如何在土耳其驱逐租户？| 2025 – 律师奥赞·索伊卢
了解土耳其租户驱逐法对房产所有者和租户都至关重要。该程序受土耳其债务法管辖，要求严格遵守法律程序。
在这份综合指南中，我们将为中国客户探讨驱逐的法律依据、适当的通知要求以及租赁纠纷中双方的权利。
在土耳其，租户-房东关系受土耳其债权法典（第6098号法律）管辖，该法典建立了一个平衡房产所有者权利与租户保护的框架。了解驱逐的法律依据和适当程序对于寻求收回房产的房东和希望保护自己权利的租户都是必不可少的。本综合指南探讨了土耳其的驱逐程序，概述了可用的法律途径和合法驱逐必须满足的要求。
土耳其租户驱逐的法律依据
土耳其法律规定了房东可以合法驱逐租户的几种特定情况。这些依据被严格定义和监管，以防止任意驱逐。
| 驱逐依据 | 法律要求 |
|---|---|
| 拖欠租金 |
|
| 房东需求 |
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| 书面承诺 |
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| 两次有效通知 |
|
| 10年租期 |
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拖欠或延迟支付租金
驱逐的最常见依据之一是租户未能支付租金或持续延迟付款。根据土耳其债权法典第315条，如果租户在约定日期未支付租金，房东必须：
- 向租户送达书面通知，提供宽限期
- 住宅租赁至少允许30天付款
- 明确说明如不付款将终止合同
如果租户在收到通知后的指定期限内未能付款，房东可以启动驱逐程序。此程序通常从强制调解尝试开始，然后再进入法院程序。
房东对房产的需求
如果房东或其直系家庭成员对使用房产有真实需求，房东可以终止租约。土耳其债权法典第350条规定，适用于以下情况：
- 房产需要用于房东的个人居住
- 房东的配偶、后代、祖先或兄弟姐妹的需求
- 需求必须是真实、诚恳且必要的
对于固定期限合同，驱逐诉讼必须在合同期结束时提起。对于无固定期限合同，必须在六个月租赁期结束前至少三个月给出通知，并在指定搬离日期后一个月内提起诉讼。
基于书面承诺的驱逐（Tahliye Taahhütnamesi）
tahliye taahhütnamesi（驱逐承诺书）是租户同意在特定日期搬离房产的书面文件。如果满足以下条件，此文件具有法律约束力：
- 采用书面形式
- 由租户或其授权代表签署
- 在租户占有房产后制作
- 明确规定搬离日期
如果租户未能按承诺搬离，房东可以在约定日期后一个月内申请驱逐或通过执行办公室启动执行程序。
延迟付款的两次有效通知
如果租户在同一租赁年度内收到两次有效的延迟付款通知，房东可以申请驱逐。此依据的要求包括：
- 通知必须是书面且法律有效的
- 必须在同一租赁年度内针对不同月份发送
- 驱逐诉讼必须在发出通知的租赁年度结束后一个月内提起
重要的是，如果租户在收到通知后付款，该通知仍计入两次通知要求。
10年租期后的驱逐
土耳其法律允许房东在租户居住10年后驱逐租户，无需证明任何特定理由。程序因租约是固定期限还是无限期而有所不同：
- 对于固定期限合同，10年期限从初始期限后开始计算
- 对于无限期合同，从租赁开始时计算
- 房东必须在延长期结束前至少三个月提供通知
此规定给房东在相当长的租赁期后收回房产的机会。
新业主对房产的需求
当房产所有权发生变更时，新业主如果需要房产供个人或家庭使用，可以在某些条件下驱逐租户：
- 新业主必须在获得房产后一个月内书面通知租户
- 驱逐诉讼可以在此通知后六个月提起
- 或者，新业主可以等到租约期结束后一个月内提起
- 需求必须是真实且必要的，就像原业主一样
此规定平衡了新房产所有者的权利与租户保护。
装修和重建需求
如果房产需要大规模装修或重建，在施工期间无法居住，房东可以驱逐租户。符合条件的要求：
- 装修必须是必要的，而非仅仅是装饰性的
- 房产在装修期间必须不适宜居住
- 房东必须在合同期结束后一个月内提起驱逐诉讼
装修后，房产在没有合理理由的情况下三年内不能租给他人，原租户对以新租金租赁装修后房产享有优先权。
租户对邻居造成干扰
持续干扰邻居的租户可以被驱逐。房东必须：
- 向租户发送书面通知
- 至少允许30天让租户改正情况
- 如果干扰继续，提起驱逐诉讼
干扰的证据，如其他租户的投诉或警方报告，会加强房东的案件。
对房产造成损害
如果租户对房产造成重大损害，房东可以通过以下方式启动驱逐程序：
- 向租户送达书面通知
- 提供至少30天修复损害
- 如果租户未能修复，提起驱逐诉讼
房东除了驱逐外，还可以寻求损害赔偿。
土耳其的驱逐程序
在土耳其驱逐租户的程序遵循特定的法律途径，必须遵守才能使驱逐合法。
| 程序步骤 | 预计时间 |
|---|---|
| 向租户发送正式通知 | 1-7天 |
| 等待租户整改期限 | 30天（住宅），根据理由而异 |
| 强制调解程序 | 1-2个月 |
| 提起驱逐诉讼 | 1天（必须在相关日期的1个月内） |
| 法庭程序 | 6-18个月，取决于案件复杂程度 |
| 获得驱逐令 | 最终听证后1-3个月 |
| 执行办公室处理 | 15-30天 |
| 实际物理驱逐 | 1天（由执行办公室安排） |
| 整个典型程序 | 从初始通知到完成8-24个月 |
向租户发送通知
大多数驱逐案件的第一步是向租户发送正式通知：
- 通知应通过公证人送达以确保法律有效性
- 通知必须清楚说明驱逐原因
- 必须指定租户整改情况或搬离的截止日期
- 适当的通知送达是后续法律程序中的关键证据
使用公证人确保有租户收到通知时间的记录，这在法庭上可能很重要。
| 驱逐类型 | 所需通知期 |
|---|---|
| 住宅租赁欠款 | 通知后最少30天 |
| 商业租赁欠款 | 通知后最少30天 |
| 房东个人需要 | 租赁期结束前3个月 |
| 新业主需要 | 1个月通知，6个月后驱逐诉讼 |
| 装修/重建 | 合同期限结束时通知 |
| 干扰邻居 | 30天整改情况 |
| 财产损坏 | 30天修复损坏 |
| 10年终止 | 租赁期结束前3个月 |
强制调解程序
自2023年9月1日起，租赁纠纷当事人在提起诉讼前必须尝试调解：
- 调解现在是驱逐诉讼的强制性先决条件
- 该程序旨在不通过法庭干预达成友好解决方案
- 如果调解失败，各方将收到不协议证书，允许他们进入法庭程序
- 拒绝参与调解或不出席的一方可能需要承担调解费用
这一最新变化旨在减轻法院负担并促进更快的解决方案。
提起驱逐诉讼
如果调解失败，房东可以提起驱逐诉讼：
- 诉讼必须向房产所在地区的民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起
- 房东必须提交所有相关文件，包括租赁协议、发送的通知和调解证书
- 提起诉讼有严格的时间限制，通常根据驱逐理由从相关日期起一个月内
- 诉讼应清楚说明驱逐的具体法律依据
法院将安排听证会评估双方提出的证据和论据。
| 所需文件 | 描述/目的 |
|---|---|
| 租赁协议 | 确立租赁条款和双方义务 |
| 书面通知 | 证明适当通知违规或终止意图 |
| 所有权证明 | 证明房东对房产的法律权利 |
| 付款记录 | 记录租金付款历史和任何违约 |
| 公证通知 | 提供正式通知的法律有效证据 |
| 调解证书 | 自2023年9月起要求证明已尝试调解 |
| 房产检查报告 | 记录房产状况和任何损坏 |
| 证人陈述 | 支持干扰或其他违规的声明 |
| 法院申请表 | 启动法律程序所需的官方文件 |
驱逐令的执行
一旦法院发出驱逐令：
- 该命令可以通过执行办公室（İcra Dairesi）强制执行
- 执行官将给租户一个具体日期搬离
- 如果租户拒绝离开，可以进行强制驱逐
- 警察可能陪同执行官确保强制驱逐期间的公共秩序
重要的是要注意，房东不能在没有法院命令的情况下亲自移除租户或其财物。
租户权利和保护
虽然土耳其法律提供驱逐机制，但也包括对租户的几项保护。
| 租户权利 | 房东权利 |
|---|---|
| 接受适当书面通知的权利 | 按时收取租金的权利 |
| 在法律时间框架内纠正违规的权利 | 基于合法法律理由驱逐的权利 |
| 诉讼前强制调解的权利 | 在合理通知下检查房产的权利 |
| 质疑无根据驱逐声明的权利 | 获得财产损坏赔偿的权利 |
| 免受任意租金增长的保护 | 10年租赁后终止的权利 |
| 装修后的优先权 | 因个人/家庭需要驱逐的权利 |
| 错误驱逐赔偿的权利 | 执行书面搬离承诺的权利 |
| 和平享用房产的权利 | 期望房产得到适当维护的权利 |
对驱逐的法律辩护
租户可以通过以下方式抗议驱逐程序：
- 质疑驱逐理由的有效性
- 识别通知或诉讼中的程序错误
- 证明房东的声明不真实或不必要
- 为特殊情况寻求时间延长
经验丰富的律师可以帮助租户根据其具体情况识别潜在的辩护理由。
租户赔偿权利
在某些情况下，租户可能有权获得赔偿：
- 如果因房东虚假需要声明而被驱逐
- 当房东在因个人需要驱逐后三年内将房产租给他人时
- 对于没有法律依据的提前终止租赁
这些规定阻止房东使用虚假借口驱逐租户。
住宅租户的特殊保护
与商业租户相比，住宅租户享有额外保护：
- 终止的更长通知期
- 租金增长限制
- 对弱势群体的特殊考虑
- 尽管所有权发生变化，租赁继续
这些额外保护反映了住房稳定性对个人和家庭的重要性。
常见挑战和解决方案
处理问题租户
面临困难租户情况的房东应该：
- 细致记录所有问题
- 书面沟通关切
- 严格遵循法律程序
- 在诉讼前考虑替代争议解决
- 咨询专门处理租户纠纷的房地产律师
走捷径或诉诸骚扰可能导致房东面临法律后果。
最快的合法驱逐方法
当时间至关重要时，房东可以通过以下方式加快程序：
- 对于欠款案件，通过执行办公室使用执行程序
- 确保所有文件完整准确
- 聘请熟悉驱逐程序的经验丰富律师
- 考虑可能导致自愿离开的和解提议
虽然没有方法是立即的，但适当的准备可以显著减少延误。
土耳其警察能驱逐租户吗？
与普遍看法相反：
- 警察不能独立驱逐租户
- 需要法院命令或执行办公室决定
- 警察只能在合法驱逐期间协助执行官
- 他们的作用仅限于在驱逐过程中维持秩序
试图在没有法院命令的情况下使用警察恐吓租户的房东可能面临法律后果。
房东的实用考虑
起草有效的租赁协议
一份起草良好的租赁协议可以预防许多驱逐问题：
- 包含关于租金支付日期和方式的明确条款
- 明确续租条件和终止程序
- 明确规定转租限制
- 考虑包含tahliye taahhütnamesi（搬迁承诺书）
- 详细说明租户在物业维护方面的责任
明确定义这些要素可以在出现问题时简化驱逐程序。
文件记录和证据收集
成功的驱逐案件依赖于确凿的证据：
- 保留所有租金支付和沟通的详细记录
- 用照片和维修估价记录任何财产损坏
- 记录干扰事件，包括日期、时间和证人陈述
- 保留发送给租户的所有正式通知的副本
- 维护所有租户相关问题的时间顺序档案
如果需要采取法律行动，这些文件记录将非常宝贵。
费用和时间预期
房东应准备好承担驱逐的财务和时间承诺：
- 法律费用通常从至少55,000土耳其里拉（1,446.58美元和1,271.88欧元）起，具体取决于复杂程度，但在实践中，律师通常要求1500-3000美元或欧元
- 法院案件可能需要6到18个月才能解决
- 强制调解可能会为流程增加额外的1-2个月
- 驱逐令的执行通常在法院判决后需要15-30天
- 提前准备可以显著缩短这些时间框架
了解这些现实情况有助于房东就是否进行驱逐做出明智的决定。
结论
在土耳其进行租户驱逐需要仔细关注法律细节和程序。房东必须确保他们有有效理由并遵循适当的通知协议，而租户应该了解他们的法律保护。随着强制调解的引入，双方现在在法院干预变得必要之前有了更多解决争议的机会。
在土耳其驱逐租户的过程遵循特定的法律途径，必须遵守才能使驱逐合法。虽然法律为合法驱逐提供了多种理由，但它也为租户提供了重要保护。房东和租户都能从了解他们在土耳其法律下的权利和义务中受益。
对于房东来说，遵循适当的法律程序对于成功驱逐至关重要。对于租户来说，了解他们的权利可以帮助防止非法驱逐。在所有情况下，强烈建议寻求专门从事房地产法的律师的专业法律指导，以应对土耳其法律的这一复杂领域。
索伊卢律师事务所和土耳其租户驱逐
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如何在土耳其驱逐租户