の売買取引と同様の形式要件に従います。不動産価値に差がある場合、当事者は交換のバランスを取るために金銭的補償に合意することができます。交換の法的有効性を確保するため、両方の不動産の登記手続きを同時に完了する必要があります。

贈与

不動産贈与は、無償での不動産所有権の譲渡を表します。贈与者は明確な贈与の意思を示し、そのような譲渡を行う法的能力を有していなければなりません。トルコ法では、売買契約と同様に、贈与契約を公式形式で執行することが求められます。手続きには、贈与者の自由意思と取引の意味についての理解の確認が含まれます。登記要件は他の不動産譲渡と同じで、両当事者が土地登記所に出頭して取引を完了します。

裁判所の決定

裁判所の決定による取得は、取得時効、不動産紛争、または強制執行手続きを含むさまざまな法的状況で発生します。裁判所が不動産所有権に影響を与える最終決定を下すと、それが登記の法的根拠となります。決定から利益を受ける当事者は、実施のために最終裁判所命令を土地登記所に提示する必要があります。これらの場合の登記手続きは特別な手順に従い、所有権の連鎖を維持しながら裁判所が命じた不動産譲渡の適切な記録を確保します。

 

不動産権の法的保護

司法的保護

訴訟の種類

トルコの法制度は、不動産権を保護するためのさまざまな司法救済手段を提供しています。最も基本的な訴訟は不動産回復訴訟で、所有者が無許可の占有者から占有を取り戻すことを可能にします。不動産所有者は、境界線をめぐる不一致が生じた場合、境界紛争訴訟を提起することもできます。この制度は妨害防止訴訟を認めており、所有者が不動産権を妨げる活動を停止させることができます。所有権紛争の場合、当事者は土地登記記録の不一致を解決するために権原訂正訴訟を開始できます。裁判所はまた、不動産の損害または無許可使用に関連する損害賠償請求も扱います。

裁判手続き

不動産訴訟は、トルコ民法に基づく構造化された手続きに従います。手続きは、請求と法的根拠を概説する書面による申立書の提出から始まります。裁判所は通常、土地登記記録、鑑定報告書、および主張される権利を裏付ける証拠を含む包括的な書類を要求します。手続き中、裁判所は現地調査を命じ、不動産関連の問題を調査するために技術専門家を任命することがあります。対審的手続きにより、両当事者が証拠と反論を提示する機会が確保されます。複雑な事案では、証人の証言と専門家の意見が評価される複数の審理が行われることがよくあります。

判決の執行

不動産に関する裁判所の決定には、重要な執行メカニズムがあります。判決が確定すると、勝訴当事者は執行局を通じて執行手続きを開始できます。これらの執行局は、強制退去や不動産譲渡を含むさまざまな手段を通じて決定を実施する権限を持っています。執行手続きは、債権者の権利と影響を受ける当事者の基本的権利の両方を保護するために厳格な規定に従います。不動産登記の変更を伴う場合、裁判所の決定は土地登記所での公式登記修正の根拠となります。

行政的保護

行政機関の役割

行政機関は、予防措置と規制措置を通じて不動産権の保護において重要な役割を果たしています。土地登記所は主要な行政保護機関として機能し、正確な不動産記録を維持し、詐欺的取引を防止します。市町村当局は、不動産価値を保護し適切な土地利用を確保するためにゾーニング規制と建築基準を執行します。環境・都市化省は、より広範な政策実施を監督し、不動産保護に関与するさまざまな行政機関を調整します。

行政手続き

行政的保護は、違反を防止し紛争を効率的に解決するために設計された構造化された手続きを通じて機能します。不動産所有者は、行政管轄内の問題に直面した場合、行政苦情を提出できます。手続きは通常、裏付け書類を添えて関係当局への書面申請から始まります。行政機関は苦情を評価するために予備調査を実施し、審問や現地訪問を組織することがあります。これらの手続きは、特に技術的または規制上の問題を伴う事項において、司法手続きと比較してより迅速な解決を提供することがよくあります。

不服申立手続き

行政制度は、初期決定に不満を持つ当事者のために複数レベルの不服申立を提供します。影響を受ける個人は、同じ組織内のより上位の機関に行政不服申立を提出できます。これらの不服申立は、行政法によって定められた特定の期限と手続き要件に従う必要があります。行政救済が不十分であることが判明した場合、当事者は行政裁判所を通じて行政決定の司法審査を求める権利を保持します。不服申立手続きには、回復不能な損害を防ぐために即座の行動が必要な場合の緊急措置の規定が含まれています。これらの手続きを通じて、制度は透明性を維持し、関与するすべての当事者のデュープロセス権を確保します。

 

トルコにおける不動産投資のための法律サービス:Soylu法律事務所

Soylu法律事務所は、トルコ不動産法における包括的な法律サービスの提供を専門としており、特に国際顧客の支援に重点を置いています。

当事務所の法律専門家チームは、初期の不動産選定から最終登記手続きまで、不動産取引のあらゆる段階でパーソナライズされたガイダンスを提供します。

当法律事務所はイスタンブールの金融地区の中心に本部を構え、アンタルヤ、ムーラ、アランヤ、フェティエを含む主要な不動産投資地域のパートナー事務所の広範なネットワークを通じて業務を行っています。

 

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