如何在土耳其准备租赁协议？| 2025年 – 律师奥赞·索伊卢

 

租赁合同中必须包含的一般条件

a. 租客责任

租客的基本责任是谨慎使用房产并按照合同中规定的目的使用。根据土耳其债务法典，租客有义务保持房产在接收时的状态。租客还必须在邻里关系中表现出尊重并避免噪音和污染等干扰行为。

租客负责出租房产中的小修理（如水龙头修理、灯泡更换）。必须立即报告更严重的故障。如果不履行这一报告义务，租客可能对由此造成的损害承担责任。

b. 房东责任

房东最基本的责任是将出租房产以可使用状态交付并在整个租赁期间保持这种状态。这在土耳其债务法典第301条中有明确规定。房东必须确保房产的房产证信息准确且不受第三方权利影响。

此外，房东有义务进行出租房产中出现的、租客不负责任的修理。

例如，修复重大问题如屋顶漏水、主要水管爆裂或集中供暖系统故障是房东的责任。

房东必须保证租户对房产的和平使用，在合同期间不应打扰租户。

然而，在必要维修或出售房产的情况下，他们有权在合理时间内展示房产。

c. 建筑维护费用和公共费用

租赁合同应明确规定谁负责维护费用支付和其他公共费用。通常，以下费用属于租户：

• 建筑维护费用
• 电费、水费、天然气费
• 网络和电话费用
• 门卫/工作人员工资
• 电梯和停车场等公共区域维护费用

然而，房产税（如不动产税）和重大装修费用通常属于房东。双方应在协议中明确规定这些问题，特别是详细说明管理计划中的任何特殊条件。

d. 房产装修

租户需要房东的书面许可才能对租赁房产进行修改和装修。在协议中明确声明这一点很重要。未经授权的修改可能成为解除合同和损害赔偿要求的理由。

协议还应明确规定谁承担房产装修费用、租赁期结束时这些装修会发生什么，以及房产应如何归还。通常：

1. 装饰性修改（油漆、壁纸等）
2. 家具和非固定配件的修改
3. 电气和管道设施的修改
4. 结构性修改如拆除或增加墙体

e. 转租和转让禁令

根据《土耳其债务法》第322条，未经房东书面同意，租户不得转租房产或转让其使用权。这个问题在住宅租赁合同和涵盖的工作场所中特别重要。

在协议中明确和准确地规定转租和转让禁令条款对于防止未来争议至关重要。违反禁令可能构成解除协议的正当理由。

此外，特殊情况如租户死亡时继承人的地位，或如果租户是公司的合并或转让，也应在协议中进行规定。这些规定有助于在意外情况下保护双方的权利。

 

租赁合同准备中的重要考虑

a. 书面形式要求

在土耳其法律制度中，租赁合同没有严格的书面形式要求。

口头租赁合同也是有效的。然而，拥有书面合同对于证明的便利性极其重要。书面合同在双方之间可能产生的争议中作为证据。

书面合同的每一页都必须由双方签字。应该记住，签名是验证双方身份和反映其意愿的标志。避免涂改和划痕，对任何修改进行签名确认是增加可靠性的措施。

如今，电子签名合同变得越来越普遍。然而，如果不使用安全的电子签名，证明真实性可能会困难。

b. 合同见证人的重要性

在租赁合同中有见证人，虽然不是法律要求，但是重要的安全机制。见证人可以验证合同已被签署，其内容已被双方接受。这为防止未来如”签名不是我的”或”合同内容被篡改”等声明提供保护。

在选择见证人时，重要的是他们要公正且成年。见证人的身份信息（姓名、土耳其身份证号码）应在合同中注明并获得他们的签名。理想情况下，见证人应该是：

• 与双方没有家庭关系的人
• 既了解租户又了解房东的可信个人
• 必要时可以在法庭上作证的人
• 在合同签署地点在场的人

c. 物品清单的准备

准备租赁房产中物品的详细清单对于防止未来争议至关重要。物品清单应包括物品的特征如品牌、型号、序列号和它们的当前状况（损坏、划痕、新的等）。

在准备清单时，所有固定元素（厨房家具、内置产品、空调等）和如果有的话，家具（沙发、床、桌子等）应详细记录。拍摄显示物品状况的带日期照片并将这些照片作为合同附件将是有益的。

物品清单应作为合同附件准备，每一页都应由双方签字。租赁期结束时房产应如何归还也应在此清单中明确。

d. 租金增长率的确定

租赁合同中的增长率根据《土耳其债务法》第344条进行规定。因此，租金增长不能超过土耳其统计局（TUIK）公布的消费者物价指数（CPI）率。即使双方同意设定更高的比率，这一法律限制也适用。

合同应明确声明何时进行租金增长（通常是每年）以及计算将使用哪个指数。关于如何计算增长率可以使用以下声明：

“租金金额将每年增长，不超过TUIK公布的对应租赁开始日期月份的CPI年度变化率。”

e. 合同期限的正确确定

租赁合同的期限应根据双方的需求和计划确定。在定期合同中，开始和结束日期应明确记录。根据《土耳其债务法》，除非一方发出终止通知，否则合同被视为延长一年。

确定合同期限时要考虑的要点是：

1. 租户计划在可预见的未来在该物业停留多长时间
2. 房东是否有出售或个人使用该物业的计划
3. 与续签短期合同相关的费用
4. 长期合同中租金上涨机制的重要性
5. 合同解除时通知期的明确规定

正确确定的合同期限为双方提供可预测性，并防止不必要的争议。

 

租赁合同的解除和取消条件

a. 定期租赁合同的解除

定期租赁合同不会因期限届满而自动终止。

根据《土耳其债务法》第347条，如果出租人或承租人未在期限结束前至少15天发出通知，合同将在相同条件下延续一年。这种自动续期机制旨在保护承租人。

在定期住宅租赁和受保护工作场所的合同中，出租人只能在租赁期结束时，如果存在《土耳其债务法》第347条第一款规定的理由，才能解除合同。这些理由包括出租人或近亲属需要使用、重大维修或重建。

然而，承租人可以在期限结束前发出通知解除定期合同，无需说明任何理由。

b. 不定期租赁合同的解除

不定期租赁合同通过当事人发出的通知而终止。

承租人可以在任何时候解除不定期租赁合同，遵守3个月的通知期，无需说明任何理由。重要的是通知必须以书面形式作出，并且能够证明已送达对方。

然而，出租人只能在存在《土耳其债务法》第347条第一款列举的理由并向承租人发出3个月通知的情况下，解除不定期住宅租赁和受保护工作场所的合同。

为使通知有效，必须：

• 以书面形式作出
• 遵守法律规定的期限
• 在通知中明确指出解除日期
• 对于住宅租赁和受保护工作场所，明确说明出租人解除的理由

c. 搬迁承诺

搬迁承诺是承租人承诺在特定日期腾出租赁物业的书面文件。根据《土耳其债务法》第352条，如果承租人在接收物业后与出租人签署书面承诺但未能腾出，出租人可以在该日期起一个月内通过要求执行或提起诉讼来解除租赁合同。

为使搬迁承诺有效，需要满足以下条件：

1. 必须在租赁物业交付给承租人后给出
2. 必须以书面形式
3. 搬迁日期必须明确标明
4. 必须由承租人签署

一个重要要点：与租赁合同同时或之前获得的搬迁承诺是无效的。承诺只有在租赁物业实际交付后制定才具有法律效力。

d. 因承租人违约而解除

承租人支付租金的违约是解除租赁合同的重要理由。根据《土耳其债务法》第315条，如果承租人在接收物业后未能履行支付应付租金或附加费用的义务，出租人可以给承租人书面通知期，并告知如果在此期限内不付款将解除协议。

对于住宅租赁和受保护工作场所，出租人必须给予至少30天的通知期。对于其他租赁合同，此期限至少为10天。如果承租人在给定期限内支付债务，协议继续执行。

此外，如果承租人在一年内多次拖欠租金，出租人可以解除协议。在这种情况下：

• 住宅租赁和受保护工作场所必须至少违约两次，其他租赁一次
• 出租人必须对每次违约发出书面通知
• 通知必须在最后一次违约日期起30天内作出

e. 物业腾出期间的必要行动

在租赁合同解除时物业腾出期间有许多需要考虑的要点。腾出过程应谨慎进行，以避免当事人之间的新争议。

腾出期间的必要行动包括：

1. 确保物业按照协议中规定的条件交付
2. 检查清单物品并识别缺失/损坏的物品
3. 读取水、电、天然气表并转移/关闭订阅
4. 确认承租人已完全搬出个人物品
5. 评估押金返还条件并确定任何扣除

在腾出期间准备报告将有助于防止未来争议。该报告应包括物业的当前状况、缺陷、损坏和双方的相互声明。

 

租赁合同中的担保机制

a. 保证条件

租赁合同中的保证是在承租人未能履行义务时提供担保的重要法律机制。根据《土耳其债务法》第583条，保证协议必须以书面形式订立，保证人承担责任的最高金额和保证日期必须由保证人亲笔书写。

在保证类型中，最常见的是连带保证。在这种情况下，保证人与承租人承担同等责任，债权人出租人可以直接向保证人追讨。保证人必须亲笔表明其”连带保证人”的意图。

住宅租赁和受保护工作场所的保证有效期为十年。保证人的责任在此期限后终止。然而，保证期可以续期和延长。如果保证人已婚，还必须获得配偶同意。

配偶的同意必须在建立担保协议之前或最迟在建立担保协议时给出。

b. 租金保险

租金保险是一种安全机制，为房东提供财务保护，防范租户不支付租金或损坏财产的风险。

虽然这种类型的保险在土耳其还不常见，但在发达国家经常使用。

租金保险通常覆盖以下风险：

• 未支付的租金金额
• 租户造成的物质损害
• 驱逐过程中的法律费用
• 财产重新出租过程中的收入损失

保险单的保费金额基于出租财产的价值、租户的信用评分和租金金额等因素确定。房东按特定间隔向保险公司支付保费，并在风险实现时获得赔偿。

由于租金保险实践在土耳其正在发展中，在签订合同时从保险公司获得最新信息很重要。这种安全机制预计在未来会变得更加普及，对于专业出租房产的人来说可能是一个宝贵的工具。

c. 公证租赁合同的优势

虽然使租赁合同认证不是强制性的，但它为各方提供了重大优势。认证合同作为防止签名否认的确凿证据。这防止了诸如”这个签名不是我的”等异议。

认证合同提供的优势包括：

• 签名真实性的官方验证
• 合同日期的确定性确定
• 防止合同内容的修改
• 为执行程序创建执行文件
• 在驱逐案件中提供证明便利

公证批准不保证合同内容的法律合规性；它只确认签名属于各方并证明文件准备日期。因此，合同内容的正确法律安排是单独重要的。

d. 房产证注记

让租赁合同在土地登记处注记为租户提供重要的安全保障。根据土耳其民法典第1009条和土耳其债务法典第312条，房地产租赁合同可以在土地登记处注记。这种注记确保如果出租财产易手，新业主必须遵守租赁合同。

为了能够在房产证上进行注记：

1. 需要业主同意或法院决定
2. 必须是固定期限的租赁合同
3. 注记期间最多可为10年
4. 申请必须提交给土地登记处

房产证注记在长期租赁合同和商业租赁中特别重要。通过这种方法，租户可以在财产被出售的情况下确保其投资的保护。注记提供类似于物权效力的法律保护，允许租户对第三方主张其租赁合同权利。

e. 电子租赁合同系统

电子租赁合同随着技术进步变得越来越普遍。该系统允许各方通过安全的数字平台签订合同，无需实际见面。根据电子签名法，用安全电子签名签署的文件与手写签名具有相同的法律后果。

电子租赁合同系统的优势：

• 合同流程的加速
• 当各方位于不同地点时的便利性
• 合同在数字环境中的安全存储
• 修改历史记录
• 自动提醒和通知系统

土耳其税务管理局开发的数字租赁合同应用程序允许在电子环境中准备、签署和存储租赁合同。该系统还便于监控税务义务，如租金收入申报。

在电子系统中签订合同时，应注意所使用平台的可靠性、个人数据保护和电子签名的有效性。所有合同当事人都具有数字素养也是一个重要因素。

由于租金保险实践在土耳其正在发展中，在签订合同时从保险公司获得最新信息很重要。这种安全机制预计在未来会变得更加普及，对于专业出租房产的人来说可能是一个宝贵的工具。

c. 公证租赁合同的优势

虽然使租赁合同认证不是强制性的，但它为各方提供了重大优势。认证合同作为防止签名否认的确凿证据。这防止了诸如”这个签名不是我的”等异议。

认证合同提供的优势包括：

• 签名真实性的官方验证
• 合同日期的确定性确定
• 防止合同内容的修改
• 为执行程序创建执行文件
• 在驱逐案件中提供证明便利

公证批准不保证合同内容的法律合规性；它只确认签名属于各方并证明文件准备日期。因此，合同内容的正确法律安排是单独重要的。

d. 房产证注记

让租赁合同在土地登记处注记为租户提供重要的安全保障。根据土耳其民法典第1009条和土耳其债务法典第312条，房地产租赁合同可以在土地登记处注记。这种注记确保如果出租财产易手，新业主必须遵守租赁合同。

为了能够在房产证上进行注记：

1. 需要业主同意或法院决定
2. 必须是固定期限的租赁合同
3. 注记期间最多可为10年
4. 申请必须提交给土地登记处

房产证注记在长期租赁合同和商业租赁中特别重要。通过这种方法，租户可以在财产被出售的情况下确保其投资的保护。

注释提供类似于物权效力的法律保护，使承租人能够对第三方主张其租赁合同项下的权利。

e. 电子租赁合同系统

随着技术进步，电子租赁合同变得越来越普遍。该系统允许当事人通过安全的数字平台签订合同，无需实际见面。根据电子签名法，使用安全电子签名签署的文件与手写签名具有相同的法律后果。

电子租赁合同系统的优势：

• 合同流程的加速
• 当事人位于不同地点时的便利性
• 在数字环境中安全存储合同
• 修改历史记录
• 自动提醒和通知系统

土耳其税务管理局开发的数字租赁合同应用程序允许在电子环境中准备、签署和存储租赁合同。该系统还便于监控税务义务，如租赁收入申报。

在电子系统中签订合同时，应注意所使用平台的可靠性、个人数据保护和电子签名的有效性。合同各方都具备数字素养也是一个重要因素。

 

Soylu律师事务所

Soylu律师事务所以其在为国际客户提供法律援助和处理跨境业务方面的专业能力而著称。

我们的团队提供专业的海牙认证和文件合法化服务，确保国际文件流通的高效协调。

我们协助外国客户处理在土耳其的各种法律程序，从租赁合同到房地产业务，再到公司和商业事务。

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