Kako preneti nekretninu putem punomoćja u Turskoj?
Danas, turski građani koji žive u inostranstvu ili strani državljani mogu posedovati nekretnine u Turskoj. Nije potrebno doći u Tursku za prenos ovih nekretnina. U ovom članku objasnićemo proces prenosa nekretnina u Turskoj od strane lica koje živi u inostranstvu, davanjem punomoćja.
Pravni okvir
a. Prenos nekretnina u Turskom građanskom zakoniku
Prema Turskom građanskom zakoniku, prenosi nekretnina moraju biti izvršeni u zvaničnoj formi. Ova transakcija zahteva pripremu zvaničnog akta u kancelarijama katastra nekretnina.
b. Pravna osnova za transakcije prenosa putem punomoćja
Prema odredbama Turskog zakona o obligacijama i Zakona o katastru nekretnina, vlasnik nekretnine može izvršiti transakcije prenosa davanjem punomoćja.
Metodi prenosa
Postoje dva osnovna metoda za lica koja žive u inostranstvu da prenesu svoje nekretnine u Turskoj. To su dobijanje punomoćja preko konzulata i preko stranog javnog beležnika. Koji od ovih metoda će biti izabran može varirati prema mogućnostima i preferencijama u zemlji gde se lice nalazi.
Priprema punomoćja u turskim konzulatima
a. Procedura koju treba slediti u konzulatima
Proces pripreme punomoćja u konzulatu počinje zakazivanjem termina. Transakcija se izvršava biranjem kategorije „Javnobeležničke transakcije“ u sistemu za zakazivanje termina. Kada se poseti konzulat, službenik vrši proveru identiteta i kontroliše dokumente vezane za nekretninu. Tekst punomoćja priprema službenik konzulata i njegov sadržaj se detaljno objašnjava licu koje daje punomoćje. Sve transakcije se završavaju u roku od 3 radna dana.
b. Potrebni dokumenti i troškovi
Osnovni dokumenti potrebni za pripremu punomoćja su: važenja lična karta ili pasoš, trenutni list nekretnine nekretnine, informacije o identitetu punomoćnika, i ako je dostupan, izveštaj o proceni nekretnine. Taksa za punomoćje se naplaćuje u valuti zemlje gde se transakcija izvršava i ova taksa se ažurira godišnje. Takođe, mora se platiti taksa za prevod kada je potreban prevodilac.
c. Obavezni elementi koji se uključuju u punomoćje
Punomoćje koje se koristi u prenosu nekretnine mora sadržavati određene obavezne elemente. To uključuje informacije o listu nekretnine nekretnine (pokrajina, okrug, četvrt, blok, broj parcele), jasne informacije o identitetu imenovanog punomoćnika, i obim dodeljenih ovlašćenja. Pored ovlašćenja za prodaju, važno je eksplicitno deklarisati sekundarna ovlašćenja kao što su uklanjanje hipoteka, izvršavanje promena tipa, i sprovođenje procedura podele kada je potrebno. Takođe, minimalna prodajna cena ili fiksna cena može biti specificirana u punomoćju.
Priprema punomoćja preko stranog javnog beležnika
a. Proces apostila
Da bi punomoćje pripremljeno u stranoj zemlji bilo važeće u Turskoj, mora dobiti apostil sertifikaciju. Ova sertifikacija potvrđuje u kojoj je zemlji dokument pripremljen i njegovu zvaničnu valjanost. Za punomoćja pripremljena u zemljama koje nisu potpisnice apostil konvencije, odobrenje mora biti dobijeno od Turskog konzulata u toj zemlji. Proces apostil sertifikacije završavaju ovlašćene institucije zemlje gde je dokument pripremljen u roku od 5 radnih dana.
b. Procedure prevoda i javnobeležničke overe
Punomoćje pripremljeno na stranom jeziku mora biti prevedeno na turski. Ovaj prevod mora uraditi sudski tumač i prevod mora takođe biti overen kod javnog beležnika u Turskoj. U nekim zemljama, prevod punomoćja može takođe biti urađen u konzulatu. U slučaju konzularnog prevoda, nije potrebna posebna javnobeležnička overa. Procedure prevoda i javnobeležničke overe obično se završavaju u roku od 2 radna dana.
c. Prakse koje variraju po zemljama
Javnobeležnički sistem svake zemlje i procedure pripreme punomoćja se razlikuju. Na primer, dok punomoćja pripremljena od strane javnih beležnika u Nemačkoj mogu zahtevati odobrenje Landgericht-a (Državnog suda), u Engleskoj se prihvataju punomoćja pripremljena od strane advokata ili javnog beležnika. U SAD-u postoje razlike između država, i većina država zahteva odobrenje county clerk-a. U zemljama Evropske unije važi praksa Evropskog apostila i ovaj dokument se automatski priznaje u svim zemljama članicama. Vreme obrade može varirati između 3 i 10 radnih dana zavisno od zemlje gde se dokument priprema.
Proces pripreme punomoćja
Osnovne informacije koje treba uključiti u punomoćje
a. Informacije o nekretnini
Identifikovanje nekretnine je od velike važnosti pri pripremi punomoćja. Informacije o listu nekretnine moraju biti potpuno napisane. U ovom kontekstu, pokrajina, okrug, četvrt ili ime sela, lokacija, broj odseka mape, broj bloka, broj parcele, površina, i ako postoji, broj nezavisnog odseka nekretnine moraju biti specificirani. Takođe, potpuna adresa i priroda nekretnine (stan, prodavnica, zemljište, itd.) treba takođe da budu uključeni u punomoćje. Ako postoji hipoteka, zaplen, ili drugo ograničenje na nekretnini, i to mora biti eksplicitno deklarisano u punomoćju.
b. Obim ovlašćenja dodeljenih punomoćniku
Ovlašćenja dodeljena punomoćniku moraju biti jasno i eksplicitno deklarisana u dokumentu punomoćja. Pored osnovnog ovlašćenja za prodaju, punomoćniku treba takođe da budu dodeljena pomoćna (sekundarna) ovlašćenja koja mogu biti potrebna tokom procesa prenosa.
Ove ovlašćenja uključuju potpis u kancelariji katastra nepokretnosti, pripremu i prijem potrebnih dokumenata, plaćanje taksi za prenos vlasništva, predaju imovine, rešavanje ugovora o zakupu ako postoje. Punomoćniku treba takođe da bude data ovlašćenja za vođenje transakcija u opštini, poreskoj upravi i drugim zvaničnim institucijama u vezi sa imovinom.
c. Prodajna cena i ograničenja
Propisi koji se odnose na prodajnu cenu zauzimaju važno mesto u punomoćju. Prodajna cena može biti specificirana kao fiksni iznos ili kao minimalna granica. Ako je cena određena u stranoj valuti, trebalo bi specificirati i način plaćanja i datum kursne liste. Takođe, posebni uslovi kao što su vremenska ograničenja ovlašćenja punomoćnika, ograničenja na potencijalne kupce, ili bankovni račun na kome će se prikupiti prodajna cena mogu biti uključeni u punomoćje. Trebalo bi jasno označiti da li je punomoćje za jednokratnu upotrebu ili važi za više transakcija.
Važne napomene pri izboru punomoćnika
Odgovornosti punomoćnika
a. Pravne obaveze
Punomoćnik mora štititi interese punioca kada vrši svoja ovlašćenja. Prema Turskom zakonu o obligacijama, punomoćnik mora voditi posao i usluge preduzete u okviru obaveza lojalnosti i dužne pažnje uzimajući u obzir legitimne interese punioca. Punomoćnik ima pravnu odgovornost za štetu koja može nastati iz njegovih radnji i obavezan je da nadoknadi ovu štetu. Punomoćnik je takođe pod obavezom da podnese izveštaj o svojim radnjama puniocu i mora predstaviti ovaj izveštaj u roku od 30 dana.
b. Finansijske odgovornosti
Punomoćnik ima obavezu da prenese prihode od prodaje imovine na račun koji specificira punilac. Sve finansijske transakcije moraju biti dokumentovane i zabeležene. Granice ovlašćenja i odgovornosti punomoćnika u vezi sa plaćanjem taksi za prenos vlasništva, poreza i drugih troškova trebalo bi jasno definisati. Preporučuje se da punomoćnik pravi troškove na osnovu računa i vodi sva plaćanja kroz bankarske kanale.
Bezbednosne mere
a. Verifikacija identiteta i kompetentnosti punomoćnika
Istraživanje pouzdanosti osobe koja se bira za punomoćnika je od velikog značaja. Prethodno radno iskustvo punomoćnika, profesionalni rekord ako postoji, i reference trebalo bi proveriti. Posebno, izbor punomoćnika iskusnog u pravnim transakcijama pruža prednost za glatko izvršavanje procedura. Preporučuje se provera informacija o identitetu punomoćnika i adresa za kontakt kroz zvanične registre.
b. Proces komunikacije i dokumentacije
Potrebna je redovna komunikacija sa punomoćnikom i praćenje transakcija korak po korak. Beleženje sve prepiske i sastanaka je važno za dokaz u slučaju potencijalnih sporova.
Određivanje granica ovlašćenja
a. Opseg ovlašćenja
Ovlašćenja punomoćnika moraju biti definisana jasno i eksplicitno u punomoćju. Koje transakcije mogu izvršiti i koje transakcije zahtevaju dodatnu dozvolu trebalo bi detaljisati. Na primer, mogu se postaviti uslovi koji zahtevaju posebnu dozvolu punioca za važne odluke kao što su smanjenje prodajne cene, organizovanje rata, ili stavljanje imovine pod hipoteku.
b. Vremenska i transakcijska ograničenja
Period važenja punomoćja trebalo bi odrediti. Umesto izdavanja neograničenog punomoćja, preporučuje se uspostavljanje razumnog perioda (na primer, 6 meseci ili 1 godina) za završetak transakcija. Takođe, trebalo bi jasno označiti da li se punomoćje može koristiti za jednu transakciju ili više transakcija. Ako punomoćnik može delegirati svoja ovlašćenja drugima trebalo bi to takođe regulisati u punomoćju.
Proces prenosa vlasništva
Procedure punomoćnika u kancelariji katastra nepokretnosti
a. Potrebni dokumenti
Za proces prenosa vlasništva, punomoćnik mora prvo kompletno pripremiti sve potrebne dokumente. Ovi dokumenti uključuju originalno punomoćje i njegovu overenu kopiju koja pokazuje saglasnost sa originalom. Takođe, potrebni su identifikacioni dokument samog punomoćnika, izvod iz katastra od 3 meseca imovine, pismo opštine koje pokazuje poresku vrednost imovine, i ako je dostupno, dozvola za useljenje imovine. Ako postoji hipoteka na imovini, mora se predstaviti i bankarsko pismo u vezi njenog oslobađanja.
b. Takse i naknade
Postoje primarne finansijske obaveze koje se plaćaju u procesu prenosa vlasništva. Taksa za prenos vlasništva se računa na 2% odvojeno za kupca i prodavca na osnovu poreske vrednosti imovine. Takođe, plaćaju se i naknada obrtnog fonda i biljeg taksa.
Ako vrednost imovine prelazi određenu granicu, možda će biti potrebno aplicirati kod komisije za procenu vrednosti i platiti naknadu za procenu vrednosti.
c. Vreme obrade
U kancelariji katastra nepokretnosti, procedure prenosa se obično završavaju u roku od 1 radnog dana kada su svi dokumenti kompletni i tačni. Međutim, u zavisnosti od opterećenja posla, ovaj period se može produžiti do 3 radna dana. U nekim posebnim slučajevima, kao što su imovine blizu vojnih zona ili za strane kupce, možda će biti potrebne dodatne dozvole, i u tom slučaju, proces se može produžiti do 15 dana.
Zaključak:
Možemo rezimirati ključne tačke za uspešno završavanje procesa prenosa imovine iz inostranstva u Tursku na sledeći način:
- Potpuna specifikacija informacija o vlasništvu i opseg ovlašćenja u pripremi punomoćja
- Procena opcija dogovora za punomoćje preko konzulata ili stranog javnog beležnika
- Pravovremeno i tačno završavanje procesa apostile i prevoda
- Izbor pouzdanog advokata i jasno definisanje odgovornosti advokata
- Potpuna priprema potrebnih dokumenata u procesu prenosa vlasništva
- Pravovremeno i potpuno ispunjavanje finansijskih obaveza
- Praćenje procedura i obaveštenja nakon prenosa
- Održavanje efikasne komunikacije i koordinacije tokom celog procesa
Pažljivo i marljivo praćenje ovih koraka će garantovati uredno završavanje procesa prenosa vlasništva iz inostranstva.
Možda vas zanima:
Kako izdati punomoćje turskom advokatu?
Advokatska kancelarija Soylu – Vaš partner za nekretninske prenose
Advokatska kancelarija Soylu je specijalizovana za pomoć građanima koji žive u inostranstvu za nekretninske transakcije u Turskoj.
Naša kancelarija nudi potpune usluge za upravljanje međunarodnim prometom dokumenata, sa posebnom ekspertizom u procedurama apostile i sertifikacije stranih dokumenata.
Pružamo profesionalnu podršku za pripremu konzularnih punomoćja, koordinaciju sa stranim javnim beležnicima i upravljanje celim procesom prenosa u kancelarijama zemljišnih knjiga.
Naše iskustvo u međunarodnom nekretninom pravu nam omogućava da vodimo naše klijente kroz svaku fazu procesa, od pripreme dokumentacije do završetka transakcije.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
Kako preneti nekretninu putem punomoćja u Turskoj?
