Turkiet Hyresbestämning Rättegång Guide
Rättegången för fastställande av hyresbelopp är en typ av rättegång i turkisk rätt som kan väckas av hyresgästen eller hyresvärden, där man begär en höjning eller sänkning av det nuvarande hyresbeloppet. Denna rättegång syftar till att fastställa ett rättvist och aktuellt hyresbelopp via domstolen när parterna inte kan komma överens om hyresbeloppet.
Rättegången för fastställande av hyresbelopp kan väckas i följande fall:
- När det inte finns någon bestämmelse för hyreshöjning i hyreskontraktet för förnyade perioder
- När hyreskontrakt gäller för en period längre än fem år eller förnyas efter fem år
Viktig punkt: Rättegången för hyresfastställande kan endast väckas för bostäder och täckta verkstäder. Denna typ av rättegång gäller inte för fält, fordon eller andra lösöre.
Juridisk grund
I turkisk rätt baseras rättegången för fastställande av hyresbelopp huvudsakligen på artiklarna 344 och 345 i den turkiska obligationslagen (TOL) nr. 6098.
TOL artikel 344 fastställer grundprinciperna för fastställande av hyresbelopp enligt följande:
- Parternas överenskommelser om hyresbelopp som tillämpas under förnyade hyresperioder är giltiga förutsatt att de inte överskrider förändringsprocenten i tolvmånadersgenomsnitten av konsumentprisindex (KPI) under föregående hyresår.
- Om det inte finns någon överenskommelse mellan parterna, fastställs hyresbeloppet av domaren, inte högre än KPI-procenten.
- I hyreskontrakt som varar längre än fem år eller förnyas efter fem år, fastställs hyresbeloppet av domaren på ett rättvist sätt, med hänsyn till KPI-procenten, den hyrda egendomens tillstånd och jämförbara hyresbelopp.
TOL artikel 345 däremot introducerar reglering angående tidpunkten för väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp och perioden för tillämpning av beslutet. Denna artikel fastställer att rättegången kan väckas när som helst men innehåller regler som bestämmer från vilket datum beslutet kommer att tillämpas.
Villkor för väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp i turkisk rätt
I det turkiska rättssystemet måste vissa villkor uppfyllas för väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp. Dessa villkor är av stor betydelse för rättegångens acceptabilitet och för korrekt genomförande av den rättsliga processen.
1 – Existens av ett giltigt hyreskontrakt
För väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp måste det först finnas ett giltigt hyreskontrakt mellan parterna:
- Hyreskontraktet kan vara skriftligt eller muntligt. Den turkiska obligationslagen kräver inte skriftlig form för hyreskontrakt.
- Kontraktets giltighet måste baseras på parternas ömsesidiga och kompatibla viljeförklaringar.
Viktig punkt: Bevisbördan för hyreskontrakt existens ligger på den part som väcker rättegången. Därför är det, särskilt vid muntliga hyreskontrakt, viktigt att presentera bevis som bevisar kontraktets existens och innehåll.
2 – Existens av berättigat intresse
I det turkiska rättssystemet, liksom vid alla typer av rättegångar, måste det finnas ett berättigat intresse för käranden i rättegången för fastställande av hyresbelopp.
Berättigat intresse anses existera i följande situationer:
- Parterna har inte nått överenskommelse om hyresbeloppet för den nya hyresperioden
- Det nuvarande hyresbeloppet är inte i överensstämmelse med nuvarande ekonomiska förhållanden
- Det finns ingen bestämmelse för hyreshöjning i hyreskontraktet, eller tillämpning av den befintliga bestämmelsen skulle leda till orättvisa resultat
I ett beslut från Kassationsdomstolen bedömdes att ”(…) för väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp måste käranden ha ett berättigat intresse av att väcka denna rättegång. Annars måste rättegången avvisas på grund av brist på berättigat intresse (…)”, vilket betonade vikten av berättigat intresse.
3 – Fem-års periodvillkor
Artikel 344, paragraf 3 i den turkiska obligationslagen introducerar ett viktigt tidsvillkor för väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp.
Fem-års periodvillkoret tillämpas enligt följande:
- Om hyreskontraktet gäller för en period längre än fem år eller förnyas efter fem år, kan en rättegång för hyresfastställande väckas oavsett om det finns överenskommelse mellan parterna.
- Innan denna period löper ut kan rättegång för fastställande av hyresbelopp endast väckas om det inte finns någon bestämmelse för hyreshöjning i kontraktet.
Viktig punkt: Fem-års periodvillkoret är en reglering som införts för att skydda hyresgästen. Innan denna period löper ut, om det finns en bestämmelse för hyreshöjning i kontraktet, kan rättegång för hyresfastställande inte väckas, och bestämmelsen i kontraktet tillämpas.
I Turkiet måste dessa tre grundläggande villkor existera tillsammans i rättegångar för fastställande av hyresbelopp. Avsaknad av något av dessa villkor kan leda till avvisning av rättegången. Därför är det viktigt att noggrant undersöka existensen av dessa villkor innan en rättegång väcks.
Väckande av rättegång för fastställande av hyresbelopp i Turkiet
Rättegången för fastställande av hyresbelopp är en typ av rättegång som måste väckas i överensstämmelse med vissa processuella regler. I denna del diskuterar vi aspekterna relaterade till väckande av rättegången.
1 – Behörig och Auktoriserad Domstol
I det turkiska rättssystemet bestäms den behöriga och auktoriserade domstolen för rättsfall rörande fastställande av hyresbelopp enligt följande:
- Behörig Domstol: Rättsfall för fastställande av hyresbelopp faller under jurisdiktionen av Civila Fredsdomstolar (På turkiska: Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Auktoriserad Domstol: Rättsfallet kan väckas vid domstolen på den plats där den hyrda fastigheten är belägen eller vid domstolen på den plats där svaranden bor.
Uppmärksamhetspunkt: Om en annan domstol har utsetts som behörig genom ett jurisdiktionsavtal, kan rättsfallet även väckas vid denna domstol. I fall där hyresgästen har konsumentstatus tillämpas dock jurisdiktionsreglerna till förmån för konsumenten.
2 – Tidsfrist för Väckande av Rättsfall
Artikel 345 i den turkiska Förbindelselagen introducerar viktiga bestämmelser rörande tidpunkten för väckande av rättsfall för fastställande av hyresbelopp.
Grundreglerna rörande tidsfristen för väckande av rättsfall är följande:
- Ett rättsfall för fastställande av hyresbelopp kan väckas när som helst.
- För det hyresbelopp som ska gälla från den nya hyresperioden måste rättsfallet dock väckas minst 30 dagar före början av den nya perioden.
- Om hyresvärden inom denna 30-dagarsperiod har gett skriftlig underrättelse till hyresgästen, kan de väcka rättsfall fram till slutet av nästa nya hyresperiod.
I ett beslut från Kassationsdomstolen bedömdes att ”(… ) i rättsfall för fastställande av hyresbelopp beror datumet från vilket det fastställda hyresbeloppet ska tillämpas på datumet då rättsfallet väcktes och tidpunkten för hyresvärdens underrättelse till hyresgästen (… )”, vilket betonade vikten av tidpunkten för väckande av rättsfallet.
3 – Förberedelse av Stämningsansökan
Rättsfallet för fastställande av hyresbelopp väcks med en korrekt förberedd stämningsansökan.
De grundläggande element som måste inkluderas i stämningsansökan är:
- Namn, efternamn och adresser för kärande och svarande
- Rättsfallsämne och det begärda hyresbeloppet
- Datum och innehåll för hyresavtalet som är föremål för rättsfallet
- Materiella och juridiska skäl som rättsfallet baseras på
- Vad bevisningen består av
- Ansökans slutsats
Uppmärksamhetspunkt: Det hyresbelopp som begärs i stämningsansökan måste anges tydligt. Eftersom korrigering och beloppshöjning inte är möjlig i rättsfall för hyresfastställelse, är det viktigt att noggrant bestämma det begärda beloppet.
4 – Kostnader och Utgifter
Vid väckande av rättsfall för fastställande av hyresbelopp i Turkiet måste vissa kostnader och utgifter betalas.
Grundkostnaderna och utgifterna är:
- Ansökningskostnader
- Proportionella kostnader (beräknade baserat på skillnaden mellan det begärda hyresbeloppet och det nuvarande hyresbeloppet)
- Förskott
- Portokostnader
- Expertkostnader (om en expertundersökning utförs under processen)
Uppmärksamhetspunkt: Kostnader och utgifter beräknas baserat på beloppen på datumet då rättsfallet väcks. Eftersom dessa belopp kan uppdateras årligen är det viktigt att lära sig de aktuella beloppen innan rättsfallet väcks.
Rättslig Procedur i Rättsfall för Fastställande av Hyresbelopp i Turkiet
Även om den rättsliga proceduren i rättsfall för fastställande av hyresbelopp är underkastad de allmänna rättsliga principerna i det turkiska rättssystemet, har den några unika egenskaper.
1 – Insamling av Bevis
I rättsfall för fastställande av hyresbelopp är insamling av bevis för att stödja parternas påståenden av stor betydelse.
Huvudelementen som beaktas i bevisinsamlingsprocessen är:
- Hyresavtal och kompletterande protokoll
- Dokument för hyresbetalningar
- Dokument som visar egenskaperna och tillståndet för den hyrda fastigheten
- Jämförbara hyresavtal och belopp
- Ekonomiska och sociala egenskaper för området där fastigheten är belägen
Uppmärksamhetspunkt: Även om principen om bevisfrihet gäller i turkisk rätt, har skriftliga bevis större vikt i rättsfall för hyresfastställelse. Särskilt den skriftliga dokumentationen av jämförbara hyresbelopp är en viktig faktor som kan påverka domstolens beslut.
2 – Expertundersökning
I rättsfall för fastställande av hyresbelopp är en expertundersökning vanligtvis obligatorisk. Expertundersökningen omfattar följande faser:
- Utnämning av expertspecialister av domstolen
- Inspektion på plats av den hyrda fastigheten av experterna
- Undersökning och utvärdering av jämförbara hyresbelopp
- Analys av fastighetens egenskaper och miljöfaktorer
- Förberedelse av en detaljerad rapport och inlämning till domstolen
I ett beslut från Kassationsdomstolen bedömdes att ”(… ) i rättsfall för fastställande av hyresbelopp måste rapporten, för att ta expertrapporten som grund för bedömningen, vara lämplig för undersökning, välmotiverad och av en natur som tillfredsställer parternas påståenden (… )”, vilket betonade kvaliteterna hos expertrapporten.
3 – Undersökning av Jämförbara Hyresbelopp
Undersökningen av jämförbara hyresbelopp är en kritisk fas i rättsfall för fastställande av hyresbelopp. Även om denna undersökning vanligtvis utförs av experter, kan parterna också presentera sina egna jämförelser.
Följande aspekter beaktas vid undersökning av jämförbara hyresbelopp:
- Hyresbelopp för andra fastigheter med jämförbara egenskaper som den hyrda fastigheten
- Allmän hyresnivå i området där fastigheten är belägen
- Användningsändamål för fastigheten (bostäder, arbetsplats, etc.)
- Fysiska egenskaper och skick hos fastigheten
- Socioekonomisk struktur och utvecklingsnivå i området
Punkt att notera: Turkiska domstolar tillämpar en ”gammal hyresgäst rabatt” vid fastställande av jämförbara hyrespriser. Denna rabatt är vanligtvis mellan 10-20% och ger en fördel på grund av hyresgästens långvariga boende i samma fastighet.
Faktorer som beaktas vid fastställande av hyrespris inom turkisk rätt
I rättegångar för fastställande av hyrespris beaktas olika faktorer av domstolarna vid fastställande av ett rättvist och aktuellt hyrespris. Dessa faktorer härstammar från relevanta bestämmelser i den turkiska obligationslagen och etablerad rättspraxis från kassationsdomstolen.
1 – KPI-takt
En av de mest grundläggande faktorerna vid fastställande av hyrespris i Turkiet är konsumentprisindex (KPI) takten.
KPI-taktens effekt på hyrespriset manifesterar sig enligt följande:
- Inom de första fem åren av hyresavtalet kan hyreshöjningen inte överstiga KPI-takten för föregående hyresår.
- Även efter fem år förblir KPI-takten en viktig referenspunkt vid fastställande av hyrespris.
Punkt att notera: KPI-takten tillkännages av Turkiska statistikinstitutet (TUIK) varje månad. I rättegångar för hyresprisfastställelse beaktas det mest aktuella tolvmånaders KPI-genomsnittet på datumet för rättegångens inlämnande.
2 – Skick hos den hyrda fastigheten
De fysiska och miljömässiga egenskaperna hos den hyrda fastigheten spelar en viktig roll vid fastställande av hyrespris.
Följande faktorer beaktas vid utvärdering av den hyrda fastighetens skick:
- Ålder och allmänt skick hos fastigheten
- Användningsändamål (bostäder, arbetsplats, etc.)
- Läge och miljöegenskaper
- Utförda renoveringar och förbättringar
- Storlek och användbara ytan hos fastigheten
3 – Billighetsprincipen
I det turkiska rättssystemet spelar billighetsprincipen en viktig roll vid fastställande av hyrespris. Denna princip säkerställer att parternas intressen beaktas på ett balanserat sätt.
Följande faktorer beaktas vid tillämpning av billighetsprincipen:
- Hyresgästens ekonomiska situation
- Hyresvärdens behov
- Varaktighet av fastighetens användning
- Arten av relationen mellan parterna
- Marknadsförhållanden och ekonomiska indikatorer
I ett beslut från kassationsdomstolen fastställdes att ”(…) vid fastställande av hyrespris måste en bedömning göras inom ramen för billighetsprincipen, med beaktande av parternas ekonomiska och sociala situationer och den hyrda fastighetens egenskaper (…)”, vilket betonar vikten av billighetsprincipen.
Domstolsbeslut och konsekvenser i rättegångar för fastställande av hyrespris inom turkisk rätt
Domstolsbeslutet som ges som resultat av en rättegång för fastställande av hyrespris har en viktig juridisk konsekvens som direkt påverkar hyresförhållandet mellan parterna. I detta avsnitt fokuserar vi på implementering och konsekvenser av domstolsbeslutet.
1 – Tidpunkt för tillämpning av beslutet
Artikel 345 i den turkiska obligationslagen reglerar tidpunkten för tillämpning av beslutet som ges som resultat av en rättegång för hyresprisfastställelse.
Grundreglerna angående tidpunkt för tillämpning av beslutet är följande:
- Om rättegången inleds minst 30 dagar före början av den nya hyresperioden, tillämpas beslutet från början av den nya hyresperioden.
- Om hyresvärden har gett skriftligt meddelande om att det kommer en hyreshöjning 30 dagar före den nya perioden och rättegången inleds före slutet av den nya perioden, tillämpas beslutet återigen från början av den nya perioden.
- Om dessa villkor inte uppfylls, tillämpas beslutet från början av nästa hyresperiod.
Punkt att notera: Tidpunkten för tillämpning av beslutet är kritisk i termer av att förhindra potentiell hyresintäktsförlust för hyresvärden.
Därför måste uppmärksamhet ägnas åt tidsgränserna innan en rättegång väcks.
2 – Frågan om retroaktiv kraft
I det turkiska rättssystemet är frågan om retroaktiv kraft av beslut i rättegångar för hyresfastställelse kontroversiell.
Följande punkter framträder beträffande retroaktiv kraft:
- Som allmän regel tillämpas beslut för hyresfastställelse prospektivt.
- Dock, om hyresvärden skickar en korrekt underrättelse innan rättegången väcks, kan det vara möjligt att domstolsbeslutet tillämpas från underrättelsens datum.
- Högsta domstolens rättspraxis i denna fråga kan förändras över tiden.
I ett beslut från Högsta domstolen fastställdes att ”(…) i rättegångar för hyresfastställelse är retroaktiv tillämpning av det fastställda hyresbeloppet endast möjligt om hyresvärden skickar en korrekt underrättelse och det bevisas att denna underrättelse har delgetts (…)”, varvid villkoren för retroaktiv tillämpning specificerades.
3 – Överklagan mot beslutet
Parterna kan överklaga det beslut som givits till följd av en rättegång för fastställande av hyresbeloppet.
Följande punkter är viktiga i överklagandeprocessen:
- Överklagan kan göras mot tingsrättens beslut.
- Under vissa villkor kan hovrätt-beslutet bringas till Högsta domstolen.
- Prövningen av överklagan utförs av Högsta domstolen.
Punkt att notera: Ett trestegs rättssystem har implementerats i Turkiet sedan 2016. Därför är det vid rättegångar för hyresfastställelse nödvändigt att först överklaga, och sedan, om de nödvändiga villkoren uppfylls, gå till Högsta domstolen.
Punkterna som ska beaktas i överklagandeprocessen är följande:
- Överklagandefristen är två veckor från underrättelsen om beslutet.
- Skälen för överklagan måste anges tydligt i överklagandeskriften.
- Överklagandeprövningen görs vanligen på handlingar, men Högsta domstolen kan hålla en förhandling om det anses nödvändigt.
I det turkiska rättssystemet påverkar beslut som givits till följd av rättegångar för fastställande av hyresbeloppet direkt hyresförhållandet mellan parterna. Tidpunkten för tillämpning av beslutet, frågan om retroaktiv kraft, och överklagandeprocessen är särskilt viktiga punkter att beakta i dessa rättegångar. Det är av stor betydelse för parterna att vara informerade om beslutets konsekvenser och juridiska rättsmedel för att effektivt utöva sina rättigheter.
Förhållandet mellan hyresfastställelserättegång och andra rättegångar i turkisk rätt
Rättegången för fastställande av hyresbeloppet är nära relaterad till andra typer av rättegångar rörande hyresförhållanden i det turkiska rättssystemet. I detta avsnitt kommer vi att undersöka kopplingen och skillnaderna mellan hyresfastställelserättegången och andra rättegångar.
1 – Skillnader från hyresjusteringsrättegång
Även om rättegången för fastställande av hyresbeloppet och hyresjusteringsrättegången tjänar liknande syften, skiljer de sig åt i termer av juridisk grund och tillämpning.
Huvudskillnaderna mellan hyresfastställelserättegången och hyresjusteringsrättegången är följande:
- Juridisk grund: Medan hyresfastställelserättegången baseras på artiklarna 344 och 345 i Turkiska obligationslagen (TOL), baseras hyresjusteringsrättegången på bestämmelsen om ”extraordinär svårighet vid genomförande” i artikel 138 i TOL.
- Tillämpningsvillkor: Hyresfastställelserättegången kräver ett 5-årsperiodvillkor eller frånvaron av en bestämmelse i kontraktet, medan justeringsrättegången kräver existensen av oförutsedda extraordinära omständigheter.
- Konsekvenser: Fastställelserättegången har vanligen en framtida effekt, medan justeringsrättegången kan ändra det befintliga kontraktet.
- Domstolens skönsmässiga bedömning: I justeringsrättegången är domstolens skönsmässiga bedömning bredare och inte underkastad KPI-begränsningar.
Punkt att notera: Turkiska domstolar betraktar i allmänhet situationer som ekonomisk kris eller hög inflation inte som tillräckliga skäl för en hyresjusteringsrättegång. Därför måste den part som vill väcka en justeringsrättegång bevisa existensen av en verkligt oförutsedd och extraordinär situation.
2 – Förhållande till vräkningsrättegång
Rättegången för fastställande av hyresbeloppet kan i vissa fall vara nära relaterad till vräkningsrättegången.
Förhållandet mellan hyresfastställelserättegången och vräkningsrättegången kan manifestera sig på följande sätt:
- Utebliven hyresbetalning: Misslyckandet att betala det nyligen fastställda hyresbeloppet kan utgöra grund för vräkning.
- Konsolidering av rättegångar: Ibland kan hyresvärden ställa både hyresfastställelse- och vräkningsanspråk i samma rättegång.
- Avvisande av hyreshöjning: Hyresgästens vägran att acceptera det nya hyresbeloppet som fastställts av domstolen kan vara grund för vräkning under artikel 352 i TOL.
I ett beslut från Högsta domstolen bedömdes att ”(… ) hyresgästens vägran att acceptera hyresbeloppet som fastställts till följd av hyresfastställelserättegången ger hyresvärden rätt att väcka vräkningsrättegång. För att utöva denna rätt måste dock det nyligen fastställda hyresbeloppet korrekt meddelas hyresgästen, och hyresgästen måste vägra att betala detta belopp (… )”, varvid förhållandet mellan hyresfastställelserättegången och vräkningsrättegången betonades.
Punkter att beakta för väckande av vräkningsrättegång:
- Det nya hyresbeloppet som fastställts till följd av hyresfastställelserättegången måste skriftligen meddelas hyresgästen.
- Hyresgästen måste få en månad att betala det nya hyresbeloppet eller utrymma fastigheten.
- En vräkningsrättegång kan väckas om hyresgästen vägrar att betala eller inte gör betalning inom denna period.
Slutsats och Utvärdering
I det turkiska rättssystemet är rättegången för fastställande av hyresbelopp en viktig juridisk mekanism som syftar till att upprätthålla den ekonomiska balansen mellan hyresgästen och hyresvärden. Denna typ av rättegång är utformad för att anpassa sig till förändrade ekonomiska förhållanden och rättvist balansera parternas intressen.
Huvuddragen hos rättegångar för hyresfastställelse kan sammanfattas enligt följande:
- Den kan väckas i fall av ett femårsperiodvillkor eller frånvaro av en bestämmelse i kontraktet.
- Faktorer som KPI-ränta, det hyrda föremålets skick, jämförbara hyresbelopp och principen om rättvisa tas i beaktande.
- Domstolsbeslutet har vanligtvis en framtida effekt.
- Tidpunkten för tillämpning av beslutet beror på datumet för inlämnande av rättegången eller tidpunkten för meddelande från hyresvärden.
I Turkiet blir rättegångar för hyresfastställelse ännu viktigare, särskilt under perioder av hög inflation. Dessa rättegångar skyddar hyresvärdarnas äganderätt samtidigt som de säkerställer att hyresgäster skyddas mot överdrivna hyreshöjningar.
Men på grund av den komplexa strukturen och juridiska subtiliteterna hos rättegångar för hyresfastställelse är det av stor betydelse att söka professionell juridisk hjälp i denna process. Om ni upplever en tvist om hyresfastställelse i Turkiet eller ställs inför en sådan rättegång, rekommenderar vi att ni söker stöd från expertadvokater inom detta område.
Om Soylu Advokatbyrå
Soylu Advokatbyrå är en specialiserad advokatbyrå som fokuserar på turkisk rätt och internationell juridisk tjänsteförsörjning.
Vår byrå har omfattande erfarenhet av apostillering och hantering av internationell dokumenttrafik mellan olika rättssystem.
Vi stödjer utländska klienter vid komplexa juridiska procedurer i Turkiet, inklusive hyresrättsliga tvister, fastighetstransaktioner och andra civilrättsliga angelägenheter.
Med vår kunskap om internationella juridiska procedurer säkerställer vi en smidig lösning av era gränsöverskridande juridiska behov.
För ytterligare hjälp eller rådgivning i denna fråga kan ni kontakta oss.
Turkiet Hyresbestämning Rättegång Guide
