Bize Ulaşın +90 537 430 75 73

tahliye taahhutnamesi

Tahliye Taahhütnamesi

  • Tahliye Taahhütnamesi kira hukuku çerçevesinde ele alınan önemli bir müessesedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından yazılı olarak verilen ve belirlenen sürede kiralanan şeyi boşaltacağını belirten bir irade beyanıdır. Bu taahhütname yapıldığında kural olarak belirli süreli kira ilişkilerinde kiracı sözleşmeyi uzatma hakkında vazgeçmiş olurken belirsiz süreli ilişkilerde sözleşmeyi sona erdirme hakkından vazgeçmesi sonucunu doğurur.

Tahliye taahhütnamesinin kiraya veren bakımından etkisi de kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin kira ilişkisini sonlandırma hakkına sahip olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi bir tür borçlandırıcı hukuki işlemdir. Bu taahhütname ile kiracı belirlenen tarihte kiralanan şeyi boşaltma borcu altına girer. Kiraya veren ise bu taahhütname sayesinde kiracıdan kiralanan şeyin tahliye edilmesini talep edebilir. Bu tahliye taahhüdü kendiliğinden sonuç doğurmaz. Bu bağlamda tahliye taahhüdünün hukuki bir sonuç doğurması ya kiracının tahliye edilmesi ile ya da kiraya verenin 1 aylık süre içinde icra ya da dava yoluna başvurması suretiyle gerçekleşir.

Tahliye taahhütnamesi ister kira sözleşmenize ekleyebilir ister kira sözleşmesinden ayrı bir beyan olarak verebilirsiniz. Kiracı ve kiraya verenin beyanını ve imzasını içeren bir anlaşma şeklinde de akdedilebilir.
Tahliye taahhütnamesi geçerli bir şekilde yapılmalıdır. Taahhüdün geçerliliği ise birtakım şartlara tabidir. Bu şartlardan birinin noksanlığı taahhüdü hükümsüz ve etkisiz kılacaktır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE YER ALMASI GEREKEN BİLGİLER

1. Kiraya veren mal sahibine ait bilgiler
2. Tahliye konusu yerin bilgileri
3. Kira sözleşmesinin akdedildiği tarih
4. Tahliye edilecek tarih
5. Taahhütnamenin yapıldığı tarih
6. Taahhüt eden kiracının bilgileri ve imzası

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır.
Kanun koyucu tahliye taahhüdünün yazılı olması gerektiğini hüküm altına alarak bu taahhüt çeşidi bakımından şekil şartı öngörmüştür. Kural olarak adi yazılı şekilde yapılabilir. Yani el yazısıyla yazılıp imzalanması yeterlidir. Kimi durumlarda taraflardan birinin taahhütte bulunan imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürdüğüne uygulamada sıklıkla rastlanıldığı için tahliye taahhütnamesinin noter aracılığıyla akdedilmesi kira ilişkisinin tarafları açısından daha çok güvence sağlamaktadır. Bu durum kötüniyetli kişiler tarafından tahliye sürecini uzatmak için kullanılan yöntemlerden biridir.

BEYAZA İMZA VE HUKUKİ SONUÇLARI

Uygulamada tahliye taahhütnamelerine ilişkin yaşanan en önemli problemlerin başında gelen beyaza imza, kiracı tarafından boş kağıda imza atılarak daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmasıdır. Boş kâğıda atılan imzanın (beyaz imza) daha sonra 3.kişiler tarafından doldurulması şeklinde gerçekleştirilmesi taahhüdün geçerliliğini kural olarak etkilemez. Ancak kiracı sonradan doldurulan kâğıdın doğurduğu neticelere de katlanmak zorundadır. Yargıtay bir kararında beyaz imzada bulunan kiracının belge münderecatını peşinen kabul ettiğini belirtmiştir. Ancak kiracı kendisinin aleyhine olan durumu hükümsüzleştirmek için harekete geçebilir. İspat külfetini yüklenerek boş sayfayı imzaladığı esnada irade beyanının taahhüt ile uygun olmadığını kanıtlayarak taahhüdü geçersiz kılabilir. Bu bağlamda irade bozukluğunun giderilmesini bir yıl içinde talep edebilir.

Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı veya temsilci tarafından verilmelidir.

Kural olarak kiracının kendisi bizzat tahliye taahhüdünü vermeye yetkili kişidir. Kiracı dışında onun aile bireylerinden veya birlikte kaldığı kişilerden, kira ilişkisi içinde olmayan ortaklardan birinin kiracının yerine tahliye taahhüdü yapması halinde taahhüt geçersizdir. Ancak kiracının temsilcisi de bu taahhütnameyi verebilir. Uygulamada birden fazla kiracının bir arada bulunduğu örneklere de rastlamaktayız. Bu durumda ise taahhüt tüm kiracılar tarafından verilmelidir. Bu kiracılar teker teker tahliye taahhüdü hazırlayabileceği gibi tek bir tahliye taahhüdü de hazırlayabilirler. Dikkat edilmesi gereken husus, ayrı ayrı hazırlanan tahliye taahhütnamelerinin bir tanesinin geçersiz olması diğer taahhütnamelerin de geçersizliğine sebebiyet vereceğidir.

Tahliye edilecek tarih belirlenmiş olmalıdır.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından biri tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Ne zaman tahliye edileceğinin belirtilmediği taahhütler kural olarak geçersizdir. Tahliye tarihi belirlenmiş olmalıdır. Bu bağlamda tarih gün, ay ve yıl olarak belirtilmesi taraflar açısından en avantajlı seçimdir. Yazılan tarih açık bir şekilde anlaşılamıyor ise taahhüdün geçersiz sayılması gerekebilir. Gün belirtilmeksizin ay verilmişse o ayın en son günü tahliye tarihi olarak kabul edilir.

Tahliye taahhütnamesi kiralanan şeyin tesliminden sonra düzenlenmelidir.

Kira sözleşmesi ilk kurulduğu anda tahliye taahhüdü verilmez çünkü teslimi henüz gerçekleşmediği için kiraya verenin kira konusunu başka birine kiraya verme riski her zaman vardır. Kira sözleşmesi kurulup kiralanan şey teslim edildikten sonra taahhüt verilebilir.

Tarafların iradeleri sağlıklı olmalı, irade sakatlığı mevcut olmamalıdır.

Kiracının iradesi hile, aldatma, tehdit ve hata nedeniyle sakatlanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Kiracı kural olarak bu durumun varlığını her türlü delille ispatlayabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE AYKIRILIĞIN HUKUKİ SONUÇLARI

Sanılanın aksine tahliye taahhüdünün taahhütte belirlenen günün gelmesiyle kira sözleşmesini sona erdirici bir etkisi yoktur. Kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir tahliye davasını ve akabinde icra takibini gerektirir. Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı kiralananı boşaltması gerektiği tarihte buna rağmen tahliyeyi gerçekleştirmiyorsa kiraya veren kural olarak tahliye taahhüdünde yer alan tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren hem icra hem de dava yoluna başvurmaya hak kazanır. Ancak bu iki dava türü birlikte açılmayıp kiraya veren tarafından seçilip kullanılması gerekmektedir. Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup bu süreye riayet edilmediği takdirde hak kaybına sebebiyet verir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ NE ZAMAN VERİLİR?

Sözleşme kurulduktan ve kiralanan mal kiracıya teslim edildikten sonra tahliye taahhüdü verilebilir. Kira sözleşmesinin devamı sırasınca verilmesi mümkündür. Aynı zamanda uzama dönmelerinde de verilmesinde bir sakınca yoktur. Ancak Yargıtay somut olaylarda kiracılar tarafından her kira dönemi sonunda kiracının yeniden kendi isteğiyle taahhüt vermesini mercek altına alarak bu durumu hayatın olağan akışına uygun görmeyerek birden fazla taahhüdün olmasını kiraya verenin baskı altında kalmasına bağlayarak geçersiz saymaya başlamıştır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İPTAL EDİLEBİLİR Mİ ?

Kira ilişkisinin tarafları, düzenledikleri tahliye taahhütnamesini anlaşarak iptal edebilirler. Yukarıda değindiğimiz gibi tahliye taahhüdünü geçerlilik şartlarına uygun olarak hazırlamamak taahhütnameye geçersiz kılacaktır. Bunun yanı sıra koşulları mevcut olduğu takdirde irade sakatlığına dayanarak taahhüdün iptali sağlanabilir. Bu durumda korkutma, aldatma ve hile sebebiyle sakatlanan irade beyanına dayanarak 1 yıllık hak düşürücü süre içinde tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için gerekli mercilere başvuru yapılmalıdır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir mi ?
Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu iddia eden taraf taahhütnameye itiraz edebilir. İspat yükü bunu iddia eden tarafa düşmektedir.

2. Tahliye taahhütnamesi için cezai şart kararlaştırılabilir mi?
Taraflar taahhütname bakımından cezai şart kararlaştırmasında hukuki engel yoktur. Ancak bu hususta kararlaştırılan miktar önemlidir. Bu miktar fahiş olmamalıdır. Miktarın fahiş olması taahhüdün geçerliliğini etkilemese de yazılmamış sayılır ve sonuç doğurmaz.

3. Tahliye taahhüdü yaparken kiracı bakımından eşin rızası aranır mı?
Evet, kiralanan konut aile konutu ise TMK md.194’ün geniş yorumlanması neticesinde diğer eşin de rızası aranmaktadır.

4. Şirket ve dernekler söz konusu olduğunda taahhüt kim tarafından verilmeli ?
Kiracı tüzel kişi ise tahliye taahhüdünü vermeye yetkili organ tarafından veya organın temsilcisi bakımından verilmelidir.

5. Tahliye taahhütnamesi şarta bağlanabilir mi?
Şart, tahliye tarihini belirsiz hale getirmedikçe taahhüt şarta bağlanabilir.

6. Taahhüt edilen tarihten önce icraya başvurulabilir mi ?
Kural olarak tahliye taahhüdünde belirlenen tarih gelmeden önce icra takibi isteminde bulunulamaz ve dava açılamaz.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR

“…somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemeyeceğinden…” (12. H.D   2020/1175 E.  ,  2020/2309 K. )
“…davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle…” (H.G.K 2017/975 E.  ,  2021/1108 K.)

 

Bu konuda daha detaylı bilgiye ulaşmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Yazıyı paylaşın: