租赁法

在土耳其，租赁合同是规范房东和租客之间法律关系的最重要的文件。正确和完整准备的租赁合同在预防当事人之间可能出现的争议方面发挥着关键作用。 在本文中，我们将全面涵盖在土耳其为我们的中国客户准备租赁合同的所有方面。   什么是租赁合同及其法律框架 a. 土耳其债务法典中租赁合同的定义 在土耳其债务法典第299条中，租赁合同被定义为"出租人承诺将某物的使用权或既使用权又享用权授予承租人，承租人承诺支付约定租金作为交换的合同"。 这一定义涉及在当事人之间创建相互债务关系并涉及出租财产使用权临时转移的法律交易。 b. 租赁合同的法律性质 租赁合同是对双方都产生义务的合意合同。在租客和房东之间建立的这种关系中，房东的主要义务是确保出租财产的使用，而租客的主要义务是支付租金。 合同创建持续的债务关系并提供人身权利。租赁合同仅临时转移使用权而不转移所有权。 c. 土耳其规范租赁合同的立法 在土耳其规范租赁关系的主要立法包括： 土耳其债务法典（第6098号法律）第299-378条 第634号公寓法 最高法院判例 第6570号不动产租赁法（虽已废除，但某些条款仍适用）   租赁合同的基本要素 a. 当事人身份和联系信息 租赁合同首先必须包含当事人准确完整的身份信息。必须明确房东和租客的全名、土耳其身份证号、税号和居住地址。此外，应在合同中包含当前的联系信息，如电话号码和电子邮件地址。 这些信息对于当事人能够相互联系以及确保在未来发生争议时官方通知能够送达正确地址至关重要。 b. 房产信息和特征 待出租房产的完整准确地址信息必须在合同中明确标明。此外，省、区、街道、街区、建筑物名称/编号和公寓号等详细信息必须完整填写。房产证信息（街区、地块、地图部分）、楼层号和门号也必须包含在内。 房产的物理特征（平方米、房间数、阳台状况、供暖系统）和家具清单也应包含在合同中。这些信息包括： 房产总可用面积 房间和客厅数量 浴室和卫生间数量 供暖系统（天然气、集中供暖、炉子等） 如为精装修，现有家具的详细清单 c. 租金金额和付款条件 租金金额应在租赁合同中以数字和文字两种形式明确。月租金和年度总租金应以土耳其里拉或外币（如允许外币租赁合同）清楚地写明。 此外，应明确租金支付的频率（月付、季付、年付）和方式（银行转账、电子转账、现金等）。进行付款的银行账户号码或IBAN号码也应包含在合同中。 d. 租赁期限和开始日期 租赁关系的开始和结束日期应在租赁合同中明确规定。应明确表明合同是定期还是不定期。对于定期租赁合同，应详细说明租赁期限（1年、2年等）以及该期限结束时合同如何续期。 根据土耳其债务法典，除非其中一方发出终止通知，否则定期租赁合同在租赁期结束时被视为延长一年。也应考虑这一法律规定。 e. 押金信息 押金的金额和条件应在租赁合同中明确标明。根据土耳其债务法典第342条，对于住宅和带顶工作场所的租赁，押金不得超过三个月租金。应详细说明押金金额、支付方式以及租赁结束时的退还条件。 押金部分或全部不予退还的条件，以及确定和评估房产潜在损坏的方法也应明确规定。   租赁合同中必须包含的一般条件 a. 租客责任 租客的基本责任是谨慎使用房产并按照合同中规定的目的使用。根据土耳其债务法典，租客有义务保持房产在接收时的状态。租客还必须在邻里关系中表现出尊重并避免噪音和污染等干扰行为。 租客负责出租房产中的小修理（如水龙头修理、灯泡更换）。必须立即报告更严重的故障。如果不履行这一报告义务，租客可能对由此造成的损害承担责任。 b. 房东责任 房东最基本的责任是将出租房产以可使用状态交付并在整个租赁期间保持这种状态。这在土耳其债务法典第301条中有明确规定。房东必须确保房产的房产证信息准确且不受第三方权利影响。 此外，房东有义务进行出租房产中出现的、租客不负责任的修理。 例如，修复重大问题如屋顶漏水、主要水管爆裂或集中供暖系统故障是房东的责任。 房东必须保证租户对房产的和平使用，在合同期间不应打扰租户。 然而，在必要维修或出售房产的情况下，他们有权在合理时间内展示房产。 c.

对于居住在土耳其的外国人来说，了解关于租赁房产的当地法律制度是至关重要的。其中一个特别重要的方面是租金上涨诉讼（kira artış davası），它允许房东或租户请求法院确定的租金金额调整。 在本指南中，我们将为中国客户简单明了地说明在土耳其租金上涨诉讼的要点。   了解租金上涨诉讼 租金上涨诉讼是一个法律程序，房东或租户要求法院根据当前市场条件确定公平的租金价格。虽然在实践中这些诉讼最常由寻求更高租金的房东提起，但如果情况需要，租户也可以提起诉讼要求减租。 这些诉讼受土耳其债务法典（Türk Borçlar Kanunu）管辖，旨在确保随着市场条件的变化，租金金额对双方都保持公平和公正。 法院的决定一旦最终确定就具有约束力，双方都必须遵守法官确定的新租金金额。   何时可以提起租金上涨诉讼？ 在土耳其提起租金上涨诉讼没有法定时间限制。但是，时机考虑对于新租金金额何时生效至关重要。 要使法院确定的租金适用于当前租赁期，必须在租约续约日期前至少30天提起诉讼，或者房东必须在此时间范围内发送关于提高租金意图的书面通知。 这些诉讼中最重要的因素是五年规则。如果租赁关系持续不足五年，任何增长都不能超过前一年消费者价格指数（TÜFE）12个月平均变化率。 租金上涨的五年规则 五年门槛对外国人来说特别重要： 对于不足5年的租赁协议：法院不能将租金设定得高于TÜFE率 对于5年或以上的租赁协议：法院可以根据市场价格、可比房产和公平原则设定租金 每五年期间后：该过程可以重复   提起租金上涨诉讼的法律要求 要在土耳其提起有效的租金上涨诉讼，必须满足某些条件： 当事方之间必须有有效的租赁协议（书面或口头） 原告必须具有提起诉讼的法律利益 对于5年以上合同的争议，市场价格变得相关 要使新费率适用于当前期间，必须在续约前30天发出书面通知 如果房东希望新租金金额适用于当前租赁期，他们必须在续约日期前至少30天提起诉讼或发送书面通知。否则，新金额只适用于下一个租赁期。   法院如何确定公平租金金额 在决定适当租金金额时，土耳其法院考虑几个关键因素： 消费者价格指数（TÜFE） 消费者价格指数12个月平均变化作为租金上涨的基准参考。对于不足五年的租约，此费率作为增长的硬性上限。对于较旧的租约，它是考虑的几个因素之一。 房产状况 法院评估房产的物理状况、位置、使用目的、特征和维护需求。状况良好且具有现代设施的房产通常要求更高的租金。 法官还考虑环境因素，如社区发展和周边地区的变化。 可比市场价格 法院检查同一地区类似房产的租金价格以确定公平市场价值。这种比较有助于确保确定的租金与当前市场条件一致。 公平原则 土耳其法律要求法官在确定租金时考虑"hakkaniyete uygun"（公平）原则。这通常导致所谓的"老租户折扣"，比空置房产收费低15-20%。 这种折扣承认房东拥有可靠持续租户而不是寻找新租户的好处。   租金上涨诉讼的程序方面 从2023年9月1日开始，强制调解适用于所有租金确定诉讼。这意味着当事方必须在提起诉讼之前尝试通过调解员解决争议。 诉讼必须向民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起 法院费用根据当前租金和要求租金之间的差额计算 专家证人通常检查房产并准备关于公平市场价值的报告 诉讼通常需要1-1.5年才能解决，取决于法院工作量 一旦法院的决定最终确定，就不能追溯执行。新租金金额仅从指定日期开始适用。   关于租金上涨诉讼的常见问题 新租金从哪个月开始生效？ 如果在续约日期前30天给出了适当通知，或者租约包含增长条款，新租金从新租赁期开始适用。否则，它从下一个租赁期适用。 可以为过去的期间提起租金上涨诉讼吗？ 不可以，租金确定诉讼只影响未来的租金支付。它们不能追溯适用于过去的租赁期。 可以同时提起驱逐和租金上涨诉讼吗？ 是的，如果满足各自的条件，同时提起两种类型的诉讼没有法律障碍。但是，它们必须作为单独的法律行动提起。 外币租赁协议是否可以受到增长影响？ 对于外币协议，根据土耳其货币价值保护法，5年内不能增长。5年后，可以考虑外币价值的变化。 外国人的重要考虑事项 在土耳其租赁房产的外国人应该了解租金上涨过程的几个重要方面： 租赁协议最好是书面的，即使口头协议在法律上有效

了解土耳其租户驱逐法对房产所有者和租户都至关重要。该程序受土耳其债务法管辖，要求严格遵守法律程序。 在这份综合指南中，我们将为中国客户探讨驱逐的法律依据、适当的通知要求以及租赁纠纷中双方的权利。   在土耳其，租户-房东关系受土耳其债权法典（第6098号法律）管辖，该法典建立了一个平衡房产所有者权利与租户保护的框架。了解驱逐的法律依据和适当程序对于寻求收回房产的房东和希望保护自己权利的租户都是必不可少的。本综合指南探讨了土耳其的驱逐程序，概述了可用的法律途径和合法驱逐必须满足的要求。   土耳其租户驱逐的法律依据 土耳其法律规定了房东可以合法驱逐租户的几种特定情况。这些依据被严格定义和监管，以防止任意驱逐。 驱逐依据 法律要求 拖欠租金 书面通知，30天宽限期 不付款证明 宽限期到期后提起诉讼 房东需求 需求必须真实且必要 合同期结束前3个月书面通知 指定日期后1个月内提起诉讼 书面承诺 租户签署的书面文件 明确规定搬离日期 约定日期后1个月内执行 两次有效通知 两次延迟付款书面通知 通知必须在同一租赁年度内 租赁年度结束后1个月内提起诉讼 10年租期 最少10年租期 合同期结束前3个月通知 无需特定理由 拖欠或延迟支付租金 驱逐的最常见依据之一是租户未能支付租金或持续延迟付款。根据土耳其债权法典第315条，如果租户在约定日期未支付租金，房东必须： 向租户送达书面通知，提供宽限期 住宅租赁至少允许30天付款 明确说明如不付款将终止合同 如果租户在收到通知后的指定期限内未能付款，房东可以启动驱逐程序。此程序通常从强制调解尝试开始，然后再进入法院程序。 房东对房产的需求 如果房东或其直系家庭成员对使用房产有真实需求，房东可以终止租约。土耳其债权法典第350条规定，适用于以下情况： 房产需要用于房东的个人居住