トルコにおける賃料増額訴訟 | 弁護士 オザン・ソイル
トルコに住む外国人にとって、賃貸物件に関する現地の法制度を理解することは不可欠です。特に重要な側面の一つが賃料増額訴訟（kira artış davası）で、これにより家主または借主は裁判所による賃料額の調整を請求することができます。この包括的なガイドは、外国人居住者がトルコでこれらの訴訟がどのように機能するか、そしてトルコ法の下でどのような権利を有するかを理解するのに役立ちます。
このガイドは、日本人クライアントの皆様のために、トルコにおける家賃値上げ訴訟がどのように機能するかを説明しています。
賃料増額訴訟の理解
賃料増額訴訟とは、家主または借主のいずれかが現在の市場状況に基づいて公正な賃料価格の決定を裁判所に求める法的手続きです。実際には、これらの訴訟はより高い賃料を求める家主によって最も一般的に提起されますが、状況が正当化される場合、借主も賃料の減額を請求するために提起することができます。
これらの訴訟はトルコ債務法（Türk Borçlar Kanunu）によって規律され、市場状況の変化に応じて賃料額が両当事者にとって公正かつ衡平であることを確保するよう設計されています。
裁判所の決定は確定後拘束力を持ち、両当事者は裁判官によって決定された新しい賃料額に従わなければなりません。
賃料増額訴訟はいつ提起できるか？
トルコでは賃料増額訴訟の提起に法定期限はありません。しかし、新しい賃料額がいつ発効するかについては、タイミングの考慮が重要です。
裁判所で決定された賃料を現在の賃貸期間に適用するには、賃貸借契約の更新日の少なくとも30日前に訴訟を提起するか、または家主がこの期間内に賃料増額の意図に関する書面通知を送付しなければなりません。
これらの訴訟において最も重要な要素は5年ルールです。賃貸関係が5年未満継続している場合、いかなる増額も前年の消費者物価指数（TÜFE）12ヶ月平均変化率を超えることはできません。
賃料増額における5年ルール
5年の閾値は外国人が理解すべき特に重要な点です：
- 5年未満の賃貸借契約の場合：裁判所はTÜFE率より高い賃料を設定することはできません
- 5年以上の賃貸借契約の場合：裁判所は市場相場、類似物件、公正原則に基づいて賃料を設定することができます
- 各5年期間経過後：このプロセスを繰り返すことができます
賃料増額訴訟提起の法的要件
トルコで有効な賃料増額訴訟を提起するには、特定の条件を満たす必要があります：
- 当事者間に有効な賃貸借契約が存在すること（書面または口頭）
- 原告が訴訟提起において法的利益を有すること
- 5年以上の契約に関する紛争の場合、市場相場が関連すること
- 新しい料率を現在の期間に適用するには、更新30日前に書面通知を行うこと
家主が新しい賃料額を現在の賃貸期間に適用したい場合、更新日の少なくとも30日前に訴訟を提起するか書面通知を送付しなければなりません。そうでなければ、新しい金額は次の賃貸期間からのみ適用されます。
裁判所が公正な賃料額を決定する方法
適切な賃料額を決定する際、トルコの裁判所はいくつかの重要な要素を考慮します：
消費者物価指数（TÜFE）
消費者物価指数の12ヶ月平均変化は賃料増額のベースライン参考として機能します。5年未満のリースの場合、この率は増額の上限として機能します。古いリースの場合、これは考慮される複数の要素の一つです。
物件の状態
裁判所は物件の物理的状態、立地、使用目的、特徴、メンテナンスニーズを評価します。現代的な設備を備えた良好な状態の物件は通常、より高い賃料を要求します。
近隣開発や周辺地域の変化などの環境要因も裁判官によって考慮されます。
類似市場相場
裁判所は同一地域の類似物件の賃料価格を調査して公正な市場価値を確立します。この比較は、決定された賃料が現在の市場状況と一致することを確保するのに役立ちます。
公正原則
トルコ法では、賃料を決定する際に裁判官が「hakkaniyete uygun」（公正）原則を考慮することを要求しています。これはしばしば空室物件に対して請求される金額より15-20％低い「旧借主割引」と呼ばれるものをもたらします。
この割引は、新しい借主を見つけるよりも信頼できる継続借主を持つことの家主への利益を認識しています。
賃料増額訴訟の手続き面
2023年9月1日から、すべての賃料決定訴訟に強制調停が適用されます。これは当事者が訴訟を提起する前に調停人を通じて紛争解決を試みなければならないことを意味します。
- 訴訟は民事平和裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）に提起しなければなりません
- 裁判費用は現在の賃料と請求賃料の差額に基づいて計算されます
- 専門証人が通常物件を調査し、公正市場価値に関する報告書を作成します
- 訴訟は裁判所の作業負荷によって通常1-1.5年かかります
裁判所の決定が確定した後、それを遡及的に執行することはできません。新しい賃料額は指定された日付以降からのみ適用されます。
賃料増額訴訟に関するよくある質問
新しい賃料はどの月から発効しますか？
更新日の30日前に適切な通知が行われたか、またはリースに増額条項が含まれている場合、新しい賃料は新しい賃貸期間の開始から適用されます。そうでなければ、次の賃貸期間から適用されます。
過去の期間について賃料増額訴訟を提起できますか？
いいえ、賃料決定訴訟は将来の賃料支払いにのみ影響します。過去の賃貸期間に遡及的に適用することはできません。
立ち退きと賃料増額訴訟を同時に提起できますか？
はい、それぞれの条件が満たされている場合、両方の種類の訴訟を同時に提起することに法的障害はありません。ただし、これらは別々の法的行為として提起しなければなりません。
外国通貨賃貸借契約も増額の対象になりますか？
外国通貨での契約の場合、トルコ通貨価値保護法の下で5年間は増額を行うことができません。5年後、外国通貨の価値変動を考慮することができます。
外国人にとっての重要な考慮事項
トルコで物件を賃借する外国人は、賃料増額プロセスのいくつかの重要な側面を認識すべきです：
- 口頭契約も法的に有効ですが、賃貸借契約は理想的には書面にすべきです
- すべての賃料支払いと家主との連絡記録を保持してください
- トルコ語を話さない場合、裁判手続きに公式翻訳が必要な場合があります
- トルコの外国人賃貸問題に精通した弁護士の雇用を検討してください
- 訴訟提起前に強制調停を試みなければなりません
ソイル法律事務所について
ソイル法律事務所は、トルコの賃貸法を理解しようとする外国人に対して包括的な法的サービスを提供しています。
イスタンブールに拠点を置く当事務所は、賃貸紛争と不動産案件において国際的な依頼者を代理することを専門としています。
この件に関するさらなるサポートやご相談については、お気軽にお問い合わせください。
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