Судебный иск о повышении арендной платы в Турции

Для иностранцев, проживающих в Турции, понимание местной правовой системы в отношении арендуемой недвижимости крайне важно. Особенно важным аспектом является иск о повышении арендной платы (kira artış davası), который позволяет арендодателям или арендаторам запрашивать определенную судом корректировку суммы арендной платы. Это исчерпывающее руководство поможет иностранным резидентам понять, как работают эти иски в Турции и какие права они имеют в соответствии с турецким законодательством.

Понимание исков о повышении арендной платы

Иск о повышении арендной платы — это юридический процесс, при котором арендодатель или арендатор просит суд определить справедливую арендную плату на основе текущих рыночных условий. Хотя на практике эти иски чаще всего подаются арендодателями, стремящимися к повышению арендной платы, арендаторы также могут подать заявление с просьбой о снижении арендной платы, если обстоятельства это оправдывают.

Эти иски регулируются Турецким кодексом обязательств (Türk Borçlar Kanunu) и предназначены для обеспечения того, чтобы суммы аренды оставались справедливыми и равноправными для обеих сторон при изменении рыночных условий.

Решение суда становится обязательным после вступления в силу, и обе стороны должны соблюдать новую сумму аренды, определенную судьей.

Когда могут быть поданы иски о повышении арендной платы?

В Турции нет установленного законом срока для подачи иска о повышении арендной платы. Однако временные соображения имеют решающее значение для того, когда новая сумма аренды вступит в силу.

Чтобы определенная судом арендная плата применялась к текущему периоду аренды, иск должен быть подан по крайней мере за 30 дней до даты продления договора аренды, или арендодатель должен отправить письменное уведомление о намерении повысить арендную плату в этот срок.

Наиболее значимым фактором в этих исках является правило пяти лет. Если арендные отношения продолжаются менее пяти лет, любое увеличение не может превышать среднее изменение Индекса потребительских цен (TÜFE) за предыдущий год за 12 месяцев.

Правило пяти лет для повышения арендной платы

Порог в пять лет особенно важен для понимания иностранцами:

• Для договоров аренды возрастом менее 5 лет: Суд не может установить арендную плату выше ставки TÜFE
• Для договоров аренды возрастом 5 лет и старше: Суд может устанавливать арендную плату на основе рыночных ставок, сопоставимых объектов и принципов справедливости
• После каждого 5-летнего периода: Процесс может быть повторен

Юридические требования для подачи иска о повышении арендной платы

Для подачи действительного иска о повышении арендной платы в Турции должны быть соблюдены определенные условия:

1. Между сторонами должен существовать действительный договор аренды (письменный или устный)
2. Истец должен иметь юридический интерес в подаче иска
3. Для споров по контрактам старше 5 лет, рыночные ставки становятся релевантными
4. Чтобы новая ставка применялась к текущему периоду, письменное уведомление должно быть дано за 30 дней до продления

Если арендодатель хочет, чтобы новая сумма арендной платы применялась к текущему периоду аренды, он должен либо подать иск, либо отправить письменное уведомление по крайней мере за 30 дней до даты продления. В противном случае новая сумма будет применяться только к следующему периоду аренды.

Как суды определяют справедливые суммы арендной платы

При принятии решения о соответствующей сумме арендной платы турецкие суды учитывают несколько ключевых факторов:

Индекс потребительских цен (TÜFE)

Среднее изменение Индекса потребительских цен за 12 месяцев служит базовым ориентиром для повышения арендной платы. Для договоров аренды возрастом менее пяти лет эта ставка служит жестким ограничением на повышения. Для более старых договоров аренды это один из нескольких учитываемых факторов.

Состояние недвижимости

Суд оценивает физическое состояние недвижимости, ее местоположение, цель использования, характеристики и потребности в обслуживании. Недвижимость в хорошем состоянии с современными удобствами обычно требует более высокой арендной платы.

Судьей также учитываются экологические факторы, такие как развитие района и изменения в окружающей территории.

Сравнимые рыночные ставки

Суд изучает арендные цены аналогичных объектов в том же районе, чтобы установить справедливую рыночную стоимость. Это сравнение помогает обеспечить соответствие определенной арендной платы текущим рыночным условиям.

Принципы справедливости

Турецкое законодательство требует от судей учитывать принципы «hakkaniyete uygun» (справедливость) при определении арендной платы. Это часто приводит к так называемой «скидке для старого арендатора» в размере 15-20% ниже того, что было бы установлено для свободного объекта.

Эта скидка признает пользу для арендодателей от наличия надежного, постоянного арендатора, а не поиска нового.

Процедурные аспекты исков о повышении арендной платы

С 1 сентября 2023 года обязательная медиация применяется ко всем искам об определении арендной платы. Это означает, что стороны должны попытаться разрешить спор через посредника перед подачей иска.

• Иск должен быть подан в Гражданский мировой суд (Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Судебные сборы рассчитываются на основе разницы между текущей арендной платой и запрашиваемой
• Эксперты-свидетели обычно осматривают недвижимость и готовят отчеты о справедливой рыночной стоимости
• Судебные процессы обычно занимают 1-1,5 года, в зависимости от загруженности суда

После того как решение суда окончательно, оно не может быть применено ретроактивно. Новая сумма аренды применяется только с указанной даты вперед.

Часто задаваемые вопросы об исках о повышении арендной платы

С какого месяца вступает в силу новая арендная плата?

Если надлежащее уведомление было предоставлено за 30 дней до даты продления или если договор аренды содержит пункт о повышении, новая арендная плата применяется с начала нового периода аренды. В противном случае она применяется с следующего периода аренды.

Может ли быть подан иск о повышении арендной платы за прошлые периоды?

Нет, иски об определении арендной платы влияют только на будущие арендные платежи. Они не могут быть применены ретроактивно к прошлым периодам аренды.

Могут ли иски о выселении и повышении арендной платы быть поданы одновременно?

Да, нет юридических препятствий для подачи обоих типов исков одновременно, если условия для каждого из них соблюдены. Однако они должны быть поданы как отдельные юридические действия.

Могут ли договоры аренды в иностранной валюте подлежать повышению?

Для договоров в иностранной валюте, в течение 5 лет не может быть произведено повышение согласно Закону о защите стоимости турецкой валюты. После 5 лет могут учитываться изменения в стоимости иностранной валюты.

Важные соображения для иностранцев

Иностранцы, арендующие недвижимость в Турции, должны быть осведомлены о нескольких важных аспектах процесса повышения арендной платы:

• Договоры аренды желательно заключать в письменной форме, хотя устные соглашения юридически действительны
• Храните записи всех арендных платежей и коммуникаций с вашим арендодателем
• Официальный перевод может потребоваться для судебных разбирательств, если вы не говорите по-турецки
• Рассмотрите возможность найма юриста, знакомого с вопросами аренды для иностранцев в Турции
• Обязательная медиация должна быть попробована перед подачей иска

О юридическом офисе Soylu

Юридический офис Soylu предоставляет комплексные юридические услуги для иностранцев, ориентирующихся в турецких законах об аренде. Базируясь в Стамбуле, наша многоязычная команда специализируется на представлении интересов международных клиентов в спорах по аренде и вопросах недвижимости. Мы предлагаем консультации по договорам аренды, услуги медиации и представительство в суде для иностранцев, имеющих дело с вопросами аренды в Турции.

 

Для получения дополнительной помощи или консультации по этому вопросу вы можете связаться с нами.