Türkiye’de Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Türkiye’de kiracı tahliyesi yasaları hem mal sahipleri hem de kiracılar için büyük önem taşımaktadır. Bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmekte ve katı yasal prosedürlere uyulmasını gerektirmektedir. Kiracı-ev sahibi ilişkisi, mülk sahiplerinin haklarıyla kiracıların korunması arasında denge kuran bir çerçeve üzerine inşa edilmiştir.

 

Tahliye İçin Yasal Gerekçeler

Türk hukuku, ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği birkaç özel durum belirlemektedir. Bu gerekçeler, keyfi tahliyeleri önlemek amacıyla kesin olarak tanımlanmış ve düzenlenmiştir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Gecikmeli Ödeme: En yaygın tahliye gerekçelerinden biri, kiracının kirayı ödememesi veya sürekli olarak geç ödemesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiracı kira bedelini üzerinde anlaşılan tarihte ödemezse, ev sahibi kiracıya yazılı bir ihtar göndermeli ve en az 30 günlük bir ek süre tanımalıdır. İhtarname, ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini açıkça belirtmelidir. Kiracı belirlenen süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi tahliye işlemlerini başlatabilir.

Ev Sahibinin Meskene İhtiyacı: Ev sahibi veya yakın aile üyelerinin mülkü kullanmak için gerçek bir ihtiyacı varsa kira sözleşmesi feshedilebilir. Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, bu durumun ev sahibinin kendi ikameti, eşi, altsoy-üstsoy veya kardeşlerinin ihtiyacı için geçerli olduğunu belirtir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde tahliye davası sözleşme süresinin sonunda açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık kiralama döneminin bitiminden en az üç ay önce ihbar verilmelidir.

Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belgedir. Bu belge, yazılı formda olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, kiracının mülkü teslim aldıktan sonra düzenlenmesi ve net bir tahliye tarihi belirtmesi durumunda yasal olarak bağlayıcıdır. Kiracı söz verdiği gibi tahliye etmezse, ev sahibi kararlaştırılan tarihten sonraki bir ay içinde tahliye davası açabilir veya icra dairesi aracılığıyla icra takibi başlatabilir.

Aynı Kiralama Yılında İki Geçerli İhtar: Kiracı aynı kiralama yılı içinde gecikmeli ödeme nedeniyle iki geçerli ihtar alırsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. İhtarların yazılı ve yasal olarak geçerli olması, aynı kiralama yılı içinde ayrı aylar için gönderilmesi gerekir. Tahliye davası, ihtarların verildiği kiralama yılının bitiminden sonraki bir ay içinde açılmalıdır.

10 Yıllık Kiracılık Sonrası Tahliye: Türk hukuku, ev sahiplerine 10 yıllık oturma süresinden sonra herhangi bir özel sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Ev sahibi, uzatma süresinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.

Yeni Malik İhtiyacı: Mülk el değiştirdiğinde, yeni malik kişisel veya aile kullanımı için mülke ihtiyaç duyuyorsa belirli koşullar altında kiracıları tahliye edebilir. Yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmeli ve bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Tadilat ve Yenileme İhtiyacı: Mülk, çalışma sırasında oturmayı imkansız kılacak önemli tadilat veya yenileme gerektiriyorsa ev sahipleri kiracıları tahliye edebilir. Tadilat esaslı olmalı, sadece kozmetik değil ve mülk tadilat sırasında oturulamaz durumda olmalıdır. Tadilatın ardından, mülk üç yıl boyunca meşru bir sebep olmaksızın başka birine kiralanamaz ve eski kiracının yeni fiyattan mülkü kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

 

Tahliye Süreci ve Zaman Çizelgesi

Türkiye’de kiracı tahliye süreci, yasallığı sağlamak için belirli bir yasal yol izler. İlk adım, çoğu tahliye davasında kiracıya resmi bir ihtar tebliğidir. İhtarlar yasal geçerliliği sağlamak için noter aracılığıyla tebliğ edilmelidir ve tahliye nedenini, kiracının durumu düzeltmesi veya tahliye etmesi için son tarihi açıkça belirtmelidir.

1 Eylül 2023’ten itibaren, kira anlaşmazlıklarında tarafların dava açmadan önce arabuluculuğu denemesi zorunludur. Arabuluculuk mahkeme müdahalesi olmadan dostane bir çözüme ulaşmayı amaçlar. Arabuluculuk başarısız olursa, taraflar mahkemeye gitmelerine izin veren bir anlaşmazlık belgesi alırlar.

Arabuluculuk başarısız olursa, ev sahibi mülkün bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesine tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesi, gönderilen ihtarlar ve arabuluculuk belgesi gibi tüm ilgili belgeleri sunmalıdır. Dava açma için katı zaman sınırlamaları vardır, genellikle tahliye gerekçesine bağlı olarak ilgili tarihten itibaren bir ay.

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, karar icra dairesi aracılığıyla uygulanabilir. İcra memuru kiracıya tahliye için belirli bir tarih verir. Kiracı ayrılmayı reddederse, zorla tahliye gerçekleştirilebilir. Zorla tahliye sırasında kamu düzenini sağlamak için polisler icra memurlarına eşlik edebilir. Sürecin toplam süresi, ilk ihtardan tamamlanmaya kadar tipik olarak 8-24 ay arasında değişir.

 

Kiracı Hakları ve Korumaları

Türk hukuku tahliye mekanizmaları sağlarken, kiracılar için de çeşitli korumalar içerir. Kiracılar, tahliye gerekçelerinin geçerliliğine itiraz ederek, ihtar veya davadaki usul hatalarını belirleyerek veya ev sahibinin iddialarının gerçek veya gerekli olmadığını göstererek tahliye işlemlerine karşı çıkabilir.

Belirli durumlarda kiracılar tazminat alma hakkına sahip olabilir. Ev sahibinin sahte ihtiyaç iddiaları nedeniyle tahliye edilirse, ev sahibi kişisel ihtiyaç nedeniyle tahliyeden sonraki üç yıl içinde mülkü başkasına kiralarsa veya yasal gerekçe olmadan sözleşmenin erken feshi durumunda tazminat talep edilebilir.

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.