Руководство по Искам о Определении Арендной Платы в Турции
Иск об установлении арендной платы — это тип иска в турецком праве, который может быть подан арендатором или арендодателем с требованием увеличения или уменьшения текущей арендной платы. Данный иск направлен на установление справедливой и актуальной арендной платы через суд, когда стороны не могут достичь соглашения относительно размера арендной платы.
Иск об установлении арендной платы может быть подан в следующих случаях:
- Когда в договоре аренды нет положения об увеличении арендной платы для возобновляемых периодов
- Когда договор аренды заключен на период более пяти лет или возобновляется после пяти лет
Важный момент: Иск об установлении арендной платы может быть подан только для жилых помещений и крытых рабочих мест. Данный тип иска не применяется к полям, транспортным средствам или другому движимому имуществу.
Правовая основа
В турецком праве иск об установлении арендной платы в основном основан на статьях 344 и 345 Турецкого кодекса обязательств (ТКО) № 6098.
Статья 344 ТКО устанавливает основные принципы определения арендной платы следующим образом:
- Соглашения сторон об арендной плате, применяемой в возобновляемых периодах аренды, действительны при условии, что они не превышают процентное изменение двенадцатимесячных средних значений Индекса потребительских цен (ИПЦ) в предыдущем арендном году.
- Если между сторонами нет соглашения, арендная плата устанавливается судьей, не выше процента ИПЦ.
- В договорах аренды, которые длятся более пяти лет или возобновляются после пяти лет, арендная плата устанавливается судьей справедливым образом, с учетом процента ИПЦ, состояния арендуемого имущества и сопоставимых арендных плат.
Статья 345 ТКО, в свою очередь, вводит регулирование относительно времени подачи иска об установлении арендной платы и периода применения решения. Данная статья устанавливает, что иск может быть подан в любое время, но содержит правила, определяющие, с какой даты будет применяться решение.
Условия для подачи иска об установлении арендной платы в турецком праве
В турецкой правовой системе для подачи иска об установлении арендной платы должны быть выполнены определенные условия. Эти условия имеют большое значение для приемлемости иска и правильного ведения судебного процесса.
1 — Существование действительного договора аренды
Для подачи иска об установлении арендной платы между сторонами должен существовать действительный договор аренды:
- Договор аренды может быть письменным или устным. Турецкий кодекс обязательств не требует письменной формы для договоров аренды.
- Действительность договора должна основываться на взаимных и совместимых волеизъявлениях сторон.
Важный момент: Бремя доказательства существования договора аренды лежит на стороне, подающей иск. Поэтому, особенно при устных договорах аренды, важно представить доказательства, подтверждающие существование и содержание договора.
2 — Существование правомерного интереса
В турецкой правовой системе, как и при всех типах исков, для истца в иске об установлении арендной платы должен существовать правомерный интерес.
Правомерный интерес считается существующим в следующих ситуациях:
- Стороны не достигли соглашения об арендной плате для нового арендного периода
- Текущая арендная плата не соответствует текущим экономическим условиям
- В договоре аренды нет положения об увеличении арендной платы, или применение существующего положения привело бы к несправедливым результатам
В решении Кассационного суда было вынесено заключение, что «(…) для подачи иска об установлении арендной платы истец должен иметь правомерный интерес в подаче этого иска. В противном случае иск должен быть отклонен из-за отсутствия правомерного интереса (…)», подчеркивая важность правомерного интереса.
3 — Условие пятилетнего периода
Статья 344, параграф 3 Турецкого кодекса обязательств вводит важное временное условие для подачи иска об установлении арендной платы.
Условие пятилетнего периода применяется следующим образом:
- Если договор аренды заключен на период более пяти лет или возобновляется после пяти лет, иск об установлении арендной платы может быть подан независимо от наличия соглашения между сторонами.
- До истечения этого периода иск об установлении арендной платы может быть подан только в случае отсутствия в договоре положения об увеличении арендной платы.
Важный момент: Условие пятилетнего периода — это регулирование, введенное для защиты арендатора. До истечения этого периода, если в договоре есть положение об увеличении арендной платы, иск об установлении арендной платы не может быть подан, и применяется положение договора.
В Турции эти три основных условия должны существовать совместно в исках об установлении арендной платы. Отсутствие одного из этих условий может привести к отклонению иска. Поэтому важно тщательно изучить существование этих условий перед подачей иска.
Подача иска об установлении арендной платы в Турции
Иск об установлении арендной платы — это тип иска, который должен быть подан в соответствии с определенными процедурными правилами. В данном разделе мы рассматриваем аспекты, связанные с подачей иска.
1 — Компетентный и Уполномоченный Суд
В турецкой правовой системе компетентный и уполномоченный суд для судебных дел по установлению размера арендной платы определяется следующим образом:
- Компетентный суд: Судебные дела по установлению размера арендной платы подпадают под юрисдикцию Гражданских мировых судов (по-турецки: Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Уполномоченный суд: Судебное дело может быть подано в суд по месту нахождения арендуемого недвижимого имущества или в суд по месту жительства ответчика.
Важное замечание: Если соглашением о юрисдикции назначен другой суд как компетентный, судебное дело может быть также подано в этот суд. Однако в случаях, когда арендатор имеет статус потребителя, применяются правила юрисдикции в пользу потребителя.
2 — Срок для Подачи Судебного Дела
Статья 345 Турецкого кодекса обязательств вводит важные положения относительно времени подачи судебного дела по установлению размера арендной платы.
Основные правила относительно срока подачи судебного дела следующие:
- Судебное дело по установлению размера арендной платы может быть подано в любое время.
- Однако для размера арендной платы, который будет действовать с нового арендного периода, судебное дело должно быть подано не менее чем за 30 дней до начала нового периода.
- Если арендодатель в течение этого 30-дневного периода дал письменное уведомление арендатору, они могут подать судебное дело до конца следующего нового арендного периода.
В решении Кассационного суда было вынесено заключение, что «(…) в судебных делах по установлению размера арендной платы дата, с которой будет применяться установленный размер арендной платы, зависит от даты подачи судебного дела и времени уведомления арендодателем арендатора (…)», подчеркивая важность времени подачи судебного дела.
3 — Подготовка Искового Заявления
Судебное дело по установлению размера арендной платы подается с правильно подготовленным исковым заявлением.
Основные элементы, которые должны быть включены в исковое заявление:
- Имя, фамилия и адреса истца и ответчика
- Предмет судебного дела и запрашиваемый размер арендной платы
- Дата и содержание договора аренды, являющегося предметом судебного дела
- Материальные и юридические основания, на которых основано судебное дело
- Из чего состоят доказательства
- Заключение заявления
Важное замечание: Размер арендной платы, запрашиваемый в исковом заявлении, должен быть указан четко. Поскольку исправление и увеличение суммы невозможны в судебных делах по установлению арендной платы, важно тщательно определить запрашиваемую сумму.
4 — Расходы и Издержки
При подаче судебного дела по установлению размера арендной платы в Турции должны быть оплачены определенные расходы и издержки.
Основные расходы и издержки:
- Расходы на подачу заявления
- Пропорциональные расходы (рассчитываются на основе разности между запрашиваемым размером арендной платы и текущим размером арендной платы)
- Авансовый платеж
- Почтовые расходы
- Расходы на экспертизу (если проводится экспертное исследование в ходе процесса)
Важное замечание: Расходы и издержки рассчитываются на основе сумм на дату подачи судебного дела. Поскольку эти суммы могут обновляться ежегодно, важно узнать актуальные суммы перед подачей судебного дела.
Судебная Процедура в Делах по Установлению Размера Арендной Платы в Турции
Хотя судебная процедура в делах по установлению размера арендной платы подчиняется общим судебным принципам турецкой правовой системы, она имеет некоторые уникальные особенности.
1 — Сбор Доказательств
В делах по установлению размера арендной платы сбор доказательств в поддержку утверждений сторон имеет большое значение.
Основные элементы, рассматриваемые в процессе сбора доказательств:
- Договор аренды и дополнительные протоколы
- Документы по арендным платежам
- Документы, показывающие характеристики и состояние арендуемого недвижимого имущества
- Сопоставимые договоры аренды и суммы
- Экономические и социальные характеристики района, где находится недвижимость
Важное замечание: Хотя в турецком праве действует принцип свободы доказательств, письменные доказательства имеют больший вес в делах по установлению арендной платы. В частности, письменное документирование сопоставимых размеров арендной платы является важным фактором, который может повлиять на решение суда.
2 — Экспертное Исследование
В делах по установлению размера арендной платы экспертное исследование обычно обязательно. Экспертное исследование включает следующие этапы:
- Назначение экспертов-специалистов судом
- Осмотр арендуемого недвижимого имущества на месте экспертами
- Исследование и оценка сопоставимых размеров арендной платы
- Анализ характеристик недвижимости и факторов окружающей среды
- Подготовка подробного отчета и подача его в суд
В решении Кассационного суда было вынесено заключение, что «(…) в делах по установлению размера арендной платы, чтобы взять экспертный отчет за основу решения, отчет должен быть пригоден для исследования, аргументирован и иметь характер, удовлетворяющий утверждениям сторон (…)», подчеркивая качества экспертного отчета.
3 — Исследование Сопоставимых Размеров Арендной Платы
Исследование сопоставимых размеров арендной платы является критическим этапом в делах по установлению размера арендной платы. Хотя это исследование обычно проводится экспертами, стороны также могут представить свои собственные сравнения.
При исследовании сопоставимых арендных ставок рассматриваются следующие аспекты:
- Арендные ставки других объектов недвижимости с характеристиками, сопоставимыми с арендуемым объектом недвижимости
- Общий уровень арендной платы в районе, где расположен объект недвижимости
- Назначение использования объекта недвижимости (жилое, рабочее место и т.д.)
- Физические характеристики и состояние объекта недвижимости
- Социально-экономическая структура и уровень развития района
Важная особенность: Турецкие суды применяют «скидку для старого арендатора» при определении сопоставимых арендных ставок. Эта скидка обычно составляет от 10-20% и предоставляет преимущество из-за длительного проживания арендатора в том же объекте недвижимости.
Факторы, принимаемые во внимание при определении арендной платы в турецком праве
В судебных делах по определению арендной платы различные факторы принимаются во внимание судами при определении справедливой и актуальной арендной платы. Эти факторы исходят из соответствующих положений Турецкого кодекса обязательств и устоявшейся судебной практики Кассационного суда.
1 — Ставка ИПЦ
Одним из самых фундаментальных факторов при определении арендной платы в Турции является ставка Индекса потребительских цен (ИПЦ).
Влияние ставки ИПЦ на арендную плату проявляется следующим образом:
- В течение первых пяти лет договора аренды повышение арендной платы не может превышать ставку ИПЦ предыдущего арендного года.
- Даже после пяти лет ставка ИПЦ остается важной точкой отсчета при определении арендной платы.
Важная особенность: Ставка ИПЦ объявляется Турецким статистическим институтом (ТУИК) каждый месяц. В судебных делах по определению арендной платы принимается во внимание самое актуальное двенадцатимесячное среднее значение ИПЦ на дату подачи судебного иска.
2 — Состояние арендуемого объекта недвижимости
Физические и экологические характеристики арендуемого объекта недвижимости играют важную роль при определении арендной платы.
При оценке состояния арендуемого объекта недвижимости принимаются во внимание следующие факторы:
- Возраст и общее состояние объекта недвижимости
- Назначение использования (жилое, рабочее место и т.д.)
- Местоположение и характеристики окружающей среды
- Выполненные ремонтные работы и улучшения
- Размер и полезная площадь объекта недвижимости
3 — Принцип справедливости
В турецкой правовой системе принцип справедливости играет важную роль при определении арендной платы. Этот принцип обеспечивает сбалансированное рассмотрение интересов сторон.
При применении принципа справедливости принимаются во внимание следующие факторы:
- Экономическое положение арендатора
- Потребности арендодателя
- Продолжительность использования объекта недвижимости
- Характер отношений между сторонами
- Рыночные условия и экономические показатели
В решении Кассационного суда было установлено, что «(…) при определении арендной платы должна быть произведена оценка в рамках принципа справедливости, с учетом экономических и социальных ситуаций сторон и характеристик арендуемого объекта недвижимости (…)», подчеркивая важность принципа справедливости.
Судебное решение и последствия в судебных делах по определению арендной платы в турецком праве
Судебное решение, выносимое в результате судебного дела по определению арендной платы, имеет важные правовые последствия, которые непосредственно влияют на арендные отношения между сторонами. В данном разделе мы сосредоточимся на реализации и последствиях судебного решения.
1 — Время применения решения
Статья 345 Турецкого кодекса обязательств регулирует время применения решения, выносимого в результате судебного дела по определению арендной платы.
Основные правила, касающиеся времени применения решения, следующие:
- Если судебный иск подается как минимум за 30 дней до начала нового арендного периода, решение применяется с начала нового арендного периода.
- Если арендодатель письменно уведомил о повышении арендной платы за 30 дней до нового периода и судебный иск подается до окончания нового периода, решение снова применяется с начала нового периода.
- Если эти условия не выполняются, решение применяется с начала следующего арендного периода.
Важная особенность: Время применения решения критично с точки зрения предотвращения потенциальной потери арендного дохода для арендодателя.
Поэтому необходимо обратить внимание на временные ограничения до подачи иска.
2 — Вопрос обратной силы
В турецкой правовой системе вопрос обратной силы решений по судебным делам об определении арендной платы является спорным.
Относительно обратной силы выделяются следующие моменты:
- Как общее правило, решения по определению арендной платы применяются перспективно.
- Однако, если арендодатель отправляет правильное уведомление до подачи иска, возможно, что судебное решение будет применяться с даты уведомления.
- Судебная практика Кассационного суда по этому вопросу может изменяться с течением времени.
В решении Кассационного суда было установлено, что «(…) в исках об определении арендной платы обратное применение установленной суммы арендной платы возможно только в том случае, если арендодатель отправляет правильное уведомление и доказывается, что это уведомление было вручено (…)», при этом уточняются условия для обратного применения.
3 — Обжалование решения
Стороны могут подать апелляцию на решение, вынесенное в результате судебного дела об установлении размера арендной платы.
Следующие моменты важны в процессе обжалования:
- Может быть подана апелляция на решение суда первой инстанции.
- При определенных условиях решение апелляционного суда может быть передано в Кассационный суд.
- Рассмотрение апелляции осуществляется Кассационным судом.
Важный момент: Трехступенчатая судебная система действует в Турции с 2016 года. Поэтому в судебных делах об установлении арендной платы необходимо сначала подать апелляцию, а затем, при соблюдении необходимых условий, обратиться в Кассационный суд.
Моменты, которые следует учитывать в процессе обжалования, следующие:
- Срок подачи апелляции составляет две недели с момента уведомления о решении.
- Основания для апелляции должны быть четко указаны в апелляционной жалобе.
- Рассмотрение апелляции обычно проводится по документам, но Кассационный суд может провести слушание, если это будет сочтено необходимым.
В турецкой правовой системе решения, вынесенные в результате судебных дел об установлении размера арендной платы, непосредственно влияют на арендные отношения между сторонами. Время применения решения, вопрос обратной силы и процесс обжалования являются особенно важными моментами, которые следует учитывать в этих судебных делах. Крайне важно, чтобы стороны были информированы о последствиях решения и правовых средствах защиты для эффективного осуществления своих прав.
Связь иска об установлении арендной платы с другими исками в турецком праве
Иск об установлении размера арендной платы тесно связан с другими видами исков, касающихся арендных отношений в турецкой правовой системе. В этом разделе мы рассмотрим связь и различия между иском об установлении арендной платы и другими исками.
1 — Различия от иска о корректировке арендной платы
Хотя иск об установлении размера арендной платы и иск о корректировке арендной платы служат схожим целям, они различаются с точки зрения правовой основы и применения.
Основные различия между иском об установлении арендной платы и иском о корректировке арендной платы следующие:
- Правовая основа: В то время как иск об установлении арендной платы основан на статьях 344 и 345 Турецкого кодекса обязательств (ТКО), иск о корректировке арендной платы основан на положении о «чрезвычайной трудности исполнения» в статье 138 ТКО.
- Условия применения: Иск об установлении арендной платы требует условия 5-летнего периода или отсутствия положения в договоре, в то время как иск о корректировке требует наличия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.
- Последствия: Иск об установлении обычно имеет будущий эффект, в то время как иск о корректировке может изменить существующий договор.
- Усмотрение суда: В иске о корректировке усмотрение суда шире и не подлежит ограничениям ИПЦ.
Важный момент: Турецкие суды в целом не рассматривают такие ситуации, как экономический кризис или высокая инфляция, как достаточные основания для иска о корректировке арендной платы. Поэтому сторона, желающая подать иск о корректировке, должна доказать существование действительно непредвиденной и чрезвычайной ситуации.
2 — Связь с иском о выселении
Иск об установлении размера арендной платы в некоторых случаях может быть тесно связан с иском о выселении.
Связь между иском об установлении арендной платы и иском о выселении может проявляться следующим образом:
- Неуплата арендной платы: Неуплата вновь установленного размера арендной платы может стать основанием для выселения.
- Объединение исков: Иногда арендодатель может предъявить как требования об установлении арендной платы, так и о выселении в одном и том же иске.
- Отказ от повышения арендной платы: Отказ арендатора принять новый размер арендной платы, установленный судом, может быть основанием для выселения согласно статье 352 ТКО.
В решении Кассационного суда было постановлено, что «(…) отказ арендатора принять размер арендной платы, установленный в результате иска об установлении арендной платы, дает арендодателю право подать иск о выселении. Однако для осуществления этого права вновь установленный размер арендной платы должен быть правильно сообщен арендатору, и арендатор должен отказаться платить эту сумму (…)», при этом была подчеркнута связь между иском об установлении арендной платы и иском о выселении.
Моменты, которые следует учитывать при подаче иска о выселении:
- Новый размер арендной платы, установленный в результате иска об установлении арендной платы, должен быть письменно сообщен арендатору.
- Арендатору должен быть предоставлен один месяц для уплаты нового размера арендной платы или освобождения помещения.
- Иск о выселении может быть подан, если арендатор отказывается платить или не производит платеж в течение этого периода.
Заключение и Оценка
В турецкой правовой системе судебный процесс по определению арендной платы является важным юридическим механизмом, направленным на поддержание экономического баланса между арендатором и арендодателем. Этот тип судебного процесса разработан для адаптации к меняющимся экономическим условиям и справедливого балансирования интересов сторон.
Основные характеристики судебных процессов по определению арендной платы можно резюмировать следующим образом:
- Может быть подан при наличии условия пятилетнего периода или отсутствии положения в договоре.
- Принимаются во внимание такие факторы, как уровень ИПЦ, состояние арендуемого имущества, сопоставимые арендные платежи и принцип справедливости.
- Решение суда обычно имеет будущий эффект.
- Время применения решения зависит от даты подачи судебного иска или времени уведомления арендодателем.
В Турции судебные процессы по определению арендной платы становятся еще более важными, особенно в периоды высокой инфляции. Эти судебные процессы защищают права собственности арендодателей, обеспечивая при этом защиту арендаторов от чрезмерного повышения арендной платы.
Однако, из-за сложной структуры и юридических тонкостей судебных процессов по определению арендной платы, крайне важно обращаться за профессиональной юридической помощью в этом процессе. Если вы столкнулись со спором по определению арендной платы в Турции или столкнулись с таким судебным процессом, мы рекомендуем вам обратиться за поддержкой к опытным адвокатам в этой области.
О Адвокатском Бюро Сойлу
Адвокатское Бюро Сойлу — это специализированное адвокатское бюро, которое сосредоточено на турецком праве и международном юридическом обслуживании.
Наше бюро имеет обширный опыт в апостилировании и управлении международным документооборотом между различными правовыми системами.
Мы поддерживаем иностранных клиентов в сложных юридических процедурах в Турции, включая споры по арендному праву, сделки с недвижимостью и другие гражданско-правовые вопросы.
Благодаря нашему знанию международных юридических процедур мы обеспечиваем гладкое решение ваших трансграничных юридических потребностей.
Для получения дополнительной помощи или консультации по этому вопросу вы можете связаться с нами.
Руководство по Искам о Определении Арендной Платы в Турции
