Что такое недвижимый залог в турецком праве?

НЕДВИЖИМЫЙ ЗАЛОГ

Недвижимый залог в соответствии с Турецким правом является ограниченным имущественным правом. Недвижимый залог создается с целью обеспечения определенного требования. Если это требование не может быть удовлетворено своевременно, правообладатель имеет право продать недвижимость и получить свои деньги. Реализация недвижимости происходит в случае невыполнения обязательства в срок. Недвижимый залог имеет важное значение в нашем праве. Он обеспечивает защиту прав кредиторов и играет значительную роль в экономической жизни нашей страны. Поскольку залог на недвижимость дает право распоряжаться ею при невыполнении обязательства, недвижимый залог часто используется на практике.

ПРЕДМЕТ НЕДВИЖИМОГО ЗАЛОГА

Недвижимый залог не может быть установлен на все. Виды недвижимости, на которые может быть установлен залог:

Земельные участки

Независимые и постоянные права, зарегистрированные в земельной книге

Независимые части, подлежащие разделу имущества

Доли в совместной собственности

Недвижимость, подлежащая общей собственности (с единогласным согласием)

ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ЗАЛОГА

Существует три различных вида недвижимого залога:

Ипотека

Облигация с залогом недвижимости

Рентная облигация

За исключением вышеупомянутых видов недвижимого залога, новый вид залога не может быть создан. Недвижимый залог имеет ограниченное количество видов.

ИПОТЕКА

Ипотека является одним из видов недвижимого залога. Она предназначена для обеспечения определенного требования. Если существует действительное требование, может быть установлена ипотека. Если действительного требования не существует, действительной ипотеки тоже не будет. Существование ипотеки зависит от наличия действительного требования. Таким образом, если ипотека была зарегистрирована в земельной книге без наличия действительного требования, такая регистрация является недействительной.

Следует отметить, что если требование, на которое была установлена ипотека, меняет владельца, ипотека также меняет владельца. Погашение или прекращение требования прекращает ипотеку. Если недвижимость, находящаяся в залоге, будет продана, но полученная сумма не покроет долг, оставшаяся часть долга будет продолжать считаться личной ответственностью. Лицо, предоставившее ипотеку, будет продолжать быть должником по оставшемуся требованию.

ОБЛИГАЦИЯ С ЗАЛОГОМ НЕДВИЖИМОСТИ

Облигация с залогом недвижимости также является видом недвижимого залога. Она обеспечивает не только защиту требования, но и возможность обращения стоимости недвижимости в наличные средства. Стоимость недвижимости делается независимой и облекается в ценную бумагу. Эта ценная бумага называется облигацией с залогом недвижимости. При оформлении облигации с залогом недвижимости возникает абстрактное право требования. Личная ответственность должника сохраняется. Как правило, лицо может оформить облигацию с залогом недвижимости на имущество, которое ему не принадлежит.

РЕНТНАЯ ОБЛИГАЦИЯ

Рентная облигация имеет одну цель – обеспечить обращение стоимости недвижимости. С оформлением рентной облигации стоимость недвижимости становится независимой. Эта стоимость налагается на недвижимость как обременение. Рентная облигация также является ценной бумагой. Право, указанное в рентной облигации, отличается от основного требования. Основное требование прекращается с оформлением облигации. Ответственность должника ограничивается стоимостью недвижимости, указанной в облигации. Однако лицо, желающее оформить рентную облигацию, должно быть собственником соответствующей недвижимости. Это условие не применяется к другим видам недвижимого залога. Рентная облигация на имущество другого лица не может быть оформлена. Рентные облигации широко используются на практике.

КАК СОЗДАЕТСЯ НЕДВИЖИМЫЙ ЗАЛОГ?

Недвижимый залог, как правило, создается путем регистрации в земельной книге. В некоторых случаях недвижимый залог может быть создан без регистрации. Подробную информацию о случаях создания залога без регистрации можно узнать у адвоката по недвижимости в Стамбуле.

НЕОБХОДИМО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР О НЕДВИЖИМОМ ЗАЛОГЕ

Для создания недвижимого залога необходимо сначала заключить договор о недвижимом залоге. Этот договор подписывается между собственником недвижимости и кредитором. Договор должен быть заключен в официальной форме. То есть договор о недвижимом залоге должен быть оформлен служащим земельного кадастра. В противном случае договор является недействительным и не имеет юридической силы.

Элементы, которые должны быть включены в договор о недвижимом залоге:

Собственник или собственники заложенной недвижимости

Залоговый кредитор

Предмет залога

Залоговое требование

Если имеется, процент по договору

Информация о виде залога

Информация о степени залога

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА О НЕДВИЖИМОМ ЗАЛОГЕ

Для регистрации договора о недвижимом залоге необходимо подать заявление о регистрации. Заявление могут подать уполномоченные лица. Собственник имеет право подать это заявление. Если залог возник на основании закона, заявление о регистрации может быть подано самим кредитором, и согласие собственника не требуется. Это условие применяется только к ипотеке.

ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОГО ЗАЛОГА

1. Недвижимый залог может быть создан для определенного количества требований.

В недвижимом залоге требования должны быть определены. Сумма требования должна быть указана в турецких лирах. Требование не обязательно должно быть денежным. Оно может включать обязательства по выполнению, предоставлению или невыполнению определенных действий, которые имеют денежную стоимость.

2. Право залога может быть создано только на недвижимость, зарегистрированную в земельной книге.

Право залога не может быть создано на недвижимость, не зарегистрированную в земельной книге. Также оно не может быть создано на государственной собственности. При создании залога должно быть четко указано, на какой недвижимости он создан, чтобы избежать неопределенности.

3. Право залога может быть создано на несколько недвижимостей для одного и того же требования.

Это называется совместным залогом. Он предполагает распределение обеспечения между недвижимостями. Общая стоимость заложенных частей недвижимости, как правило, не должна превышать сумму требования.

4. Если на одной и той же недвижимости существует несколько прав залога, право залога с более ранней датой имеет приоритет перед правом залога с более поздней датой.

Этот принцип называется принципом фиксированной очереди. Существуют исключения, которые могут быть установлены по соглашению сторон.

5. Дополнительные части недвижимости также включаются в предмет обеспечения.

Это включает в себя постройки, растения, источники и природные продукты, расположенные на недвижимости или под ней, а также дополнения к недвижимости.

6. Доходы от аренды заложенной недвижимости включаются в предмет обеспечения.

ПРЕКРАЩЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ЗАЛОГА

Недвижимый залог может прекратиться по различным причинам. Среди них:

– Прекращение регистрации

Прекращение регистрации прекратит залог. Для этого требуется письменное заявление залогового кредитора. Если письменное заявление направлено служащему земельного кадастра, он удалит залог с недвижимости. Если залоговый кредитор уклоняется от прекращения регистрации, собственник может обратиться в суд и потребовать прекращения регистрации. Решение суда будет носить конститутивный характер и обеспечит прекращение регистрации.

– Уничтожение заложенной недвижимости

Если недвижимость полностью уничтожена, залог автоматически прекращается. Впоследствии необходимо удалить запись о залоге, но эта процедура носит пояснительный характер, а не конститутивный. Хотя залог прекращается, право требования остается. Частичное уничтожение недвижимости не прекращает право залога, которое продолжает действовать на оставшуюся часть.

– Прекращение требования

Если требование прекращается по любой причине, недвижимый залог автоматически прекращается. Исключение составляет рентная облигация. Если кредитор уклоняется от подачи заявления, собственник может подать иск о внесении изменений в земельную книгу.

– Реализация недвижимости при невыполнении обязательства

Если полученная сумма покрывает требование, залог прекращается.

– Если залог был установлен на определенный срок, он прекращается по истечении этого срока.

– Национализация заложенной недвижимости

При национализации недвижимости, как правило, все имущественные права на нее прекращаются, включая залог. Залоговое право переходит на компенсацию за национализацию. В этом случае администрация не будет выплачивать компенсацию собственнику без согласия кредиторов, и кредиторы будут защищены.

Для получения дополнительной информации о недвижимом залоге свяжитесь с нами здесь.

ПРИМЕРЫ ИЗ РЕШЕНИЙ

“В данном случае выяснено, что акты об ипотеке, которые должны были быть оформлены в официальной форме, были оформлены как будто они официальные, и номера записей других процедур были присвоены. Другими словами, процесс создания ипотеки был представлен как будто он был завершен с использованием поддельных документов. Как указано выше, даже если акт об ипотеке был официально оформлен и получил номер записи, но неправильно не зарегистрирован в земельной книге, правообладатель может потребовать внесения этой записи и внесения изменений в земельную книгу. Статья 1025 Турецкого Гражданского Кодекса предоставляет такое право. Истец также подал этот иск в вере, что акты об ипотеке были официально оформлены. Короче говоря, истец имеет право на подачу иска. Однако, поскольку право, на которое подал иск истец, не возникло, отклонение иска является правильным, и апелляционные жалобы отклоняются, решение подтверждается.” 14-й гражданский суд 2011/6124 E. , 2011/7884 K.

“Статья 45 Закона о принудительном исполнении (ИİК) устанавливает, что кредитор по требованию, обеспеченному залогом, может преследовать должника только путем обращения взыскания на залог. При этом не делается различия между движимым залогом или ипотекой недвижимости, и наличие залога считается достаточным. В данном случае, тот факт, что требование было обеспечено ипотекой недвижимости, не препятствует кредитору преследовать должника путем обращения взыскания на движимое имущество. Таким образом, суд должен был отклонить запрос, но его принятие по написанному обоснованию является ошибочным.” 12-й гражданский суд 2011/18441 E. , 2012/4354 K.

“В жалобе утверждается, что машины и оборудование, находящиеся под залогом недвижимости, были вынесены за пределы недвижимости с целью нанесения ущерба кредитору, и, несмотря на то, что статья 331/4 ИİК предусматривает наказание от двух до четырех лет лишения свободы и до тысячи дней штрафа, обвиняемые были приговорены к шести месяцам лишения свободы, что является недостаточным наказанием.” 11-й уголовный суд 2012/30777 E. , 2014/5882 K.

“…нерегистрированный залог или незаконно удаленный из земельной книги залог может быть внесен в земельную книгу или удален по решению суда. Следует также отметить, что в соответствии со статьей 1022 Турецкого Гражданского Кодекса “влияние регистрации начинается с даты записи в дневник при условии предоставления документов, предусмотренных законом, или завершения временной регистрации в срок.” Здесь регулируются правовые последствия до регистрации. С другой стороны, согласно части 1 статьи 888, “передача заложенной недвижимости не изменяет ответственность должника и обеспечение, если не предусмотрено иное.” Иными словами, даже если заложенная недвижимость меняет владельца в реестре, новый собственник считается должником по ипотеке.” 14-й гражданский суд 2011/7147 E. , 2011/8817 K.

Для получения дополнительной помощи или консультации свяжитесь с нами здесь.