Zakon o nekretninama u Turskoj | 2025 – Advokat Ozan Soylu
Tursko tržište nekretnina se pojavilo kao značajna destinacija za domaće i međunarodne investitore, podržana robusnim pravnim okvirom i modernim sistemima registracije. Razumevanje složenosti turskog prava nekretnina je ključno za uspešne transakcije sa nekretninama i investicije na ovom dinamičnom tržištu.
Kontinuirani napori Turske da harmonizuje svoje pravne tradicije sa međunarodnim standardima zadržavajući svoj transparentan sistem registracije stvorili su privlačno okruženje za investicije u nekretnine.
U ovom članku ćemo istražiti osnovne aspekte turskog nekretninjskog prava za naše srpske klijente, od osnovnih vlasničkih prava do složenih urbanističkih propisa.
Pregled turskog sistema nekretnina
Turski sistem nekretnina funkcioniše pod dobro strukturiranim okvirom gde su vlasnička prava zaštićena i ustavnim i građanskim zakonskim odredbama. Sistem kombinuje elemente iz različitih pravnih tradicija, posebno pod uticajem Švajcarskog građanskog zakonika, zadržavajući pritom prepoznatljive karakteristike koje odražavaju jedinstvene društvene i ekonomske potrebe Turske.
Osnovni principi
Fundamentalni principi turskog prava nekretnina se zasnivaju na nekoliko ključnih koncepata. Princip registracije stoji kao kamen temeljac, zahtevajući da sve transakcije sa nekretninama budu zvanično zabeležene. Ovaj sistem radi zajedno sa principom javnosti, koji obezbeđuje transparentnost u vlasništvu nad nekretninama i transakcijama. Dodatno, princip poverenja u katastar nekretnina štiti kupce savesne namere koji se oslanjaju na registrovane informacije.
Tipovi prava na nekretninama
Vlasnička prava
Potpuno vlasništvo
Potpuno vlasništvo, ili apsolutno vlasništvo, predstavlja najsveobuhvatniji oblik vlasničkog prava u turskom pravu. Ovo pravo daje vlasniku potpunu nadležnost da koristi, uživa i raspolaže nekretninom u granicama zakona. Vlasnik poseduje ekskluzivnu kontrolu nad nekretninom, podložnu samo zakonskim ograničenjima i propisima osmišljenim da zaštite javni interes.
Deljeno vlasništvo
Koncept deljenog vlasništva u turskom pravu obuhvata dva glavna oblika: zajedničko vlasništvo i suvlasništvo. U zajedničkom vlasništvu, više strana poseduje celu nekretninu zajedno bez specificiranih udela. Suvlasništvo, nasuprot tome, uključuje definisane udele gde svaki vlasnik poseduje specifičan procenat nekretnine.
Etažno vlasništvo
Etažno vlasništvo predstavlja specijalizovani oblik vlasničkog prava posebno relevantan u urbanim okruženjima. Ovaj sistem omogućava individualno vlasništvo specifičnih jedinica unutar zgrade dok se deli vlasništvo nad zajedničkim prostorima. Zakon o etažnom vlasništvu reguliše ove aranžmane, uspostavljajući prava i obaveze vlasnika jedinica.
Ograničena stvarna prava
Ograničena stvarna prava u turskom pravu uključuju nekoliko važnih kategorija. Službenosna prava omogućavaju specifične načine korišćenja tuđe nekretnine. Pravo plodouživanja daje pravo korišćenja i uživanja nekretnine bez vlasništva. Pravo građenja dozvoljava gradnju na tuđem zemljištu, dok pravo stanovanja omogućava zauzimanje nekretnine u stambene svrhe. Svako od ovih prava služi različitim svrhama u okviru nekretnina zadržavajući pritom specifična ograničenja i uslove.
Sistem registracije nekretnina
Katastar nekretnina
Funkcija i značaj
Turski sistem katastra nekretnina služi kao zvanični javni registar vlasništva nad nekretninama i prava. Ovaj sistem igra vitalnu ulogu u održavanju pravne sigurnosti i reda u transakcijama sa nekretninama. Primarna funkcija registra se vrti oko principa javnosti, koji obezbeđuje da sva prava vezana za nekretnine i opterećenja budu dostupna zainteresovanim stranama. Značaj ovog sistema potiče od njegove obezbeđivanja državne garancije, gde vlada preuzima odgovornost za tačnost registrovanih informacija i može biti odgovorna za kompenzaciju u slučajevima štete vezane za registar.
Organizaciona struktura
Kancelarije katastra nekretnina rade pod Generalnom direktorijom za katastar i geodeziju, koja funkcioniše u okviru Ministarstva životne sredine i urbanizma. Ove kancelarije su organizovane u hijerarhijskoj strukturi, sa centralnim i lokalnim filijalam koje rade u koordinaciji. Sistem zapošljava specijalizovano osoblje, uključujući zvaničnike registra i pravne stručnjake, koji su posebno obučeni da se bave transakcijama sa nekretninama i održavaju tačne evidencije. Svaka kancelarija održava i pisane evidencije i digitalne baze podataka, obezbeđujući redundantnost i dostupnost vitalnih informacija o nekretninama.
Tipovi registracija
Turski sistem katastra nekretnina prilagođava različite tipove registracija kako bi odražavao različita vlasnička prava i pravne situacije. Glavna knjiga registra sadrži evidencije vlasništva, koje prikazuju trenutnog vlasnika nekretnine i osnovne informacije o nekretnini. Dopunski registri beleže ograničena stvarna prava, kao što su službenosti i hipoteke. Sistem takođe održava evidencije privremenih registracija za privremena prava i napomene za lična prava koja utiču na pravni status nekretnine.
Katastrski sistem
Svrha i opseg
Katastrski sistem funkcioniše kao tehnička osnova registracije nekretnina u Turskoj. Njegova primarna svrha je kreiranje i održavanje tačnih geometrijskih i pozicionih podataka za sve nekretnine. Sistem obuhvata fizičke karakteristike nekretnina, uključujući njihove granice, dimenzije i lokacije. Ova tehnička dokumentacija služi višestrukim svrhama, od podrške vlasničkim pravima do olakšavanja urbanog planiranja i razvoja.
Odnos sa katastrom nekretnina
Katastrski sistem i katastar nekretnina rade u bliskoj koordinaciji, formirajući jedinstveni sistem registracije nekretnina. Dok se katastar nekretnina fokusira na pravna prava i informacije o vlasništvu, katastrski sistem obezbeđuje tehničke i prostorne podatke koji definišu ove nekretnine. Ova integracija obezbeđuje da su pravna prava vezana za precizno definisane fizičke nekretnine, stvarajući sveobuhvatan i pouzdan sistem informacija o nekretninama. Sinhronizacija između ova dva sistema je ključna za održavanje tačnih i aktuelnih evidencija nekretnina.
Tehnički aspekti
Moderni turski katastrski sistem koristi napredna tehnološka rešenja za održavanje tačnih podataka o nekretninama. Sistem koristi geografske informacione sisteme (GIS) i satelitsku tehnologiju za precizna merenja nekretnina i kartiranje. Digitalne katastarske mape sada čine osnovu sistema, omogućavajući lakše ažuriranje i održavanje informacija o nekretninama. Tehnička infrastruktura uključuje sofisticirane sisteme upravljanja bazama podataka koji omogućavaju efikasno čuvanje i preuzimanje podataka o nekretninama zadržavajući pritom integritet istorijskih evidencija.
Nekretninske transakcije
Transakcije prodaje
Osnovni zahtevi
Turski pravni sistem uspostavlja specifične preduslove za važeće transakcije prodaje nekretnina. Proces počinje potvrđivanjem pravne sposobnosti obe strane da uđu u transakciju. Prodavac mora posedovati jasno pravo svojine na imovinu i pravo da je prenese. Sama imovina mora biti pravilno registrovana u katastarskom registru i oslobođena bilo kakvih ograničenja koja bi sprečila njenu prodaju. Transakcija zahteva da obe strane imaju ispravne dokumente o identitetu i, u slučaju pravnih lica, odgovarajuće dokumente o ovlašćenju koji dokazuju njihovu vlast da sprovode transakciju.
Formiranje ugovora
Ugovori o prodaji nekretnina u Turskoj moraju da slede striktne formalne zahteve da bi bili pravno važeći. Ugovor mora biti sklopljen pred javnim beležnikom ili direktno u katastarskom uredu. Sporazum mora jasno da identifikuje strane, da pruži detaljan opis imovine i da specificira kupovnu cenu. Tursko zakonodavstvo zahteva eksplicitne izjave o bilo kakvim posebnim uslovima ili teretima koji utiču na imovinu. Ugovor takođe treba da se bavi vremenom i načinom plaćanja, zajedno sa bilo kakvim drugim uslovima o kojima su se strane dogovorile.
Proces registracije
Poslednji i ključni korak u prodaji nekretnina je zvanična registracija transakcije. Ovaj proces se odvija u katastarskom uredu gde se imovina nalazi. Obe strane moraju da se pojave lično ili preko ovlašćenih predstavnika. Registarski službenici verifikuju sva potrebna dokumenta i potvrđuju aranžmane plaćanja. Po završetku potrebnih provera, službenici beleže prenos u katastarskom registru, efikasno prenoseći pravno vlasništvo na kupca. Ova registracija služi kao definitivni dokaz o vlasništvu nad imovinom prema turskom zakonu.
Ostali tipovi sticanja
Nasleđivanje
Sticanje imovine kroz nasleđivanje sledi specifične procedure prema turskom pravu nasleđivanja. Kada vlasnik imovine umre, njihova nekretnina prelazi na njihove zakonske naslednike prema njihovoj oporuci ili statutarnim pravilima nasleđivanja. Prenos zahteva zvanično svedočanstvo o nasleđivanju izdato od strane građanskih sudova. Ovaj dokument identifikuje legitimne naslednike i njihove odgovarajuće delove. Naslednici zatim moraju da registruju svoja nasledna prava u katastarskom uredu, gde se evidencije o vlasništvu nad imovinom ažuriraju da odražavaju novo vlasništvo zasnovano na nasledstvu.
Razmena
Transakcije razmene imovine uključuju uzajamni prenos nekretnina između strana. Ovaj tip sticanja zahteva da obe imovine budu jasno identifikovane i da se njihove vrednosti procene. Proces sledi slične formalne zahteve kao regularni transakcije prodaje, uključujući izvršavanje zvaničnog akta i registraciju. Ako postoji razlika u vrednostima imovine, strane mogu da se dogovore o novčanoj kompenzaciji da bi uravnotežile razmenu. Proces registracije mora biti završen istovremeno za obe imovine da bi se obezbedila pravna važnost razmene.
Donacija
Donacija nekretnina predstavlja besplatan prenos vlasništva nad imovinom. Darilac mora da pokaže jasnu nameru da daruje i da ima pravnu sposobnost da izvrši takav prenos. Tursko zakonodavstvo zahteva da se ugovori o donaciji izvršavaju u zvaničnoj formi, slično ugovorima o prodaji. Proces uključuje verifikaciju darilčeve slobodne volje i razumevanja implikacija transakcije. Zahtevi registracije ostaju isti kao i za ostale prenose imovine, sa obe strane koje se pojavljuju pred katastarskim uredom da završe transakciju.
Sudske odluke
Sticanje kroz sudske odluke se javlja u različitim pravnim situacijama, uključujući sticanje po osnovu držanja, sporove o imovini ili postupke izvršenja. Kada sud donese konačnu odluku koja utiče na vlasništvo nad imovinom, ona služi kao pravni osnov za registraciju. Strana koja ima korist od odluke mora da predstavi konačnu sudsku naredbu katastarskom uredu za implementaciju. Proces registracije u ovim slučajevima sledi posebne procedure, obezbeđujući pravilno beleženje suda-naloženog prenosa imovine uz održavanje lanca vlasništva.
Pravna zaštita prava na nekretnine
Sudska zaštita
Tipovi tužbi
Turski pravni sistem pruža različite sudske lekove za zaštitu prava na nekretnine. Najosnovnija akcija je tužba za povraćaj imovine, koja omogućava vlasnicima da povrate posed od neovlašćenih okupatora. Vlasnici imovine takođe mogu da podnesu slučajevi sporova o granicama kada nastanu neslaganja oko granica imovine. Sistem prepoznaje tužbe za sprečavanje smetanja, omogućavajući vlasnicima da zaustave aktivnosti koje ometaju njihova prava na imovinu. U slučajevima sporova o vlasništvu, strane mogu da pokrenu tužbe za ispravku vlasničkih knjiga da reše neusklađenosti u katastarskim evidencijama. Sudovi takođe rešavaju zahteve za naknadu štete u vezi sa oštećenjem imovine ili neovlašćenom upotrebom.
Sudski postupci
Parnice o nekretninama slede strukturisane procedure prema turskom građanskom pravu. Proces počinje podnošenjem pisanog zahteva koji izlaže tužbu i pravni osnov. Sudovi obično zahtevaju sveobuhvatnu dokumentaciju, uključujući katastarske evidencije, veštačke izveštaje i dokaze koji podržavaju tražena prava. Tokom postupka, sud može da naredi uvid na licu mesta i da postavi tehničke veštake da ispitaju pitanja vezana za imovinu. Adverzijalni proces obezbeđuje da obe strane imaju priliku da predstave dokaze i protivu-argumente. Kompleksni slučajevi često uključuju više ročišta gde se ocenjuju svedočenja svedoka i mišljenja veštaka.
Izvršavanje odluka
Sudske odluke u pitanjima nekretnina nose značajne mehanizme izvršavanja. Kada presuda postane konačna, pobednička strana može da pokrene izvršne postupke kroz izvršne urede. Ovi uredi imaju ovlašćenje da implementiraju odluke kroz različite načine, uključujući prisilno iseljenje ili prenos imovine. Proces izvršavanja sledi striktne protokole da zaštiti i prava poverioca i osnovna prava pogođenih strana. U slučajevima koji uključuju promene registracije imovine, sudska odluka služi kao osnov za zvanične modifikacije registracije u katastarskom uredu.
Administrativna zaštita
Uloga administrativnih organa
Administrativni organi igraju ključnu ulogu u zaštiti prava na nekretnine kroz preventivne i regulatorne mere. Katastarski uredi služe kao primarni administrativni zaštitnici, održavajući tačne evidencije o imovini i sprečavajući prevarne transakcije. Opštinski organi primenjuju zonske propise i građevinske kodekse da zaštite vrednosti imovine i obezbede pravilnu upotrebu zemljišta.
Ministarstvo životne sredine i urbanizma nadzire širu implementaciju politike i koordiniše različita administrativna tela uključena u zaštitu nekretnina.
Administrativne procedure
Administrativna zaštita funkcioniše kroz strukturirane procedure dizajnirane da spreče kršenja i efikasno reše sporove. Vlasnici nekretnina mogu podneti administrativne žalbe kada se suočavaju sa problemima u okviru administrativne jurisdikcije. Proces obično počinje pisanim zahtevima relevantnim organima, praćenim podržavajućom dokumentacijom. Administrativna tela sprovode preliminarne istrage da procene žalbe i mogu organizovati saslušanja ili posete lokaciji. Ove procedure često pružaju brže rešavanje u poređenju sa sudskim procesima, posebno u slučajevima koji uključuju tehnička ili regulatorna pitanja.
Proces žalbe
Administrativni sistem pruža više nivoa žalbe za strane nezadovoljne početnim odlukama. Pogođeni pojedinci mogu podneti administrativne žalbe višim organima u okviru iste organizacije. Ove žalbe moraju pratiti specifične rokove i proceduralne zahteve uspostavljene administrativnim pravom. Ako se administrativni lekovi pokažu nedovoljnim, strane zadržavaju pravo da traže sudski pregled administrativnih odluka preko administrativnih sudova. Proces žalbe uključuje odredbe za hitne mere kada je potrebna trenutna akcija da se spreči nepopravljivna šteta. Tokom ovih procedura, sistem održava transparentnost i obezbeđuje pravo na pravični postupak za sve uključene strane.
Pravne usluge za investicije u nekretnine u Turskoj: Advokatska kancelarija Soylu
Advokatska kancelarija Soylu specijalizovana je za pružanje sveobuhvatnih pravnih usluga u turskom pravu nekretnina, sa posebnim fokusom na pomoć međunarodnim klijentima. Naš tim pravnih eksperata nudi personalizovano vođenje kroz svaki korak transakcija nekretnina, od početnog izbora nekretnine do završnih procesa registracije.
Naša advokatska kancelarija održava svoje sedište u srcu finansijskog okruga Istanbula, dok posluje preko obimne mreže partnerskih kancelarija na ključnim destinacijama za investiranje u nekretnine uključujući Antaliju, Muğlu, Alanju i Fetije. Ovo strateško prisustvo omogućava nam da efikasno služimo našim klijentima širom najtraženijih tržišta nekretnina u Turskoj.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
Zakon o nekretninama u Turskoj