Hur förbereder man ett hyresavtal i Turkiet? | Advokat Ozan Soylu

Allmänna Villkor som Måste Inkluderas i ett Hyresavtal

Hyresgästens Ansvar

Hyresgästens grundläggande ansvar är att använda fastigheten med omsorg och använda den i enlighet med det syfte som specificeras i avtalet. Enligt den Turkiska Förbindelselagen är hyresgästen skyldig att hålla fastigheten i det skick den mottogs. Hyresgästen måste också visa respekt i grannrelationer och undvika störande beteende som buller och förorening.

Hyresgästen ansvarar för att göra mindre reparationer (som kranreparation, byte av glödlampor) i den hyrda fastigheten. De måste omedelbart rapportera större fel. Om denna rapporteringsplikt inte uppfylls kan hyresgästen hållas ansvarig för den resulterande skadan.

Hyresvärdens Ansvar

Hyresvärdens mest grundläggande ansvar är att leverera den hyrda fastigheten i användbart skick och hålla den i detta skick under hyresperioden. Detta är uttryckligen reglerat i artikel 301 i den Turkiska Förbindelselagen. Hyresvärden måste garantera korrektheten av fastighetens registerinformation och att den är fri från tredje parts rättigheter.

Dessutom är hyresvärden skyldig att utföra reparationer som uppstår i den hyrda fastigheten och som hyresgästen inte ansvarar för. Till exempel är det hyresvärdens ansvar att lösa större problem som takläckor, huvudvattenledningsbrott eller fel i centralvärmesystemet.

Hyresvärden måste säkerställa att hyresgästen kan använda fastigheten ostört och får inte störa hyresgästen under avtalsperioden.

Dock, vid nödvändiga reparationer eller försäljning av fastigheten, har de rätt att visa fastigheten under rimliga perioder.

Byggnadens Underhållskostnader och Gemensamma Utgifter

Hyresavtalet måste tydligt specificera vem som ansvarar för betalningar av underhållskostnader och andra gemensamma utgifter. I allmänhet tillhör följande kostnader hyresgästen:

• Byggnadsunderhållskostnader
• El-, vatten-, naturgasräkningar
• Internet- och telefonkostnader
• Löner för portier/personal
• Underhållskostnader för gemensamma utrymmen som hiss och parkeringsplats

Emellertid tillhör fastighetsskatter (såsom fastighetsskatt) och stora renoveringskostnader vanligtvis hyresvärden. Parterna bör tydligt reglera dessa frågor i avtalet, särskilt avseende eventuella särskilda villkor som följer av förvaltningsplanen.

Renoveringar av Fastigheten

Hyresgästen behöver skriftligt tillstånd från hyresvärden för ändringar och renoveringar av den hyrda fastigheten. Det är viktigt att tydligt nämna detta i avtalet. Obehöriga ändringar kan vara grund för avtalsuppsägning och skadeståndsanspråk.

Avtalet bör också specificera vem som kommer att bära kostnaderna för fastighetsrenoveringar, vad som kommer att hända med dessa renoveringar i slutet av hyresperioden, och hur fastigheten ska lämnas tillbaka. I allmänhet:

1. Dekorativa förändringar (färg, tapet, etc.)
2. Icke-fasta möbler och tillbehörsändringar
3. Ändringar av elektriska och sanitära installationer
4. Strukturella ändringar som väggborttagning eller -tillägg

Förbud mot Andrahandsuthyrning och Överlåtelse

Enligt artikel 322 i den turkiska skuldrättslagen kan hyresgästen inte andrahandsuthyra fastigheten eller överlåta sin nyttjanderätt utan skriftligt tillstånd från hyresvärden. Denna fråga är särskilt viktig vid uthyrning av bostäder och täckta affärslokaler.

Tydlig och noggrann reglering av bestämmelser rörande förbudet mot andrahandsuthyrning och överlåtelse i avtalet är avgörande för att förhindra framtida tvister. Överträdelse av förbudet kan utgöra en giltig grund för avtalsuppsägning.

Dessutom bör särskilda omständigheter som arvingars status vid hyresgästens död, eller företagsfusion eller -överlåtelse om hyresgästen är ett företag, också regleras i avtalet. Dessa regleringar hjälper till att skydda parternas rättigheter i oväntade situationer.

 

Viktiga Överväganden vid Upprättande av Hyresavtal

Krav på Skriftlig Form

I det turkiska rättssystemet finns det inget strikt krav på skriftlig form för hyresavtal.

Muntliga hyresavtal är också giltiga. Att ha ett skriftligt kontrakt är dock av yttersta vikt för bevislätthet. Ett skriftligt kontrakt fungerar som bevis vid tvister som kan uppstå mellan parterna.

Varje sida av det skriftliga kontraktet måste undertecknas av parterna. Det bör kommas ihåg att en underskrift är ett tecken som verifierar parternas identitet och speglar deras vilja. Att undvika suddningar och strykningar, och att parafrera ändringar är åtgärder som kommer att öka tillförlitligheten.

Nuförtiden blir elektroniskt undertecknade kontrakt allt vanligare. Utan användning av en säker elektronisk underskrift kan det dock vara svårt att bevisa äkthet.

Vikten av Kontraktsvittnen

Att ha vittnen vid ett hyresavtal, även om det inte är ett juridiskt krav, är en viktig säkerhetsmekanism. Vittnen kan verifiera att kontraktet undertecknades och att dess innehåll accepterades av parterna. Detta ger skydd mot framtida påståenden som ”underskriften är inte min” eller ”kontraktets innehåll har ändrats.”

Vid val av vittnen är det viktigt att de är opartiska och myndiga. Vittnenas identifieringsuppgifter (för- och efternamn, turkiskt ID-nummer) måste anges i kontraktet och deras underskrifter erhållas. Idealiskt bör vittnen vara:

• Personer utan familjeband med parterna
• Pålitliga personer som känner både hyresgäst och hyresvärd
• Personer som vid behov kan vittna i domstol
• Personer som är närvarande på platsen där kontraktet upprättas

Upprättande av Inventarielista

Att upprätta en detaljerad lista över föremål i den hyrda fastigheten är avgörande för att förhindra framtida tvister. Inventarielistan bör innehålla särskiljande egenskaper som märke, modell, serienummer för föremål och deras nuvarande tillstånd (skadat, repat, nytt, etc.).

Vid upprättandet av listan bör alla fasta installationer (köksskåp, inbyggda produkter, luftkonditionering, etc.) och om de finns, möbler (soffa, säng, bord, etc.) beskrivas i detalj. Att ta daterade fotografier som visar föremålens tillstånd och bifoga dessa foton som bilaga till kontraktet kommer att vara fördelaktigt.

Inventarielistan bör upprättas som en bilaga till kontraktet och varje sida bör undertecknas av parterna. Hur fastigheten ska lämnas tillbaka i slutet av hyresperioden bör också specificeras i denna lista.

Fastställande av Hyreshöjningsprocent

Höjningsprocenten i hyresavtal regleras enligt artikel 344 i den turkiska skuldrättslagen. Därefter kan hyreshöjningar inte överstiga procentsatsen av konsumentprisindex (KPI) som meddelas av det turkiska statistikinstitutet (TUIK). Denna juridiska begränsning gäller även om parterna kommer överens om att fastställa en högre procentsats.

Kontraktet bör tydligt ange när hyreshöjningen kommer att äga rum (vanligtvis årligen) och vilket index som kommer att användas för beräkningen. Följande förklaring kan användas angående hur höjningsprocenten kommer att beräknas:

”Hyresbeloppet kommer att höjas årligen, inte mer än den årliga KPI-förändringsprocenten som meddelas av TUIK för den månad som motsvarar hyrans startdatum.”

Korrekt Fastställande av Kontraktslängd

Längden på hyresavtalet bör fastställas enligt parternas behov och planer. I kontrakt för bestämd tid måste start- och slutdatum skrivas tydligt. Enligt den turkiska skuldrättslagen anses kontraktet, om inte en part meddelar uppsägning, ha förlängts med ett år.

Punkterna att överväga vid fastställandet av kontraktslängden är:

1. Hur länge hyresgästen planerar att stanna i fastigheten inom överskådlig framtid
2. Om hyresvärden har planer på att sälja fastigheten eller använda den själv
3. Kostnader relaterade till förnyelse av kontrakt för bestämd tid
4. Vikten av hyreshöjningsmekanism vid långtidskontrakt
5. Förtydligande av uppsägningstider vid kontraktsuppsägning

En korrekt fastställd kontraktslängd ger förutsägbarhet för båda parter och förhindrar onödiga tvister.

 

Uppsägnings- och Annulleringsvillkor för Hyresavtal

Uppsägning av Hyresavtal för Bestämd Tid

Hyresavtal för bestämd tid upphör inte automatiskt med tidens utgång.

Enligt artikel 347 i den turkiska obligationslagen anses kontraktet, om varken hyresvärd eller hyresgäst ger besked minst 15 dagar före periodens slut, ha förlängts med ett år under samma villkor.

Denna automatiska förlängningsmekanism är avsedd att skydda hyresgästen.

För bestämda tidsperioder för bostäder och täckta affärslokaler kan hyresvärden endast avsluta kontraktet vid slutet av hyresperioden om det finns skäl som specificeras i första stycket av artikel 347 i den turkiska obligationslagen. Dessa skäl inkluderar behovet av användning av hyresvärden eller närstående familjemedlemmar, väsentlig reparation eller rekonstruktion.

Hyresgästen kan dock avsluta det bestämda tidskontraktet genom att meddela före periodens slut utan att behöva ange någon anledning.

Uppsägning av Hyresavtal för Obestämd Tid

Hyresavtal för obestämd tid avslutas med uppsägningsmeddelande gjort av parterna.

Hyresgästen kan avsluta ett hyresavtal för obestämd tid när som helst genom att följa uppsägningstiden på 3 månader utan att behöva ange någon anledning. Det är viktigt att uppsägningen görs i skriftlig form och att leveransen till den andra parten kan bevisas.

Hyresvärden kan dock endast avsluta hyresavtal för obestämd tid för bostäder och täckta affärslokaler om det finns skäl som nämns i första stycket av artikel 347 i den turkiska obligationslagen och genom att säga upp hyresgästen 3 månader i förväg.

För att vara giltig måste en uppsägning:

• Göras skriftligt
• Uppfylla de tidsgränser som föreskrivs av lagen
• Tydligt ange uppsägningsdatumet i meddelandet
• För hyresavtal för bostäder och täckta affärslokaler, tydligt ange hyresvärdens skäl för uppsägning

Avflyttningsförbindelse

En avflyttningsförbindelse är ett skriftligt dokument där hyresgästen förbinder sig att avflytta den hyrda fastigheten på ett specifikt datum. Enligt artikel 352 i den turkiska obligationslagen kan hyresvärden, om hyresgästen underlåter att avflytta trots ett skriftligt åtagande till hyresvärden efter mottagande av fastigheten, avsluta hyresavtalet genom att inom en månad från detta datum lämna in en verkställighetsförfrågan eller väcka talan.

För en giltig avflyttningsförbindelse krävs följande villkor:

1. Den måste ges efter att den hyrda fastigheten levererats till hyresgästen
2. Den måste vara i skriftlig form
3. Avflyttningsdatumet måste anges tydligt
4. Den måste undertecknas av hyresgästen

En viktig punkt: Avflyttningsförbindelser som erhållits samtidigt med eller före hyresavtalet är ogiltiga. Förbindelsen får endast juridisk giltighet om den upprättas efter faktisk leverans av den hyrda fastigheten.

Uppsägning på Grund av Hyresgästens Betalningsförsummelse

Hyresgästens betalningsförsummelse vid betalning av hyran är en viktig grund för att avsluta hyresavtalet. Enligt artikel 315 i den turkiska obligationslagen kan hyresvärden, om hyresgästen inte uppfyller sin skyldighet att betala skyldig hyra eller tillkommande kostnader efter mottagande av fastigheten, ge hyresgästen en skriftlig uppsägningstid och informera honom om att han kommer att avsluta avtalet om betalningen inte sker inom denna tid.

För hyresavtal för bostäder och täckta affärslokaler måste hyresvärden ge minst en uppsägningstid på 30 dagar. För andra hyresavtal är denna tid minst 10 dagar. Om hyresgästen betalar sin skuld inom den givna tiden förblir avtalet i kraft.

Dessutom kan hyresvärden, om hyresgästen flera gånger inom ett år försummar hyresbetalningen, avsluta avtalet. I detta fall:

• Måste hyresgästen ha varit i försummelse minst två gånger för bostäder och täckta affärslokaler, en gång för andra hyresavtal
• Hyresvärden måste ha gjort ett skriftligt meddelande för varje betalningsförsummelse
• Uppsägningen måste göras inom 30 dagar från det senaste datumet för betalningsförsummelse

Nödvändiga Åtgärder Under Avflyttning av Fastigheten

Det finns många punkter att ta hänsyn till under avflyttningen av fastigheten vid avslutande av hyresavtalet. Avflyttningsprocessen måste utföras noggrant för att förhindra nya tvister mellan parterna.

Nödvändiga åtgärder under avflyttning är:

1. Säkerställa att fastigheten levereras i det tillstånd som specificeras i avtalet
2. Kontrollera inventeringslistans objekt och identifiera saknade/skadade objekt
3. Avläsa vatten-, el-, naturgasmätare och överföra/stänga av abonnemang
4. Verifiera att hyresgästen fullständigt har avlägsnat sina personliga tillhörigheter
5. Utvärdera villkor för återlämnande av deposition och bestämma eventuella avdrag

Att upprätta en rapport under avflyttningen kommer att hjälpa till att förhindra framtida tvister. Denna rapport måste innehålla fastighetens nuvarande tillstånd, brister, skador och parternas ömsesidiga förklaringar.

 

Säkerhetsmekanismer i Hyresavtal

Borgensvillkor

Borgen i hyresavtal är en viktig juridisk mekanism som ger säkerhet i fall hyresgästen inte uppfyller sina skyldigheter. Enligt artikel 583 i den turkiska obligationslagen måste ett borgensavtal göras skriftligt, och det maxbelopp som borgen kommer att vara ansvarig för och borgensdatumet måste skrivas med borgens egen handstil.

Bland borgenstyperna är den vanligaste den solidariska borgen. I detta fall är borgen lika ansvarig med hyresgästen, och borgenären-hyresvärden kan vända sig direkt till borgen. Borgen måste ange sin avsikt att vara en ”solidarisk borg” med sin egen handstil.

Giltighetsperioden för en borgen är tio år för bostäder och täckta affärslokaler. Borgens ansvar upphör efter denna period. Borgensperioden kan dock förnyas och förlängas. Om borgen är gift måste också samtycke från deras make/maka erhållas. Makens/makans samtycke måste ges före eller senast vid tidpunkten för fastställandet av borgensavtalet.

Hyresförsäkring

Hyresförsäkring är en säkerhetsmekanism som ger ekonomiskt skydd till hyresvärden mot risker att hyresgästen inte betalar hyran eller skadar fastigheten.

Även om denna typ av försäkring ännu inte är vanlig i Turkiet, används den ofta i utvecklade länder.

Hyresförsäkring täcker vanligtvis följande risker:

• Obetalda hyresbelopp
• Materiella skador orsakade av hyresgästen
• Juridiska kostnader under vräkningsprocessen
• Inkomstförlust under återuthyrningsprocessen av fastigheten

Premiebeloppet för försäkringspolicyn bestäms baserat på faktorer som värdet av den hyrda fastigheten, hyresgästens kreditvärdighet och hyresbeloppet. Hyresvärden betalar premier till försäkringsbolaget med specifika intervaller och får ersättning när risken inträffar.

Eftersom praxis för hyresförsäkring i Turkiet befinner sig i utvecklingsfasen är det viktigt att få aktuell information från försäkringsbolag vid tecknande av avtal. Denna säkerhetsmekanism, som förväntas bli mer utbredd i framtiden, kan vara ett värdefullt instrument, särskilt för personer som professionellt hyr ut fastigheter.

Fördelar med Notariellt Bekräftat Hyresavtal

Även om det inte är obligatoriskt att låta notariellt bekräfta hyresavtalet, erbjuder det betydande fördelar för parterna. Notariellt bekräftade avtal fungerar som definitivt bevis mot signaturförnekande. Detta förhindrar invändningar som ”denna signatur är inte min.”

Fördelarna som notariellt bekräftade avtal erbjuder är:

• Officiell verifiering av signaturernas äkthet
• Definitiv fastställelse av kontraktsdatumet
• Förhindring av ändring av kontraktsinnehållet
• Skapande av ett verkställbart dokument för exekutionsförfaranden
• Erbjudande av bevisföring i vräkningsmål

Notariell godkännande garanterar inte laglig efterlevnad av kontraktets innehåll; det bekräftar endast att parternas signaturer är äkta och certifierar dokumentets upprättandedatum. Därför är korrekt juridisk utformning av kontraktsinnehållet separat viktigt.

Anteckning i Fastighetsregistret

Att låta anteckna hyresavtalet i fastighetsregistret erbjuder viktig säkerhet för hyresgästen. Enligt artikel 1009 i den turkiska civillagen och artikel 312 i den turkiska förpliktelslagen kan hyresavtal för fastigheter antecknas i fastighetsregistret. Denna anteckning säkerställer att nya ägare måste följa hyresavtalet om den hyrda fastigheten byter ägare.

För att göra en anteckning i fastighetsregistret:

1. Krävs tillstånd från hyresvärden eller ett domstolsbeslut
2. Måste vara ett hyresavtal för bestämd tid
3. Anteckningsperioden kan vara högst 10 år
4. Ansökan måste göras hos Fastighetsregistermyndigheten

Anteckning i fastighetsregistret är särskilt viktigt vid långtids-hyresavtal och kommersiella hyresavtal. Genom denna metod kan hyresgästen garantera skyddet av sina investeringar om fastigheten säljs. Anteckningen erbjuder juridiskt skydd jämförbart med en sakrättslig effekt som gör det möjligt för hyresgästen att göra sina rättigheter från hyresavtalet gällande mot tredje part.

Elektroniskt Hyresavtalssystem

Elektroniska hyresavtal blir alltmer vanliga med teknologiska framsteg. Detta system gör det möjligt för parter att ingå kontrakt via säkra digitala plattformar utan att behöva träffas fysiskt. Under lagen om elektronisk signatur har dokument som är signerade med säkra elektroniska signaturer samma juridiska effekter som handskrivna signaturer.

Fördelar med det elektroniska hyresavtalssystemet:

• Acceleration av kontraktsprocesser
• Bekvämlighet när parter befinner sig på olika platser
• Säker lagring av kontrakt i digital miljö
• Registrering av ändringshistorik
• Automatiska påminnelse- och notifikationssystem

Digital Hyresavtal-applikationen utvecklad av Skatteverket i Turkiet gör det möjligt att förbereda, signera och lagra hyresavtal i elektronisk miljö. Detta system underlättar också uppföljning av skatteförpliktelser som deklaration av hyresintäkter.

Vid ingående av kontrakt i det elektroniska systemet måste uppmärksamhet ägnas åt tillförlitligheten hos den använda plattformen, skydd av personuppgifter och giltigheten av e-signaturer. Det är också en viktig faktor att alla parter i kontraktet är digitalt kunniga.

 

Soylu Law Juristbyrå

Soylu Law är specialiserad på att upprätta hyresavtal och andra juridiska dokument i Turkiet. Vi erbjuder juridiskt stöd i fastighetstransaktioner för våra svenska klienter. Vårt team har omfattande erfarenhet av att hantera internationella dokument, inklusive apostilleförfaranden och flerspråkiga juridiska tjänster.

 

För ytterligare hjälp eller rådgivning i denna fråga kan ni kontakta oss.