Tužba za povećanje kirije u Turskoj | 2025 – Adv. Ozan Soylu

Za strance koji žive u Turskoj, razumevanje lokalnog pravnog sistema u vezi sa iznajmljivanjem nekretnina je suštinsko. Jedan posebno važan aspekt je tužba za povećanje kirije (kira artış davası), koja omogućava stanodavcima ili stanarima da zatraže od suda da odredi prilagođavanje iznosa kirije.

U ovom vodiču će biti objašnjeno kako funkcionišu tužbe za povećanje kirije u Turskoj za naše srpske klijente.

 

Razumevanje tužbi za povećanje kirije

Tužba za povećanje kirije je pravni proces gde stanodavac ili stanar traži od suda da odredi fer cenu najma na osnovu trenutnih tržišnih uslova. Dok se u praksi ove tužbe najčešće podnose od strane stanodavaca koji traže veću kiriju, stanari takođe mogu da podnesu zahtev za smanjenje kirije ako okolnosti to opravdavaju.

Ove tužbe se regulišu Turskim zakonom o obavezama (Türk Borçlar Kanunu) i dizajnirane su da obezbede da iznosi najma ostanu fer i pravedni za obe strane kako se tržišni uslovi menjaju.

Sudska odluka je obavezujuća kada se finalizuje, i obe strane moraju da se pridržavaju novog iznosa najma koji je odredio sudija.

 

Kada se mogu podneti tužbe za povećanje kirije?

Ne postoji zakonski vremenski limit za podnošenje tužbe za povećanje kirije u Turskoj. Međutim, razmatranja vremena su ključna za to kada će novi iznos kirije stupiti na snagu.

Da bi kirija određena od strane suda važila za trenutni period najma, tužba mora biti podnesena najmanje 30 dana pre datuma obnavljanja ugovora o najmu, ili stanodavac mora da pošalje pisano obaveštenje o nameri da poveća kiriju u ovom vremenskom okviru.

Najznačajniji faktor u ovim tužbama je pravilo od pet godina. Ako je odnos najma trajao manje od pet godina, bilo koje povećanje ne može da prekorači stopu promene 12-mesečnog proseka indeksa potrošačkih cena (TÜFE) iz prethodne godine.

Pravilo od pet godina za povećanje kirije

Prag od pet godina je posebno važan da stranci razumeju:

• Za ugovore o najmu stare manje od 5 godina: Sud ne može da odredi kiriju veću od TÜFE stope
• Za ugovore o najmu stare 5 godina ili više: Sud može da odredi kiriju na osnovu tržišnih stopa, uporedivih nekretnina i principa pravičnosti
• Posle svakog perioda od 5 godina: Proces se može ponoviti

 

Pravni zahtevi za podnošenje tužbe za povećanje kirije

Da bi se podnela validna tužba za povećanje kirije u Turskoj, određeni uslovi moraju biti ispunjeni:

1. Mora postojati valjan ugovor o najmu između strana (pisan ili usmeni)
2. Tužilac mora imati pravni interes za podnošenje tužbe
3. Za sporove oko ugovora starih 5 godina, tržišne stope postaju relevantne
4. Da bi nova stopa važila za trenutni period, pisano obaveštenje mora biti dato 30 dana pre obnavljanja

Ako stanodavac želi da novi iznos kirije važi za trenutni period najma, mora ili da podnese tužbu ili da pošalje pisano obaveštenje najmanje 30 dana pre datuma obnavljanja. Inače, novi iznos će važiti samo za sledeći period najma.

 

Kako sudovi određuju fer iznose kirije

Kada odlučuju o odgovarajućem iznosu kirije, turski sudovi razmatraju nekoliko ključnih faktora:

Indeks potrošačkih cena (TÜFE)

12-mesečna prosečna promena u indeksu potrošačkih cena služi kao osnovna referenca za povećanje kirije. Za najam mlađi od pet godina, ova stopa služi kao tvrdi maksimum za povećanja. Za starije najamove, to je jedan od nekoliko faktora koji se razmatraju.

Stanje nekretnine

Sud ocenjuje fizičko stanje nekretnine, njenu lokaciju, svrhu korišćenja, karakteristike i potrebe za održavanjem. Nekretnine u dobrom stanju sa modernim pogodnostima obično zahtevaju veće kirije.

Faktori životne sredine kao što su razvoj susedstva i promene u okolnom području takođe se razmatraju od strane sudije.

Uporedive tržišne stope

Sud ispituje cene najma sličnih nekretnina u istom području da ustanovi fer tržišnu vrednost. Ova poredba pomaže da se obezbedi da određena kirija bude u skladu sa trenutnim tržišnim uslovima.

Principi pravičnosti

Turski zakon zahteva da sudije razmotre „hakkaniyete uygun“ (pravičnost) principe kada određuju kiriju. Ovo često rezultuje onim što se naziva „popust za starog stanara“ od 15-20% ispod onoga što bi se naplaćivalo za praznu nekretninu.

Ovaj popust priznaje korist za stanodavce od imanja pouzdanog, stalnog stanara umesto pronalaženja novog.

 

Proceduralni aspekti tužbi za povećanje kirije

Počevši od 1. septembra 2023. godine, obavezno posredovanje se primenjuje na sve tužbe za određivanje kirije. Ovo znači da strane moraju pokušati da reše spor kroz posrednika pre podnošenja tužbe.

• Tužba mora biti podnesena u Građanskom sudu za mir (Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Sudske takse se računaju na osnovu razlike između trenutne kirije i tražene kirije
• Veštaci obično ispituju nekretninu i pripremaju izveštaje o fer tržišnoj vrednosti
• Tužbe obično traju 1-1,5 godina da se reše, u zavisnosti od opterećenosti suda

Kada se sudska odluka finalizuje, ne može se sprovesti retroaktivno. Novi iznos najma važi samo od navedenog datuma unapred.

 

Česta pitanja o tužbama za povećanje kirije

Od kojeg meseca nova kirija stupa na snagu?

Ako je dato propisno obaveštenje 30 dana pre datuma obnavljanja ili ako najam sadrži klauzulu o povećanju, nova kirija važi od početka novog perioda najma. Inače, važi od sledećeg perioda najma.

Može li se podneti tužba za povećanje kirije za prošle periode?

Ne, tužbe za određivanje kirije utiču samo na buduće plaćanja kirije. Ne mogu se primeniti retroaktivno na prošle periode najma.

Mogu li se istovremeno podneti tužbe za iseljenje i povećanje kirije?

Da, ne postoji pravna prepreka za istovremeno podnošenje oba tipa tužbi ako su ispunjeni uslovi za svaku. Međutim, moraju se podneti kao odvojene pravne radnje.

Mogu li ugovori o najmu u stranoj valuti biti predmet povećanja?

Za ugovore u stranoj valuti, ne može se vršiti povećanje 5 godina prema Zakonu o zaštiti vrednosti turske valute. Posle 5 godina, promene u vrednosti strane valute se mogu razmotriti.

 

Važna razmatranja za strance

Stranci koji iznajmljuju nekretnine u Turskoj treba da budu svesni nekoliko važnih aspekata procesa povećanja kirije:

• Ugovori o najmu bi idealno trebalo da budu u pisanoj formi, iako su usmeni ugovori zakonski validni
• Vodite evidenciju svih plaćanja kirije i komunikacije sa vašim stanadavcem
• Zvanično prevođenje može biti potrebno za sudske postupke ako ne govorite turski
• Razmislite o angažovanju advokata koji je upoznat sa pitanjima najma za strance u Turskoj
• Obavezno posredovanje mora biti pokušano pre podnošenja tužbe

 

O advokatskoj kancelariji Soylu

Advokatska kancelarija Soylu pruža sveobuhvatne pravne usluge za strance koji se snalaze u turskim zakonima o najmu. Sa sedištem u Istanbulu, naš višejezički tim se specijalizuje za zastupanje međunarodnih klijenata u sporovima oko najma i pitanjima nekretnina. Nudimo konsultacije o ugovorima o najmu, usluge posredovanja i zastupanje pred sudom za strance koji se bave pitanjima najma u Turskoj.

 

Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.