Pozew o Podwyżkę Czynszu w Turcji | 2025 – Adw. Ozan Soylu
Dla obcokrajowców mieszkających w Turcji, zrozumienie lokalnego systemu prawnego dotyczącego mieszkań na wynajem jest niezbędne. Szczególnie ważnym aspektem jest procedura podwyższenia czynszu (kira artış davası), która umożliwia wynajmującym lub najemcom wystąpienie o ustalenie przez sąd korekty kwoty czynszu.
Ten przewodnik wyjaśnia, jak działają procesy sądowe dotyczące podwyższenia czynszu w Turcji dla naszych polskich klientów.
Zrozumienie Procedur Podwyższenia Czynszu
Procedura podwyższenia czynszu to proces prawny, w którym wynajmujący lub najemca prosi sąd o ustalenie sprawiedliwej ceny czynszu na podstawie aktualnych warunków rynkowych. Chociaż w praktyce te procedury są zwykle wnoszone przez wynajmujących poszukujących wyższego czynszu, najemcy mogą również złożyć wniosek o obniżenie czynszu, jeśli okoliczności to uzasadniają.
Te procedury są regulowane przez turecki Kodeks Zobowiązań (Türk Borçlar Kanunu) i mają na celu zapewnienie, że kwoty czynszu pozostają sprawiedliwe i uczciwe dla obu stron w miarę zmieniających się warunków rynkowych.
Decyzja sądu jest wiążąca po uprawomocnieniu, a obie strony muszą przestrzegać nowej kwoty czynszu ustalonej przez sędziego.
Kiedy Można Wnieść Procedury Podwyższenia Czynszu?
Nie ma prawnego terminu na wniesienie procedury podwyższenia czynszu w Turcji. Jednak kwestie czasowe są kluczowe dla tego, kiedy nowa kwota czynszu wchodzi w życie.
Aby ustalony przez sąd czynsz miał zastosowanie do obecnego okresu najmu, procedura musi zostać wniesiona przynajmniej 30 dni przed datą przedłużenia umowy najmu, lub wynajmujący musi wysłać pisemne zawiadomienie o zamiarze podwyższenia czynszu w tym terminie.
Najważniejszym czynnikiem w tych procedurach jest zasada pięciu lat. Jeśli stosunek najmu trwał krócej niż pięć lat, każda podwyżka nie może być wyższa niż zmiana wskaźnika cen konsumpcyjnych (TÜFE) z poprzedniego roku w średniej z 12 miesięcy.
Zasada Pięciu Lat dla Podwyższenia Czynszu
Próg pięciu lat jest szczególnie ważny dla obcokrajowców:
- Dla umów najmu młodszych niż 5 lat: Sąd nie może ustalić czynszu wyższego niż stawka TÜFE
- Dla umów najmu trwających 5 lat lub dłużej: Sąd może ustalić czynsz na podstawie stawek rynkowych, porównywalnych nieruchomości i zasad słuszności
- Po każdym 5-letnim okresie: Proces może zostać powtórzony
Wymogi Prawne dla Wniesienia Procedury Podwyższenia Czynszu
Aby wnieść ważną procedurę podwyższenia czynszu w Turcji, muszą zostać spełnione pewne warunki:
- Musi istnieć ważna umowa najmu między stronami (pisemna lub ustna)
- Powód musi mieć interes prawny w wniesieniu procedury
- Dla sporów dotyczących umów starszych niż 5 lat, stawki rynkowe stają się istotne
- Aby nowa stawka miała zastosowanie do obecnego okresu, pisemne zawiadomienie musi zostać wydane 30 dni przed przedłużeniem
Jeśli wynajmujący chce, aby nowa kwota czynszu miała zastosowanie do obecnego okresu najmu, musi albo wnieść procedurę, albo wysłać pisemne zawiadomienie przynajmniej 30 dni przed datą przedłużenia. W przeciwnym razie nowa kwota będzie miała zastosowanie tylko do następnego okresu najmu.
Jak Sądy Ustalają Sprawiedliwe Kwoty Czynszu
Przy decydowaniu o odpowiedniej kwocie czynszu, tureckie sądy rozważają kilka kluczowych czynników:
Wskaźnik Cen Konsumpcyjnych (TÜFE)
12-miesięczna średnia zmiana wskaźnika cen konsumpcyjnych służy jako bazowa referencja dla podwyższenia czynszu. Dla umów młodszych niż pięć lat, ta stawka służy jako twardy limit podwyżek. Dla starszych umów jest jednym z kilku rozważanych czynników.
Stan Nieruchomości
Sąd ocenia fizyczny stan nieruchomości, jej lokalizację, cel użytkowania, cechy i potrzeby konserwacyjne. Nieruchomości w dobrym stanie z nowoczesnymi udogodnieniami zazwyczaj wymagają wyższych czynszów.
Czynniki środowiskowe takie jak rozwój dzielnicy i zmiany w otaczającej okolicy są również rozważane przez sędziego.
Porównywalne Stawki Rynkowe
Sąd bada ceny wynajmu podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, aby ustalić sprawiedliwą wartość rynkową. To porównanie pomaga zapewnić, że ustalony czynsz odpowiada aktualnym warunkom rynkowym.
Zasady Słuszności
Tureckie prawo wymaga od sędziów rozważenia zasad „hakkaniyete uygun” (słuszności) przy ustalaniu czynszu. To często skutkuje tym, co nazywa się „zniżką dla starego najemcy” w wysokości 15-20% poniżej tego, co byłoby żądane za pustą nieruchomość.
Ta zniżka uznaje korzyść dla wynajmujących z posiadania niezawodnego, ciągłego najemcy zamiast znajdowania nowego.
Aspekty Proceduralne Procedur Podwyższenia Czynszu
Od 1 września 2023 roku obowiązkowa mediacja dotyczy wszystkich procedur ustalania czynszu. Oznacza to, że strony muszą próbować rozwiązać spór poprzez mediatora przed wniesieniem procedury.
- Procedura musi zostać wniesiona do Cywilnego Sądu Pokoju (Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Koszty sądowe są obliczane na podstawie różnicy między obecnym czynszem a żądanym czynszem
- Świadkowie eksperci zazwyczaj badają nieruchomość i przygotowują raporty o sprawiedliwej wartości rynkowej
- Procedury zazwyczaj trwają 1-1,5 roku do rozwiązania, w zależności od obciążenia sądu
Po uprawomocnieniu decyzji sądu, nie można jej wyegzekwować z mocą wsteczną. Nowa kwota czynszu ma zastosowanie tylko od określonej daty w przód.
Często Zadawane Pytania o Procedury Podwyższenia Czynszu
Od Którego Miesiąca Wchodzi w Życie Nowy Czynsz?
Jeśli odpowiednie zawiadomienie zostało wydane 30 dni przed datą przedłużenia lub jeśli umowa zawiera klauzulę podwyższenia, nowy czynsz ma zastosowanie od początku nowego okresu najmu. W przeciwnym razie ma zastosowanie od następnego okresu najmu.
Czy Można Wnieść Procedurę Podwyższenia Czynszu za Minione Okresy?
Nie, procedury ustalania czynszu mają wpływ tylko na przyszłe płatności czynszu. Nie można ich stosować z mocą wsteczną do minionych okresów najmu.
Czy Można Jednocześnie Wnieść Eksmisję i Procedury Podwyższenia Czynszu?
Tak, nie ma prawnej bariery dla jednoczesnego wniesienia obu typów procedur, jeśli warunki dla każdej z nich są spełnione. Jednak muszą być wniesione jako oddzielne akcje prawne.
Czy Umowy Najmu w Walucie Obcej Mogą Podlegać Podwyżkom?
Dla umów w walucie obcej nie można dokonać podwyżki przez 5 lat pod Ustawą o Ochronie Wartości Waluty Tureckiej. Po 5 latach zmiany w wartości waluty obcej mogą być rozważane.
Ważne Uwagi dla Obcokrajowców
Obcokrajowcy wynajmujący nieruchomości w Turcji powinni być świadomi kilku kluczowych aspektów procesu podwyższenia czynszu:
- Umowy najmu powinny idealnie być pisemne, chociaż umowy ustne są prawnie ważne
- Prowadźcie zapisy wszystkich płatności czynszu i komunikacji z wynajmującym
- Oficjalne tłumaczenie może być wymagane dla procedur sądowych, jeśli nie mówicie po turecku
- Rozważcie zatrudnienie prawnika znającego zagadnienia najmu dla obcokrajowców w Turcji
- Obowiązkowa mediacja musi być wypróbowana przed wniesieniem procedury
O Kancelarii Adwokackiej Soylu
Kancelaria Adwokacka Soylu oferuje kompleksowe usługi prawne dla obcokrajowców poruszających się w tureckich prawach najmu. Zlokalizowany w Stambule, nasz wielojęzyczny zespół specjalizuje się w reprezentowaniu międzynarodowych klientów w sporach najmu i kwestiach nieruchomości. Oferujemy konsultacje dotyczące umów najmu, usługi mediacyjne i reprezentację sądową dla obcokrajowców mających do czynienia z kwestiami najmu w Turcji.
W celu uzyskania dodatkowej pomocy lub konsultacji w tej sprawie możecie się z nami skontaktować.
Pozew o Podwyżkę Czynszu w Turcji
