Odnosi zakupa u Turskoj regulisani su prvenstveno Turskim zakonom o obligacijama (T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu, Zakon br. 6098), koji uspostavlja sveobuhvatan okvir prava i obaveza za obe strane ugovora o zakupu. Iako je tursko pravo zakupa \u0161iroko poznato po sna\u017enoj za\u0161titi zakupaca, ono jednako tako pru\u017ea zakupodavcima \u010dvrst skup zakonski primenjivih prava osmi\u0161ljenih da za\u0161tite njihovu imovinu i finansijske interese. Poznavanje ovih prava je od su\u0161tinskog zna\u010daja za svakog vlasnika nekretnine koji u Turskoj zaklju\u010duje ugovor o zakupu.<\/p>\n
Najosnovnije pravo zakupodavca prema turskom pravu zakupa je pravo da prima zakupninu u celosti i u rokovima predvi\u0111enim ugovorom. Kada zakupac kasni s pla\u0107anjem, zakupodavac nije bez pravne za\u0161tite. Tursko pravo predvi\u0111a formalni postupak u slu\u010daju docnje na osnovu \u010dlana 315 Turskog zakona o obligacijama, prema kojem zakupodavac mo\u017ee uputiti pismenu opomenu zahtevaju\u0107i pla\u0107anje u odre\u0111enom roku. Ukoliko zakupac ne postupi po opomeni, zakupodavac mo\u017ee pokrenuti izvr\u0161ni postupak putem suda ili izvr\u0161nog ureda, istovremeno zahtevaju\u0107i kako naplatu zaostalih zakupnina tako i iseljenje zakupca.<\/p>\n
Pored pojedina\u010dnog nepla\u0107anja, tursko pravo zakupodavcu daje i pravo da zatra\u017ei iseljenje putem mehanizma takozvanih „dve opravdane opomene“. Ako zakupac u toku jedne zakupne godine prouzrokuje da mu zakupodavac uputi dve valjane pismene opomene zbog nepla\u0107anja, zakupodavac sti\u010de pravo da podnese tu\u017ebu za iseljenje po isteku tog zakupnog perioda. Ovaj mehanizam zakupodavcima pru\u017ea strukturisani i zakonski priznat put za re\u0161avanje problema sa zakupcima koji hroni\u010dno kasne s pla\u0107anjem.<\/p>\n
Turski zakupodavci imaju pravo da pove\u0107aju zakupninu pri svakom obnavljanju ugovora o zakupu. Od 1. jula 2024. godine, privremeno zakonsko ograni\u010denje koje se ranije primenjivalo na stambene zakupnine je ukinuto, a pove\u0107anja zakupnine se ponovo reguli\u0161u standardnim pravilom iz \u010dlana 344 Turskog zakona o obligacijama. Prema ovoj odredbi, bilo koje dogovoreno pove\u0107anje zakupnine ne sme prema\u0161iti prose\u010dnu dvanaestomese\u010dnu promenu Indeksa potro\u0161a\u010dkih cena (T\u00dcFE) koji objavljuje Turski zavod za statistiku (T\u00dc\u0130K). Ovo ograni\u010denje se primenjuje na stambene zakupnine; pove\u0107anja za poslovne prostore mogu se slobodno ugovoriti izme\u0111u strana, s tim da T\u00dcFE i dalje predstavlja zakonski maksimum.<\/p>\n
Za ugovore o zakupu koji su na snazi du\u017ee od pet godina, zakupodavac sti\u010de dodatno i zna\u010dajno pravo: pravo da pred parni\u010dnim sudom podnese tu\u017ebu za utvr\u0111ivanje zakupnine (kira tespit davas\u0131). U takvim postupcima sud nije vezan ograni\u010denjem T\u00dcFE i mo\u017ee umesto toga utvrditi tr\u017ei\u0161nu zakupninu pozivanjem na uporedive nekretnine u okolini, koje procenjuje sudski ve\u0161tak. Ovo pravo odra\u017eava zakonodav\u010devo priznanje da dugotrajni zakupni odnosi mogu dovesti do toga da zakupnina postane znatno ni\u017ea od tr\u017ei\u0161nih vrednosti koje su na snazi.<\/p>\n
Tursko pravo zakupa ograni\u010dava osnove po kojima zakupodavac mo\u017ee tra\u017eiti iseljenje, ali predvi\u0111a jasno definisana i primenljiva prava na iseljenje u odre\u0111enim okolnostima.<\/p>\n
Jedno od naj\u010de\u0161\u0107e kori\u0161\u0107enih je iseljenje zbog li\u010dne potrebe (ihtiya\u00e7 nedeniyle tahliye), regulisano \u010dlanom 350 Turskog zakona o obligacijama. Ukoliko zakupodavac, njegov bra\u010dni drug, srodnici u pravoj liniji ili druge osobe prema kojima zakupodavac ima zakonsku obavezu izdr\u017eavanja zaista trebaju nekretninu za stambenu ili poslovnu upotrebu, zakupodavac mo\u017ee podneti tu\u017ebu za iseljenje. Potreba mora biti stvarna i iskrena; turski sudovi pa\u017eljivo ispituju takve zahteve, a Yarg\u0131tay (Turski kasacioni sud) je zauzeo stav da se nu\u017enost mora dokazati konkretnim dokazima, a ne samo tvrdnjama u op\u0161tim crtama.<\/p>\n
Zakupodavac tako\u0111e mo\u017ee tra\u017eiti iseljenje kada nekretnina zahteva su\u0161tinsku rekonstrukciju ili neophodne renovacije koje se ne mogu izvesti dok zakupac boravi u njoj. Ovo pravo, tako\u0111e predvi\u0111eno \u010dlanom 350, daje zakupodavcu pravo da povrati posed nekretnine za vreme trajanja radova, uz po\u0161tovanje strogih procesnih uslova.<\/p>\n
Pored toga, tursko pravo zakupa daje zakupodavcu pravo da raskine ugovor o zakupu nakon deset godina bez navo\u0111enja razloga, pod uslovom da pismena otkaz bude dostavljena najmanje tri meseca pre isteka relevantnog zakupnog perioda. Ovo pravo, utvr\u0111eno \u010dlanom 347, pru\u017ea zakupodavcima krajnje sredstvo za povratak poseda svoje imovine nakon dugotrajnog zakupnog odnosa, bez potrebe da dokazuju bilo koji konkretan razlog za raskid.<\/p>\n
Na osnovu \u010dlana 320 Turskog zakona o obligacijama, zakupodavac zadr\u017eava pravo da tokom trajanja ugovora o zakupu izvodi pobolj\u0161anja, renovacije i druge izmene na iznajmljenoj nekretnini, pod uslovom da ti radovi ne zahtevaju raskid ugovora o zakupu i da su takve prirode da se od zakupca mo\u017ee razumno o\u010dekivati da ih trpi. Pri kori\u0161\u0107enju ovog prava, zakupodavac je du\u017ean da vodi ra\u010duna o interesima zakupca, a prava zakupca na smanjenje zakupnine i naknadu eventualne \u0161tete ostaju u potpunosti primenljiva. Ova odredba daje zakupodavcima zna\u010dajan stepen operativne kontrole nad svojom imovinom \u010dak i tokom zakupnog perioda.<\/p>\n
Jedna od najkarakteristi\u010dnijih odlika turskog prava zakupa je zakonsko pravo zaloge (hapis hakk\u0131) zakupodavca na pokretnoj imovini koja se nalazi u iznajmljenoj nekretnini. \u010clan 336 Turskog zakona o obligacijama propisuje slede\u0107e:<\/p>\n
„U zakupu nepokretnosti, zakupodavac ima pravo zaloge na pokretnim stvarima koje se nalaze u zakupljenoj nepokretnosti i koje slu\u017ee za njeno opremanje ili kori\u0161\u0107enje, kao obezbe\u0111enje za najvi\u0161e jednu godinu dospele zakupnine i \u0161est meseci teku\u0107e zakupnine.“<\/em><\/p>\n Ovo pravo funkcioni\u0161e kao zakonska zaloga, koja zakupodavcu omogu\u0107ava da zadr\u017ei name\u0161taj, ure\u0111aje i drugu podobnu pokretnu imovinu zakupca kao obezbe\u0111enje za nepla\u0107enu zakupninu. Pravo zaloge se ne prote\u017ee na stvari koje su izuzete od izvr\u0161enja prema turskom pravu. Kada zakupac poku\u0161a da se iseli ili ukloni svoju imovinu, \u010dlan 338 istog zakona daje zakupodavcu ovla\u0161\u0107enje da od mirovnog suda ili izvr\u0161nog ureda zatra\u017ei nalog za zadr\u017eavanje dovoljne koli\u010dine pokretnih stvari zakupca radi pokri\u0107a duga. Ako se predmetne stvari uklone tajno ili silom, mogu biti vra\u0107ene u nekretninu uz pomo\u0107 policije u roku od deset dana.<\/p>\n Kada zakupac napusti nekretninu, zakupodavac ima pravo da izvr\u0161i uvid u stanje nepokretnosti i zahteva naknadu za svaku \u0161tetu koja prevazilazi normalno habanje i tro\u0161enje. Zakupac je du\u017ean da vrati zakupljenu nekretninu u stanju u kakvom ju je primio, uzimaju\u0107i u obzir samo o\u0161te\u0107enja nastala redovnim kori\u0161\u0107enjem. Ukoliko je zakupac usled nemara ili zloupotrebe prouzrokovao \u0161tetu na konstrukciji, fiksnim instalacijama ili opremi nekretnine, zakupodavac mo\u017ee podneti tu\u017ebu za naknadu \u0161tete. Ovo pravo mo\u017ee se ostvariti nezavisno od eventualnog depozita koji je upla\u0107en na po\u010detku zakupnog odnosa.<\/p>\n Kada zakupac bitno prekr\u0161i odredbe ugovora o zakupu \u2014 koriste\u0107i nekretninu u svrhe razli\u010dite od ugovorenih, prouzrokuju\u0107i smetnje kom\u0161ijama, izvode\u0107i neovla\u0161\u0107ene strukturalne izmene ili daju\u0107i u podzakup bez pisane saglasnosti zakupodavca \u2014 zakupodavac sti\u010de pravo da zahteva raskid ugovora o zakupu zbog povrede ugovornih obaveza. Turski sudovi procenjuju takve povrede od slu\u010daja do slu\u010daja, a od zakupodavaca se generalno o\u010dekuje da upute formalnu pismenu opomenu pre pokretanja sudskog postupka. Uslov pisane saglasnosti za podzakup izri\u010dito je utvr\u0111en turskim pravom zakupa, a svaki podzakup zaklju\u010den bez te saglasnosti daje zakupodavcu osnov za tra\u017eenje raskida ugovora.<\/p>\n U Turskoj, sporovi koji proisteknu iz ugovora o zakupu spadaju u nadle\u017enost parni\u010dnog suda mira (Sulh Hukuk Mahkemesi). Nakon uvo\u0111enja obaveznog mirenja u gra\u0111anskim stvarima, zakupodavci su u mnogim slu\u010dajevima du\u017eni da poku\u0161aju medijaciju pre podno\u0161enja tu\u017ebe. Nadle\u017eni sud je po pravilu onaj na podru\u010dju prebivali\u0161ta zakupca ili mesta izvr\u0161enja ugovora o zakupu.<\/p>\nPravo na Naknadu \u0160tete za O\u0161te\u0107enje Nekretnine<\/h2>\n
Pravo na Raskid Ugovora zbog Povrede Ugovornih Obaveza<\/h2>\n
Nadle\u017eni Sud i Re\u0161avanje Sporova<\/h2>\n
\n