Jak przygotować umowę najmu w Turcji? | Adwokat Ozan Soylu

 

Ogólne Warunki, które Muszą Być Uwzględnione w Umowie Najmu

Obowiązki Najemcy

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest używanie nieruchomości z należytą starannością i używanie jej zgodnie z celem określonym w umowie. Zgodnie z Tureckim Kodeksem Zobowiązań najemca ma obowiązek utrzymać nieruchomość w stanie, w jakim ją otrzymał. Najemca musi również okazywać szacunek w relacjach z sąsiadami i unikać zachowań przeszkadzających, takich jak hałas i zanieczyszczenie.

Najemca jest odpowiedzialny za wykonywanie drobnych napraw (takich jak naprawa kranu, wymiana żarówek) w wynajmowanej nieruchomości. Musi natychmiast zgłaszać większe awarie. Jeśli ten obowiązek zgłaszania nie zostanie spełniony, najemca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za powstałe szkody.

Obowiązki Wynajmującego

Najbardziej podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest dostarczenie wynajmowanej nieruchomości w stanie użytecznym i utrzymanie jej w tym stanie przez okres najmu. Jest to wyraźnie uregulowane w artykule 301 Tureckiego Kodeksu Zobowiązań. Wynajmujący musi gwarantować prawidłowość informacji z aktu własności nieruchomości i że jest ona wolna od praw osób trzecich.

Ponadto wynajmujący ma obowiązek wykonywania napraw, które powstają w wynajmowanej nieruchomości i za które najemca nie jest odpowiedzialny. Na przykład rozwiązywanie poważnych problemów, takich jak przecieki dachu, pęknięcia głównej instalacji wodnej lub awarie centralnego systemu ogrzewania, leży w odpowiedzialności wynajmującego.

Wynajmujący musi zapewnić najemcy niezakłócone korzystanie z nieruchomości i nie może przeszkadzać najemcy w okresie trwania umowy.

Jednak w przypadku koniecznych napraw lub sprzedaży nieruchomości mają prawo pokazywać nieruchomość przez rozsądne okresy.

Koszty Utrzymania Budynku i Wydatki Wspólne

Umowa najmu musi jasno określać, kto jest odpowiedzialny za płatności kosztów utrzymania i innych wydatków wspólnych. Ogólnie rzecz biorąc, następujące koszty należą do najemcy:

• Koszty utrzymania budynku
• Rachunki za prąd, wodę, gaz ziemny
• Koszty internetu i telefonu
• Wynagrodzenia portiera/personelu
• Koszty utrzymania części wspólnych, takich jak winda i parking

Jednakże podatki od nieruchomości (takie jak podatek od nieruchomości) i duże koszty renowacji zazwyczaj należą do wynajmującego. Strony powinny jasno uregulować te kwestie w umowie, szczególnie w odniesieniu do wszelkich specjalnych warunków wynikających z planu zarządzania.

Remonty Nieruchomości

Najemca potrzebuje pisemnej zgody wynajmującego na zmiany i remonty wynajmowanej nieruchomości. Ważne jest, aby jasno wspomnieć o tym w umowie. Nieautoryzowane zmiany mogą być podstawą do rozwiązania umowy i roszczeń odszkodowawczych.

Umowa musi również określać, kto poniesie koszty remontów nieruchomości, co się stanie z tymi remontami na koniec okresu najmu i w jakim stanie należy zwrócić nieruchomość. Ogólnie rzecz biorąc:

1. Zmiany dekoracyjne (farba, tapety itp.)
2. Meble niestałe i zmiany akcesoriów
3. Zmiany w instalacjach elektrycznych i sanitarnych
4. Zmiany strukturalne, takie jak usuwanie lub dodawanie ścian

Zakaz Podnajmu i Przeniesienia

Zgodnie z artykułem 322 tureckiego Kodeksu Zobowiązań najemca nie może bez pisemnej zgody wynajmującego podnająć nieruchomości ani przenieść swojego prawa do użytkowania. Ta kwestia jest szczególnie ważna przy wynajmie mieszkań i zamkniętych powierzchni komercyjnych.

Jasne i precyzyjne uregulowanie postanowień dotyczących zakazu podnajmu i przeniesienia w umowie jest kluczowe dla zapobiegania przyszłym sporom. Naruszenie zakazu może stanowić uzasadniony powód do rozwiązania umowy.

Ponadto szczególne okoliczności, takie jak status spadkobierców w przypadku śmierci najemcy, lub fuzja lub przeniesienie firmy, jeśli najemcą jest przedsiębiorstwo, również powinny być uregulowane w umowie. Te regulacje pomagają chronić prawa stron w nieoczekiwanych sytuacjach.

 

Ważne Uwagi przy Sporządzaniu Umowy Najmu

Wymóg Formy Pisemnej

W tureckim systemie prawnym nie ma ścisłego wymogu formy pisemnej dla umów najmu.

Ustne umowy najmu również są ważne. Posiadanie pisemnej umowy jest jednak niezwykle ważne dla ułatwienia dowodzenia. Pisemna umowa służy jako dowód w sporach, które mogą powstać między stronami.

Każda strona pisemnej umowy musi być podpisana przez strony. Należy pamiętać, że podpis to znak weryfikujący tożsamość stron i odzwierciedlający ich wolę. Unikanie skreśleń i zarysowań oraz parafowanie zmian to środki, które zwiększą wiarygodność.

Obecnie umowy podpisywane elektronicznie stają się coraz bardziej powszechne. Jednakże bez użycia bezpiecznego podpisu elektronicznego udowodnienie autentyczności może być trudne.

Znaczenie Świadków Umowy

Posiadanie świadków przy umowie najmu, choć nie jest wymogiem prawnym, to ważny mechanizm bezpieczeństwa. Świadkowie mogą potwierdzić, że umowa została podpisana i jej treść została zaakceptowana przez strony. Zapewnia to ochronę przed przyszłymi roszczeniami, takimi jak „podpis nie jest mój” lub „treść umowy została zmieniona.”

Przy wyborze świadków ważne jest, aby byli bezstronni i pełnoletni. Dane identyfikacyjne świadków (imię i nazwisko, turecki numer ID) muszą być wymienione w umowie i uzyskane ich podpisy. Idealnie świadkami powinni być:

• Osoby bez powiązań rodzinnych ze stronami
• Wiarygodne osoby znające zarówno najemcę, jak i wynajmującego
• Osoby, które w razie potrzeby mogą zeznawać w sądzie
• Osoby obecne w miejscu sporządzenia umowy

Sporządzenie Listy Inwentaryzacyjnej

Sporządzenie szczegółowej listy przedmiotów w wynajmowanej nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla zapobiegania przyszłym sporom. Lista inwentaryzacyjna musi zawierać cechy charakterystyczne, takie jak marka, model, numer seryjny przedmiotów i ich obecny stan (uszkodzony, porysowany, nowy itp.).

Przy sporządzaniu listy wszystkie urządzenia stałe (szafki kuchenne, produkty wbudowane, klimatyzatory itp.) i jeśli są obecne, meble (kanapa, łóżko, stół itp.) muszą być szczegółowo opisane. Robienie datowanych zdjęć pokazujących stan przedmiotów i dołączenie tych zdjęć jako załącznika do umowy będzie korzystne.

Lista inwentaryzacyjna musi być sporządzona jako załącznik do umowy, a każda strona musi być podpisana przez strony. W tej liście należy również określić, w jakim stanie należy zwrócić nieruchomość na koniec okresu najmu.

Określenie Procentu Podwyżki Czynszu

Procent podwyżki w umowach najmu jest regulowany zgodnie z artykułem 344 tureckiego Kodeksu Zobowiązań. W związku z tym podwyżki czynszu nie mogą przekroczyć procentu wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) ogłaszanego przez turecki Instytut Statystyczny (TUIK). To prawne ograniczenie ma zastosowanie nawet jeśli strony uzgodnią wyższy procent.

Umowa musi jasno określać, kiedy nastąpi podwyżka czynszu (zwykle rocznie) i który wskaźnik będzie używany do obliczeń. Następujące oświadczenie może być użyte w odniesieniu do sposobu obliczania procentu podwyżki:

„Wysokość czynszu będzie podwyższana rocznie, nie więcej niż roczny procent zmiany CPI ogłaszany przez TUIK dla miesiąca odpowiadającego dacie rozpoczęcia najmu.”

Prawidłowe Określenie Czasu Trwania Umowy

Czas trwania umowy najmu musi być określony zgodnie z potrzebami i planami stron. W umowach na czas określony data rozpoczęcia i zakończenia musi być jasno zapisana. Zgodnie z tureckim Kodeksem Zobowiązań, jeśli żadna ze stron nie powiadomi o rozwiązaniu, umowa uważa się za przedłużoną o jeden rok.

Punkty do rozważenia przy określaniu czasu trwania umowy to:

1. Jak długo najemca planuje pozostać w nieruchomości w przewidywalnej przyszłości
2. Czy wynajmujący ma plany sprzedaży nieruchomości lub jej własnego użytkowania
3. Koszty związane z odnawianiem umów na czas określony
4. Znaczenie mechanizmu podwyżek czynszu w umowach długoterminowych
5. Wyjaśnienie okresów wypowiedzenia w przypadku rozwiązania umowy

Prawidłowo określony czas trwania umowy zapewnia przewidywalność dla obu stron i zapobiega niepotrzebnym sporom.

 

Warunki Rozwiązania i Anulowania Umowy Najmu

Rozwiązanie Umów Najmu na Czas Określony

Umowy najmu na czas określony nie kończą się automatycznie z upływem terminu.

Zgodnie z artykułem 347 tureckiego Kodeksu Zobowiązań, jeśli wynajmujący lub najemca nie powiadomi o tym co najmniej 15 dni przed końcem okresu, umowa uważana jest za przedłużoną o jeden rok na tych samych warunkach.

Ten automatyczny mechanizm przedłużania ma na celu ochronę najemcy.

W przypadku umów najmu na czas określony dla mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych, wynajmujący może rozwiązać umowę tylko na koniec okresu najmu, jeśli istnieją powody określone w pierwszym akapicie artykułu 347 tureckiego Kodeksu Zobowiązań. Te powody obejmują konieczność użytkowania przez wynajmującego lub bliskich członków rodziny, znaczące naprawy lub rekonstrukcję.

Najemca może jednak rozwiązać umowę na czas określony poprzez powiadomienie przed końcem okresu bez konieczności podawania jakiegokolwiek powodu.

Rozwiązywanie Umów Najmu na Czas Nieokreślony

Umowy najmu na czas nieokreślony kończą się powiadomieniem o wypowiedzeniu dokonanym przez strony.

Najemca może rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony w dowolnym momencie, przestrzegając 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia bez konieczności podawania jakiegokolwiek powodu. Ważne jest, aby wypowiedzenie zostało dokonane w formie pisemnej i aby można było udowodnić jego doręczenie drugiej stronie.

Wynajmujący może jednak rozwiązać umowy najmu na czas nieokreślony dla mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych tylko wtedy, gdy istnieją powody wymienione w pierwszym akapicie artykułu 347 tureckiego Kodeksu Zobowiązań i poprzez wypowiedzenie najemcy z 3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Aby być ważnym, wypowiedzenie musi:

• Być dokonane na piśmie
• Spełniać terminy wymagane przez prawo
• Wyraźnie podawać datę rozwiązania w powiadomieniu
• W przypadku umów najmu mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych, wyraźnie podawać powód wynajmującego do rozwiązania

Zobowiązanie do Opuszczenia

Zobowiązanie do opuszczenia to pisemny dokument, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia wynajmowanej nieruchomości w określonym terminie. Zgodnie z artykułem 352 tureckiego Kodeksu Zobowiązań, jeśli najemca nie opuści nieruchomości pomimo pisemnego zobowiązania złożonego wynajmującemu po otrzymaniu nieruchomości, wynajmujący może rozwiązać umowę najmu poprzez złożenie wniosku o egzekucję lub wszczęcie postępowania sądowego w ciągu miesiąca od tej daty.

Dla ważnego zobowiązania do opuszczenia wymagane są następujące warunki:

1. Musi być złożone po przekazaniu wynajmowanej nieruchomości najemcy
2. Musi być w formie pisemnej
3. Data opuszczenia musi być wyraźnie podana
4. Musi być podpisane przez najemcę

Ważna kwestia: Zobowiązania do opuszczenia otrzymane jednocześnie z umową najmu lub przed nią są nieważne. Zobowiązanie uzyskuje moc prawną tylko wtedy, gdy zostanie sporządzone po faktycznym przekazaniu wynajmowanej nieruchomości.

Rozwiązanie z Powodu Niespłacania przez Najemcę

Niespłacanie przez najemcę czynszu jest ważnym powodem rozwiązania umowy najmu. Zgodnie z artykułem 315 tureckiego Kodeksu Zobowiązań, jeśli najemca nie wywiązuje się ze swojego obowiązku płacenia należnego czynszu lub dodatkowych kosztów po otrzymaniu nieruchomości, wynajmujący może dać najemcy pisemny termin wypowiedzenia i poinformować go, że rozwiąże umowę, jeśli płatność nie zostanie dokonana w tym terminie.

W przypadku umów najmu mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych, wynajmujący musi dać co najmniej 30-dniowy termin wypowiedzenia. W przypadku innych umów najmu termin ten wynosi co najmniej 10 dni. Jeśli najemca spłaci swój dług w wyznaczonym terminie, umowa pozostaje w mocy.

Ponadto, jeśli najemca wielokrotnie w ciągu roku zalega z płatnością czynszu, wynajmujący może rozwiązać umowę. W tym przypadku:

• Najemca musi zalegać co najmniej dwukrotnie w przypadku mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych, raz w przypadku innych umów najmu
• Wynajmujący musi dokonać pisemnego powiadomienia za każde niespłacanie
• Wypowiedzenie musi zostać dokonane w ciągu 30 dni od ostatniej daty niespłacania

Wymagane Działania Podczas Opuszczania Nieruchomości

Istnieje wiele kwestii do rozważenia podczas opuszczania nieruchomości przy rozwiązaniu umowy najmu. Proces opuszczania musi być przeprowadzony starannie, aby zapobiec nowym sporom między stronami.

Wymagane działania podczas opuszczania to:

1. Zapewnienie, że nieruchomość zostanie przekazana w stanie określonym w umowie
2. Sprawdzenie pozycji z inwentarza i zidentyfikowanie brakujących/uszkodzonych przedmiotów
3. Odczyt liczników wody, elektryczności, gazu ziemnego i przeniesienie/zamknięcie abonamentów
4. Sprawdzenie, czy najemca całkowicie usunął swoje osobiste rzeczy
5. Ocena warunków zwrotu kaucji i określenie ewentualnych potrąceń

Sporządzenie raportu podczas opuszczania pomoże w zapobieganiu przyszłym sporom. Ten raport powinien zawierać obecny stan nieruchomości, braki, uszkodzenia i wzajemne oświadczenia stron.

 

Mechanizmy Zabezpieczające w Umowach Najmu

Warunki Poręczenia

Poręczenie w umowach najmu jest ważnym mechanizmem prawnym zapewniającym bezpieczeństwo w przypadku, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Zgodnie z artykułem 583 tureckiego Kodeksu Zobowiązań, umowa poręczenia musi być sporządzona na piśmie, a maksymalna kwota, za którą poręczyciel będzie odpowiedzialny, oraz data poręczenia muszą być napisane własnoręcznie przez poręczyciela.

Wśród rodzajów poręczenia najczęściej występuje poręczenie solidarne. W tym przypadku poręczyciel jest równo odpowiedzialny z najemcą, a wierzyciel-wynajmujący może zwrócić się bezpośrednio do poręczyciela. Poręczyciel musi własnoręcznie wskazać swoją intencję bycia „poręczycielem solidarnym”.

Okres ważności poręczenia wynosi dziesięć lat dla mieszkań i pokrytych pomieszczeń biznesowych. Odpowiedzialność poręczyciela kończy się po tym okresie. Okres poręczenia może być jednak odnowiony i przedłużony. Jeśli poręczyciel jest w związku małżeńskim, należy również uzyskać zgodę jego małżonka. Zgoda małżonka musi zostać udzielona przed lub najpóźniej w momencie ustanowienia umowy poręczenia.

Ubezpieczenie Najmu

Ubezpieczenie najmu jest mechanizmem zabezpieczającym zapewniającym ochronę finansową wynajmującemu przeciwko ryzyku, że najemca nie zapłaci czynszu lub uszkodzi nieruchomość.

Chociaż ten typ ubezpieczenia nie jest jeszcze powszechny w Turcji, jest często używany w krajach rozwiniętych.

Ubezpieczenie najmu zazwyczaj pokrywa następujące ryzyka:

• Nieopłacone kwoty czynszu
• Szkody materialne spowodowane przez najemcę
• Koszty prawne podczas procesu eksmisji
• Utrata dochodów podczas procesu ponownego wynajmu nieruchomości

Kwota składki polisy ubezpieczeniowej jest określana na podstawie czynników takich jak wartość wynajmowanej nieruchomości, zdolność kredytowa najemcy i wysokość czynszu. Wynajmujący płaci składki firmie ubezpieczeniowej w określonych odstępach czasu i otrzymuje odszkodowanie, gdy ryzyko się materializuje.

Ponieważ praktyka ubezpieczenia najmu w Turcji znajduje się w fazie rozwoju, ważne jest uzyskanie aktualnych informacji od firm ubezpieczeniowych przy zawieraniu umowy. Ten mechanizm bezpieczeństwa, który oczekuje się, że w przyszłości będzie szerzej rozpowszechniony, może być cennym narzędziem, szczególnie dla osób profesjonalnie wynajmujących nieruchomości.

Korzyści z notarialnie poświadczonej umowy najmu

Chociaż notarialne poświadczenie umowy najmu nie jest obowiązkowe, oferuje znaczące korzyści dla stron. Notarialnie poświadczone umowy służą jako ostateczny dowód przeciwko zaprzeczeniu podpisu. Zapobiega to zarzutom takim jak „to nie jest mój podpis”.

Korzyści, które oferują notarialnie poświadczone umowy to:

• Oficjalna weryfikacja autentyczności podpisów
• Ostateczne ustalenie daty umowy
• Zapobieganie zmianie treści umowy
• Utworzenie dokumentu wykonalnego do procedur egzekucyjnych
• Ułatwienie dowodzenia w sprawach eksmisyjnych

Zatwierdzenie notarialne nie gwarantuje zgodności prawnej treści umowy; potwierdza tylko, że podpisy należą do stron i certyfikuje datę sporządzenia dokumentu. Dlatego prawidłowe uregulowanie prawne treści umowy jest oddzielnie ważne.

Wpis do księgi wieczystej

Wpis umowy najmu do księgi wieczystej zapewnia ważne zabezpieczenie dla najemcy. Zgodnie z artykułem 1009 Tureckiego Kodeksu Cywilnego i artykułem 312 Tureckiego Kodeksu Zobowiązań, umowy najmu nieruchomości mogą być wpisane do księgi wieczystej. Ten wpis zapewnia, że nowi właściciele muszą przestrzegać umowy najmu, jeśli wynajmowana nieruchomość zmieni właściciela.

Do dokonania wpisu w księdze wieczystej:

1. Wymagana jest zgoda wynajmującego lub orzeczenie sądowe
2. Musi być to umowa najmu na czas określony
3. Okres wpisu może wynosić maksymalnie 10 lat
4. Wniosek musi być złożony w Urzędzie Księgi Wieczystej

Wpis w księdze wieczystej jest szczególnie ważny przy umowach najmu długoterminowych i komercyjnych. Dzięki tej metodzie najemca może zagwarantować ochronę swoich inwestycji w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wpis zapewnia ochronę prawną porównywalną z skutkiem rzeczowym, który umożliwia najemcy dochodzenie praw wynikających z umowy najmu wobec osób trzecich.

System elektronicznych umów najmu

Elektroniczne umowy najmu stają się coraz powszechniejsze wraz z postępem technologicznym. Ten system umożliwia stronom zawieranie umów za pośrednictwem bezpiecznych platform cyfrowych bez konieczności fizycznego spotkania. Zgodnie z ustawą o podpisie elektronicznym, dokumenty podpisane bezpiecznymi podpisami elektronicznymi mają takie same skutki prawne jak podpisy odręczne.

Korzyści systemu elektronicznych umów najmu:

• Przyspieszenie procesów umownych
• Wygoda gdy strony znajdują się w różnych lokalizacjach
• Bezpieczne przechowywanie umów w środowisku cyfrowym
• Rejestrowanie historii zmian
• Automatyczne systemy przypomnień i powiadomień

Aplikacja Cyfrowej Umowy Najmu opracowana przez Urząd Skarbowy w Turcji umożliwia przygotowanie, podpisanie i przechowywanie umów najmu w środowisku elektronicznym. System ten ułatwia również przestrzeganie obowiązków podatkowych, takich jak zgłaszanie dochodów z najmu.

Przy zawieraniu umów w systemie elektronicznym należy zwrócić uwagę na niezawodność używanej platformy, ochronę danych osobowych i ważność e-podpisów. Ważnym czynnikiem jest również to, aby wszystkie strony umowy były cyfrowo piśmienne.

 

Kancelaria Prawna Soylu

Soylu Law specjalizuje się w sporządzaniu umów najmu oraz innych dokumentów prawnych w Turcji.

Oferujemy wsparcie prawne w zakresie transakcji nieruchomości dla naszych klientów tureckich i polskich.

Nasz zespół posiada szerokie doświadczenie nie tylko w sprawach międzynarodowych, ale także w zakresie obsługi dokumentów międzynarodowych, procedur apostille oraz wielojęzycznych usług prawnych.

 

W celu uzyskania dodatkowej pomocy lub konsultacji w tej sprawie możecie się z nami skontaktować.