Huurverhoging Rechtszaak in Turkije | 2025 – Adv. Ozan Soylu

Voor buitenlanders die in Turkije wonen, is het begrijpen van het lokale rechtssysteem betreffende huurwoningen essentieel. Een bijzonder belangrijk aspect is de huurverhogingsprocedure (kira artış davası), die verhuurders of huurders in staat stelt om een door de rechtbank bepaalde aanpassing van het huurbedrag aan te vragen.

In deze gids wordt uitgelegd hoe rechtszaken voor huurverhogingen in Turkije werken voor onze Nederlandse cliënten.

 

Begrijpen van Huurverhogingsprocedures

Een huurverhogingsprocedure is een juridisch proces waarbij ofwel de verhuurder of huurder de rechtbank vraagt om een eerlijke huurprijs te bepalen gebaseerd op de huidige marktomstandigheden. Hoewel in de praktijk deze procedures meestal worden ingediend door verhuurders die hogere huur zoeken, kunnen huurders ook een aanvraag indienen om een verlaging van de huur aan te vragen als de omstandigheden dit rechtvaardigen.

Deze procedures worden beheerst door het Turkse Wetboek van Verbintenissen (Türk Borçlar Kanunu) en zijn ontworpen om ervoor te zorgen dat huurbedragen eerlijk en billijk blijven voor beide partijen naarmate marktomstandigheden veranderen.

De beslissing van de rechtbank is bindend zodra deze definitief is, en beide partijen moeten zich houden aan het nieuwe huurbedrag dat door de rechter is bepaald.

 

Wanneer Kunnen Huurverhogingsprocedures Worden Ingediend?

Er is geen wettelijke termijn voor het indienen van een huurverhogingsprocedure in Turkije. Echter, timing overwegingen zijn cruciaal voor wanneer het nieuwe huurbedrag van kracht wordt.

Voor de door de rechtbank bepaalde huur om van toepassing te zijn op de huidige huurperiode, moet de procedure worden ingediend ten minste 30 dagen voor de verlengingsdatum van het huurcontract, of de verhuurder moet een schriftelijke kennisgeving sturen over het voornemen om de huur te verhogen binnen dit tijdsbestek.

De meest significante factor in deze procedures is de vijfjarenregel. Als een huurrelatie minder dan vijf jaar heeft voortgeduurd, kan elke verhoging niet hoger zijn dan de verandering van de Consumentenprijsindex (TÜFE) van het voorgaande jaar over 12 maanden gemiddeld.

De Vijfjarenregel voor Huurverhogingen

De vijfjarendrempel is bijzonder belangrijk voor buitenlanders om te begrijpen:

• Voor huurcontracten jonger dan 5 jaar: De rechtbank kan de huur niet hoger vaststellen dan het TÜFE-tarief
• Voor huurcontracten van 5 jaar of ouder: De rechtbank kan huur vaststellen gebaseerd op markttarieven, vergelijkbare eigendommen en billijkheidsprincipes
• Na elke 5-jarige periode: Het proces kan worden herhaald

 

Juridische Vereisten voor het Indienen van een Huurverhogingsprocedure

Om een geldige huurverhogingsprocedure in Turkije in te dienen, moeten bepaalde voorwaarden worden vervuld:

1. Er moet een geldig huurcontract tussen de partijen bestaan (schriftelijk of mondeling)
2. De eiser moet juridisch belang hebben bij het indienen van de procedure
3. Voor geschillen over 5 jaar oude contracten worden markttarieven relevant
4. Voor het nieuwe tarief om van toepassing te zijn op de huidige periode, moet schriftelijke kennisgeving worden gegeven 30 dagen voor verlenging

Als de verhuurder wil dat het nieuwe huurbedrag van toepassing is op de huidige huurperiode, moeten zij ofwel de procedure indienen of een schriftelijke kennisgeving sturen ten minste 30 dagen voor de verlengingsdatum. Anders zal het nieuwe bedrag alleen van toepassing zijn op de volgende huurperiode.

 

Hoe Rechtbanken Eerlijke Huurbedragen Bepalen

Bij het beslissen over een geschikt huurbedrag, overwegen Turkse rechtbanken verschillende belangrijke factoren:

Consumentenprijsindex (TÜFE)

De 12-maanden gemiddelde verandering in de Consumentenprijsindex dient als een basislijn referentie voor huurverhogingen. Voor contracten jonger dan vijf jaar dient dit tarief als een harde limiet op verhogingen. Voor oudere contracten is het een van verschillende factoren die worden overwogen.

Eigendomsstaat

De rechtbank evalueert de fysieke staat van het eigendom, zijn locatie, gebruiksdoel, kenmerken en onderhoudsbehoeften. Eigendommen in goede staat met moderne voorzieningen vragen doorgaans hogere huren.

Omgevingsfactoren zoals buurtontwikkelingen en veranderingen in het omliggende gebied worden ook overwogen door de rechter.

Vergelijkbare Markttarieven

De rechtbank onderzoekt huurprijzen van soortgelijke eigendommen in hetzelfde gebied om eerlijke marktwaarde vast te stellen. Deze vergelijking helpt ervoor te zorgen dat de bepaalde huur aansluit bij de huidige marktomstandigheden.

Billijkheidsprincipes

De Turkse wet vereist dat rechters “hakkaniyete uygun” (billijkheids)principes overwegen bij het bepalen van huur. Dit resulteert vaak in wat een “oude huurder korting” wordt genoemd van 15-20% onder wat zou worden gevraagd voor een leegstaand eigendom.

Deze korting erkent het voordeel voor verhuurders van het hebben van een betrouwbare, doorlopende huurder in plaats van een nieuwe te vinden.

 

Procedurele Aspecten van Huurverhogingsprocedures

Vanaf 1 september 2023 is verplichte bemiddeling van toepassing op alle huurbepalingsprocedures. Dit betekent dat partijen moeten proberen het geschil op te lossen via een bemiddelaar voordat ze een procedure indienen.

• De procedure moet worden ingediend bij de Civiele Vredesrechtbank (Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Rechtbankkosten worden berekend gebaseerd op het verschil tussen de huidige huur en gevraagde huur
• Deskundige getuigen onderzoeken doorgaans het eigendom en bereiden rapporten voor over eerlijke marktwaarde
• Procedures duren doorgaans 1-1,5 jaar om op te lossen, afhankelijk van de rechtbankwerkdruk

Zodra de beslissing van de rechtbank definitief is, kan deze niet met terugwerkende kracht worden afgedwongen. Het nieuwe huurbedrag is alleen van toepassing vanaf de gespecificeerde datum voorwaarts.

 

Veelgestelde Vragen over Huurverhogingsprocedures

Vanaf Welke Maand Wordt de Nieuwe Huur van Kracht?

Als juiste kennisgeving werd gegeven 30 dagen voor de verlengingsdatum of als het contract een verhogingsclausule bevat, is de nieuwe huur van toepassing vanaf het begin van de nieuwe huurperiode. Anders is het van toepassing vanaf de volgende huurperiode.

Kan een Huurverhogingsprocedure Worden Ingediend voor Voorbije Periodes?

Nee, huurbepalingsprocedures hebben alleen effect op toekomstige huurbetalingen. Ze kunnen niet met terugwerkende kracht worden toegepast op voorbije huurperiodes.

Kunnen Uitzetting en Huurverhogingsprocedures Gelijktijdig Worden Ingediend?

Ja, er is geen juridische barrière voor het gelijktijdig indienen van beide soorten procedures als de voorwaarden voor elk zijn vervuld. Echter, ze moeten worden ingediend als afzonderlijke juridische acties.

Kunnen Buitenlandse Valuta Huurcontracten Onderhevig Zijn aan Verhogingen?

Voor contracten in buitenlandse valuta kan geen verhoging worden gemaakt gedurende 5 jaar onder de Wet op de Bescherming van de Waarde van de Turkse Valuta. Na 5 jaar kunnen veranderingen in de waarde van de buitenlandse valuta worden overwogen.

 

Belangrijke Overwegingen voor Buitenlanders

Buitenlanders die eigendom huren in Turkije moeten zich bewust zijn van verschillende belangrijke aspecten van het huurverhogingsproces:

• Huurcontracten zouden idealiter schriftelijk moeten zijn, ook al zijn mondelinge contracten juridisch geldig
• Houd records bij van alle huurbetalingen en communicatie met uw verhuurder
• Officiële vertaling kan vereist zijn voor rechtbankprocedures als u geen Turks spreekt
• Overweeg het inhuren van een advocaat die bekend is met buitenlandse huurkwesties in Turkije
• Verplichte bemiddeling moet worden geprobeerd voor het indienen van een procedure

 

Over Soylu Advocatenkantoor

Soylu Advocatenkantoor biedt uitgebreide juridische diensten voor buitenlanders die navigeren door Turkije’s huurwetten. Gevestigd in Istanbul, specialiseert ons meertalige team zich in het vertegenwoordigen van internationale cliënten in huurgeschillen en eigendomskwesties. Wij bieden consultatie over huurcontracten, bemiddelingsdiensten en rechtbankvertegenwoordiging voor buitenlanders die te maken hebben met huurkwesties in Turkije.

 

Voor meer hulp of advies over deze kwestie kunt u contact met ons opnemen.