Недействительная регистрация и судебные иски по исправлению реестра недвижимости в турецком законодательстве

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ НЕПРАВИЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ

По сути, неправильная регистрация может возникнуть двумя способами; Во-первых, земельная книга может быть изначально неправильной из-за незаконных оснований. Во-вторых, регистрация может начать с законных оснований, но со временем стать неправильной из-за различных условий.

Обладать собственностью важно для многих людей, но путь к законному владению, особенно процесс регистрации прав собственности, имеет большое значение. Ошибочный шаг может привести к сложным сценариям, когда сталкиваются с «неправильными» записями, которые являются незаконными и нарушают реальные права собственности.

Когда речь идет о собственности, будь то движимой или недвижимой, суть законных прав заключается в собственности. Для движимого имущества владение обычно достаточно для доказательства собственности. Однако для недвижимого имущества, такого как недвижимость, требуется более конкретное доказательство собственности. Здесь вступают в действие земельные книги, которые служат публичным и законным реестром для всех операций с имуществом, обеспечивая прозрачность и законность.

На такие незаконные записи могут повлиять различные факторы. Это могут быть дублирование записей, недействительные или отсутствующие законные основания, отсутствие полномочий или ошибки, сделанные регистраторами. Также нарушение императивных правовых норм, этических стандартов, общественного порядка, прав личности, чрезмерное злоупотребление и тайные соглашения могут сделать законное основание недействительным.

Согласно Гражданскому кодексу, неправильная регистрация – это запись, основанная на неприменимом законном действии или полностью лишенная законного основания. Последствия таких незаконных действий могут быть серьезными. Например, если право собственности незаконно зарегистрировано или законная регистрация отменена или изменена незаконно, пострадавшее лицо может подать иск о исправлении земельной книги.

Принцип прозрачности в Гражданском кодексе требует, чтобы земельная книга была доступна для общественного контроля. Эта прозрачность обеспечивает, чтобы ни одна запись не была упущена из-за халатности. В результате третьи лица, которые полагаются на записи земельной книги при приобретении вещных прав, защищены. Это устраняет необходимость у добросовестных лиц сомневаться в правильности записей.

Кроме того, Гражданский кодекс подчеркивает принцип доверия, защищая как фактических, так и явных владельцев прав в земельной книге. Однако эта система может причинить значительный ущерб правообладателям. Поэтому выявление, исследование и исправление потенциальных неправильных регистраций чрезвычайно важно.

Это углубленное руководство подробно рассматривает причины, последствия и методы исправления неправильных регистраций в рамках гражданского права и прецедентного права Верховного суда. Развивая наше понимание этих неправильных записей, мы можем разработать более эффективные стратегии для их выявления и исправления, тем самым сохраняя целостность нашей правовой системы и защищая законную собственность. Правильные определения и надежные правовые рамки – это ключ к обеспечению точного отражения действительных прав собственности и прав в земельных книгах.

НЕПРАВИЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ С НАЧАЛА

Неправильная регистрация – это ситуация, когда запись в земельной книге не полностью отражает юридические или фактические условия недвижимости. Эта ошибка записи может проявляться по-разному: запись может основываться на недействительном юридическом основании, отсутствовать юридическое основание или быть сделана неуполномоченным лицом.

Для того чтобы регистрация была изначально действительной и законной, необходимы три условия. Во-первых, требуется действительное юридическое основание. Это может быть законная сделка, юридическое событие или судебное решение. Если у регистрации нет юридического основания или это основание недействительно, регистрация считается неправильной. Во-вторых, лицо, подающее заявление на регистрацию, должно быть на это уполномочено. Это полномочие обеспечивает, что запрос делает правильное лицо. Если лицо, подающее заявление на регистрацию, не имеет на это полномочий или имеет недостатки в правомочиях распоряжения, регистрация считается неправильной. Последним условием для действительной регистрации является подача заявления на регистрацию. Это подразумевает действие по подаче заявки на регистрацию. Если запись производится без подачи заявления или с недействительной заявкой, это также считается неправильной.

Причины такого злоупотребления могут варьироваться от отсутствия законного основания до нарушения формы. Недостаток правоспособности или полномочий лица, подающего заявку на регистрацию, а также ошибки, возникающие при подаче заявки на регистрацию или кадастровом обследовании, могут создать условия для таких неправильных регистраций. Эти проблемы подчеркивают сложность и необходимость тщательного исследования в процессе регистрации прав на имущество для обеспечения их правильности и законности.

1. ОТСУТСТВИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ОСНОВАНИЯ

Вещные права обычно устанавливаются путем регистрации, но важно, чтобы эта запись основывалась на действительном юридическом основании для вступления в силу соответствующих положений и последствий. В сущности, регистрация является каузальной процедурой. Юридическое основание, на котором основывается регистрация, обычно является законной сделкой, налагающей права и обязанности на соответствующие стороны, прежде всего, передачу или отмену вещного права.

Примеры таких юридических оснований могут варьироваться от долговых договоров на создание вещного права, таких как купля-продажа или дарение, до завещания или наследственных договоров, связанных с посмертными распоряжениями. В случаях, когда вещное право было приобретено до регистрации, таких как наследование, принудительное исполнение или экспроприация, приобретенное право и соответствующее ему действие или событие составляют юридическое основание для регистрации. Этот сложный процесс подчеркивает жизненно важную роль действительного юридического основания в обеспечении правильной и законной регистрации собственности.

2. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОГО ОСНОВАНИЯ

В случаях, когда юридическое основание недействительно, мы часто сталкиваемся с примерами неправильной регистрации. Примеры, когда записи земельной книги подвергаются опасности из-за несоблюдения формы, противоречия императивным правовым нормам, общественному порядку или общим нравственным принципам, посягательства на права личности, невозможности, чрезмерного использования, мошеннических действий и других подобных причин.

Соблюдение формы

Важно отметить важность законной формы, когда речь идет о регистрации в земельной книге. Принцип свободы формы в договорном праве гласит, что договоры действительны, независимо от их формы, если законом не предусмотрено иное. Однако, если закон требует определенной формы или стороны согласились на определенную форму, договор становится недействительным, если он не соблюдает эти формы. Это относится к регистрации вещных прав на собственность, которые должны быть официально документированы и доказаны в соответствии с законодательными требованиями.

Действия, выполненные в соответствии с установленными процедурами и под руководством представителя официального органа, считаются соответствующими «официальной форме». Особенно в контексте сделок с недвижимостью, действительность договоров купли-продажи недвижимости зависит от соблюдения этих официальных форм. Следовательно, для юридической силы договора купли-продажи недвижимости необходимо соблюдать предусмотренные протоколы и процедуры.

Правоспособность

Правоспособность – это способность лица вступать в юридические сделки и нести юридическую ответственность. Соответствующие законы требуют проверки правоспособности заявителей при регистрации прав в земельной книге. Если возникают сомнения относительно способности заявителя действовать в соответствии с его поведением, требуется предоставление фотодоктора для подтверждения наличия различительной способности.

Правоспособность необходима для действительности юридической сделки. Некоторые лица могут не обладать этой способностью по различным причинам. Лица могут быть разделены на две группы по правоспособности: полностью недееспособные и ограниченно дееспособные.

Полностью недееспособные лица не обладают различительной способностью и поэтому не могут вступать в юридически значимые сделки. Любой договор, заключенный с такими лицами, не защищает добросовестность другой стороны. Любая сделка, совершенная такими лицами, является недействительной и приводит к недействительной регистрации.

Ограниченно дееспособные лица, такие как несовершеннолетние или лица с ограниченной рассудительностью, требуют одобрения своих законных представителей для сделок. Сделки, совершенные этими лицами без разрешения, остаются в подвешенном состоянии до выражения воли их законных представителей. Если разрешение дается, юридическая сделка становится действительной с самого начала. Если нет, сделка является недействительной. Любая запись, основанная на недействительной юридической сделке, будет считаться неправильной.

Мувазаа (тайное соглашение)

При определении и толковании вида и содержания договора основное внимание уделяется действительной и общей воле сторон, независимо от слов, использованных для ошибки или сокрытия их истинных намерений. Должник не может утверждать о недействительности сделки, основанной на мувазаа, против третьего лица, которое приобрело право на основании письменного признания долга.

Мувазаа, также известная как тайное соглашение, – это ситуация, когда стороны заключают соглашение, которое они на самом деле не намерены поддерживать, обычно с намерением обмануть третьих лиц. Это может быть абсолютно или относительно. Абсолютная мувазаа – это ситуация, когда стороны заключают соглашение, которое они не намерены поддерживать, например, для избежания действий по взысканию долга. Относительная мувазаа, с другой стороны, включает тайное соглашение, которое отличается от явно заявленного, обычно с намерением манипулировать результатами, например, для уменьшения стоимости наследства для определенных наследников.

Сделки, основанные на мувазаа, считаются абсолютно недействительными, поскольку они не отражают действительной воли сторон. Следовательно, любая регистрация, основанная на абсолютной мошеннической сделке, также будет считаться неправильной. В случае относительной мувазаа видимая сделка является недействительной, так как она не отражает истинного намерения сторон. Однако, если тайное соглашение, заключенное сторонами, соответствует условиям действительности и выполняет их, оно становится действительным.

Несоответствие императивным нормам закона, общественному порядку, морали и правам личности

Соглашения, которые противоречат императивным нормам закона, морали, общественному порядку, правам личности или невозможным для выполнения, считаются недействительными. Недействительность некоторых положений договора не влияет на действительность других. Однако, если становится ясно, что договор не был бы заключен без этих положений, весь договор становится недействительным.

3. НЕПРАВИЛЬНОСТЬ РЕГИСТРАЦИИ ПОЗЖЕ

В некоторых случаях изначально законная регистрация может потерять свой юридический статус и стать несовместимой с состоянием недвижимости. Это может произойти, когда за пределами земельной книги возникает новое право, противоречащее существующему вещному праву в реестре, или когда вещное право передается другому лицу или прекращается за пределами реестра. Юридическое основание должно быть действительным в течение всего срока действия регистрации. Действительное юридическое основание на момент регистрации недостаточно; если юридическое основание становится недействительным позже, изначально действительная запись становится недействительной.

Нарушение воли

Договор заключается на основе взаимных и согласованных выражений воли сторон. Сторона, находящаяся в существенном заблуждении при заключении договора, не связана этим договором. Если одна из сторон заключила договор под обманом другой стороны или третьего лица, угрозой или заблуждением, она не связана этим договором, даже если заблуждение не является существенным. Сторона с нарушенной волей должна использовать право на аннулирование в течение одного года с момента обнаружения ошибки или обмана или с момента прекращения действия угрозы, иначе право на аннулирование утрачивается.

Чрезмерное использование

Если в договоре существует явная непропорциональность между встречными обязательствами, и эта непропорциональность возникла из-за использования одной стороны тяжелого положения, необдуманности или неопытности другой стороны, пострадавшая сторона может, в зависимости от обстоятельств, либо заявить, что она не связана договором и потребовать возврата своего исполнения, либо, оставаясь связанной договором, потребовать устранения непропорциональности. Пострадавшая сторона должна использовать это право в течение одного года с момента осознания своей необдуманности или неопытности или прекращения тяжелого положения, и в любом случае в течение пяти лет с момента заключения договора.

Поздняя невозможность

Общее правило гласит, что для прекращения вещного права на недвижимость требуется заявление собственника об отмене и снятие этого права из земельного реестра. Однако, в случае уничтожения недвижимости, смерти обладателя права пользования и проживания, истечения срока действия сервитута, явной утраты функциональности сервитута или погашения ипотечного долга, вещное право на недвижимость прекращается без отмены записи. В таких сценариях существующая запись считается неправильной, пока не будет выполнена отмена.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕПРАВИЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Неправильная регистрация действительно создает различные риски и неудобства для фактического владельца вещных прав. Третьи лица, добросовестно полагаясь на записи в земельной книге, защищены в своем приобретении прав собственности или других вещных прав. Это может привести к потере прав и ущербу для фактического владельца. Если лицо, неправомерно зарегистрированное в земельной книге, продолжает владение недвижимостью без исков и перерывов в течение десяти лет и действует добросовестно, его право собственности, приобретенное таким образом, не может быть оспорено. Если неправильная регистрация остается без исправления в течение определенного времени, лицо, указанное в реестре как собственник, может приобрести право по давности и поставить под угрозу права фактического владельца. Только лицо, на имя которого зарегистрировано право, имеет право подавать иски, основанные на презумпции права и владения недвижимостью. Презумпция права зависит от регистрации. Следовательно, фактический владелец не может воспользоваться презумпцией права, так как она принадлежит зарегистрированному владельцу. Приобретение права собственности на недвижимость происходит с момента регистрации. В случаях наследования, судебного решения, принудительного исполнения, захвата, экспроприации и других случаев, предусмотренных законом, право собственности возникает до регистрации. Однако для возможности распоряжения правами, такими как передача собственности или установление ограниченных вещных прав, право должно быть зарегистрировано в земельной книге. Фактический владелец, не зарегистрированный в реестре из-за неправильной регистрации, не может распоряжаться недвижимостью, включая передачу собственности или установление ограниченных вещных прав.

ИСПРАВЛЕНИЕ НЕПРАВИЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Процесс исправления в земельной книге имеет огромное значение для поддержания точности и надежности записей и является важной правовой процедурой. Исправление означает приведение записей в земельной книге в соответствие с фактическим состоянием прав собственности. Если вещное право было неправильно зарегистрировано, или регистрация была неправильно аннулирована или изменена, лицо, чьи права были нарушены, может подать иск об исправлении земельной книги. Все вещные права, приобретенные добросовестными третьими лицами на основании этой записи, и все претензии на возмещение ущерба сохраняются.

Без письменного согласия заинтересованных лиц, регистратор может исправить ошибку в земельной книге только по решению суда. Исправление может включать аннулирование старой записи и создание новой. Регистратор может исправить простые ошибки в письменной форме в соответствии с регламентом, изданным президентом.

Если запись вещного права теряет свою юридическую силу из-за прекращения вещного права, собственник обремененной недвижимости может потребовать аннулирования записи. Если регистратор выполняет это требование, каждое заинтересованное лицо может подать иск против аннулирования в течение тридцати дней с момента уведомления об этом действии. Регистратор вправе обратиться к судье с просьбой вынести решение о прекращении вещного права и на основании этого решения аннулировать запись.

ИСК ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГИ

Для подачи иска об исправлении земельной книги необходимо, чтобы запись в земельной книге была неправильной. Иными словами, любая запись, сделанная без законного основания, на основании недействительного юридического основания или без запроса уполномоченного лица, считается неправильной.

1. Стороны

В таком случае истцом обычно является лицо, чьи вещные или личные права были нарушены в результате неправильной регистрации или аннулирования. Наследники, органы банкротства и лица, обладающие вещными правами, приобретенными вне земельной книги, также могут подать такие иски. В случае общей собственности на недвижимость, по преобладающему мнению, каждый из заинтересованных лиц может подать такой иск. Если собственность находится в совместной собственности, иск должен быть подан всеми заинтересованными лицами совместно, если в законе или договоре не предусмотрено иное. Здесь существует обязательное соучастие.

В таких делах ответчиками обычно являются лица, получившие выгоду от неправильной записи в реестре. Это могут быть лица, незаконно зарегистрированные в реестре, и их правопреемники. Прямые или косвенные выгодоприобретатели от неправильной записи также должны считаться ответчиками. В случае долевой собственности иск должен быть подан против всех заинтересованных лиц.

2. Бремя доказывания

В таких делах бремя доказывания лежит на истце. Они должны доказать, что регистрация или аннулирование были незаконными, что право, указанное в земельной книге, не существует, и что неправильная запись не стала действительной в результате исправления.

3. Срок исковой давности

В делах, связанных с вещными правами, обычно нет срока исковой давности, то есть иск об исправлении записи в земельной книге может быть подан, пока существует вещное право. Однако применимы обычные и чрезвычайные сроки исковой давности, и если фактический владелец не подаст иск вовремя, он может утратить свое право.

4. Компетентный и уполномоченный суд

Компетентным судом в таких делах является основной гражданский суд по месту нахождения недвижимости, независимо от ее стоимости.

Для получения дополнительной помощи или консультации свяжитесь с нами здесь.