Hoe bereid je een huurovereenkomst voor in Turkije?

Algemene Voorwaarden die in een Huurovereenkomst Moeten Worden Opgenomen

a. Verantwoordelijkheden van de Huurder

De fundamentele verantwoordelijkheid van de huurder is om het pand met zorg te gebruiken en het te gebruiken in overeenstemming met het in de overeenkomst gespecificeerde doel. Volgens het Turkse Wetboek van Verbintenissen is de huurder verplicht om het pand in de staat te houden waarin het werd ontvangen. De huurder moet ook respect tonen in burenrelaties en storend gedrag zoals lawaai en vervuiling vermijden.

De huurder is verantwoordelijk voor het maken van kleine reparaties (zoals kraanreparatie, vervanging van gloeilampen) in het gehuurde pand. Ze moeten grotere storingen onmiddellijk melden. Als niet aan deze meldingsplicht wordt voldaan, kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor de daaruit voortvloeiende schade.

b. Verantwoordelijkheden van de Verhuurder

De meest fundamentele verantwoordelijkheid van de verhuurder is om het gehuurde pand in een bruikbare staat af te leveren en het gedurende de huurperiode in deze staat te houden. Dit is expliciet geregeld in artikel 301 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen. De verhuurder moet de juistheid van de eigendomsakte-informatie van het pand garanderen en dat het vrij is van rechten van derden.

Daarnaast is de verhuurder verplicht om reparaties uit te voeren die in het gehuurde pand ontstaan en waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is. Bijvoorbeeld, het oplossen van grote problemen zoals dak lekken, hoofdwaterleiding breuken, of storingen aan het centrale verwarmingssysteem is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder het pand ongestoord kan gebruiken en mag de huurder tijdens de contractperiode niet storen.

Echter, in geval van noodzakelijke reparaties of verkoop van het pand, hebben zij het recht om het pand gedurende redelijke perioden te tonen.

c. Onderhoudskosten van het Gebouw en Gemeenschappelijke Uitgaven

De huurovereenkomst moet duidelijk specificeren wie verantwoordelijk is voor betalingen van onderhoudskosten en andere gemeenschappelijke uitgaven. Over het algemeen behoren de volgende kosten tot de huurder:

• Onderhoudskosten van het gebouw
• Elektriciteit, water, aardgasrekeningen
• Internet- en telefoonkosten
• Lonen van portier/personeel
• Onderhoudskosten van gemeenschappelijke ruimtes zoals lift en parkeerplaats

Echter, onroerendgoedbelastingen (zoals onroerendezaakbelasting) en grote renovatiekosten behoren doorgaans tot de verhuurder. Partijen moeten deze zaken duidelijk regelen in de overeenkomst, vooral met betrekking tot eventuele speciale voorwaarden die voortvloeien uit het beheersplan.

d. Renovaties aan het Pand

De huurder heeft schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor wijzigingen en renovaties aan het gehuurde pand. Het is belangrijk om dit duidelijk in de overeenkomst te vermelden. Ongeautoriseerde wijzigingen kunnen grond zijn voor contractbeëindiging en schadeclaims.

De overeenkomst moet ook specificeren wie de kosten van pandrenovaties zal dragen, wat er zal gebeuren met deze renovaties aan het einde van de huurperiode, en hoe het pand moet worden teruggegeven. Over het algemeen:

1. Decoratieve veranderingen (verf, behang, enz.)
2. Niet-vaste meubels en accessoirewijzigingen
3. Wijzigingen aan elektrische en sanitaire installaties
4. Structurele wijzigingen zoals wandverwijdering of -toevoeging

e. Verbod op Onderhuur en Overdracht

Volgens artikel 322 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen kan de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het pand niet onderverhuren of hun gebruiksrecht overdragen. Deze kwestie is met name belangrijk bij huur van woningen en overdekte bedrijfsruimten.

Duidelijke en nauwkeurige regulering van bepalingen betreffende het verbod op onderhuur en overdracht in de overeenkomst is cruciaal om toekomstige geschillen te voorkomen. Overtreding van het verbod kan een geldige reden vormen voor beëindiging van de overeenkomst.

Daarnaast moeten bijzondere omstandigheden zoals de status van erfgenamen in geval van overlijden van de huurder, of bedrijfsfusie of -overdracht als de huurder een bedrijf is, ook in de overeenkomst worden geregeld. Deze regelingen helpen de rechten van partijen te beschermen in onverwachte situaties.

Belangrijke Overwegingen bij het Opstellen van een Huurovereenkomst

a. Vereiste van Schriftelijke Vorm

In het Turkse rechtssysteem is er geen strikte vereiste van schriftelijke vorm voor huurovereenkomsten.

Mondelinge huurovereenkomsten zijn ook geldig. Het hebben van een schriftelijk contract is echter uiterst belangrijk voor het gemak van bewijs. Een schriftelijk contract dient als bewijs bij geschillen die tussen partijen kunnen ontstaan.

Elke pagina van het schriftelijke contract moet door de partijen worden ondertekend. Er moet worden onthouden dat een handtekening een teken is dat de identiteit van de partijen verifieert en hun wil weerspiegelt. Het vermijden van wissen en krassen, en het paraferen van wijzigingen zijn maatregelen die de betrouwbaarheid zullen verhogen.

Tegenwoordig worden elektronisch ondertekende contracten steeds gebruikelijker. Echter, zonder het gebruik van een veilige elektronische handtekening, kan het bewijzen van authenticiteit moeilijk zijn.

b. Belang van Contractgetuigen

Het hebben van getuigen bij een huurovereenkomst, hoewel geen wettelijke vereiste, is een belangrijk veiligheidsmechanisme. Getuigen kunnen verifiëren dat het contract werd ondertekend en de inhoud ervan door de partijen werd geaccepteerd. Dit biedt bescherming tegen toekomstige claims zoals “de handtekening is niet van mij” of “de contractinhoud is gewijzigd.”

Bij het selecteren van getuigen is het belangrijk dat ze onpartijdig zijn en meerderjarig. De identificatiegegevens van getuigen (naam-achternaam, Turks ID-nummer) moeten in het contract worden vermeld en hun handtekeningen worden verkregen. Idealiter zouden getuigen moeten zijn:

• Personen zonder familiebanden met de partijen
• Betrouwbare personen die zowel huurder als verhuurder kennen
• Personen die indien nodig in de rechtbank kunnen getuigen
• Personen die aanwezig zijn op de locatie waar het contract wordt opgesteld

c. Opstellen van Inventarislijst

Het opstellen van een gedetailleerde lijst van items in het gehuurde pand is van cruciaal belang voor het voorkomen van toekomstige geschillen. De inventarislijst moet onderscheidende kenmerken bevatten zoals merk, model, serienummer van items en hun huidige staat (beschadigd, bekrast, nieuw, enz.).

Bij het opstellen van de lijst moeten alle vaste inrichtingen (keukenkastjes, inbouwproducten, airconditioners, enz.) en indien aanwezig, meubels (bank, bed, tafel, enz.) gedetailleerd worden beschreven. Het nemen van gedateerde foto’s die de staat van de items tonen en het bijvoegen van deze foto’s als bijlage bij het contract zal gunstig zijn.

De inventarislijst moet worden opgesteld als een bijlage bij het contract en elke pagina moet door de partijen worden ondertekend. Hoe het pand moet worden teruggegeven aan het einde van de huurperiode moet ook in deze lijst worden gespecificeerd.

d. Bepalen van het Huurverhogingspercentage

Het verhogingspercentage in huurovereenkomsten wordt gereguleerd volgens artikel 344 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen. Dienovereenkomstig kunnen huurverhogingen het percentage van de Consumentenprijsindex (CPI) dat wordt aangekondigd door het Turkse Instituut voor Statistiek (TUIK) niet overschrijden. Deze wettelijke beperking is van toepassing zelfs als partijen overeenkomen om een hoger percentage vast te stellen.

Het contract moet duidelijk vermelden wanneer de huurverhoging zal plaatsvinden (meestal jaarlijks) en welke index zal worden gebruikt voor de berekening. De volgende verklaring kan worden gebruikt met betrekking tot hoe het verhogingspercentage zal worden berekend:

“Het huurbedrag zal jaarlijks worden verhoogd, niet meer dan het jaarlijkse CPI-wijzigingspercentage dat door TUIK wordt aangekondigd voor de maand die overeenkomt met de startdatum van de huur.”

e. Correcte Bepaling van Contractduur

De duur van de huurovereenkomst moet worden bepaald volgens de behoeften en plannen van de partijen. In contracten voor bepaalde tijd moeten de begin- en einddatum duidelijk worden geschreven. Volgens het Turkse Wetboek van Verbintenissen wordt, tenzij een partij kennis geeft van beëindiging, het contract geacht met één jaar te zijn verlengd.

De punten om rekening mee te houden bij het bepalen van de contractduur zijn:

1. Hoe lang de huurder van plan is in het pand te blijven in de voorzienbare toekomst
2. Of de verhuurder plannen heeft om het pand te verkopen of zelf te gebruiken
3. Kosten die verband houden met het vernieuwen van contracten voor bepaalde tijd
4. Belang van huurverhogingsmechanisme bij langetermijncontracten
5. Verduidelijking van opzegtermijnen in geval van contractbeëindiging

Een correct bepaalde contractduur biedt voorspelbaarheid voor beide partijen en voorkomt onnodige geschillen.

Beëindigings- en Annuleringsvoorwaarden van Huurovereenkomst

a. Beëindiging van Huurovereenkomsten voor Bepaalde Tijd

Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd eindigen niet automatisch met het verstrijken van de termijn. Volgens artikel 347 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen wordt, indien de verhuurder of huurder niet ten minste 15 dagen voor het einde van de termijn kennisgeeft, het contract geacht met één jaar te zijn verlengd onder dezelfde voorwaarden.

Dit automatische verlengingsmechanisme is bedoeld om de huurder te beschermen.

Bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor woningen en overdekte bedrijfsruimten kan de verhuurder het contract alleen aan het einde van de huurperiode beëindigen als er redenen zijn die zijn gespecificeerd in de eerste alinea van artikel 347 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen. Deze redenen omvatten de noodzaak tot gebruik door de verhuurder of naaste familieleden, substantiële reparatie of reconstructie.

De huurder kan echter het contract voor bepaalde tijd beëindigen door voor het einde van de termijn kennisgeving te doen zonder enige reden te hoeven opgeven.

b. Beëindiging van Huurovereenkomsten voor Onbepaalde Tijd

Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd eindigen met de opzeggingskennisgeving gedaan door de partijen.

De huurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op elk moment beëindigen door zich te houden aan de opzegtermijn van 3 maanden zonder enige reden te hoeven opgeven. Het is belangrijk dat de opzegging in schriftelijke vorm wordt gedaan en dat de aflevering ervan aan de andere partij kan worden bewezen.

De verhuurder kan echter huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd voor woningen en overdekte bedrijfsruimten alleen beëindigen als er redenen bestaan die zijn vermeld in de eerste alinea van artikel 347 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen en door de huurder 3 maanden van tevoren op te zeggen.

Om geldig te zijn, moet een opzegging:

• Schriftelijk worden gedaan
• Voldoen aan de door de wet voorgeschreven termijnen
• De beëindigingsdatum duidelijk vermelden in de kennisgeving
• Voor huurovereenkomsten van woningen en overdekte bedrijfsruimten, duidelijk de reden van de verhuurder voor beëindiging vermelden

c. Ontruimingstoezegging

Een ontruimingstoezegging is een schriftelijk document waarin de huurder zich verbindt om het gehuurde pand op een specifieke datum te ontruimen. Volgens artikel 352 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen kan de verhuurder, als de huurder nalaat te ontruimen ondanks een schriftelijke toezegging aan de verhuurder na ontvangst van het pand, de huurovereenkomst beëindigen door binnen een maand vanaf deze datum een handhavingsverzoek in te dienen of een rechtszaak aan te spannen.

Voor een geldige ontruimingstoezegging zijn de volgende voorwaarden vereist:

1. Deze moet worden gegeven nadat het gehuurde pand aan de huurder is geleverd
2. Deze moet in schriftelijke vorm zijn
3. De ontruimingsdatum moet duidelijk worden vermeld
4. Deze moet door de huurder worden ondertekend

Een belangrijk punt: Ontruimingstoezeggingen die gelijktijdig met of vóór de huurovereenkomst zijn verkregen, zijn ongeldig. De toezegging krijgt alleen juridische geldigheid als deze wordt opgesteld na de feitelijke levering van het gehuurde pand.

d. Beëindiging Wegens Wanbetaling door Huurder

De wanbetaling van de huurder bij het betalen van de huur is een belangrijke reden voor het beëindigen van de huurovereenkomst. Volgens artikel 315 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen kan de verhuurder, indien de huurder niet voldoet aan zijn verplichting om de verschuldigde huur of bijkomende kosten te betalen na ontvangst van het pand, de huurder een schriftelijke opzegtermijn geven en hem informeren dat hij de overeenkomst zal beëindigen als de betaling niet binnen deze termijn wordt gedaan.

Voor huurovereenkomsten van woningen en overdekte bedrijfsruimten moet de verhuurder ten minste een opzegtermijn van 30 dagen geven. Voor andere huurovereenkomsten is deze termijn ten minste 10 dagen. Als de huurder zijn schuld binnen de gegeven termijn betaalt, blijft de overeenkomst van kracht.

Bovendien kan de verhuurder, als de huurder meerdere keren binnen een jaar in gebreke blijft met de huurbetaling, de overeenkomst beëindigen. In dit geval:

• Moet de huurder ten minste tweemaal in gebreke zijn gebleven voor woningen en overdekte bedrijfsruimten, eenmaal voor andere huurovereenkomsten
• De verhuurder moet voor elke wanbetaling een schriftelijke kennisgeving hebben gedaan
• De opzegging moet binnen 30 dagen vanaf de laatste datum van wanbetaling worden gedaan

e. Vereiste Acties Tijdens Ontruiming van het Pand

Er zijn veel punten om rekening mee te houden tijdens de ontruiming van het pand bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het ontruimingsproces moet zorgvuldig worden uitgevoerd om nieuwe geschillen tussen partijen te voorkomen.

Vereiste acties tijdens ontruiming zijn:

1. Ervoor zorgen dat het pand wordt opgeleverd in de staat die in de overeenkomst is gespecificeerd
2. Het controleren van inventarislijstitems en het identificeren van ontbrekende/beschadigde items
3. Het aflezen van water-, elektriciteits-, aardgasmeters en het overdragen/afsluiten van abonnementen
4. Verifiëren dat de huurder zijn persoonlijke bezittingen volledig heeft verwijderd
5. Het evalueren van voorwaarden voor teruggave van de borg en het bepalen van eventuele inhoudingen

Het opstellen van een rapport tijdens de ontruiming zal helpen bij het voorkomen van toekomstige geschillen. Dit rapport moet de huidige staat van het pand, tekortkomingen, schade en wederzijdse verklaringen van de partijen bevatten.

Veiligheidsmechanismen in Huurovereenkomsten

a. Borgstellingsvoorwaarden

Borgstelling in huurovereenkomsten is een belangrijk juridisch mechanisme dat zekerheid biedt in het geval de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. Volgens artikel 583 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen moet een borgstellingsovereenkomst schriftelijk worden gemaakt, en het maximumbedrag waarvoor de borg verantwoordelijk zal zijn en de borgstellingsdatum moeten in het eigen handschrift van de borg worden geschreven.

Onder de borgstellingstypes is de meest voorkomende de hoofdelijke borgstelling. In dit geval is de borg gelijk verantwoordelijk met de huurder, en de schuldeiser-verhuurder kan zich rechtstreeks tot de borg wenden. De borg moet zijn intentie om een “hoofdelijke borg” te zijn in zijn eigen handschrift aangeven.

De geldigheidsduur van een borgstelling is tien jaar voor woningen en overdekte bedrijfsruimten. De verantwoordelijkheid van de borg eindigt na deze periode. De borgstellingsperiode kan echter worden vernieuwd en verlengd. Als de borg getrouwd is, moet ook de toestemming van hun echtgeno(o)t(e) worden verkregen. De toestemming van de echtgeno(o)t(e) moet vóór of uiterlijk op het moment van het vaststellen van de borgstellingsovereenkomst worden gegeven.

b. Huurverzekering

Huurverzekering is een veiligheidsmechanisme dat financiële bescherming biedt aan de verhuurder tegen risico’s dat de huurder de huur niet betaalt of het pand beschadigt.

Hoewel dit type verzekering nog niet algemeen in Turkije voorkomt, wordt het vaak gebruikt in ontwikkelde landen.

Huurverzekering dekt doorgaans de volgende risico’s:

• Onbetaalde huurbedragen
• Materiële schade veroorzaakt door de huurder
• Juridische kosten tijdens het ontruimingsproces
• Inkomstenverlies tijdens het herverhuurproces van het pand

Het premiebedrag van de verzekeringspolis wordt bepaald op basis van factoren zoals de waarde van het gehuurde pand, de kredietwaardigheid van de huurder en het huurbedrag. De verhuurder betaalt premies aan de verzekeringsmaatschappij op specifieke intervallen en ontvangt een vergoeding wanneer het risico zich voordoet.

Aangezien de praktijk van huurverzekering in Turkije in de ontwikkelingsfase is, is het belangrijk om actuele informatie van verzekeringsmaatschappijen te krijgen bij het afsluiten van een contract. Dit veiligheidsmechanisme, dat naar verwachting in de toekomst wijder verspreid zal worden, kan een waardevol instrument zijn, vooral voor mensen die professioneel onroerend goed verhuren.

c. Voordelen van een Notarieel Bekrachtigde Huurovereenkomst

Hoewel het niet verplicht is om de huurovereenkomst notarieel te laten bekrachtigen, biedt het aanzienlijke voordelen voor partijen. Notarieel bekrachtigde overeenkomsten dienen als definitief bewijs tegen handtekeningontkenning. Dit voorkomt bezwaren zoals “deze handtekening is niet van mij.”

De voordelen die notarieel bekrachtigde overeenkomsten bieden zijn:

• Officiële verificatie van de authenticiteit van handtekeningen
• Definitieve vaststelling van de contractdatum
• Voorkoming van wijziging van de contractinhoud
• Creatie van een uitvoerbaar document voor executieprocedures
• Het bieden van gemak van bewijs in ontruimingszaken

Notariële goedkeuring garandeert niet de wettelijke naleving van de inhoud van het contract; het bevestigt alleen dat de handtekeningen van de partijen zijn en certificeert de opstellingsdatum van het document. Daarom is de correcte juridische regeling van de contractinhoud afzonderlijk belangrijk.

d. Aantekening in het Kadaster

Het laten aantekenen van de huurovereenkomst in het kadaster biedt belangrijke zekerheid voor de huurder. Volgens artikel 1009 van het Turkse Burgerlijk Wetboek en artikel 312 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen kunnen huurovereenkomsten voor onroerend goed worden aangetekend in het kadaster. Deze aantekening zorgt ervoor dat nieuwe eigenaren zich aan de huurovereenkomst moeten houden als het gehuurde pand van eigenaar verandert.

Voor het maken van een aantekening in het kadaster:

1. Is toestemming van de verhuurder of een gerechtelijke beslissing vereist
2. Moet het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn
3. Aantekeningsperiode kan maximaal 10 jaar zijn
4. Aanvraag moet worden gedaan bij het Kadasterbureau

Aantekening in het kadaster is bijzonder belangrijk bij langetermijn-huurovereenkomsten en commerciële huurovereenkomsten. Via deze methode kan de huurder de bescherming van hun investeringen garanderen in geval het pand wordt verkocht. De aantekening biedt juridische bescherming vergelijkbaar met een zakelijk effect dat de huurder in staat stelt hun rechten die voortvloeien uit de huurovereenkomst tegen derden te doen gelden.

e. Elektronisch Huurovereenkomstensysteem

Elektronische huurovereenkomsten worden steeds gebruikelijker met de technologische vooruitgang. Dit systeem stelt partijen in staat om contracten af te sluiten via beveiligde digitale platforms zonder fysiek te hoeven samenkomen. Onder de wet op de elektronische handtekening hebben documenten die zijn ondertekend met beveiligde elektronische handtekeningen dezelfde juridische gevolgen als handgeschreven handtekeningen.

Voordelen van het elektronische huurovereenkomstensysteem:

• Versnelling van contractprocessen
• Gemak wanneer partijen zich op verschillende locaties bevinden
• Veilige opslag van contracten in digitale omgeving
• Registratie van wijzigingsgeschiedenis
• Automatische herinnerings- en notificatiesystemen

De Digitale Huurovereenkomst-applicatie ontwikkeld door de Belastingdienst in Turkije maakt het mogelijk om huurovereenkomsten in elektronische omgeving voor te bereiden, te ondertekenen en op te slaan. Dit systeem vergemakkelijkt ook het bijhouden van belastingverplichtingen zoals aangifte van huurinkomsten.

Bij het afsluiten van contracten in het elektronische systeem moet aandacht worden besteed aan de betrouwbaarheid van het gebruikte platform, bescherming van persoonsgegevens en geldigheid van e-handtekeningen. Het is ook een belangrijke factor dat alle partijen bij het contract digitaal geletterd zijn.

 

Soylu Law Juridisch Bureau

Soylu Law is gespecialiseerd in het opstellen van huurovereenkomsten en andere juridische documenten in Turkije. Wij bieden professioneel advies aan cliënten die in Nederland wonen of Nederlandse cliënten die in Turkije verblijven en juridische ondersteuning nodig hebben bij vastgoedtransacties. Ons team heeft uitgebreide ervaring met internationale documentverwerking, inclusief apostille-procedures en meertalige juridische diensten.

 

Voor meer hulp of advies over deze kwestie kunt u contact met ons opnemen.