Hoewel de gerechtelijke procedure in rechtszaken voor de vaststelling van huurbedrag onderworpen is aan de algemene gerechtelijke principes van het Turkse rechtssysteem, heeft het enkele unieke kenmerken.

1 – Verzameling van Bewijs

In rechtszaken voor de vaststelling van het huurbedrag is het verzamelen van bewijs ter ondersteuning van de beweringen van de partijen van groot belang.

De hoofdelementen die worden overwogen in het proces van bewijsverzameling zijn:

• Huurovereenkomst en aanvullende protocollen
• Documenten voor huurbetalingen
• Documenten die de kenmerken en staat van het gehuurde onroerend goed tonen
• Vergelijkbare huurovereenkomsten en bedragen
• Economische en sociale kenmerken van het gebied waar het onroerend goed zich bevindt

Aandachtspunt: Hoewel het principe van bewijsvrijheid geldt in het Turkse recht, hebben schriftelijke bewijzen meer gewicht in rechtszaken voor huurvaststelling. Met name het schriftelijk documenteren van vergelijkbare huurbedragen is een belangrijke factor die de beslissing van de rechtbank kan beïnvloeden.

2 – Expertonderzoek

In rechtszaken voor de vaststelling van het huurbedrag is een expertonderzoek meestal verplicht. Het expertonderzoek omvat de volgende fasen:

• Benoeming van expertspecialisten door de rechtbank
• Ter plaatse inspectie van het gehuurde onroerend goed door de experts
• Onderzoek en evaluatie van vergelijkbare huurbedragen
• Analyse van de kenmerken van het onroerend goed en omgevingsfactoren
• Voorbereiding van een gedetailleerd rapport en indiening bij de rechtbank

In een beslissing van het Hof van Cassatie werd geoordeeld dat “(… ) in rechtszaken voor de vaststelling van het huurbedrag moet het rapport, om het expertrapport als basis voor het oordeel te nemen, geschikt zijn voor onderzoek, beargumenteerd en van een aard die voldoet aan de beweringen van de partijen (… )”, waarbij de kwaliteiten van het expertrapport werden benadrukt.

3 – Onderzoek naar Vergelijkbare Huurbedragen

Het onderzoek naar vergelijkbare huurbedragen is een kritieke fase in rechtszaken voor de vaststelling van het huurbedrag. Hoewel dit onderzoek meestal wordt uitgevoerd door experts, kunnen partijen ook hun eigen vergelijkingen presenteren.

De volgende aspecten worden overwogen bij het onderzoeken van vergelijkbare huurbedragen:

• Huurbedragen van andere onroerende goederen met vergelijkbare kenmerken als het gehuurde onroerend goed
• Algemeen huurniveau in het gebied waar het onroerend goed zich bevindt
• Gebruiksdoel van het onroerend goed (residentieel, werkplek, enz.)
• Fysieke kenmerken en staat van het onroerend goed
• Sociaal-economische structuur en ontwikkelingsniveau van het gebied

Op te merken punt: Turkse rechtbanken passen een “oude huurder korting” toe bij het bepalen van vergelijkbare huurprijzen. Deze korting is meestal tussen 10-20% en biedt een voordeel vanwege de langdurige bewoning van hetzelfde onroerend goed door de huurder.

Factoren die in overweging worden genomen bij het bepalen van de huurprijs in het Turkse recht

In rechtszaken voor het bepalen van de huurprijs worden verschillende factoren in overweging genomen door de rechtbanken bij het bepalen van een eerlijke en actuele huurprijs. Deze factoren stammen uit de relevante bepalingen van het Turkse Wetboek van Verbintenissen en gevestigde jurisprudentie van het Hof van Cassatie.

1 – CPI-tarief

Een van de meest fundamentele factoren bij het bepalen van de huurprijs in Turkije is het Consumentenprijsindex (CPI) tarief.

Het effect van het CPI-tarief op de huurprijs manifesteert zich als volgt:

• Binnen de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst kan de huurverhoging het CPI-tarief van het voorgaande huurjaar niet overschrijden.
• Zelfs na vijf jaar blijft het CPI-tarief een belangrijk referentiepunt bij het bepalen van de huurprijs.

Op te merken punt: Het CPI-tarief wordt aangekondigd door het Turkse Statistiekinstituut (TUIK) elke maand. In rechtszaken voor huurprijsbepaling wordt het meest actuele twaalfmaandelijkse CPI-gemiddelde op de datum van het indienen van de rechtszaak in overweging genomen.

2 – Staat van het gehuurde onroerend goed

De fysieke en omgevingskenmerken van het gehuurde onroerend goed spelen een belangrijke rol bij het bepalen van de huurprijs.

De volgende factoren worden in overweging genomen bij het evalueren van de staat van het gehuurde onroerend goed:

• Leeftijd en algemene staat van het onroerend goed
• Gebruiksdoel (residentieel, werkplek, enz.)
• Locatie en omgevingskenmerken
• Uitgevoerde renovaties en verbeteringen
• Grootte en bruikbare oppervlakte van het onroerend goed

3 – Beginsel van billijkheid

In het Turkse rechtssysteem speelt het beginsel van billijkheid een belangrijke rol bij het bepalen van de huurprijs. Dit beginsel zorgt ervoor dat de belangen van de partijen op een evenwichtige manier worden overwogen.

De volgende factoren worden in overweging genomen bij het toepassen van het beginsel van billijkheid:

• Economische situatie van de huurder
• Behoeften van de verhuurder
• Duur van het gebruik van het onroerend goed
• Aard van de relatie tussen de partijen
• Marktomstandigheden en economische indicatoren

In een beslissing van het Hof van Cassatie werd geregeld dat “(…) bij het bepalen van de huurprijs een beoordeling moet worden gemaakt binnen het kader van het beginsel van billijkheid, rekening houdend met de economische en sociale situaties van de partijen en de kenmerken van het gehuurde onroerend goed (…)”, waarbij het belang van het beginsel van billijkheid wordt benadrukt.

De rechtbankbeslissing die wordt gegeven als gevolg van een rechtszaak voor het bepalen van de huurprijs heeft een belangrijke juridische consequentie die de huurrelatie tussen de partijen direct beïnvloedt. In dit gedeelte richten we ons op de implementatie en gevolgen van de rechtbankbeslissing.

1 – Tijdstip van toepassing van de beslissing

Artikel 345 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen regelt het tijdstip van toepassing van de beslissing die wordt gegeven als gevolg van een rechtszaak voor huurprijsbepaling.

De basisregels betreffende het tijdstip van toepassing van de beslissing zijn als volgt:

• Als de rechtszaak wordt ingediend minstens 30 dagen voor het begin van de nieuwe huurperiode, wordt de beslissing toegepast vanaf het begin van de nieuwe huurperiode.
• Als de verhuurder schriftelijk bericht heeft gegeven dat er een huurverhoging zal komen 30 dagen voor de nieuwe periode en de rechtszaak wordt ingediend voor het einde van de nieuwe periode, wordt de beslissing opnieuw toegepast vanaf het begin van de nieuwe periode.
• Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, wordt de beslissing toegepast vanaf het begin van de volgende huurperiode.

Op te merken punt: Het tijdstip van toepassing van de beslissing is kritiek in termen van het voorkomen van potentieel huurinkomstenverlies voor de verhuurder. Daarom moet aandacht worden besteed aan de tijdslimieten voordat een rechtszaak wordt aangespannen.

2 – Kwestie van terugwerkende kracht

In het Turkse rechtssysteem is de kwestie van terugwerkende kracht van beslissingen in rechtszaken voor huurprijsbepaling controversieel.

De volgende punten vallen op betreffende terugwerkende kracht:

• Als algemene regel worden beslissingen voor huurprijsbepaling prospectief toegepast.
• Echter, als de verhuurder een juiste kennisgeving stuurt voordat de rechtszaak wordt aangespannen, kan het mogelijk zijn dat de rechtbankbeslissing wordt toegepast vanaf de datum van de kennisgeving.
• De jurisprudentie van het Hof van Cassatie over deze kwestie kan in de loop der tijd veranderen.

In een beslissing van het Hof van Cassatie werd geregeld dat “(…) in rechtszaken voor huurprijsbepaling is de terugwerkende toepassing van het bepaalde huurprijsbedrag alleen mogelijk als de verhuurder een juiste kennisgeving stuurt en bewezen wordt dat deze kennisgeving is betekend (…)”, waarbij de voorwaarden voor terugwerkende toepassing worden gespecificeerd.

3 – Beroep tegen de Beslissing

Partijen kunnen beroep aantekenen tegen de beslissing die is gegeven als gevolg van een rechtszaak voor het vaststellen van het huurbedrag.

De volgende punten zijn belangrijk in het beroepsproces:

• Er kan beroep worden aangetekend tegen de beslissing van de rechtbank van eerste aanleg.
• Onder bepaalde voorwaarden kan de beslissing van het hof van beroep naar het Hof van Cassatie worden gebracht.
• De beoordeling van het beroep wordt uitgevoerd door het Hof van Cassatie.

Op te merken punt: Een drietraps rechtssysteem is sinds 2016 geïmplementeerd in Turkije. Daarom is het bij rechtszaken voor huurvaststelling noodzakelijk om eerst beroep aan te tekenen, en vervolgens, als aan de noodzakelijke voorwaarden wordt voldaan, naar het Hof van Cassatie te gaan.

De punten die in overweging moeten worden genomen in het beroepsproces zijn als volgt:

• De beroepstermijn is twee weken vanaf de kennisgeving van de beslissing.
• De redenen voor beroep moeten duidelijk worden vermeld in het beroepschrift.
• De beroepsbeoordeling wordt gewoonlijk op dossier gedaan, maar het Hof van Cassatie kan een hoorzitting houden indien nodig geacht.

In het Turkse rechtssysteem beïnvloeden beslissingen die zijn gegeven als gevolg van rechtszaken voor het vaststellen van het huurbedrag direct de huurrelatie tussen de partijen. Het tijdstip van toepassing van de beslissing, de kwestie van terugwerkende kracht, en het beroepsproces zijn bijzonder belangrijke punten om in overweging te nemen in deze rechtszaken. Het is van groot belang voor de partijen om geïnformeerd te zijn over de gevolgen van de beslissing en juridische rechtsmiddelen om hun rechten effectief uit te oefenen.

Relatie van Huurvaststellingsrechtszaak met Andere Rechtszaken in het Turkse Recht

De rechtszaak voor het vaststellen van het huurbedrag is nauw gerelateerd aan andere soorten rechtszaken betreffende huurrelaties in het Turkse rechtssysteem. In dit gedeelte zullen we de verbinding en verschillen tussen de huurvaststellingsrechtszaak en andere rechtszaken onderzoeken.

1 – Verschillen van Huuraanpassingsrechtszaak

Hoewel de rechtszaak voor het vaststellen van het huurbedrag en de huuraanpassingsrechtszaak vergelijkbare doelen dienen, verschillen ze in termen van juridische basis en toepassing.

De hoofdverschillen tussen de huurvaststellingsrechtszaak en de huuraanpassingsrechtszaak zijn als volgt:

• Juridische Basis: Terwijl de huurvaststellingsrechtszaak gebaseerd is op Artikelen 344 en 345 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TWV), is de huuraanpassingsrechtszaak gebaseerd op de “buitengewone moeilijkheid bij uitvoering” bepaling in Artikel 138 van het TWV.
• Toepassingsvoorwaarden: De huurvaststellingsrechtszaak vereist een 5-jarige periode voorwaarde of de afwezigheid van een bepaling in het contract, terwijl de aanpassingsrechtszaak het bestaan van onvoorziene buitengewone omstandigheden vereist.
• Gevolgen: De vaststellingsrechtszaak heeft gewoonlijk een toekomstig effect, terwijl de aanpassingsrechtszaak het bestaande contract kan wijzigen.
• Discretie van de Rechtbank: In de aanpassingsrechtszaak is de discretie van de rechtbank breder en niet onderworpen aan CPI-beperkingen.

Op te merken punt: Turkse rechtbanken beschouwen situaties zoals economische crisis of hoge inflatie over het algemeen niet als voldoende redenen voor een huuraanpassingsrechtszaak. Daarom moet de partij die een aanpassingsrechtszaak wil aanspannen het bestaan van een werkelijk onvoorziene en buitengewone situatie bewijzen.

2 – Relatie met Uitzettingsrechtszaak

De rechtszaak voor het vaststellen van het huurbedrag kan in sommige gevallen nauw gerelateerd zijn aan de uitzettingsrechtszaak.

De relatie tussen de huurvaststellingsrechtszaak en de uitzettingsrechtszaak kan zich als volgt manifesteren:

• Niet-betaling van Huur: Het falen om het nieuw vastgestelde huurbedrag te betalen kan gronden vormen voor uitzetting.
• Consolidatie van Rechtszaken: Soms kan de verhuurder zowel huurvaststelling als uitzettingsverzoeken in dezelfde rechtszaak stellen.
• Afwijzing van Huurverhoging: De weigering van de huurder om het nieuwe huurbedrag dat door de rechtbank is vastgesteld te accepteren kan gronden voor uitzetting zijn onder Artikel 352 van het TWV.

In een beslissing van het Hof van Cassatie werd geoordeeld dat “(… ) de weigering van de huurder om het huurbedrag dat is vastgesteld als gevolg van de huurvaststellingsrechtszaak te accepteren geeft de verhuurder het recht om een uitzettingsrechtszaak aan te spannen. Voor het uitoefenen van dit recht moet echter het nieuw vastgestelde huurbedrag correct aan de huurder worden medegedeeld, en moet de huurder weigeren dit bedrag te betalen (… )”, waarbij de relatie tussen de huurvaststellingsrechtszaak en de uitzettingsrechtszaak werd benadrukt.

Punten om in overweging te nemen voor het aanspannen van een uitzettingsrechtszaak:

• Het nieuwe huurbedrag dat is vastgesteld als gevolg van de huurvaststellingsrechtszaak moet schriftelijk aan de huurder worden medegedeeld.
• De huurder moet één maand krijgen om het nieuwe huurbedrag te betalen of het pand te ontruimen.
• Een uitzettingsrechtszaak kan worden aangespannen als de huurder weigert te betalen of geen betaling doet binnen deze periode.

Conclusie en Evaluatie

In het Turkse rechtssysteem is de rechtszaak voor het vaststellen van het huurbedrag een belangrijk juridisch mechanisme gericht op het handhaven van het economische evenwicht tussen de huurder en de verhuurder. Dit type rechtszaak is ontworpen om zich aan te passen aan veranderende economische omstandigheden en de belangen van de partijen eerlijk in evenwicht te brengen.

De hoofdkenmerken van huurvaststellingsrechtszaken kunnen als volgt worden samengevat:

• Het kan worden aangespannen in geval van een vijfjarige periode voorwaarde of afwezigheid van een bepaling in het contract.
• Factoren zoals CPI-tarief, staat van het gehuurde pand, vergelijkbare huurbedragen, en het beginsel van billijkheid worden in overweging genomen.
• De rechtbankbeslissing heeft gewoonlijk een toekomstig effect.
• Het tijdstip van toepassing van de beslissing hangt af van de datum van indiening van de rechtszaak of het tijdstip van kennisgeving door de verhuurder.

In Turkije worden rechtszaken voor huurvaststelling nog belangrijker, vooral tijdens periodes van hoge inflatie. Deze rechtszaken beschermen de eigendomsrechten van verhuurders terwijl ze ervoor zorgen dat huurders beschermd zijn tegen buitensporige huurverhogingen.

Echter, vanwege de complexe structuur en juridische subtiliteiten van rechtszaken voor huurvaststelling, is het van groot belang om professionele juridische bijstand te zoeken in dit proces. Als u een geschil over huurvaststelling meemaakt in Turkije of geconfronteerd wordt met een dergelijke rechtszaak, raden wij u aan om steun te zoeken bij deskundige advocaten op dit gebied.

Voor meer hulp of advies over deze kwestie kunt u contact met ons opnemen.

Turkije Huurvaststelling Rechtszaak Gids