土耳其租金上涨诉讼 | 2025 – 律师奥赞·索伊卢
对于居住在土耳其的外国人来说，了解关于租赁房产的当地法律制度是至关重要的。其中一个特别重要的方面是租金上涨诉讼（kira artış davası），它允许房东或租户请求法院确定的租金金额调整。
在本指南中，我们将为中国客户简单明了地说明在土耳其租金上涨诉讼的要点。
了解租金上涨诉讼
租金上涨诉讼是一个法律程序，房东或租户要求法院根据当前市场条件确定公平的租金价格。虽然在实践中这些诉讼最常由寻求更高租金的房东提起，但如果情况需要，租户也可以提起诉讼要求减租。
这些诉讼受土耳其债务法典（Türk Borçlar Kanunu）管辖，旨在确保随着市场条件的变化，租金金额对双方都保持公平和公正。
法院的决定一旦最终确定就具有约束力，双方都必须遵守法官确定的新租金金额。
何时可以提起租金上涨诉讼？
在土耳其提起租金上涨诉讼没有法定时间限制。但是，时机考虑对于新租金金额何时生效至关重要。
要使法院确定的租金适用于当前租赁期，必须在租约续约日期前至少30天提起诉讼，或者房东必须在此时间范围内发送关于提高租金意图的书面通知。
这些诉讼中最重要的因素是五年规则。如果租赁关系持续不足五年，任何增长都不能超过前一年消费者价格指数（TÜFE）12个月平均变化率。
租金上涨的五年规则
五年门槛对外国人来说特别重要：
- 对于不足5年的租赁协议：法院不能将租金设定得高于TÜFE率
- 对于5年或以上的租赁协议：法院可以根据市场价格、可比房产和公平原则设定租金
- 每五年期间后：该过程可以重复
提起租金上涨诉讼的法律要求
要在土耳其提起有效的租金上涨诉讼，必须满足某些条件：
- 当事方之间必须有有效的租赁协议（书面或口头）
- 原告必须具有提起诉讼的法律利益
- 对于5年以上合同的争议，市场价格变得相关
- 要使新费率适用于当前期间，必须在续约前30天发出书面通知
如果房东希望新租金金额适用于当前租赁期，他们必须在续约日期前至少30天提起诉讼或发送书面通知。否则，新金额只适用于下一个租赁期。
法院如何确定公平租金金额
在决定适当租金金额时，土耳其法院考虑几个关键因素：
消费者价格指数（TÜFE）
消费者价格指数12个月平均变化作为租金上涨的基准参考。对于不足五年的租约，此费率作为增长的硬性上限。对于较旧的租约，它是考虑的几个因素之一。
房产状况
法院评估房产的物理状况、位置、使用目的、特征和维护需求。状况良好且具有现代设施的房产通常要求更高的租金。
法官还考虑环境因素，如社区发展和周边地区的变化。
可比市场价格
法院检查同一地区类似房产的租金价格以确定公平市场价值。这种比较有助于确保确定的租金与当前市场条件一致。
公平原则
土耳其法律要求法官在确定租金时考虑”hakkaniyete uygun”（公平）原则。这通常导致所谓的”老租户折扣”，比空置房产收费低15-20%。
这种折扣承认房东拥有可靠持续租户而不是寻找新租户的好处。
租金上涨诉讼的程序方面
从2023年9月1日开始，强制调解适用于所有租金确定诉讼。这意味着当事方必须在提起诉讼之前尝试通过调解员解决争议。
- 诉讼必须向民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起
- 法院费用根据当前租金和要求租金之间的差额计算
- 专家证人通常检查房产并准备关于公平市场价值的报告
- 诉讼通常需要1-1.5年才能解决，取决于法院工作量
一旦法院的决定最终确定，就不能追溯执行。新租金金额仅从指定日期开始适用。
关于租金上涨诉讼的常见问题
新租金从哪个月开始生效？
如果在续约日期前30天给出了适当通知，或者租约包含增长条款，新租金从新租赁期开始适用。否则，它从下一个租赁期适用。
可以为过去的期间提起租金上涨诉讼吗？
不可以，租金确定诉讼只影响未来的租金支付。它们不能追溯适用于过去的租赁期。
可以同时提起驱逐和租金上涨诉讼吗？
是的，如果满足各自的条件，同时提起两种类型的诉讼没有法律障碍。但是，它们必须作为单独的法律行动提起。
外币租赁协议是否可以受到增长影响？
对于外币协议，根据土耳其货币价值保护法，5年内不能增长。5年后，可以考虑外币价值的变化。
外国人的重要考虑事项
在土耳其租赁房产的外国人应该了解租金上涨过程的几个重要方面：
- 租赁协议最好是书面的，即使口头协议在法律上有效
- 保留所有租金支付和与房东沟通的记录
- 如果您不会说土耳其语，法院程序可能需要官方翻译
- 考虑聘请熟悉土耳其外国人租赁问题的律师
- 在提起诉讼之前必须尝试强制调解
关于Soylu律师事务所
Soylu律师事务所为应对土耳其租赁法律的外国人提供全面的法律服务。我们位于伊斯坦布尔的多语言团队专门代表国际客户处理租金争议和房产事务。我们为在土耳其处理租赁问题的外国人提供租约协议咨询、调解服务和法庭代理。
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