Hoe een huurder uit te zetten in Turkije? *2025
De huurdersuitzettingswetgeving in Turkije begrijpen is cruciaal voor zowel eigenaren als huurders. Het proces wordt geregeld door het Turkse Wetboek van Verbintenissen en vereist strikte naleving van juridische procedures. Deze uitgebreide gids verkent de wettelijke gronden voor uitzetting, juiste kennisgevingsvereisten en de rechten van beide partijen betrokken bij huurgeschillen.
In Turkije wordt de huurder-verhuurderrelatie geregeld door het Turkse Wetboek van Verbintenissen (Wet nr. 6098), dat een kader vaststelt dat de rechten van eigenaren in evenwicht brengt met de bescherming van huurders. Het begrijpen van de wettelijke gronden voor uitzetting en de juiste procedures is essentieel voor zowel verhuurders die hun eigendom willen terugvorderen als huurders die hun rechten willen beschermen. Deze uitgebreide gids verkent het uitzettingsproces in Turkije, waarbij de wettelijke trajecten en de vereisten die moeten worden vervuld voor een rechtmatige uitzetting worden geschetst.
Wettelijke gronden voor huurdersuitdrijving in Turkije
De Turkse wet voorziet in verschillende specifieke omstandigheden waaronder een verhuurder een huurder legaal kan uitzetten. Deze gronden zijn strikt gedefinieerd en gereguleerd om willekeurige uitzettingen te voorkomen.
| Uitzettingsgrond | Wettelijke vereisten |
|---|---|
| Niet-betaling van huur |
|
| Behoefte van verhuurder |
|
| Schriftelijke toezegging |
|
| Twee geldige kennisgevingen |
|
| 10-jarige huurperiode |
|
Niet-betaling of late betaling van huur
Een van de meest voorkomende gronden voor uitzetting is wanneer de huurder de huur niet betaalt of consequent te laat betaalt. Volgens artikel 315 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen moet de verhuurder, als een huurder de huur niet op de afgesproken datum betaalt:
- De huurder een schriftelijke kennisgeving verstrekken die een respijttermijn biedt
- Ten minste 30 dagen voor betaling toestaan bij woningverhuur
- Duidelijk vermelden dat het contract zal worden beëindigd als de betaling niet wordt gedaan
Als de huurder niet binnen de gespecificeerde periode na ontvangst van de kennisgeving betaalt, kan de verhuurder uitzettingsprocedures starten. Dit proces begint meestal met een verplichte bemiddelingspoging voordat het naar de rechtbank gaat.
Behoefte van verhuurder aan het eigendom
Een verhuurder kan een huurovereenkomst beëindigen als zij of hun directe familieleden een oprechte behoefte hebben om het eigendom te gebruiken. Artikel 350 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen specificeert dat dit van toepassing is wanneer:
- Het eigendom nodig is voor de persoonlijke woning van de verhuurder
- De behoeften van de echtgenoot, nakomelingen, voorouders of broers en zussen van de verhuurder
- De behoefte moet oprecht, eerlijk en noodzakelijk zijn
Voor contracten met bepaalde tijd moet de uitzettingsrechtszaak worden aangespannen aan het einde van de contractperiode. Voor contracten met onbepaalde tijd moet ten minste drie maanden voor het einde van een huurperiode van zes maanden kennisgeving worden gedaan, met een rechtszaak aangespannen binnen één maand na de gespecificeerde ontruimingsdatum.
Uitzetting op basis van schriftelijke toezegging (Tahliye Taahhütnamesi)
Een tahliye taahhütnamesi (ontruimingstoezegging) is een schriftelijk document waarin de huurder ermee instemt het eigendom op een specifieke datum te ontruimen. Dit document is juridisch bindend als:
- Het in schriftelijke vorm is
- Het is ondertekend door de huurder of diens gemachtigde vertegenwoordiger
- Het is opgesteld nadat de huurder bezit heeft genomen van het eigendom
- Het specificeert een duidelijke ontruimingsdatum
Als de huurder niet zoals beloofd ontruimt, kan de verhuurder binnen één maand na de overeengekomen datum een uitzetting aanvragen of een handhavingsprocedure starten via het executiekantoor.
Twee geldige kennisgevingen voor late betaling
Als een huurder twee geldige kennisgevingen voor late betaling binnen hetzelfde huurjaar ontvangt, kan de verhuurder uitzetting aanvragen. De vereisten voor deze grond zijn onder meer:
- De kennisgevingen moeten schriftelijk en wettelijk geldig zijn
- Ze moeten worden verzonden voor afzonderlijke maanden binnen hetzelfde huurjaar
- De uitzettingsrechtszaak moet worden aangespannen binnen één maand na het einde van het huurjaar waarin de kennisgevingen werden uitgevaardigd
Belangrijk is dat als de huurder betaalt na ontvangst van een kennisgeving, de kennisgeving nog steeds meetelt voor de twee-kennisgevingsvereiste.
Uitzetting na 10 jaar huurperiode
De Turkse wetgeving staat verhuurders toe huurders uit te zetten na 10 jaar bewoning zonder dat een specifieke reden moet worden aangetoond. De procedure varieert afhankelijk van of de huur voor bepaalde of onbepaalde tijd is:
- Voor contracten met bepaalde tijd begint de periode van 10 jaar na de initiële termijn
- Voor contracten met onbepaalde tijd begint het vanaf het begin van de huurperiode
- De verhuurder moet ten minste drie maanden voor het einde van de verlengingsperiode kennisgeving doen
Deze bepaling geeft verhuurders de mogelijkheid om hun eigendom terug te vorderen na een aanzienlijke huurperiode.
Behoefte van nieuwe eigenaar aan eigendom
Wanneer een eigendom van eigenaar verandert, kan de nieuwe eigenaar huurders onder bepaalde voorwaarden uitzetten als zij het eigendom nodig hebben voor persoonlijk of familiegebruik:
- De nieuwe eigenaar moet de huurder schriftelijk binnen één maand na het verwerven van het eigendom op de hoogte stellen
- De uitzettingsrechtszaak kan zes maanden na deze kennisgeving worden aangespannen
- Als alternatief kan de nieuwe eigenaar wachten tot het einde van de huurtermijn en binnen één maand een rechtszaak aanspannen
- De behoefte moet oprecht en noodzakelijk zijn, net als bij de oorspronkelijke eigenaar
Deze bepaling brengt de rechten van nieuwe eigenaren in evenwicht met huurderbeschermingen.
Renovatie- en reconstructiebehoeften
Verhuurders kunnen huurders uitzetten als het eigendom substantiële renovatie of reconstructie vereist die bewoning tijdens de werkzaamheden onmogelijk zou maken. Om in aanmerking te komen:
- De renovatie moet essentieel zijn, niet louter cosmetisch
- Het eigendom moet onbewoonbaar zijn tijdens de renovatie
- De verhuurder moet de uitzettingsrechtszaak aanspannen binnen één maand na het einde van de contracttermijn
Na renovatie kan het eigendom niet aan iemand anders worden verhuurd gedurende drie jaar zonder legitieme reden, en de voormalige huurder heeft voorrangsrechten om het gerenoveerde eigendom tegen het nieuwe tarief te huren.
Huurder veroorzaakt overlast voor buren
Huurders die aanhoudend buren storen kunnen worden uitgezet. De verhuurder moet:
- Een schriftelijke kennisgeving sturen naar de huurder
- Ten minste 30 dagen toestaan voor de huurder om de situatie te verhelpen
- Een uitzettingsrechtszaak aanspannen als de overlast doorgaat
Bewijs van overlast, zoals klachten van andere huurders of politierapporten, versterkt de zaak van de verhuurder.
Schade veroorzaken aan het eigendom
Als een huurder aanzienlijke schade aan het eigendom veroorzaakt, kan de verhuurder uitzettingsprocedures starten door:
- De huurder te voorzien van een schriftelijke kennisgeving
- Ten minste 30 dagen te bieden om de schade te herstellen
- Een uitzettingsrechtszaak aan te spannen als de huurder nalaat reparaties uit te voeren
De verhuurder kan ook compensatie zoeken voor de schade naast uitzetting.
Het uitzettingsproces in Turkije
Het proces van het uitzetten van een huurder in Turkije volgt een specifiek juridisch traject dat moet worden nageleefd voor een rechtmatige uitzetting.
| Processtap | Geschatte tijdlijn |
|---|---|
| Formele kennisgeving aan huurder | 1-7 dagen |
| Wachtperiode voor huurder om te verhelpen | 30 dagen (woningen), varieert per grond |
| Verplicht bemiddelingsproces | 1-2 maanden |
| Indienen van uitzettingsrechtszaak | 1 dag (moet binnen 1 maand na relevante datum) |
| Gerechtelijke procedures | 6-18 maanden afhankelijk van complexiteit van de zaak |
| Verkrijgen van uitzettingsbevel | 1-3 maanden na laatste hoorzitting |
| Verwerking door executiekantoor | 15-30 dagen |
| Daadwerkelijke fysieke uitzetting | 1 dag (gepland door executiekantoor) |
| Totaal typisch proces | 8-24 maanden van eerste kennisgeving tot voltooiing |
Kennisgeving aan de huurder
De eerste stap in de meeste uitzettingszaken is het verstrekken van een formele kennisgeving aan de huurder:
- Kennisgevingen moeten worden verstrekt via een notaris om juridische geldigheid te garanderen
- De kennisgeving moet duidelijk de reden voor uitzetting vermelden
- Het moet een deadline specificeren voor de huurder om de situatie te verhelpen of te vertrekken
- Correcte verstrekking van kennisgeving is cruciaal bewijs in daaropvolgende juridische procedures
Het gebruik van een notaris zorgt ervoor dat er een registratie is van wanneer de huurder de kennisgeving heeft ontvangen, wat belangrijk kan zijn in de rechtbank.
| Uitzettingstype | Vereiste kennisgevingsperiode |
|---|---|
| Niet-betaling woninghuur | Minimaal 30 dagen vanaf kennisgeving |
| Niet-betaling commerciële huur | Minimaal 30 dagen vanaf kennisgeving |
| Persoonlijke behoefte verhuurder | 3 maanden voor einde huurperiode |
| Behoefte nieuwe eigenaar | 1 maand kennisgeving, uitzettingsrechtszaak na 6 maanden |
| Renovatie/Reconstructie | Kennisgeving aan einde contracttermijn |
| Storen van buren | 30 dagen om de situatie te verhelpen |
| Eigendomsschade | 30 dagen om de schade te herstellen |
| 10-jarige beëindiging | 3 maanden voor einde huurperiode |
Verplichte bemiddelingsprocedure
Sinds 1 september 2023 moeten partijen in huurgeschillen bemiddeling proberen voordat ze een rechtszaak aanspannen:
- Bemiddeling is nu een verplichte voorwaarde voor uitzettingsrechtszaken
- Het proces is gericht op het bereiken van een minnelijke oplossing zonder tussenkomst van de rechtbank
- Als bemiddeling mislukt, ontvangen de partijen een certificaat van niet-overeenstemming waarmee ze naar de rechtbank kunnen gaan
- De partij die weigert deel te nemen aan bemiddeling of niet komt opdagen kan aansprakelijk zijn voor bemiddelingskosten
Deze recente wijziging is bedoeld om de belasting van de rechtbanken te verminderen en snellere oplossingen te faciliteren.
Indienen van een uitzettingsrechtszaak
Als bemiddeling mislukt, kan de verhuurder een uitzettingsrechtszaak aanspannen:
- De rechtszaak moet worden aangespannen bij de Burgerlijke Rechtbank van Vrede (Sulh Hukuk Mahkemesi) in het district waar het eigendom zich bevindt
- De verhuurder moet alle relevante documentatie indienen, inclusief de huurovereenkomst, verstuurde kennisgevingen en bemiddelingscertificaat
- Er zijn strikte tijdsbeperkingen voor het indienen, meestal één maand vanaf de relevante datum afhankelijk van de gronden voor uitzetting
- De rechtszaak moet duidelijk de specifieke wettelijke gronden voor uitzetting vermelden
De rechtbank zal dan hoorzittingen plannen om het bewijs en de argumenten die door beide partijen worden gepresenteerd te evalueren.
| Vereist document | Beschrijving/Doel |
|---|---|
| Huurovereenkomst | Stelt de voorwaarden van huur en verplichtingen van beide partijen vast |
| Schriftelijke kennisgevingen | Bewijst correcte kennisgeving van overtredingen of intentie tot beëindiging |
| Eigendomsbewijs | Toont het wettelijke recht van de verhuurder op het eigendom aan |
| Betalingsgegevens | Documenteert geschiedenis van huurbetalingen en eventuele wanbetalingen |
| Door notaris gecertificeerde kennisgevingen | Biedt juridisch geldig bewijs van formele kennisgevingen |
| Bemiddelingscertificaat | Vereist sinds sept 2023 om te bewijzen dat bemiddeling is geprobeerd |
| Eigendomsinspectierapport | Documenteert toestand en eventuele schade aan het eigendom |
| Getuigenverklaringen | Ondersteunt claims van verstoringen of andere overtredingen |
| Rechtbankformulieren | Officiële documenten vereist om juridische procedures te starten |
Uitvoering van uitzettingsbevelen
Zodra de rechtbank een uitzettingsbevel afgeeft:
- Het bevel kan worden afgedwongen via het executiekantoor (İcra Dairesi)
- De executieambtenaar zal de huurder een specifieke datum geven om te vertrekken
- Als de huurder weigert te vertrekken, kan een gedwongen uitzetting worden uitgevoerd
- Politie kan executieambtenaren vergezellen om openbare orde te waarborgen tijdens gedwongen uitzettingen
Het is belangrijk op te merken dat verhuurders huurders of hun bezittingen niet persoonlijk kunnen verwijderen zonder een gerechtelijk bevel.
Huurdersrechten en beschermingen
Hoewel de Turkse wet mechanismen biedt voor uitzetting, bevat het ook verschillende beschermingen voor huurders.
| Huurdersrechten | Verhuurdersrechten |
|---|---|
| Recht op correcte schriftelijke kennisgeving | Recht om huur op tijd te innen |
| Recht om overtredingen binnen wettelijke termijn te verhelpen | Recht om uit te zetten op legitieme wettelijke gronden |
| Recht op verplichte bemiddeling voor rechtszaak | Recht om eigendom te inspecteren met redelijke kennisgeving |
| Recht om ongegronde uitzettingsclaims aan te vechten | Recht op vergoeding voor eigendomsschade |
| Bescherming tegen willekeurige huurverhogingen | Recht om te beëindigen na 10 jaar huurperiode |
| Voorrangsrechten na renovatie | Recht om uit te zetten voor persoonlijke/familiale behoefte |
| Recht op vergoeding voor onrechtmatige uitzetting | Recht om schriftelijke ontruimingstoezeggingen af te dwingen |
| Recht op vreedzaam genot van eigendom | Recht om te verwachten dat eigendom correct wordt onderhouden |
Juridische verweren tegen uitzetting
Huurders kunnen uitzettingsprocedures aanvechten door:
- De geldigheid van de gronden voor uitzetting aan te vechten
- Procedurele fouten in de kennisgeving of rechtszaak te identificeren
- Aan te tonen dat de claims van de verhuurder niet oprecht of noodzakelijk zijn
- Tijdsverlengingen te zoeken voor bijzondere omstandigheden
Een bekwame advocaat kan huurders helpen potentiële verweren te identificeren op basis van hun specifieke situatie.
Vergoedingsrechten van huurders
In bepaalde situaties kunnen huurders recht hebben op vergoeding:
- Als ze worden uitgezet vanwege valse claims van behoefte door de verhuurder
- Wanneer de verhuurder het eigendom aan iemand anders verhuurt binnen drie jaar na uitzetting voor persoonlijke behoefte
- Voor voortijdige beëindiging van de huur zonder wettelijke gronden
Deze bepalingen ontmoedigen verhuurders om valse voorwendsels te gebruiken om huurders uit te zetten.
Speciale beschermingen voor woninghuurders
Woninghuurders genieten aanvullende beschermingen vergeleken met commerciële huurders:
- Langere kennisgevingsperioden voor beëindiging
- Beperkingen op huurverhogingen
- Speciale overweging voor kwetsbare groepen
- Voortzetting van huur ondanks verandering in eigendom
Deze aanvullende beschermingen weerspiegelen het belang van huisvestingsstabiliteit voor individuen en gezinnen.
Veelvoorkomende uitdagingen en oplossingen
Omgaan met problematische huurders
Verhuurders die moeilijke huurdersituaties tegenkomen moeten:
- Alle problemen nauwkeurig documenteren
- Zorgen schriftelijk communiceren
- Wettelijke procedures strikt volgen
- Alternatieve geschillenbeslechting overwegen voor rechtszaken
- Overleggen met een vastgoedadvocaat gespecialiseerd in huurgeschillen
Shortcuts nemen of intimidatie gebruiken kan leiden tot juridische gevolgen voor verhuurders.
Snelste wettelijke methoden voor uitzetting
Wanneer tijd van het grootste belang is, kunnen verhuurders het proces versnellen door:
- Een handhavingsprocedure te gebruiken via executiekantoren voor gevallen van niet-betaling
- Ervoor te zorgen dat alle documentatie volledig en nauwkeurig is
- Een ervaren advocaat in te schakelen die bekend is met uitzettingsprocedures
- Schikkingsaanbiedingen te overwegen die kunnen resulteren in vrijwillig vertrek
Hoewel geen enkele methode onmiddellijk is, kan goede voorbereiding vertragingen aanzienlijk verminderen.
Kan de politie huurders in Turkije uitzetten?
In tegenstelling tot algemene overtuiging:
- Politie kan niet zelfstandig huurders uitzetten
- Een gerechtelijk bevel of beslissing van het executiekantoor is vereist
- Politie kan alleen executieambtenaren bijstaan tijdens een rechtmatige uitzetting
- Hun rol is beperkt tot het handhaven van de orde tijdens het uitzettingsproces
Verhuurders die proberen politie te gebruiken om huurders te intimideren zonder een gerechtelijk bevel kunnen juridische gevolgen ondervinden.
Praktische overwegingen voor verhuurders
Opstellen van effectieve huurovereenkomsten
Een goed opgestelde huurovereenkomst kan veel uitzettingsproblemen voorkomen:
- Neem duidelijke voorwaarden op over huurbetaaldata en -methoden
- Specificeer verlengingsvoorwaarden en beëindigingsprocedures
- Adresseer onderverhuursbeperkingen expliciet
- Overweeg het opnemen van een tahliye taahhütnamesi (ontruimingstoezegging)
- Detail huurder verantwoordelijkheden met betrekking tot onderhoud van het eigendom
Door deze elementen duidelijk te definiëren kan het uitzettingsproces worden vereenvoudigd als er problemen ontstaan.
Documentatie en bewijsverzameling
Succesvolle uitzettingszaken zijn afhankelijk van solide bewijs:
- Houd gedetailleerde administratie bij van alle huurbetalingen en communicatie
- Documenteer eventuele eigendomsschade met foto’s en reparatieoffertes
- Registreer gevallen van overlast met datums, tijden en getuigenverklaringen
- Bewaar kopieën van alle formele kennisgevingen die naar de huurder zijn gestuurd
- Onderhoud een chronologisch dossier van alle huurder-gerelateerde kwesties
Deze documentatie zal van onschatbare waarde zijn als juridische actie noodzakelijk wordt.
Kosten- en tijdlijnverwachtingen
Verhuurders moeten voorbereid zijn op de financiële en tijdsverplichtingen van uitzetting:
- Juridische kosten variëren doorgaans van minimaal 55.000 TL (1.446,58 USD en 1.271,88 Euro) afhankelijk van complexiteit, echter in de praktijk vragen advocaten doorgaans 1500 – 3000 USD of Euro
- Rechtszaken kunnen 6 tot 18 maanden duren om op te lossen
- Verplichte bemiddeling kan een extra 1-2 maanden aan het proces toevoegen
- Uitvoering van uitzettingsbevelen duurt meestal 15-30 dagen na gerechtelijke beslissing
- Geavanceerde voorbereiding kan deze tijdslijnen aanzienlijk verkorten
Begrip van deze realiteiten helpt verhuurders geïnformeerde beslissingen te nemen over het nastreven van uitzetting.
Conclusie
Voor het navigeren van huurdersuitdrijving in Turkije is zorgvuldige aandacht voor juridische details en procedures vereist. Verhuurders moeten ervoor zorgen dat ze geldige gronden hebben en de juiste kennisgevingsprotocollen volgen, terwijl huurders hun wettelijke beschermingen moeten begrijpen. Met de introductie van verplichte bemiddeling hebben beide partijen nu extra mogelijkheden om geschillen op te lossen voordat gerechtelijke tussenkomst noodzakelijk wordt.
Het proces van het uitzetten van een huurder in Turkije volgt een specifiek juridisch traject dat moet worden nageleefd voor een rechtmatige uitzetting. Hoewel de wet meerdere gronden biedt voor legitieme uitzetting, bevat het ook significante beschermingen voor huurders. Zowel verhuurders als huurders profiteren van het kennen van hun rechten en verplichtingen onder de Turkse wet.
Voor verhuurders is het volgen van de juiste juridische procedures essentieel om een succesvolle uitzetting te bereiken. Voor huurders kan het begrijpen van hun rechten helpen onrechtmatige uitzettingen te voorkomen. In alle gevallen wordt professionele juridische begeleiding van advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht sterk aanbevolen om te navigeren in dit complexe gebied van de Turkse wetgeving.
Soylu Advocatenkantoor en huurdersuitdrijving in Turkije
Soylu Advocatenkantoor biedt deskundige juridische vertegenwoordiging in alle aspecten van Turks eigendomsrecht en huurdersuitdrijvingsprocedures. Ons team van gespecialiseerde advocaten in Istanbul biedt uitgebreide diensten voor zowel Turkse burgers als onze Nederlandse cliënten.
We zijn trots op het leveren van duidelijke communicatie en praktische oplossingen tijdens het beheren van internationale documentverwerking en juridische vereisten. Ons kantoor heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van grensoverschrijdende vastgoedtransacties en verhuurder-huurdergeschillen met buitenlandse partijen.
Voor meer hulp of advies over deze kwestie kunt u contact met ons opnemen.
Hoe een huurder uit te zetten in Turkije?
