Hyreshöjning Rättegång i Turkiet | 2025 – Advokat Ozan Soylu
För utlänningar som bor i Turkiet är det viktigt att förstå det lokala rättssystemet gällande hyresfastigheter. En särskilt viktig aspekt är hyreshöjningsförfarandet (kira artış davası), som gör det möjligt för hyresvärdar eller hyresgäster att begära en domstolsbestämd justering av hyresbeloppet.
Denna guide förklarar hur rättegångar för hyreshöjningar fungerar i Turkiet för våra svenska klienter.
Förståelse av Hyreshöjningsförfaranden
Ett hyreshöjningsförfarande är en juridisk process där antingen hyresvärden eller hyresgästen ber domstolen att fastställa en rimlig hyra baserat på aktuella marknadsförhållanden. Även om dessa förfaranden i praktiken vanligtvis lämnas in av hyresvärdar som söker högre hyra, kan hyresgäster också lämna in en ansökan för att begära en sänkning av hyran om omständigheterna motiverar det.
Dessa förfaranden regleras av den turkiska skuldrättslagen (Türk Borçlar Kanunu) och är utformade för att säkerställa att hyresbelopp förblir rättvisa och skäliga för båda parter när marknadsförhållandena förändras.
Domstolens beslut är bindande så snart det blir slutgiltigt, och båda parter måste följa det nya hyresbelopp som fastställts av domaren.
När Kan Hyreshöjningsförfaranden Lämnas In?
Det finns ingen lagstadgad tidsgräns för att lämna in ett hyreshöjningsförfarande i Turkiet. Dock är timingöverväganden avgörande för när det nya hyresbeloppet träder i kraft.
För att den domstolsfastställda hyran ska gälla för den aktuella hyresperioden, måste förfarandet lämnas in minst 30 dagar före förlängningsdatumet för hyreskontraktet, eller så måste hyresvärden skicka skriftlig information om avsikten att höja hyran inom denna tidsram.
Den mest betydande faktorn i dessa förfaranden är femårsregeln. Om ett hyresförhållande har pågått i mindre än fem år, kan varje höjning inte vara högre än förändringen av konsumentprisindex (TÜFE) från föregående år över 12 månader i genomsnitt.
Femårsregeln för Hyreshöjningar
Femårströskeln är särskilt viktig för utlänningar att förstå:
- För hyreskontrakt yngre än 5 år: Domstolen kan inte fastställa hyran högre än TÜFE-takten
- För hyreskontrakt på 5 år eller äldre: Domstolen kan fastställa hyra baserat på marknadstaxor, jämförbara fastigheter och skälighetsprinciper
- Efter varje 5-årsperiod: Processen kan upprepas
Juridiska Krav för att Lämna In ett Hyreshöjningsförfarande
För att lämna in ett giltigt hyreshöjningsförfarande i Turkiet måste vissa villkor uppfyllas:
- Det måste finnas ett giltigt hyreskontrakt mellan parterna (skriftligt eller muntligt)
- Käranden måste ha juridiskt intresse av att lämna in förfarandet
- För tvister om 5 år gamla kontrakt blir marknadstaxor relevanta
- För att den nya taxan ska gälla för den aktuella perioden, måste skriftlig information ges 30 dagar före förlängning
Om hyresvärden vill att det nya hyresbeloppet ska gälla för den aktuella hyresperioden, måste de antingen lämna in förfarandet eller skicka skriftlig information minst 30 dagar före förlängningsdatumet. Annars kommer det nya beloppet endast att gälla för nästa hyresperiod.
Hur Domstolar Fastställer Rimliga Hyresbelopp
När de beslutar om ett lämpligt hyresbelopp, överväger turkiska domstolar flera viktiga faktorer:
Konsumentprisindex (TÜFE)
Den 12-månaders genomsnittliga förändringen i konsumentprisindex fungerar som en baslinjereferens för hyreshöjningar. För kontrakt yngre än fem år fungerar denna taxa som en hård gräns på höjningar. För äldre kontrakt är det en av flera faktorer som övervägs.
Fastighetens Skick
Domstolen utvärderar fastighetens fysiska tillstånd, dess läge, användningsändamål, egenskaper och underhållsbehov. Fastigheter i gott skick med moderna bekvämligheter kräver vanligtvis högre hyror.
Miljöfaktorer såsom grannskapsförbättringar och förändringar i det omgivande området övervägs också av domaren.
Jämförbara Marknadstaxor
Domstolen undersöker hyrespriser för liknande fastigheter i samma område för att fastställa rimligt marknadsvärde. Denna jämförelse hjälper till att säkerställa att den fastställda hyran överensstämmer med aktuella marknadsförhållanden.
Skälighetsprinciper
Turkisk lag kräver att domare överväger ”hakkaniyete uygun” (skälighetsprinciper) vid fastställande av hyra. Detta resulterar ofta i vad som kallas en ”gammal hyresgäst-rabatt” på 15-20% under vad som skulle begäras för en tom fastighet.
Procedurella Aspekter av Hyreshöjningsförfaranden
Från 1 september 2023 gäller obligatorisk medling för alla hyresfastställningsförfaranden. Detta betyder att parterna måste försöka lösa tvisten via en medlare innan de lämnar in ett förfarande.
- Förfarandet måste lämnas in vid Civil Fredsdomstol (Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Domstolskostnader beräknas baserat på skillnaden mellan nuvarande hyra och begärd hyra
- Expertvittnen undersöker vanligtvis fastigheten och förbereder rapporter om rimligt marknadsvärde
- Förfaranden tar vanligtvis 1-1,5 år att lösa, beroende på domstolens arbetsbelastning
När domstolens beslut blir slutgiltigt, kan det inte verkställas retroaktivt. Det nya hyresbeloppet gäller endast från det specificerade datumet framåt.
Vanliga Frågor om Hyreshöjningsförfaranden
Från Vilken Månad Träder den Nya Hyran i Kraft?
Om korrekt information gavs 30 dagar före förlängningsdatumet eller om kontraktet innehåller en höjningsklausul, gäller den nya hyran från början av den nya hyresperioden. Annars gäller den från nästa hyresperiod.
Kan ett Hyreshöjningsförfarande Lämnas In för Tidigare Perioder?
Nej, hyresfastställningsförfaranden har endast effekt på framtida hyresbetalningar. De kan inte tillämpas retroaktivt på tidigare hyresperioder.
Kan Vräkning och Hyreshöjningsförfaranden Lämnas In Samtidigt?
Ja, det finns ingen juridisk barriär för att lämna in båda typerna av förfaranden samtidigt om villkoren för var och en är uppfyllda. Dock måste de lämnas in som separata juridiska åtgärder.
Kan Utländsk Valuta Hyreskontrakt Bli Föremål för Höjningar?
För kontrakt i utländsk valuta kan ingen höjning göras under 5 år enligt Lagen om Skydd av Värdet av den Turkiska Valutan. Efter 5 år kan förändringar i värdet av den utländska valutan övervägas.
Viktiga Överväganden för Utlänningar
Utlänningar som hyr fastigheter i Turkiet bör vara medvetna om flera viktiga aspekter av hyreshöjningsprocessen:
- Hyreskontrakt bör idealiskt vara skriftliga, även om muntliga kontrakt är juridiskt giltiga
- Förvara register över alla hyresbetalningar och kommunikation med din hyresvärd
- Officiell översättning kan krävas för domstolsförfaranden om du inte talar turkiska
- Överväg att anlita en advokat som är bekant med utländska hyresfrågor i Turkiet
- Obligatorisk medling måste försökas innan ett förfarande lämnas in
Om Soylu Advokatbyrå
Soylu Advokatbyrå erbjuder omfattande juridiska tjänster för utlänningar som navigerar genom Turkiets hyreslagar. Baserat i Istanbul, specialiserar sig vårt flerspråkiga team på att representera internationella klienter i hyrestvister och fastighetsfrågor. Vi erbjuder konsultation om hyreskontrakt, medlingstjänster och domstolsrepresentation för utlänningar som hanterar hyresfrågor i Turkiet.
För ytterligare hjälp eller rådgivning i denna fråga kan ni kontakta oss.
Hyreshöjning Rättegång i Turkiet