Что такое право преимущественной покупки в Турции?
ШУФА ИСК — ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Право преимущественной покупки может быть реализовано только путем подачи иска о шуфе. В отличие от большинства других прав, которые могут быть реализованы односторонними заявлениями, законодатель предусмотрел судебный порядок для реализации таких прав, как право преимущественной покупки. В новом законе судебный порядок является обязательным, поэтому владелец права преимущественной покупки должен подать исковое заявление в течение трех месяцев с момента уведомления нотариусом.
Право преимущественной покупки — это новаторское право, предоставляющее возможность определенным лицам приобрести долю в недвижимости до третьих лиц. Также известное как право шуфы, оно ограничивает передачу права собственности на недвижимость. Это право связано с долей, а не с конкретным лицом, поэтому оно будет действовать независимо от того, кто является совладельцем. Право шуфы является абсолютным правом и может быть предъявлено против всех.
Целью регулирования права преимущественной покупки является предотвращение попадания доли недвижимости в руки посторонних лиц, не являющихся совладельцами. Это право направлено на предотвращение участия посторонних лиц в общей собственности и дробления недвижимости на более мелкие части.
Право преимущественной покупки может возникнуть в различных формах.
1. ДОГОВОР О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКЕ
Право преимущественной покупки может возникнуть из договора. В этом случае между совладельцем и лицом, которому предоставлено это право, должен быть заключен договор. Лицо может создать право преимущественной покупки в свою пользу или в пользу третьего лица. Договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если цена в договоре не указана, это простое право преимущественной покупки, и его обладатель может приобрести долю, заплатив цену, уплаченную покупателем. Если же цена указана, то это квалифицированное право, и необходимо заплатить указанную в договоре сумму. Срок действия права может быть оговорен в договоре и не превышать 10 лет. Право, возникшее из договора, не может быть передано, если это не оговорено в договоре, но может быть передано по наследству.
АННОТАЦИЯ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Право преимущественной покупки, возникшее из договора, связывает только стороны договора. В случае отсутствия аннотации оно является личным правом, и может быть предъявлено только продавцу или его правопреемникам. При аннотации в земельном кадастре это право становится действительным против третьих лиц.
2. ЗАКОННОЕ ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Законное право преимущественной покупки возникает в случае продажи доли в общей собственности третьему лицу. В этой ситуации другие совладельцы имеют преимущественное право на покупку доли. Общее право преимущественной покупки дается совладельцам недвижимости в случае продажи доли третьим лицам. Это право позволяет совладельцам приобрести долю, заплатив цену, уплаченную покупателем.
УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
- Продажа доли в общей собственности третьему лицу.
Доля должна быть продана по действующему договору купли-продажи. Право преимущественной покупки не возникает при дарении, внесении доли в капитал компании или обещании продажи.
- Продажа с аукциона.
- Продажа упорядоченной доли.
- Продажа друзьям или родственникам по цене ниже рыночной.
СЛУЧАИ, КОГДА ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ РЕАЛИЗОВАНО
В некоторых случаях право преимущественной покупки не возникает.
Продажа между совладельцами
Право преимущественной покупки возникает при продаже доли третьим лицам, поэтому продажа доли между совладельцами не активирует это право.
Дарение
Право преимущественной покупки возникает при продаже за вознаграждение, поэтому дарение не активирует это право.
Бартер
Бартер не является продажей, поэтому право преимущественной покупки не возникает. Однако, если бартер используется для обхода права, он не будет защищен законом.
Внесение недвижимости в капитал компании
Конфискация
Недвижимость без регистрации
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Право преимущественной покупки реализуется путем подачи иска против покупателя. Право, возникшее из договора и аннотированное в земельном кадастре, может быть использовано в рамках сроков и условий, указанных в аннотации.
Для использования как законного, так и договорного права преимущественной покупки, недвижимость должна быть продана третьему лицу или включена в эквивалентную экономическую сделку. Эти сделки называются “фактами преимущественной покупки”. Примеры таких сделок включают передачи в счет исполнения обязательств или создание прав пользования. Однако такие сделки должны быть действительными. В договорных случаях достаточно заключения договора для использования права.
УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКЕ
Законодатель установил обязанность уведомления о продаже для предотвращения отказа от права на основании незнания. Уведомление о продаже должно быть сделано нотариусом. Однако право преимущественной покупки может быть реализовано и без уведомления, если правообладатель узнал о продаже другим способом. Дата уведомления важна для начала срока.
СРОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Право преимущественной покупки должно быть реализовано в течение трех месяцев с даты уведомления и не позднее двух лет с момента продажи. Дата уведомления важна для начала срока. Уведомление должно быть сделано нотариусом. В случае нескольких совладельцев срок начинается для каждого отдельно. В случае коллективной собственности срок начинается с последнего уведомления.
ИСК О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКЕ
Право преимущественной покупки может быть реализовано только путем подачи иска. В отличие от других прав, которые могут быть реализованы односторонними заявлениями, законодатель установил судебный порядок для реализации таких прав, как право преимущественной покупки. В новом законе судебный порядок является обязательным, поэтому владелец права должен подать иск в течение трех месяцев с момента уведомления нотариусом.
ИСТЕЦ
При продаже доли в общей собственности третьему лицу другие совладельцы имеют право преимущественной покупки. Истцом являются другие совладельцы. В случае смерти совладельца истцом могут быть его наследники. Если несколько совладельцев хотят воспользоваться правом, они могут подать отдельные иски или совместно.
В договорном праве истцом является лицо, которому предоставлено право преимущественной покупки по договору. В случае его смерти истцом становятся его наследники.
ОТВЕТЧИК
Ответчиком является новый совладелец, купивший долю. Иск о преимущественной покупке подается против лица, зарегистрированного в кадастре. Если регистрация не завершена, иск подается против продавца. Не аннотированное право преимущественной покупки может быть предъявлено продавцу и его правопреемникам.
СУД, УПОЛНОМОЧЕННЫЙ РАССМАТРИВАТЬ ИСК О ШУФЕ
Иски о шуфе рассматриваются судом общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.
Для получения дополнительной помощи или консультации свяжитесь с нами здесь.