Vodič za Tužbe Određivanja Kirije u Turskoj | 2025
Tužba za određivanje kirije je vrsta tužbe u turskom pravu koja može biti pokrenuta od strane zakupca ili zakupodavca, zahtevajući povećanje ili smanjenje trenutne kirije. Ova tužba ima za cilj da ustanovi pravednu i aktuelnu kiriju putem suda kada strane ne mogu da postignu sporazum o kiriji.
Tužba za određivanje kirije može biti pokrenuta u sledećim slučajevima:
- Kada ne postoji nikakva odredba za povećanje kirije u ugovoru o zakupu za obnovljene periode
- Kada je ugovor o zakupu za period duži od pet godina ili se obnavlja nakon pet godina
Važna napomena: Tužba za određivanje kirije može biti pokrenuta samo za stambene zakupe i pokrivene radionice. Ovaj tip tužbe se ne primenjuje na polja, vozila ili drugu pokretnu imovinu.
Pravni osnov
U turskom pravu, tužba za određivanje kirije je prvenstveno zasnovana na članovima 344 i 345 Turskog zakonika o obligacijama (TKK) br. 6098.
Član 344 TKK-a postavlja osnovne principe za određivanje kirije kako sledi:
- Sporazumi strana o kiriji koji se primenjuju u obnovljenim periodima zakupa su važeći pod uslovom da ne prelaze procenat varijacije u dvanaestomesečnim prosecima Indeksa potrošačkih cena (CPI) u prethodnoj zakupnoj godini.
- Ako nema sporazuma između strana, kiriju postavlja sudija, ne veću od CPI procenta.
- U ugovorima o zakupu koji traju duže od pet godina ili se obnavljaju nakon pet godina, kiriju postavlja sudija na pošten način, uzimajući u obzir CPI procenat, stanje iznajmljene imovine i uporedive kirije.
Član 345 TKK-a pak uvodi regulativu koja se odnosi na vreme pokretanja tužbe za određivanje kirije i period primene odluke. Ovaj član postavlja da tužba može biti pokrenuta u bilo kom trenutku, ali sadrži pravila koja određuju od kog datuma će se odluka primenjivati.
Uslovi za pokretanje tužbe za određivanje kirije u turskom pravu
U turskom pravnom sistemu, određeni uslovi moraju biti ispunjeni za pokretanje tužbe za određivanje kirije. Ovi uslovi su od velikog značaja za prihvatljivost tužbe i pravilno izvršavanje sudskog postupka.
1 – Postojanje važećeg ugovora o zakupu
Za pokretanje tužbe za određivanje kirije, prvo mora postojati važeći ugovor o zakupu između strana:
- Ugovor o zakupu može biti pismen ili usmen. Turski zakonik o obligacijama ne zahteva pisanu formu za ugovore o zakupu.
- Važnost ugovora mora biti zasnovana na uzajamnim i kompatibilnim izjavama volje strana.
Važna napomena: Teret dokazivanja postojanja ugovora o zakupu pripada strani koja pokreće tužbu. Dakle, posebno kod usmenih ugovora o zakupu, važno je predstaviti dokaze koji dokazuju postojanje i sadržaj ugovora.
2 – Postojanje legitimnog interesa
U turskom pravnom sistemu, kao i kod svih tipova tužbi, mora postojati legitiman interes za tužioca u tužbi za određivanje kirije.
Legitiman interes se smatra postojećim u sledećim situacijama:
- Strane nisu postigle sporazum o kiriji za novi period zakupa
- Trenutna kirija nije u skladu sa trenutnim ekonomskim uslovima
- Ne postoji nikakva odredba za povećanje kirije u ugovoru o zakupu, ili bi primena postojeće odredbe dovela do nepravednih rezultata
U odluci Kasacionog suda je presušeno da „(…) za pokretanje tužbe za određivanje kirije, tužilac mora imati legitiman interes u pokretanju ove tužbe. Inače tužba mora biti odbaćena zbog nedostatka legitimnog interesa (…)“, naglašavajući važnost legitimnog interesa.
3 – Uslov petogodišnjeg perioda
Član 344, paragraf 3 Turskog zakonika o obligacijama uvodi važan vremenski zahtev za pokretanje tužbe za određivanje kirije.
Uslov petogodišnjeg perioda se primenjuje kako sledi:
- Ako je ugovor o zakupu za period duži od pet godina ili se obnavlja nakon pet godina, može biti pokrenuta tužba za određivanje kirije nezavisno od postojanja sporazuma između strana.
- Pre nego što ovaj period istekne, tužba za određivanje kirije može biti pokrenuta samo ako ne postoji nikakva odredba za povećanje kirije u ugovoru.
Važna napomena: Uslov petogodišnjeg perioda je regulativa uvedena za zaštitu zakupca. Pre nego što ovaj period istekne, ako postoji odredba za povećanje kirije u ugovoru, ne može biti pokrenuta tužba za određivanje kirije, i primenjuje se odredba u ugovoru.
U Turskoj, ova tri osnovna uslova moraju koegzistirati u tužbama za određivanje kirije. Odsustvo jednog od ovih uslova može dovesti do odbacivanja tužbe. Dakle, važno je pažljivo ispitati postojanje ovih uslova pre pokretanja tužbe.
Pokretanje tužbe za određivanje kirije u Turskoj
Tužba za određivanje kirije je vrsta tužbe koja mora biti pokrenuta u skladu sa određenim proceduralnim pravilima. U ovom odeljku razgovaramo o aspektima koji se odnose na pokretanje tužbe.
1 – Nadležan i Ovlašćen Sud
U turskom pravnom sistemu, nadležan i ovlašćen sud za sporove koji se tiču utvrđivanja iznosa kirije ustanovljava se na sledeći način:
- Nadležan Sud: Sporovi za utvrđivanje iznosa kirije spadaju u nadležnost Mirnih Građanskih Sudova (Na turskom: Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Ovlašćen Sud: Spor može biti pokrenut pred sudom mesta gde se nalazi iznajmljena nekretnina ili pred sudom mesta gde živi tuženi.
Tačka pažnje: Ako je neki drugi sud određen kao nadležan putem sporazuma o nadležnosti, spor može biti pokrenut i pred tim sudom. U slučajevima gde zakupac ima status potrošača, međutim, primenjuju se pravila nadležnosti u korist potrošača.
2 – Rok za Pokretanje Spora
Član 345 turskog Zakonika o obavezama uvodi važne odredbe koje se tiču momenta pokretanja spora za utvrđivanje iznosa kirije.
Osnovna pravila koja se tiču roka za pokretanje spora su sledeća:
- Spor za utvrđivanje iznosa kirije može biti pokrenut u bilo kom trenutku.
- Za iznos kirije koji će biti važeći od novog perioda zakupa, međutim, spor mora biti pokrenut najmanje 30 dana pre početka novog perioda.
- Ako je zakupodavac dao pismeno obaveštenje zakupcu u okviru ovog perioda od 30 dana, mogu pokrenuti spor do kraja sledećeg novog perioda zakupa.
U odluci Kasacionog suda ustanovljeno je da „(… ) u sporovima za utvrđivanje iznosa kirije, datum od kojeg će se primenjivati ustanovljeni iznos kirije zavisi od datuma kada je spor pokrenut i vremena obaveštavanja zakupca od strane zakupodavca (… )“, naglašavajući važnost vremena pokretanja spora.
3 – Priprema Zahteva za Tužbu
Spor za utvrđivanje iznosa kirije pokreće se pravilno pripremljenim zahtevom za tužbu.
Osnovni elementi koji moraju biti uključeni u zahtev za tužbu su:
- Ime, prezime i adrese tužioca i tuženog
- Predmet spora i zahtevani iznos kirije
- Datum i sadržaj ugovora o zakupu koji je predmet spora
- Materijalni i pravni razlozi na kojima se spor zasniva
- U čemu se sastoji dokaz
- Zaključak zahteva
Tačka pažnje: Iznos kirije zahtevani u zahtevu za tužbu mora biti naveden jasno. Pošto korekcija i povećanje iznosa nisu mogući u sporovima za utvrđivanje kirije, važno je pažljivo odrediti zahtevani iznos.
4 – Troškovi i Rashodi
Pri pokretanju spora za utvrđivanje iznosa kirije u Turskoj, moraju se platiti određeni troškovi i rashodi.
Osnovni troškovi i rashodi su:
- Troškovi zahteva
- Proporcionalni troškovi (računaju se na osnovu razlike između zahtevane kirije i trenutne kirije)
- Akonto
- Poštanski troškovi
- Troškovi veštačenja (ako se veštačenje sprovodi tokom procesa)
Tačka pažnje: Troškovi i rashodi se računaju na osnovu iznosa na datum pokretanja spora. Pošto se ovi iznosi mogu ažurirati godišnje, važno je znati trenutne iznose pre pokretanja spora.
Sudska Procedura u Sporovima za Utvrđivanje Iznosa Kirije u Turskoj
Iako je sudska procedura u sporovima za utvrđivanje iznosa kirije podložna opštim sudskim principima turskog pravnog sistema, ima neke jedinstvene karakteristike.
1 – Prikupljanje Dokaza
U sporovima za utvrđivanje iznosa kirije, prikupljanje dokaza koji podržavaju tvrdnje strana je od velikog značaja.
Glavni elementi koji se razmatraju u procesu prikupljanja dokaza su:
- Ugovor o zakupu i dodatni protokoli
- Dokumenti za plaćanja kirije
- Dokumenti koji pokazuju karakteristike i stanje iznajmljene nekretnine
- Uporedni ugovori o zakupu i iznosi
- Ekonomske i društvene karakteristike oblasti gde se nekretnina nalazi
Tačka pažnje: Iako se princip slobode dokaza primenjuje u turskom pravu, pisani dokazi imaju veću težinu u sporovima za utvrđivanje kirije. Posebno, pisana dokumentacija uporedivih iznosa kirije je važan faktor koji može uticati na odluku suda.
2 – Veštačenje
U sporovima za utvrđivanje iznosa kirije, veštačenje je obično obavezno. Veštačenje obuhvata sledeće faze:
- Imenovanje stručnih veštaka od strane suda
- Inspekcija na licu mesta iznajmljene nekretnine od strane veštaka
- Istraživanje i ocena uporedivih iznosa kirije
- Analiza karakteristika nekretnine i faktora okruženja
- Priprema detaljnog izveštaja i predaja sudu
U odluci Kasacionog suda ustanovljeno je da „(… ) u sporovima za utvrđivanje iznosa kirije, da bi se izveštaj veštačenja uzeo kao osnova za presudu, izveštaj mora biti pogodan za ispitivanje, obrazložen i takav da zadovolji tvrdnje strana (… )“, naglašavajući kvalitete izveštaja veštačenja.
3 – Istraživanje Uporedivih Iznosa Kirije
Istraživanje uporedivih iznosa kirije je kritična faza u sporovima za utvrđivanje iznosa kirije. Iako ovo istraživanje obično sprovode veštaci, strane takođe mogu podneti svoja poređenja.
Sledeći aspekti se razmatraju pri ispitivanju uporedivih iznosa zakupnine:
- Iznosi zakupnine drugih nekretnina sa sličnim karakteristikama kao iznajmljena nekretnina
- Opšti nivo zakupnina u oblasti gde se nalazi nekretnina
- Namena korišćenja nekretnine (stambena, poslovna, itd.)
- Fizičke karakteristike i stanje nekretnine
- Socio-ekonomska struktura i nivo razvoja oblasti
Napomena: Turski sudovi primenjuju „popust za starog stanara“ pri određivanju uporedivih cena zakupnine. Ovaj popust je obično između 10-20% i pruža prednost zbog dugog boravka stanara u istoj nekretnini.
Faktori razmatrani pri određivanju cene zakupnine u turskom pravu
U parnicama za određivanje cene zakupnine, različiti faktori se razmatraju od strane sudova pri određivanju fer i aktuelne cene zakupnine. Ovi faktori proističu iz relevantnih odredaba turskog Zakona o obavezama i ustaljene sudske prakse Kasacionog suda.
1 – Stopa CPI
Jedan od najosnovnijih faktora pri određivanju cene zakupnine u Turskoj je stopa Indeksa potrošačkih cena (CPI).
Uticaj stope CPI na cenu zakupnine se manifestuje na sledeći način:
- Tokom prvih pet godina ugovora o zakupu, povećanje zakupnine ne može preći stopu CPI prethodne godine zakupa.
- Čak i nakon pet godina, stopa CPI ostaje važna referentna tačka pri određivanju cene zakupnine.
Napomena: Stopu CPI objavljuje Turski statistički institut (TUIK) svakog meseca. U parnicama za određivanje cene zakupnine uzima se u obzir najaktuelji dvanaestomesečni prosek CPI na datum podnošenja tužbe.
2 – Stanje iznajmljene nekretnine
Fizičke i ambijentalne karakteristike iznajmljene nekretnine igraju važnu ulogu pri određivanju cene zakupnine.
Sledeći faktori se razmatraju pri ocenjivanju stanja iznajmljene nekretnine:
- Starost i opšte stanje nekretnine
- Namena korišćenja (stambena, poslovna, itd.)
- Lokacija i ambijentalne karakteristike
- Renoviranja i poboljšanja izvršena
- Veličina i korisna površina nekretnine
3 – Princip pravičnosti
U turskom pravnom sistemu, princip pravičnosti igra važnu ulogu pri određivanju cene zakupnine. Ovaj princip obezbeđuje da se interesi strana razmatraju na uravnotežen način.
Sledeći faktori se razmatraju pri primeni principa pravičnosti:
- Ekonomska situacija stanara
- Potrebe zakupodavca
- Trajanje korišćenja nekretnine
- Priroda odnosa između strana
- Tržišni uslovi i ekonomski pokazatelji
U odluci Kasacionog suda utvrđeno je da „(…) pri određivanju cene zakupnine mora se napraviti ocena u okviru principa pravičnosti, uzimajući u obzir ekonomske i socijalne situacije strana i karakteristike iznajmljene nekretnine (…)“, naglašavajući važnost principa pravičnosti.
Odluka suda i posledice u parnicama za određivanje cene zakupnine u turskom pravu
Odluka suda data kao rezultat parnice za određivanje cene zakupnine ima važnu pravnu posledicu koja direktno utiče na zakupni odnos između strana. U ovom odeljku fokusiramo se na implementaciju i posledice odluke suda.
1 – Vreme primene odluke
Član 345 turskog Zakona o obavezama reguliše vreme primene odluke date kao rezultat parnice za određivanje cene zakupnine.
Osnovna pravila u vezi sa vremenom primene odluke su sledeća:
- Ako se parnica pokrene najmanje 30 dana pre početka novog perioda zakupa, odluka se primenjuje od početka novog perioda zakupa.
- Ako je zakupodavac dao pisano obaveštenje da će doći do povećanja zakupnine 30 dana pre novog perioda i parnica se pokrene pre kraja novog perioda, odluka se ponovo primenjuje od početka novog perioda.
- Ako ovi uslovi nisu ispunjeni, odluka se primenjuje od početka sledećeg perioda zakupa.
Napomena: Vreme primene odluke je kritično u smislu sprečavanja potencijalnog gubitka prihoda od zakupnine za zakupodavca.
Stoga treba obratiti pažnju na vremenske rokove pre pokretanja parnice.
2 – Pitanje retroaktivnog dejstva
U turskom pravnom sistemu, pitanje retroaktivnog dejstva odluka u parnicama za određivanje zakupnine je kontroverzno.
Sledeće tačke se izdvajaju u pogledu retroaktivnog dejstva:
- Kao opšte pravilo, odluke za određivanje kirije se primenjuju prospektivno.
- Međutim, ako stanodavac pošalje ispravno obaveštenje pre nego što se pokrene tužba, moguće je da se odluka suda primeni od datuma obaveštenja.
- Jurisprudencija Kasacionog suda o ovom pitanju može se menjati tokom vremena.
U jednoj odluci Kasacionog suda utvrđeno je da „(… ) u tužbama za određivanje kirije, retroaktivna primena iznosa kirije je moguća samo ako stanodavac pošalje ispravno obaveštenje i dokaže da je ovo obaveštenje uručeno (… )“, precizno specificiraju uslove za retroaktivnu primenu.
3 – Žalba protiv odluke
Strane mogu da podnesu žalbu protiv odluke date nakon tužbe za određivanje iznosa kirije.
Sledeće tačke su važne u postupku žalbe:
- Može se podneti žalba protiv odluke suda prvog stepena.
- Pod određenim uslovima, odluka apelacionog suda može biti izneta pred Kasacioni sud.
- Ocenu žalbe vrši Kasacioni sud.
Tačka za napomenu: Trostepenski sudski sistem je implementiran u Turskoj od 2016. godine. Stoga, u tužbama za određivanje kirije je potrebno prvo podneti žalbu, a potom, ako se zadovolje potrebni uslovi, ići pred Kasacioni sud.
Tačke koje treba razmotriti u postupku žalbe su sledeće:
- Rok za žalbu je dve nedelje od uručenja odluke.
- Razlozi žalbe moraju biti navedeni jasno u molbi za žalbu.
- Ocena žalbe se obično vrši po aktima, ali Kasacioni sud može održati ročište ako smatra da je potrebno.
U turskom pravnom sistemu, odluke date nakon tužbi za određivanje iznosa kirije direktno utiču na odnos zakupa između strana. Trenutak primene odluke, pitanje retroaktivnog dejstva i postupak žalbe su posebno važne tačke koje treba razmotriti u ovim tužbama. Od velike je važnosti za strane da budu informisane o posledicama odluke i pravnim sredstvima kako bi efikasno ostvarile svoja prava.
Veza tužbe za određivanje kirije sa drugim tužbama u turskom pravu
Tužba za određivanje iznosa kirije je u uskoj vezi sa drugim tipovima tužbi koje se odnose na odnose zakupa u turskom pravnom sistemu. U ovom odeljku ćemo ispitati vezu i razlike između tužbe za određivanje kirije i drugih tužbi.
1 – Razlike od tužbe za prilagođavanje kirije
Iako tužba za određivanje iznosa kirije i tužba za prilagođavanje kirije služe sličnim ciljevima, razlikuju se u pogledu pravne osnove i primene.
Glavne razlike između tužbe za određivanje kirije i tužbe za prilagođavanje kirije su sledeće:
- Pravna osnova: Dok je tužba za određivanje kirije zasnovana na članovima 344 i 345 Turskog zakonika o obligacijama (TZO), tužba za prilagođavanje kirije je zasnovana na odredbi „vanredne teškoće u izvršenju“ u članu 138 TZO.
- Uslovi primene: Tužba za određivanje kirije zahteva uslov petogodišnjeg perioda ili odsustvo odredbe u ugovoru, dok tužba za prilagođavanje zahteva postojanje vanrednih nepredviđenih okolnosti.
- Posledice: Tužba za određivanje ima obično buduće dejstvo, dok tužba za prilagođavanje može menjati postojeći ugovor.
- Diskrecija suda: U tužbi za prilagođavanje, diskrecija suda je šira i nije podložna ograničenjima indeksa potrošačkih cena.
Tačka za napomenu: Turski sudovi generalno ne smatraju situacije poput ekonomske krize ili visoke inflacije dovoljnim razlozima za tužbu za prilagođavanje kirije. Stoga, strana koja želi da pokrene tužbu za prilagođavanje mora dokazati postojanje zaista nepredviđene i vanredne situacije.
2 – Veza sa tužbom za iseljenje
Tužba za određivanje iznosa kirije može u nekim slučajevima biti u uskoj vezi sa tužbom za iseljenje.
Veza između tužbe za određivanje kirije i tužbe za iseljenje može se manifestovati na sledeći način:
- Neplaćanje kirije: Neuspeh u plaćanju novoutvrđenog iznosa kirije može predstavljati razlog za iseljenje.
- Spajanje tužbi: Ponekad stanodavac može podneti i zahteve za određivanje kirije i za iseljenje u istoj tužbi.
- Odbacivanje povećanja kirije: Odbacivanje stanareve da prihvati novi iznos kirije određen od strane suda može biti razlog za iseljenje pod članom 352 TZO.
U jednoj odluci Kasacionog suda je ocenjeno da „(… ) odbacivanje stanara da prihvati iznos kirije određen nakon tužbe za određivanje kirije daje stanodavcu pravo da pokrene tužbu za iseljenje. Za ostvarivanje ovog prava, međutim, novi iznos kirije mora biti ispravno saopšten stanaru, a stanar mora odbaciti da plati ovaj iznos (… )“, naglašavajući vezu između tužbe za određivanje kirije i tužbe za iseljenje.
Tačke koje treba razmotriti za pokretanje tužbe za iseljenje:
- Novi iznos kirije određen nakon tužbe za određivanje kirije mora biti saopšten stanaru u pisanoj formi.
- Stanar mora imati mesec dana da plati novi iznos kirije ili oslobodi imovinu.
- Tužba za iseljenje može biti pokrenuta ako stanar odbaci da plati ili ne izvrši plaćanje u ovom periodu.
Zaključak i Ocena
U turskom pravnom sistemu, tužba za određivanje iznosa kirije je važan pravni mehanizam koji ima za cilj održavanje ekonomske ravnoteže između stanara i zakupodavca. Ovakav tip tužbe je dizajniran da se prilagodi promenljivim ekonomskim uslovima i da fer balansira interese strana.
Glavne karakteristike tužbi za određivanje kirije mogu se sumirati na sledeći način:
- Može se pokrenuti u slučaju uslova petogodišnjeg perioda ili odsustva odredbe u ugovoru.
- Uzimaju se u obzir faktori kao što su stopa IPC-a, stanje iznajmljene nekretnine, uporedivi iznosi kirije i princip pravičnosti.
- Odluka suda obično ima buduči efekat.
- Trenutak primene odluke zavisi od datuma podnošenja tužbe ili momenta obaveštavanja od strane zakupodavca.
U Turskoj, tužbe za određivanje kirije postaju još važnije, posebno tokom perioda visoke inflacije. Ove tužbe štite vlasništvo zakupodavaca istovremeno garantujući da su stanari zaštićeni od prekomernig povećanja kirije.
Međutim, zbog složene strukture i pravnih nijansi tužbi za određivanje kirije, od velikog je značaja tražiti profesionalnu pravnu pomoć u ovom procesu. Ako proživljavate spor o određivanju kirije u Turskoj ili se suočavate sa takvom tužbom, preporučujemo da tražite podršku od advokat iskusnih u ovoj oblasti.
Informacije o Advokatskoj kancelariji Soylu
Advokatska kancelarija Soylu je specijalizovana advokatska kancelarija koja se fokusira na tursko pravo i međunarodne pravne usluge.
Naša kancelarija ima široko iskustvo sa apostiliranjem i upravljanjem tokom međunarodnih dokumenata između različitih pravnih sistema.
Podržavamo strane klijente u složenim pravnim procedurama u Turskoj, uključujući sporove iz oblasti prava kirije, nekretninske transakcije i druga pitanja građanskog prava.
Sa našim znanjem međunarodnih pravnih procedura, garantujemo glatko rešenje za vaše prekogranične pravne potrebe.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
Vodič za Tužbe Određivanja Kirije u Turskoj
