Kako pripremiti ugovor o zakupu u Turskoj? | 2025

 

 

Opšti uslovi koji moraju biti uključeni u ugovor o najmu

a. Odgovornosti zakupca

Fundamentalna odgovornost zakupca je da koristi imovinu sa pažnjom i koristi je u skladu sa svrhom specificiranom u ugovoru. Prema Turskom zakonu o obligacijama, zakupac je obavezan da održava imovinu u stanju u kome je primljena. Zakupac takođe mora da pokaže poštovanje u susedskim odnosima i izbegava uznemirujuća ponašanja kao što su buka i zagađenje.

Zakupac je odgovoran za manje popravke (kao što su popravka slavine, zamena sijalice) u iznajmljenoj imovini. Mora odmah da prijavi veće kvarove. Ako ova obaveza prijavljivanja nije ispunjena, zakupac može biti odgovoran za nastalu štetu.

b. Odgovornosti vlasnika

Najosnovnija odgovornost vlasnika je da preda iznajmljenu imovinu u upotrebljivom stanju i održava je u ovom stanju tokom perioda najma. Ovo je eksplicitno regulisano u članu 301 Turskog zakona o obligacijama. Vlasnik mora da osigura tačnost informacija o vlasničkom listu imovine i da je oslobođena od prava trećih lica.

Dodatno, vlasnik je obavezan da pravi popravke koje nastaju u iznajmljenoj imovini za koje zakupac nije odgovoran. Na primer, popravka velikih problema kao što su curenje krova, pucanje glavne vodovodne cevi ili kvarovi sistema centralnog grejanja je odgovornost vlasnika.

Vlasnik mora da osigura mirno korišćenje imovine od strane zakupca i ne treba da uznemiruje zakupca tokom perioda ugovora.

Međutim, u slučajevima potrebnih popravki ili prodaje nekretnine, oni imaju pravo da pokažu nekretninu u razumnim trajanjima.

c. Troškovi održavanja zgrade i zajedničke troškove

Ugovor o zakupu treba jasno da specificira ko je odgovoran za plaćanje troškova održavanja i ostale zajedničke troškove. Generalno, sledeći troškovi pripadaju zakupcu:

• Troškovi održavanja zgrade
• Računi za struju, vodu, prirodni gas
• Troškovi interneta i telefona
• Plate portira/osoblja
• Troškovi održavanja zajedničkih prostora kao što su lift i parking

Međutim, porezi na imovinu (kao što je porez na nekretnine) i troškovi većih renoviranja obično pripadaju vlasniku. Strane treba jasno da regulišu ova pitanja u ugovoru, posebno detaljišući sve posebne uslove koji proizlaze iz plana upravljanja.

d. Renoviranje nekretnine

Zakupac treba pisanu dozvolu vlasnika za izmene i renoviranja koja treba da se urade na iznajmljenoj nekretnini. Važno je ovo jasno navesti u ugovoru. Neovlašćene izmene mogu biti razlog za raskid ugovora i zahtevi za nadoknadu štete.

Ugovor treba takođe da specificira ko će snositi troškove renoviranja nekretnine, šta će se desiti sa ovim renoviranjima na kraju perioda zakupa, i kako treba vratiti nekretninu. Generalno:

1. Dekorativne izmene (farba, tapete, itd. )
2. Izmene nefiksiranog nameštaja i pribora
3. Izmene električnih i vodovodnih instalacija
4. Strukturne izmene kao što je uklanjanje ili dodavanje zidova

e. Zabrana podnajma i prenosa

Prema članu 322 Turskog zakonika o obligacijama, bez pisane saglasnosti vlasnika, zakupac ne može da podnajmi nekretninu ili prenese svoje pravo korišćenja. Ovo pitanje je posebno važno kod stambenih i pokrivenih radnih mesta.

Jasno i precizno regulisanje odredbi o zabrani podnajma i prenosa u ugovoru je kritično za sprečavanje budućih sporova. Kršenje zabrane može biti opravdan razlog za raskid ugovora.

Dodatno, posebne okolnosti kao što je status naslednika u slučaju smrti zakupca, ili spajanje ili prenos kompanije ako je zakupac kompanija, treba takođe da budu regulisane u ugovoru. Ove regulative pomažu da se zaštite prava strana u neočekivanim situacijama.

 

Važna razmatranja pri pripremi ugovora o zakupu

a. Zahtev za pisanim oblikom

U turskom pravnom sistemu, ne postoji striktni zahtev za pisanim oblikom za ugovore o zakupu.

Usmeni ugovori o zakupu su takođe važeći. Međutim, posedovanje pisanog ugovora je izuzetno važno zbog lakoće dokazivanja. Pisani ugovor služi kao dokaz u sporovima koji mogu nastati između strana.

Svaku stranicu pisanog ugovora moraju potpisati strane. Treba se setiti da je potpis znak koji potvrđuje identitete strana i odražava njihovu volju. Izbegavanje brisanja i grebanja, i parafiranje bilo kakvih izmena su mere koje će uvećati pouzdanost.

Danas, elektronski potpisani ugovori postaju češći. Međutim, bez korišćenja sigurnog elektronskog potpisa, dokazivanje autentičnosti može biti teško.

b. Važnost svedoka ugovora

Posedovanje svedoka u ugovoru o zakupu, iako nije zakonski zahtev, je važan sigurnosni mehanizam. Svedoci mogu potvrditi da je ugovor potpisan i da su njegove sadržaje prihvaćene od strana strana. Ovo pruža zaštitu protiv budućih tvrdnji kao što su „potpis nije moj“ ili „sadržaj ugovora je promenjen. „

Pri izboru svedoka, važno je da oni budu nepristrasni i punoletni. Identifikacione informacije svedoka (ime-prezime, turski lični broj) treba navesti u ugovoru i dobiti njihove potpise. Idealno, svedoci treba da budu:

• Osobe koje nemaju porodičnu vezu sa stranama
• Pouzdani pojedinci koji poznaju i zakupca i vlasnika
• Osobe koje mogu svedočiti na sudu ako je potrebno
• Osobe prisutne na lokaciji gde se pravi ugovor

c. Priprema liste inventara

Priprema detaljne liste predmeta u iznajmljenoj nekretnini je kritično važna za sprečavanje budućih sporova. Lista inventara treba da uključi razlikovne karakteristike kao što su marka, model, serijski broj predmeta i njihovo trenutno stanje (oštećeno, ogrebano, novo, itd. ).

Pri pripremi liste, svi fiksni elementi (kuhinjski elementi, ugrađeni proizvodi, klima uređaji, itd. ) i ako postoje, nameštaj (sofa, krevet, sto, itd. ) treba napisati detaljno. Uzimanje datiranih fotografija koje pokazuju stanje predmeta i uključivanje ovih fotografija kao dodatak ugovoru će biti korisno.

Lista inventara treba da se pripremi kao dodatak ugovoru i svaku stranicu treba potpisati strane. Kako treba vratiti nekretninu na kraju perioda zakupa treba takođe specificirati u ovoj listi.

d. Određivanje stope povećanja kirije

Stopa povećanja u ugovorima o zakupu je regulisana prema članu 344 Turskog zakonika o obligacijama. Prema tome, povećanja kirije ne mogu preći stopu Indeksa potrošačkih cena (CPI) koju objavljuje Turski statistički institut (TUIK). Ovo zakonsko ograničenje se primenjuje čak i ako se strane dogovore da postave višu stopu.

Ugovor treba jasno da navede kada će se povećanje kirije napraviti (obično godišnje) i koji indeks će se koristiti za kalkulaciju. Sledeća izjava može se koristiti u vezi sa tim kako će se stopa povećanja kalkulisati:

„Iznos kirije će se povećavati godišnje, ne prelaze­ći godišnju stopu promene CPI koju objavljuje TUIK za mesec koji odgovara datumu početka zakupa. „

e. Ispravno određivanje trajanja ugovora

Trajanje ugovora o zakupu treba da se odredi prema potrebama i planovima strana. U ugovorima sa fiksnim rokom, datumi početka i kraja treba jasno da se napišu. Prema Turskom zakoniku o obligacijama, osim ako jedna strana ne da obaveštenje o raskidu, ugovor se smatra produženim za jednu godinu.

Tačke koje treba uzeti u obzir pri određivanju trajanja ugovora su:

1. Koliko dugo zakupac planira da ostane u nekretnini u predvidljivoj budućnosti
2. Da li vlasnik ima planove da proda ili sam koristi nekretninu
3. Troškovi povezani sa obnavljanjem kratkoročnih ugovora
4. Važnost mehanizma povećanja kirije u dugoročnim ugovorima
5. Pojašnjavanje rokova obaveštenja u slučaju raskida ugovora

Ispravno određeno trajanje ugovora obezbeđuje predvidljivost za obe strane i sprečava nepotrebne sporove.

 

Uslovi raskida i otkazivanja ugovora o zakupu

a. Raskid ugovora o zakupu sa fiksnim rokom

Ugovori o zakupu sa fiksnim rokom se ne završavaju automatski sa istekom roka.

Prema članu 347 Turskog zakonika o obligacijama, ako stanodavac ili stanar ne da obaveštenje najmanje 15 dana pre isteka roka, smatra se da je ugovor produžen za jednu godinu pod istim uslovima. Ovaj mehanizam automatskog produženja ima za cilj zaštitu stanara.

U ugovorima o zakupu stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta na određeno vreme, stanodavac može da raskine ugovor samo na kraju perioda zakupa ako postoje razlozi navedeni u prvom stavu člana 347 Turskog zakonika o obligacijama. Ovi razlozi uključuju potrebu za korišćenjem od strane stanodavca ili bliskih članova porodice, značajne popravke ili rekonstrukciju.

Stanar, međutim, može da raskine ugovor na određeno vreme davanjem obaveštenja pre isteka roka bez pokazivanja bilo kog razloga.

b. Raskid ugovora o zakupu na neodređeno vreme

Ugovori o zakupu na neređeno vreme se završavaju obaveštenjem o raskidu koje daju strane.

Stanar može da raskine ugovor o zakupu na neređeno vreme u bilo kom trenutku poštovanjem roka od 3 meseca bez potrebe da pokaže bilo koji razlog. Važno je da se obaveštenje o raskidu izvrši u pismenoj formi i da se može dokazati njegovo dostavljanje drugoj strani.

Stanodavac, međutim, može da raskine ugovore o zakupu stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta na neređeno vreme samo ako postoje razlozi navedeni u prvom stavu člana 347 Turskog zakonika o obligacijama i davanjem obaveštenja od 3 meseca stanaru.

Da bi obaveštenje o raskidu bilo važeće, mora da:

• Bude izršeno u pismenoj formi
• Poštuje rokove određene zakonom
• Jasno navede datum raskida u obaveštenju
• Za zakup stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta, jasno navede razlog stanodavca za raskid

c. Obaveza iseljenja

Obaveza iseljenja je pismeni dokument u kome se stanar obavezuje da oslobodi iznajmljenu nekretninu na određeni datum. Prema članu 352 Turskog zakonika o obligacijama, ako stanar ne oslobodi nekretninu uprkos tome što je dao pisanu obavezu stanodavcu nakon prijema nekretnine, stanodavac može da raskine ugovor o zakupu podnošenjem zahteva za izvršenje ili pokretanjem tužbe u roku od mesec dana od ovog datuma.

Da bi obaveza iseljenja bila važeća, potrebni su sledeći uslovi:

1. Mora biti data nakon što je iznajmljena nekretnina predana stanaru
2. Mora biti u pismenoj formi
3. Datum iseljenja mora biti jasno naveden
4. Mora biti potpisana od strane stanara

Važna napomena: Obaveze iseljenja dobijene istovremeno sa ili pre ugovora o zakupu su nevaže. Obaveza stiče pravnu važnost samo ako je pripremljena nakon stvarne predaje iznajmljene nekretnine.

d. Raskid zbog neizvršavanja obaveza stanara

Neizvršavanje obaveze plaćanja kirije od strane stanara je važan razlog za raskid ugovora o zakupu. Prema članu 315 Turskog zakonika o obligacijama, ako stanar ne ispuni svoju obavezu plaćanja dospele kirije ili sporednih troškova nakon prijema nekretnine, stanodavac može da da stanaru pismeni rok i obavesti ga da će raskinuti ugovor ako se plaćanje ne izvrši u tom roku.

Za zakup stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta, stanodavac mora da da najmanje 30-dnevni rok. Za druge ugovore o zakupu, ovaj rok je najmanje 10 dana. Ako stanar plati svoj dug u datom roku, ugovor se nastavlja.

Dodatno, ako stanar ne plati kiriju više puta tokom godine, stanodavac može da raskine ugovor. U ovom slučaju:

• Mora da je neizvršio obavezu najmanje dva puta za zakup stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta, jednom za druge zakupe
• Stanodavac mora da je dao pismeno obaveštenje za svako neizvršavanje
• Obaveštenje o raskidu mora biti dano u roku od 30 dana od datuma poslednjeg neizvršavanja

e. Potrebne radnje tokom iseljenja nekretnine

Postoji mnogo tačaka koje treba razmotriti tokom iseljenja nekretnine po raskidu ugovora o zakupu. Proces iseljenja treba da se sprovede pažljivo kako bi se izbegla nova sporovi između strana.

Radnje potrebne tokom iseljenja su:

1. Osiguravanje da se nekretnina preda u stanju navedenom u ugovoru
2. Provera stavki popisa inventara i identifikovanje nedostajućih/oštećenih predmeta
3. Očitavanje brojila za vodu, struju, prirodni gas i prenošenje/zatvaranje pretplata
4. Verifikovanje da je stanar potpuno uklonio svoje lične stvari
5. Ocenjivanje uslova povraćaja depozita i određivanje bilo kakvih odbitaka

Priprema izveštaja tokom iseljenja će biti korisna u sprečavanju budućih sporova. Ovaj izveštaj treba da uključi trenutno stanje nekretnine, nedostajrke, oštećenja i uzajamne izjave strana.

 

Sigurnosni mehanizmi u ugovorima o zakupu

a. Uslovi jemstva

Jemstvo u ugovorima o zakupu je važan pravni mehanizam koji pruža sigurnost u slučaju da stanar ne ispuni svoje obaveze. Prema članu 583 Turskog zakonika o obligacijama, ugovor o jemstvu mora biti zaključen u pismenoj formi, i maksimalni iznos za koji će jemac biti odgovoran i datum jemstva moraju biti napisani jemčevim vlastitim rukopisom.

Među tipovima jemstva, najčešće je solidarno jemstvo. U ovom slučaju, jemac je jednako odgovoran sa stanarom, i poverilac stanodavac može direktno da se obrati jemcu. Jemac mora da naznači svoju nameru da bude „solidarni jemac“ svojim vlastitim rukopisom.

Period važnosti jemstva je deset godina za zakup stambenih prostora i pokrivenih radnih mesta. Odgovornost jemca se završava nakon ovog perioda. Međutim, period jemstva može biti obnovljen i produžen. Ako je jemac u braku, mora se dobiti i saglasnost njihovog supružnika. Saglasnost supružnika mora biti data pre ili najkasnije u trenutku zaključivanja ugovora o jemstvu.

b. Osiguranje kirije

Osiguranje kirije je sigurnosni mehanizam koji pruža financijsku zaštitu stanodavcu protiv rizika da stanar ne plati kiriju ili ošteti nekretninu.

Iako ovaj tip osiguranja još nije uobičajen u Turskoj, često se koristi u razvijenim zemljama.

Osiguranje kirije tipično pokriva sledeće rizike:

• Neplaćene iznose kirije
• Materijalnu štetu koju je naneo stanar
• Pravne troškove tokom procesa iseljenja
• Gubitak prihoda tokom procesa ponovnog iznajmljivanja nekretnine

Iznos premije police osiguranja se određuje na osnovu faktora kao što su vrednost iznajmljene nekretnine, kreditni skor stanara i iznos kirije. Stanodavac plaća premije osiguravajućoj kompaniji u određenim intervalima i prima odštetu kada se rizik ostvari.

Pošto je praksa osiguranja stanarine u fazi razvoja u Turskoj, važno je dobiti aktuelne informacije od osiguravajućih kompanija pri sklapanju ugovora. Ovaj bezbednosni mehanizam, za koji se očekuje da postane rašireniji u budućnosti, može biti vredan alat posebno za ljude koji profesionalno izdaju nekretnine.

c. Prednosti notarskog ugovora o zakupu

Iako overa ugovora o zakupu kod notera nije obavezna, ona pruža značajne prednosti stranama. Notarski overeni ugovori služe kao definitivni dokaz protiv poricanja potpisa. Ovo sprečava prigovore poput „ovaj potpis nije moj.“

Prednosti koje pružaju notarski overeni ugovori su:

• Zvanična verifikacija autentičnosti potpisa
• Definitivno utvrđivanje datuma ugovora
• Sprečavanje modifikacije sadržaja ugovora
• Kreiranje izvršnog dokumenta za postupke izvršenja
• Pružanje lakoće dokazivanja u slučajevima iseljenja

Notarska overa ne garantuje pravnu usklađenost sadržaja ugovora; ona samo potvrđuje da potpisi pripadaju stranama i overava datum pripreme dokumenta. Stoga je pravilno pravno uređenje sadržaja ugovora posebno važno.

d. Zabelešavanje u katastar nekretnina

Zabelešavanje ugovora o zakupu u katastar nekretnina pruža važnu bezbednost zakupcu. Prema članu 1009 Turskog građanskog zakonika i članu 312 Turskog zakona o obligacijama, ugovori o zakupu nekretnina mogu se zabeležiti u katastar nekretnina. Ova zabelešku osigurava da novi vlasnici moraju poštovati ugovor o zakupu ako se izdavana nekretnina prenese.

Da bi se izvršila zabelešku u katastar nekretnina:

1. Potrebna je saglasnost stanodavca ili sudska odluka
2. Mora biti ugovor o zakupu na određeno vreme
3. Period zabelešavanja može biti maksimalno 10 godina
4. Zahtev mora biti podnet Katastarskom uredu

Zabelešavanje u katastar nekretnina je posebno važno kod dugoročnih ugovora o zakupu i komercijalnih zakupa. Ovim načinom, zakupac može garantovati zaštitu svojih investicija u slučaju prodaje nekretnine. Zabelešavanje pruža pravnu zaštitu sličnu stvarnom dejstvu koje omogućava zakupcu da svoja prava iz ugovora o zakupu ostvari prema trećim licima.

e. Sistem elektronskog ugovora o zakupu

Elektronski ugovori o zakupu postaju sve češći sa tehnološkim napretkom. Ovaj sistem omogućava stranama da sklapaju ugovore preko bezbednih digitalnih platformi bez fizičkog sastanka. Pod zakonom o elektronskom potpisu, dokumenti potpisani bezbednim elektronskim potpisima imaju iste pravne posledice kao rukopisni potpisi.

Prednosti sistema elektronskog ugovora o zakupu:

• Ubrzavanje procesa ugovora
• Pogodnost kada su strane na različitim lokacijama
• Bezbedno čuvanje ugovora u digitalnom okruženju
• Snimanje istorije promena
• Automatski sistemi podsetnika i obaveštenja

Aplikacija Digitalni ugovor o zakupu koju je razvila Poreska uprava u Turskoj omogućava pripremu, potpisivanje i čuvanje ugovora o zakupu u elektronskom okruženju. Ovaj sistem takođe olakšava praćenje poreskih obaveza kao što je prijava prihoda od kirije.

Pri sklapanju ugovora u elektronskom sistemu, treba obratiti pažnju na pouzdanost korišćene platforme, zaštitu ličnih podataka i valjanost e-potpisa. Takođe je važan faktor da sve strane u ugovoru imaju digitalnu pismenost.

 

Advokarska kancelarija Soylu

Advokarska kancelarija Soylu se izdvaja po svojoj specijalizovanoj kompetentnosti u pružanju pravne pomoći međunarodnim klijentima i upravljanju prekograničnim postupcima. Naš tim nudi profesionalne usluge apostille i legalizacije dokumenata, garantujući efikasnu koordinaciju međunarodnog prometa dokumenata.

Pomažemo stranim klijentima u svim fazama pravnih postupaka u Turskoj, od ugovora o zakupu do poslova u vezi sa nekretninama, pa sve do pitanja vezanih za društva i trgovinu.

Naše iskustvo u međunarodnom pravnom savetovanju omogućava nam da pružimo personalizovana rešenja za specifične potrebe svakog klijenta, osiguravajući maksimalnu profesionalnost i poverljivost u svakom postupku.

 

Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.