2025年土耳其房租重新确定诉讼 – 律师奥赞·索伊卢
租金确定诉讼是土耳其法律中的一种诉讼类型，可由承租人或出租人提起，要求增加或减少当前租金。当双方无法就租金达成一致时，该诉讼旨在通过法院确定公平且合理的租金。
租金确定诉讼可在以下情况下提起：
- 当续租期间的租赁合同中没有租金上调条款时
- 当租赁合同期限超过五年或在五年后续签时
重要提示：租金确定诉讼只能针对住宅和有顶工作场所租赁提起。此类诉讼不适用于土地、车辆或其他动产。
法律依据
在土耳其法律中，租金确定诉讼主要基于第6098号土耳其债务法第344条和第345条。
土耳其债务法第344条确定了租金确定的基本原则如下：
- 双方关于续租期间适用租金的协议有效，但不得超过上一租赁年度消费者物价指数（CPI）十二个月平均值的变化百分比。
- 如果双方没有达成协议，租金由法官确定，不得高于CPI百分比。
- 对于持续超过五年或五年后续签的租赁合同，法官会考虑CPI百分比、租赁财产状况和类似租金水平，公平确定租金。
土耳其债务法第345条则引入了关于租金确定诉讼提起时间和判决适用期间的规定。该条规定诉讼可随时提起，但包含了确定判决从何时开始适用的规则。
在土耳其法律中提起租金确定诉讼的条件
在土耳其法律体系中，提起租金确定诉讼必须满足一定条件。这些条件对于诉讼的可受理性和司法程序的正确执行具有重要意义。
1 – 存在有效租赁合同
为了提起租金确定诉讼，双方之间首先必须存在有效的租赁合同：
- 租赁合同可以是书面或口头的。土耳其债务法对租赁合同不要求书面形式。
- 合同的有效性必须基于双方相互一致的意思表示。
重要提示：租赁合同存在的举证责任在于提起诉讼的一方。因此，特别是对于口头租赁合同，重要的是要提供证明合同存在和内容的证据。
2 – 存在合法利益
在土耳其法律体系中，如同所有类型的诉讼一样，租金确定诉讼的原告必须存在合法利益。
在以下情况下被认为存在合法利益：
- 双方未就新租赁期间的租金达成协议
- 当前租金与现行经济条件不符
- 租赁合同中没有租金上调条款，或现有条款的适用会导致不公平的结果
最高法院在一项判决中裁定”（…）为了提起租金确定诉讼，原告必须对提起此诉讼有合法利益。否则，诉讼应因缺乏合法利益而被驳回（…）”，强调了合法利益的重要性。
3 – 五年期限条件
土耳其债务法第344条第3款为提起租金确定诉讼引入了重要的时间条件。
五年期限条件适用如下：
- 如果租赁合同期限超过五年或五年后续签，无论双方是否达成协议，都可以提起租金确定诉讼。
- 在此期限届满之前，只有在合同中没有租金上调条款的情况下才能提起租金确定诉讼。
重要提示：五年期限条件是为了保护承租人而引入的规定。在此期限届满之前，如果合同中有租金上调条款，则不能提起租金确定诉讼，应适用合同中的条款。
在土耳其，租金确定诉讼中必须同时具备这三个基本条件。缺乏其中任何一个条件都可能导致诉讼被驳回。因此，在提起诉讼之前仔细审查这些条件的存在是很重要的。
在土耳其提起租金确定诉讼
租金确定诉讼是一种必须按照特定程序规则提起的诉讼类型。在本部分，我们讨论与提起诉讼相关的方面。
1 – 有管辖权和授权法院
在土耳其法律体系中，确定租金金额诉讼的有管辖权和授权法院确定如下：
- 有管辖权法院：确定租金金额的诉讼属于民事和平法院管辖（土耳其语：Sulh Hukuk Mahkemesi）
- 授权法院：诉讼可以在租赁不动产所在地法院或被告居住地法院提起。
注意事项：如果通过管辖权协议指定了其他法院具有管辖权，诉讼也可以在该法院提起。但是，在承租人具有消费者身份的情况下，将适用有利于消费者的管辖权规则。
2 – 提起诉讼的期限
土耳其债务法第345条就确定租金金额诉讼的提起时间引入了重要规定。
关于提起诉讼期限的基本规则如下：
- 确定租金金额的诉讼可随时提起。
- 但是，对于从新租赁期开始生效的租金金额，必须在新期间开始前至少30天提起诉讼。
- 如果出租人在此30天期间内向承租人发出书面通知，他们可以在下一个新租赁期结束前提起诉讼。
最高法院在一项裁决中判定”(…)在确定租金金额的诉讼中，确定的租金金额的适用日期取决于诉讼提起日期和出租人向承租人通知的时间(…)”，强调了诉讼提起时间的重要性。
3 – 准备起诉书
确定租金金额的诉讼通过正确准备的起诉书提起。
起诉书中必须包含的基本要素为：
- 原告和被告的姓名、地址
- 诉讼标的和请求的租金金额
- 作为诉讼标的的租赁合同的日期和内容
- 诉讼所基于的事实和法律理由
- 证据构成
- 请求的结论
注意事项：起诉书中请求的租金金额必须明确说明。由于在租金确定诉讼中不可能进行更正和金额增加，仔细确定请求金额很重要。
4 – 费用和开支
在土耳其提起确定租金金额诉讼时，必须支付某些费用和开支。
基本费用和开支为：
- 申请费
- 比例费（根据请求租金金额与当前租金金额的差额计算）
- 预付款
- 邮寄费
- 专家费（如果在程序中进行专家检查）
注意事项：费用和开支根据诉讼提起日期的金额计算。由于这些金额每年可能更新，在提起诉讼前了解当前金额很重要。
土耳其确定租金金额诉讼中的司法程序
虽然确定租金金额诉讼中的司法程序遵循土耳其法律体系的一般司法原则，但它具有一些独特特征。
1 – 证据收集
在确定租金金额的诉讼中，收集支持当事人主张的证据非常重要。
证据收集过程中考虑的主要要素：
- 租赁合同和附加协议
- 租金支付文件
- 显示租赁不动产特征和状况的文件
- 可比较的租赁合同和金额
- 不动产所在地区的经济和社会特征
注意事项：虽然土耳其法律适用证据自由原则，但在租金确定诉讼中书面证据具有更大权重。特别是书面记录可比较租金金额是可能影响法院决定的重要因素。
2 – 专家检查
在确定租金金额的诉讼中，专家检查通常是必需的。专家检查包括以下阶段：
- 法院指定专家
- 专家对租赁不动产进行现场检查
- 研究和评估可比较的租金金额
- 分析不动产特征和环境因素
- 准备详细报告并提交法院
最高法院在一项裁决中判定”(…)在确定租金金额的诉讼中，要将专家报告作为判决基础，报告必须适合审查、有理有据且满足当事人主张的性质(…)”，强调了专家报告的质量。
3 – 可比较租金金额研究
可比较租金金额研究是确定租金金额诉讼中的关键阶段。虽然此研究通常由专家进行，但当事人也可以提出自己的比较。
调查可比租金时考虑的以下方面：
- 与租赁房地产具有相似特征的其他房地产的租金金额
- 房地产所在地区的一般租金水平
- 房地产的使用目的（住宅、工作场所等）
- 房地产的物理特征和状况
- 该地区的社会经济结构和发展水平
需要注意的要点：土耳其法院在确定可比租金时适用”老租户折扣“。这种折扣通常在10-20%之间，由于租户长期居住在同一房产中而提供优势。
土耳其法律中确定租金时考虑的因素
在租金确定诉讼中，法院在确定公平和现行租金时会考虑各种因素。这些因素源自土耳其债务法典的相关规定和最高法院的既定判例。
1 – 消费者价格指数（CPI）率
在土耳其确定租金时最根本的因素之一是消费者价格指数（CPI）率。
CPI率对租金的影响表现如下：
- 在租赁协议的前五年内，租金增长不能超过前一租赁年度的CPI率。
- 即使在五年后，CPI率仍然是确定租金的重要参考点。
需要注意的要点：CPI率由土耳其统计研究所（TUIK）每月公布。在租金确定诉讼中，考虑的是提起诉讼日期的最新十二个月CPI平均值。
2 – 租赁房产的状况
租赁房产的物理和环境特征在确定租金方面发挥重要作用。
评估租赁房产状况时考虑以下因素：
- 房产的年龄和总体状况
- 使用目的（住宅、工作场所等）
- 位置和环境特征
- 进行的装修和改进
- 房产的大小和可用面积
3 – 公平原则
在土耳其法律体系中，公平原则在确定租金方面发挥重要作用。该原则确保双方当事人的利益得到平衡考虑。
应用公平原则时考虑以下因素：
- 租户的经济状况
- 房东的需求
- 使用房产的持续时间
- 双方关系的性质
- 市场条件和经济指标
在最高法院的一项决定中规定”(…)在确定租金时，必须在公平原则框架内进行评估，考虑双方当事人的经济和社会状况以及租赁房产的特征(…)”，强调了公平原则的重要性。
土耳其法律中租金确定诉讼的法院裁决和后果
租金确定诉讼结果所作出的法院裁决具有直接影响双方当事人租赁关系的重要法律后果。在本部分中，我们关注法院裁决的实施和后果。
1 – 裁决的适用时间
土耳其债务法典第345条规定了租金确定诉讼结果所作裁决的适用时间。
关于裁决适用时间的基本规则如下：
- 如果诉讼在新租赁期开始前至少30天提起，裁决从新租赁期开始时适用。
- 如果房东在新期间前30天书面通知将有租金增长，并且诉讼在新期间结束前提起，裁决再次从新期间开始适用。
- 如果不满足这些条件，裁决从下一个租赁期开始适用。
需要注意的要点：裁决的适用时间对于防止房东潜在的租金收入损失至关重要。
因此，在提起诉讼之前必须注意时间限制。
2 – 追溯效力问题
在土耳其法律体系中，租金确定诉讼中判决的追溯效力问题存在争议。
关于追溯效力需要注意以下几点：
- 作为一般规则，租金确定判决采用前瞻性适用。
- 但是，如果房东在提起诉讼前发送了正确的通知，法院判决可能从通知日期开始适用。
- 最高法院对此问题的判例法可能会随时间而变化。
在最高法院的一项判决中规定”(…) 在租金确定诉讼中，确定的租金金额只有在房东发送正确通知并证明该通知已送达的情况下才可能追溯适用 (…)”，明确了追溯适用的条件。
3 – 对判决的上诉
当事人可以对租金确定诉讼结果作出的判决提起上诉。
上诉程序中需要注意以下几点：
- 可以对一审法院的判决提起上诉。
- 在特定条件下，上诉法院的判决可以提交到最高法院。
- 上诉审查由最高法院进行。
需要注意的要点：土耳其自2016年起实施三级法院制度。因此，在租金确定诉讼中必须首先提起上诉，然后在满足必要条件的情况下，再向最高法院申请。
上诉程序中需要考虑的要点如下：
- 上诉期限为判决通知后两周。
- 上诉理由必须在上诉书中明确说明。
- 上诉审查通常基于案卷进行，但最高法院认为必要时可以举行听证会。
在土耳其法律体系中，租金确定诉讼结果作出的判决直接影响当事人之间的租赁关系。判决的适用时间、追溯效力问题以及上诉程序是这些诉讼中需要特别考虑的重要要点。当事人了解判决的后果和法律救济措施对有效行使其权利至关重要。
土耳其法中租金确定诉讼与其他诉讼的关系
租金确定诉讼与土耳其法律体系中其他类型的租赁关系诉讼密切相关。在本部分中，我们将探讨租金确定诉讼与其他诉讼之间的联系和差异。
1 – 与租金调整诉讼的差异
虽然租金确定诉讼和租金调整诉讼服务于相似的目的，但它们在法律依据和适用方面有所不同。
租金确定诉讼和租金调整诉讼的主要差异如下：
- 法律依据：租金确定诉讼基于土耳其债务法典(TWV)第344条和第345条，而租金调整诉讼基于TWV第138条的”履行异常困难”条款。
- 适用条件：租金确定诉讼需要5年期间条件或合同中缺乏规定，而调整诉讼需要存在不可预见的异常情况。
- 后果：确定诉讼通常具有未来效力，而调整诉讼可以修改现有合同。
- 法院自由裁量权：在调整诉讼中，法院的自由裁量权更广泛，不受CPI限制。
需要注意的要点：土耳其法院通常不认为经济危机或高通胀等情况是租金调整诉讼的充分理由。因此，想要提起调整诉讼的当事人必须证明确实存在不可预见的异常情况。
2 – 与驱逐诉讼的关系
租金确定诉讼在某些情况下可能与驱逐诉讼密切相关。
租金确定诉讼与驱逐诉讼的关系可能表现如下：
- 不支付租金：未能支付新确定的租金金额可能构成驱逐的理由。
- 诉讼合并：有时房东可以在同一诉讼中同时提出租金确定和驱逐请求。
- 拒绝租金增加：承租人拒绝接受法院确定的新租金金额可能根据TWV第352条构成驱逐理由。
在最高法院的一项判决中裁定”(…) 承租人拒绝接受租金确定诉讼结果确定的租金金额给予房东提起驱逐诉讼的权利。但是，为了行使这一权利，必须将新确定的租金金额正确地通知承租人，并且承租人必须拒绝支付该金额 (…)”，强调了租金确定诉讼与驱逐诉讼之间的关系。
提起驱逐诉讼需要考虑的要点：
- 租金确定诉讼结果确定的新租金金额必须书面通知承租人。
- 承租人必须有一个月的时间来支付新租金金额或腾出房屋。
- 如果承租人拒绝支付或在此期间内未付款，可以提起驱逐诉讼。
结论与评估
在土耳其法律体系中，确定租金数额的诉讼是一个重要的法律机制，旨在维护租户和房东之间的经济平衡。这类诉讼旨在适应不断变化的经济条件，公平平衡双方利益。
租金确定诉讼的主要特点可以总结如下：
- 在五年期限条件或合同中缺乏相关条款的情况下可以提起诉讼。
- 考虑消费者价格指数、租赁财产状况、可比租金数额和公平原则等因素。
- 法院判决通常具有未来效力。
- 判决适用时间取决于提起诉讼的日期或房东通知的时间。
在土耳其，租金确定诉讼变得更加重要，特别是在高通胀期间。这些诉讼在保护房东财产权的同时，确保租户免受过度租金上涨的影响。
然而，由于租金确定诉讼的复杂结构和法律细节，在此过程中寻求专业法律援助至关重要。如果您在土耳其遇到租金确定纠纷或面临此类诉讼，我们建议您寻求该领域专业律师的支持。
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土耳其租金确定诉讼指南
