Как подготовить договор аренды в Турции? *2025

Общие условия, которые должны быть включены в договор аренды

a. Обязанности арендатора

Основная обязанность арендатора — использовать имущество с осторожностью и использовать его в соответствии с целью, указанной в договоре. Согласно Турецкому кодексу обязательств, арендатор обязан содержать имущество в том состоянии, в котором оно было получено. Арендатор также должен проявлять уважение в соседских отношениях и избегать беспокоящего поведения, такого как шум и загрязнение.

Арендатор несет ответственность за мелкий ремонт (например, ремонт крана, замена лампочек) в арендуемом помещении. Он должен немедленно сообщать о более серьезных неисправностях. Если эта обязанность по информированию не выполняется, арендатор может нести ответственность за возникающие в результате убытки.

b. Обязанности арендодателя

Наиболее основная обязанность арендодателя — передать арендуемое имущество в пригодном для использования состоянии и поддерживать его в этом состоянии на протяжении всего срока аренды. Это явно регулируется статьей 301 Турецкого кодекса обязательств. Арендодатель должен обеспечить точность информации о правах собственности на имущество и отсутствие прав третьих лиц.

Кроме того, арендодатель обязан производить ремонт, возникающий в арендуемом имуществе, за который арендатор не несет ответственности. Например, устранение серьезных проблем, таких как протечки крыши, разрывы основных водопроводных труб или неисправности системы центрального отопления, является обязанностью арендодателя.

Арендодатель должен обеспечить мирное пользование имуществом арендатором и не должен беспокоить арендатора в течение срока действия договора.

Однако в случаях необходимого ремонта или продажи недвижимости они имеют право показывать объект в течение разумных промежутков времени.

c. Плата за обслуживание здания и общие расходы

В договоре аренды должно быть четко указано, кто несет ответственность за оплату расходов на обслуживание и другие общие расходы. Как правило, следующие расходы относятся к арендатору:

• Плата за обслуживание здания
• Счета за электричество, воду, природный газ
• Расходы на интернет и телефон
• Заработная плата консьержа/персонала
• Расходы на обслуживание мест общего пользования, таких как лифт и парковка

Однако налоги на имущество (такие как налог на недвижимость) и расходы на капитальный ремонт обычно относятся к арендодателю. Стороны должны четко регулировать эти вопросы в договоре, особенно детализируя любые особые условия, вытекающие из плана управления.

d. Ремонт собственности

Арендатору требуется письменное разрешение арендодателя на внесение изменений и ремонт арендуемого помещения. Важно четко указать это в договоре. Несанкционированные изменения могут быть основанием для расторжения договора и требований о компенсации.

В договоре также должно быть указано, кто будет нести расходы на ремонт недвижимости, что произойдет с этими улучшениями по окончании срока аренды, и как должна быть возвращена недвижимость. Как правило:

1. Декоративные изменения (краска, обои и т.д.)
2. Изменения в нефиксированной мебели и аксессуарах
3. Изменения в электрических и сантехнических установках
4. Структурные изменения, такие как снос или добавление стен

e. Запрет субаренды и передачи

Согласно статье 322 Турецкого кодекса обязательств, без письменного согласия арендодателя арендатор не может сдавать имущество в субаренду или передавать свое право пользования. Этот вопрос особенно важен при аренде жилых и крытых рабочих помещений.

Четкое и точное регулирование положений о запрете субаренды и передачи в договоре имеет решающее значение для предотвращения будущих споров. Нарушение запрета может представлять собой справедливую причину для расторжения договора.

Кроме того, в договоре также должны регулироваться особые обстоятельства, такие как статус наследников в случае смерти арендатора, или слияние или передача компании, если арендатором является компания. Эти правила помогают защитить права сторон в непредвиденных ситуациях.

Важные моменты при подготовке договора аренды

a. Требование к письменной форме

В турецкой правовой системе нет строгого требования к письменной форме для договоров аренды.

Устные договоры аренды также действительны. Однако наличие письменного договора крайне важно для облегчения доказательства. Письменный договор служит доказательством в спорах, которые могут возникнуть между сторонами.

Каждая страница письменного договора должна быть подписана сторонами. Следует помнить, что подпись — это знак, который подтверждает личности сторон и отражает их волю. Избегание стираний и царапин, а также парафирование любых изменений — это меры, которые повысят надежность.

В настоящее время электронно подписанные договоры становятся все более распространенными. Однако без использования защищенной электронной подписи доказать подлинность может быть сложно.

b. Важность свидетелей договора

Наличие свидетелей в договоре аренды, хотя и не является юридическим требованием, является важным механизмом безопасности. Свидетели могут подтвердить, что договор был подписан, и его содержание было принято сторонами. Это обеспечивает защиту от будущих утверждений, таких как «подпись не моя» или «содержание договора было изменено».

При выборе свидетелей важно, чтобы они были беспристрастными и совершеннолетними. Идентификационная информация свидетелей (имя-фамилия, номер удостоверения личности Турции) должна быть указана в договоре, и должны быть получены их подписи. В идеале свидетели должны быть:

• Лица, не имеющие родственных отношений со сторонами
• Заслуживающие доверия лица, знающие как арендатора, так и арендодателя
• Лица, которые могут дать показания в суде при необходимости
• Лица, присутствующие в месте заключения договора

c. Подготовка инвентарного списка

Подготовка подробного списка предметов в арендуемом помещении критически важна для предотвращения будущих споров. Инвентарный список должен включать отличительные особенности, такие как марка, модель, серийный номер предметов и их текущее состояние (поврежденное, поцарапанное, новое и т.д.).

При составлении списка все недвижимое оборудование (кухонные шкафы, встроенные изделия, кондиционеры и т.д.) и, если имеется, мебель (диван, кровать, стол и т.д.) должны быть описаны подробно. Полезным будет сделать датированные фотографии, показывающие состояние предметов, и включить эти фотографии в качестве приложения к договору.

Инвентарный список должен быть подготовлен как приложение к договору, и каждая страница должна быть подписана сторонами. В этом списке также должно быть указано, как должно быть возвращено имущество по окончании срока аренды.

d. Определение ставки повышения арендной платы

Ставка повышения в договорах аренды регулируется в соответствии со статьей 344 Турецкого кодекса обязательств. Соответственно, повышение арендной платы не может превышать ставку Индекса потребительских цен (ИПЦ), объявленную Турецким статистическим институтом (TUIK). Это юридическое ограничение применяется даже в том случае, если стороны соглашаются установить более высокую ставку.

В договоре должно быть четко указано, когда будет произведено повышение арендной платы (обычно ежегодно) и какой индекс будет использован для расчета. Относительно того, как будет рассчитываться ставка повышения, можно использовать следующее утверждение:

«Сумма арендной платы будет повышаться ежегодно, не превышая годовую ставку изменения ИПЦ, объявленную TUIK за месяц, соответствующий дате начала аренды.»

e. Правильное определение срока действия договора

Продолжительность договора аренды должна определяться в соответствии с потребностями и планами сторон. В договорах с фиксированным сроком даты начала и окончания должны быть четко прописаны. Согласно Турецкому кодексу обязательств, если одна из сторон не уведомляет о расторжении, договор считается продленным на один год.

Моменты, которые следует учитывать при определении срока действия договора:

1. Как долго арендатор планирует оставаться в собственности в обозримом будущем
2. Есть ли у арендодателя планы продать или использовать собственность самостоятельно
3. Расходы, связанные с продлением краткосрочных договоров
4. Важность механизма повышения арендной платы в долгосрочных договорах
5. Уточнение сроков уведомления в случае расторжения договора

Правильно определенный срок действия договора обеспечивает предсказуемость для обеих сторон и предотвращает ненужные споры.

Условия прекращения и расторжения договора аренды

a. Прекращение договоров аренды с фиксированным сроком

Договоры аренды с фиксированным сроком не прекращаются автоматически с истечением срока.

Согласно статье 347 Турецкого кодекса обязательств, если арендодатель или арендатор не предоставляет уведомление как минимум за 15 дней до окончания срока, договор считается продленным на один год на тех же условиях. Этот механизм автоматического продления направлен на защиту арендатора.

В договорах аренды жилых и крытых рабочих помещений с фиксированным сроком арендодатель может расторгнуть договор только в конце срока аренды, если существуют причины, указанные в первом абзаце статьи 347 Турецкого кодекса обязательств. Эти причины включают необходимость использования арендодателем или близкими членами семьи, существенный ремонт или реконструкцию.

Арендатор, однако, может расторгнуть договор с фиксированным сроком, предоставив уведомление до окончания срока без указания какой-либо причины.

b. Прекращение договоров аренды с неопределенным сроком

Договоры аренды с неопределенным сроком заканчиваются с уведомлением о расторжении, предоставленным сторонами.

Арендатор может расторгнуть договор аренды с неопределенным сроком в любое время, соблюдая 3-месячный срок уведомления, без необходимости указывать какую-либо причину. Важно, чтобы уведомление о расторжении было сделано в письменной форме и чтобы его доставка другой стороне могла быть доказана.

Арендодатель, однако, может расторгнуть договоры аренды жилых и крытых рабочих помещений с неопределенным сроком только при наличии причин, перечисленных в первом абзаце статьи 347 Турецкого кодекса обязательств, и уведомив арендатора за 3 месяца.

Чтобы уведомление о расторжении было действительным, оно должно:

• Быть сделано в письменной форме
• Соответствовать срокам, указанным в законе
• Четко указывать дату расторжения в уведомлении
• Для аренды жилых и крытых рабочих помещений четко указывать причину расторжения арендодателем

c. Обязательство по выселению

Обязательство по выселению — это письменный документ, в котором арендатор обязуется освободить арендуемое имущество в определенную дату. Согласно статье 352 Турецкого кодекса обязательств, если арендатор не освобождает помещение, несмотря на письменное обязательство перед арендодателем после получения имущества, арендодатель может расторгнуть договор аренды, обратившись за исполнением или подав иск в течение одного месяца с этой даты.

Для того чтобы обязательство по выселению было действительным, необходимы следующие условия:

1. Оно должно быть предоставлено после передачи арендуемого имущества арендатору
2. Оно должно быть в письменной форме
3. Дата выселения должна быть четко указана
4. Оно должно быть подписано арендатором

Важный момент: Обязательства по выселению, полученные одновременно с договором аренды или до него, недействительны. Обязательство приобретает юридическую силу только в том случае, если оно подготовлено после фактической передачи арендуемого имущества.

d. Расторжение из-за неисполнения обязательств арендатором

Неисполнение арендатором обязательств по оплате аренды является важной причиной для расторжения договора аренды. Согласно статье 315 Турецкого кодекса обязательств, если арендатор не выполняет свое обязательство по оплате причитающейся арендной платы или сопутствующих расходов после получения имущества, арендодатель может предоставить арендатору письменное уведомление о сроке и сообщить ему, что расторгнет договор, если оплата не будет произведена в течение этого срока.

Для аренды жилых и крытых рабочих помещений арендодатель должен предоставить уведомление о сроке не менее 30 дней. Для других договоров аренды этот срок составляет не менее 10 дней. Если арендатор оплачивает свой долг в течение предоставленного срока, договор продолжает действовать.

Кроме того, если арендатор неоднократно не выполняет платежи арендной платы в течение года, арендодатель может расторгнуть договор. В этом случае:

• Должен быть не менее двух случаев неисполнения для жилых и крытых рабочих помещений, один случай для других аренд
• Арендодатель должен был дать письменное уведомление о каждом неисполнении
• Уведомление о расторжении должно быть сделано в течение 30 дней с даты последнего неисполнения

e. Необходимые действия при освобождении имущества

Существует множество моментов, которые следует учитывать при освобождении имущества по прекращении договора аренды. Процесс освобождения должен проводиться осторожно, чтобы избежать новых споров между сторонами.

Действия, необходимые при освобождении:

1. Обеспечение того, чтобы имущество было передано в состоянии, указанном в договоре
2. Проверка предметов инвентарного списка и выявление отсутствующих/поврежденных предметов
3. Снятие показаний счетчиков воды, электричества, природного газа и передача/закрытие подписок
4. Проверка того, что арендатор полностью удалил свои личные вещи
5. Оценка условий возврата депозита и определение любых вычетов

Подготовка отчета во время освобождения будет полезна для предотвращения будущих споров. Этот отчет должен включать текущее состояние имущества, недостатки, повреждения и взаимные заявления сторон.

Механизмы безопасности в договорах аренды

a. Условия поручительства

Поручительство в договорах аренды является важным юридическим механизмом, обеспечивающим безопасность в случае, если арендатор не выполняет свои обязательства. Согласно статье 583 Турецкого кодекса обязательств, договор поручительства должен быть заключен в письменной форме, а максимальная сумма, за которую поручитель будет нести ответственность, и дата поручительства должны быть написаны собственноручно поручителем.

Среди типов поручительства наиболее распространенным является совместное поручительство. В этом случае поручитель несет равную ответственность с арендатором, и кредитор-арендодатель может напрямую обратиться к поручителю. Поручитель должен указать свое намерение быть «совместным поручителем» собственноручно.

Срок действия поручительства составляет десять лет для аренды жилых и крытых рабочих помещений. Ответственность поручителя заканчивается по истечении этого периода. Однако срок поручительства может быть возобновлен и продлен. Если поручитель состоит в браке, также необходимо получить согласие супруга/супруги. Согласие супруга/супруги должно быть дано до или самое позднее в момент установления договора поручительства.

b. Страхование аренды

Страхование аренды — это механизм безопасности, который обеспечивает финансовую защиту арендодателю от рисков неуплаты арендной платы арендатором или повреждения имущества.

Хотя этот тип страхования еще не распространен в Турции, он часто используется в развитых странах.

Страхование аренды обычно покрывает следующие риски:

• Неоплаченные суммы арендной платы
• Материальный ущерб, причиненный арендатором
• Юридические расходы в процессе выселения
• Потеря дохода в процессе повторной сдачи имущества в аренду

Сумма страховой премии определяется на основе таких факторов, как стоимость арендуемого имущества, кредитный рейтинг арендатора и сумма арендной платы. Арендодатель выплачивает страховые взносы страховой компании через определенные промежутки времени и получает компенсацию при наступлении страхового случая.

Поскольку практика страхования аренды в Турции находится на стадии развития, важно получить актуальную информацию от страховых компаний при заключении договора. Этот механизм безопасности, который, как ожидается, станет более распространенным в будущем, может быть ценным инструментом, особенно для людей, которые профессионально сдают недвижимость в аренду.

c. Преимущества нотариально заверенного договора аренды

Хотя нотариальное заверение договора аренды не является обязательным, оно предоставляет сторонам значительные преимущества. Нотариально заверенные соглашения служат неопровержимым доказательством против отрицания подписи. Это предотвращает возражения вроде «эта подпись не моя».

Преимущества, предоставляемые нотариально заверенными соглашениями:

• Официальная проверка подлинности подписи
• Определенное установление даты договора
• Предотвращение изменения содержания договора
• Создание исполнительного документа для исполнительного производства
• Обеспечение легкости доказательства в делах о выселении

Одобрение нотариуса не гарантирует юридическое соответствие содержания договора; оно только подтверждает, что подписи принадлежат сторонам, и удостоверяет дату подготовки документа. Поэтому надлежащее юридическое оформление содержания договора имеет отдельное значение.

d. Аннотация в свидетельстве о праве собственности

Внесение договора аренды в земельный реестр обеспечивает важную безопасность для арендатора. Согласно статье 1009 Турецкого гражданского кодекса и статье 312 Турецкого кодекса обязательств, договоры аренды недвижимости могут быть внесены в земельный реестр. Эта аннотация гарантирует, что новые владельцы должны соблюдать договор аренды, если арендуемая недвижимость меняет собственника.

Для внесения аннотации в свидетельство о праве собственности:

1. Требуется согласие арендодателя или решение суда
2. Должен быть договор аренды с фиксированным сроком
3. Период аннотации может быть максимум 10 лет
4. Заявление должно быть подано в Земельный кадастровый офис

Аннотация в свидетельстве о праве собственности особенно важна в долгосрочных договорах аренды и коммерческой аренде. Этим методом арендатор может гарантировать защиту своих инвестиций в случае продажи недвижимости. Аннотация обеспечивает юридическую защиту, аналогичную реальному эффекту, который позволяет арендатору отстаивать свои права, вытекающие из договора аренды, против третьих лиц.

e. Система электронных договоров аренды

Электронные договоры аренды становятся все более распространенными с развитием технологий. Эта система позволяет сторонам заключать договоры через защищенные цифровые платформы без физических встреч. Согласно закону об электронной подписи, документы, подписанные с помощью защищенных электронных подписей, имеют те же юридические последствия, что и рукописные подписи.

Преимущества системы электронных договоров аренды:

• Ускорение процессов заключения договоров
• Удобство, когда стороны находятся в разных местах
• Безопасное хранение договоров в цифровой среде
• Запись истории изменений
• Автоматические системы напоминаний и уведомлений

Приложение Цифровой договор аренды, разработанное Налоговой администрацией в Турции, позволяет подготавливать, подписывать и хранить договоры аренды в электронной среде. Эта система также облегчает отслеживание налоговых обязательств, таких как декларирование дохода от аренды.

При заключении договоров в электронной системе следует обращать внимание на надежность используемой платформы, защиту персональных данных и действительность электронных подписей. Также важным фактором является то, что все стороны договора обладают цифровой грамотностью.

 

Для получения дополнительной помощи или консультации по этому вопросу вы можете связаться с нами.