اتصل بنا +90 537 430 75 73

الأحكام النموذجية لدعوى تحديد الإيجار في القانون التركي

دعوى تحديد الإيجار

عند إبرام عقد الإيجار، يمكن للأطراف عادة تحديد قيمة الإيجار بحرية. ومع ذلك، نظرًا لأن إنهاء عقود الإيجار السكنية والتجارية ذات الأسطح يتطلب شروطًا معينة من قبل المؤجر، فقد يكون من غير العادل الحفاظ على القيمة السابقة خلال فترات الإيجار المتجددة. لذلك، نشأ مفهوم تحديد الإيجار لتحديد قيمة الإيجار خلال فترات الإيجار المتجددة.

في هذه المقالة، سنناقش شروط دعوى تحديد الإيجار، العملية القضائية، الإجراءات والنتائج.

ما هو تحديد الإيجار؟

وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي، يمكن للأطراف زيادة قيمة الإيجار بحرية بشرط ألا تتجاوز نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلكين للعام السابق. ومع ذلك، في بعض الحالات، يجب تحديد قيمة الإيجار من قبل القاضي. هذه العملية القانونية تُعرف بتحديد الإيجار.

(…) لا يوجد نزاع حول عقد الإيجار لمدة سنة واحدة، الذي يبدأ في 19/02/2013. تنص المادة 6 من عقد الإيجار على زيادة قيمة الإيجار وفقًا لمتوسط مؤشر أسعار المنتجين والمستهلكين. على الرغم من ذلك، فقد حكمت المحكمة بأنه لا توجد مادة لزيادة الإيجار في العقد (…) الدائرة الثالثة للمحكمة المدنية 2018/2245 E. ، 2018/5591 K.

ما هي شروط رفع دعوى تحديد الإيجار؟

لرفع دعوى تحديد الإيجار، يجب توافر الشروط التالية:

وجود عقد إيجار صالح بين الأطراف؛ مرور مدة 5 سنوات؛ عدم وجود حكم في عقد الإيجار يحدد كيفية زيادة الإيجار في الفترات المتجددة؛ ووجود مصلحة قانونية للمدعي في طلب تحديد قيمة الإيجار.

 

(…) هذا الوضع يشكل تهديدًا جديًا للمدعي فيما يتعلق بالمبلغ الذي سيدفعه كإيجار في حالة زيادة المبلغ المتوقعة. نتيجة لذلك، أصبح المدعي في حالة من الشك حول مقدار الإيجار الذي سيدفعه. لذلك، لم يحصل على رد إيجابي على طلبه للوصول إلى تسوية بشأن الإيجار في الوقت المناسب، وقرر رفع هذه الدعوى لإنهاء هذا الوضع الذي يسبب له ضررًا والتخلص من حالة الشك بشأن وضعه القانوني.
وبالتالي، فإن رفع دعوى تحديد الإيجار من قبل المدعي المستأجر هو لصالحه.
لذلك، فإن مقاومة المحكمة المحلية لقرار إلغاء الدعوى من قبل الدائرة الخاصة على أساس عدم وجود مصلحة قانونية للمدعي في رفع دعوى تحديد الإيجار هو إجراء صحيح وقانوني (…) اللجنة العامة للقانون 2010/3-119 E. ، 2010/159 K.

كيف يتم تحديد الإيجار الجديد؟

يأخذ القاضي في اعتباره الأمور التالية عند تحديد الإيجار الجديد:

نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلكين (TÜFE): يتم استخدام متوسط مؤشر أسعار المستهلكين للاثني عشر شهرًا السابقة كمرجع مهم لتحديد قيمة الإيجار. نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلكين مهمة لفهم تأثير التضخم على قيمة الإيجار. بالنسبة لإيجارات المساكن، لا يمكن أن تتجاوز الاتفاقات المتعلقة بقيمة الإيجار للفترة من 2/7/2023 إلى 1/7/2024 (بما في ذلك هذه التواريخ) نسبة 25٪ من قيمة الإيجار للسنة السابقة. بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلكين للاثني عشر شهرًا السابقة أقل من 25٪، فستكون نسبة التغير هي المعتمدة. ينطبق هذا القانون أيضًا على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة. العقود التي تتجاوز هذه النسب غير صالحة بخصوص الزيادة الزائدة.

حالة العقار المؤجر: يتم أخذ الموقع والحالة الفيزيائية والغرض من الاستخدام والعوامل البيئية للعقار في الاعتبار. العقارات التي تتم صيانتها جيدًا وتكون حديثة وملائمة عادةً ما تُقيم بقيمة إيجار أعلى.

قيمة الإيجارات المماثلة: يتم أيضًا مراجعة قيم الإيجارات للعقارات ذات الخصائص المماثلة. يتم أخذ قيم الإيجارات في نفس المنطقة في الاعتبار.

العدالة: تأخذ المحكمة في الاعتبار العدالة في دعاوى تحديد الإيجار. يشمل هذا عادةً تطبيق ما يُعرف بـ”خصم المستأجر القديم”. يمكن للمحاكم تقديم خصم يتراوح بين 15٪ و20٪ للمستأجر القديم لتحديد قيمة الإيجار في حالة كانت العقار فارغة.

(…) سواء اتفق الطرفان على هذا الأمر أم لا، في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن خمس سنوات أو بعد مرور خمس سنوات، وفي نهاية كل فترة خمس سنوات بعد ذلك، يتم تحديد قيمة الإيجار للفترة الجديدة من قبل القاضي مع مراعاة نسبة الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين، وحالة العقار المؤجر، وقيم الإيجارات المماثلة بما يتماشى مع العدالة. يمكن تعديل قيمة الإيجار المحددة بهذه الطريقة في كل فترة خمس سنوات وفقًا للمبادئ المذكورة في الفقرات السابقة.
في الحالة الفعلية، بما أن الفترة المحددة لعام 2012 لم تنقض بعد خمس سنوات من بداية الإيجار، يجب تحديد قيمة الإيجار بناءً على نسبة الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين لمدة الاثني عشر شهرًا لدائرة الإحصاء الحكومية دون أن تكون أقل من المبلغ المدفوع سابقًا، ولكن تم إصدار حكم غير صحيح بتحديد الإيجار بناءً على العدالة والإنصاف.
يجب نقض هذا الحكم لهذا السبب (…) الدائرة السادسة للمحكمة المدنية 2015/167 E. ، 2015/1851 K.

هل يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار قبل مرور خمس سنوات؟

يمكن للأطراف رفع دعوى تحديد الإيجار في أي وقت قبل أو بعد مرور خمس سنوات. العيب في رفع الدعوى قبل مرور خمس سنوات هو أن القاضي سيحدد القيمة الجديدة للإيجار دون النظر إلى قيمة السوق الحالية.

في حكم صادر عن محكمة النقض، نقضت قرار المحكمة برفض دعوى تحديد الإيجار على أساس أنه لا يمكن تحديد قيمة الإيجار قبل مرور خمس سنوات وعدم وجود حكم لزيادة الإيجار (الدائرة الثالثة للمحكمة المدنية، 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018).

وفقًا لهذا القرار، يجب قبول أن الأطراف يمكنها اللجوء إلى المحكمة لتحديد قيمة الإيجار حتى في حالة عدم وجود شرط لزيادة الإيجار. في حالة النزاع، يجب أن تحدد المحكمة قيمة الإيجار لأنه لا يوجد مبلغ محدد بين الأطراف.

هل يلزم إشعار رفع دعوى تحديد الإيجار؟

الإشعار ليس شرطًا مسبقًا لرفع دعوى تحديد الإيجار. لذلك، عندما تكون شروط رفع الدعوى مستوفاة، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار دون الحاجة إلى إرسال إشعار. ومع ذلك، إذا تم إرسال إشعار وفقًا للمادة 345/2 من قانون الالتزامات التركي، فإنه يوفر ميزة هامة للمؤجر.

(…) في الحالة الفعلية، يتضح أن الأطراف قد اتفقت على زيادة قيمة الإيجار سنويًا وأن هناك اتفاقًا ضمنيًا بشأن زيادة الإيجار. لذلك، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار في أي وقت دون الحاجة إلى إشعار (…) الدائرة الثالثة للمحكمة المدنية 1999/5017 E.، 1999/5904 K.

 

يجب أن يتم إشعار الإنهاء قبل نهاية عقد الإيجار بأكثر من ثلاثين يومًا. لا يلزم أن يتم الإشعار وفقًا لقوانين التبليغ أو من خلال كاتب العدل. يمكن للمؤجر توصيل الإشعار للمستأجر بأي طريقة مناسبة، ولكن يجب أن يتم الإشعار كتابيًا وفي الوقت المناسب.

ما هي دعوى تحديد الإيجار بأثر رجعي؟

دعوى تحديد الإيجار بأثر رجعي هي دعوى يرفعها المؤجر لزيادة قيمة الإيجار في الفترة الجديدة من خلال إخطار المستأجر كتابيًا قبل ثلاثين يومًا على الأقل من تاريخ بداية الفترة الجديدة.

في هذه الحالة، تكون الدعوى المرفوعة حتى نهاية الفترة الجديدة ملزمة للمستأجر اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة وفقًا لقيمة الإيجار التي تحددها المحكمة.

إذا كان هناك حكم في العقد ينص على زيادة قيمة الإيجار في الفترة الجديدة، فإن الدعوى المرفوعة حتى نهاية الفترة الجديدة ستكون قيمة الإيجار التي تحددها المحكمة سارية من بداية الفترة الجديدة.

إذا لم يتم رفع الدعوى وفقًا للحدود الزمنية المنصوص عليها في قانون الالتزامات التركي، فلن يسري الحكم إلا في الفترة الإيجارية التالية.

(…) لم يتم ادعاء إرسال إشعار قبل الدعوى إلى المدعى عليه. في هذه الحالة، لم يتم استيفاء شرط الإشعار قبل ثلاثين يومًا على الأقل من الفترة التي تبدأ في 01.01.2013، لذلك يمكن للمدعي طلب تحديد قيمة الإيجار للفترة التي تبدأ في 01.01.2014. يجب على المحكمة سؤال المدعي عما إذا كانوا يريدون تحديد قيمة الإيجار للفترة التي تبدأ في 01.01.2014، وإذا كان الأمر كذلك، فيجب النظر في الدعوى واتخاذ قرار بشأن الأساس. إذا لم يكن الأمر كذلك، يجب رفض الدعوى. تم الحكم بشكل غير صحيح برفض الدعوى بدلاً من اتخاذ هذا الإجراء.
لذلك، يجب نقض الحكم (…) الدائرة السادسة للمحكمة المدنية 2014/6864 E. ، 2015/2267 K.

 

إجراءات دعوى تحديد الإيجار

لا يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار كدعوى دين غير محددة أو دعوى جزئية. بالإضافة إلى ذلك، لا يتم تطبيق مؤسسة الإصلاح في هذه الدعوى. لذلك، يجب على الطرف الذي يرفع دعوى تحديد الإيجار أن يحدد نسبة الزيادة وقيمة الإيجار المطلوبة في بداية الدعوى بشكل واضح ودقيق وكامل. لأنه لا يمكن زيادة قيمة الإيجار خلال العملية القضائية. بالإضافة إلى ذلك، يتحمل الطرف الذي يرفع الدعوى مسؤولية تقديم معلومات حول الإيجارات المماثلة وحالة العقار المؤجر.

من يمكنه رفع دعوى تحديد الإيجار؟

عادةً ما يرفع المؤجر دعوى تحديد الإيجار. ومع ذلك، لا يوجد عائق قانوني أمام المستأجر لرفع هذه الدعوى. لأنه يمكن طلب تخفيض قيمة الإيجار في دعوى تحديد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون المالك والمؤجر أشخاصًا مختلفين في بعض الحالات. تقبل محكمة النقض أن المالك يمكنه رفع الدعوى في هذه الحالة.

إذا كان هناك أكثر من مؤجر في عقد الإيجار، فإن هؤلاء الأشخاص يعتبرون شركاء ضروريين في الدعوى ويجب عليهم رفع الدعوى معًا. هذا ضروري لأن دعوى تحديد الإيجار قد تتضمن قرارًا يؤثر على جميع المؤجرين.

 

ما هي المحكمة المختصة والمسؤولة عن دعوى تحديد الإيجار؟

المحكمة المختصة في دعوى تحديد الإيجار هي محكمة الصلح المدني المختصة بجميع النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار.

المحكمة المختصة هي محكمة مكان إقامة المدعى عليه أو المحكمة في مكان تنفيذ العقد. في العقد الذي يشمل التجار والأشخاص الاعتباريين العموميين، تكون المحكمة المختصة هي المحكمة المحددة في شرط الاختصاص في العقد.

(…) قضت محكمة الصلح المدني بـ “…أنه في تاريخ رفع الدعوى كانت المحكمة المختصة في قضايا تعديل العقود هي محكمة القانون المدني، ولا يمكن تغيير موضوع الدعوى من خلال الإصلاح، ولا يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار كما لا يمكن رفع دعوى تعديل، وأن الدعوى تعتبر دعوى تعديل نموذجية وبالتالي تكون المحكمة المختصة هي محكمة القانون المدني…”، وتم تثبيت القرار دون استئناف (…)

الدعوى رفعت لطلب تعديل قيمة الإيجار، ولكن تم طلب تحديد قيمة الإيجار من خلال مذكرة إصلاح. بناءً على محتوى الملف، يتعلق النزاع بطلب تحديد قيمة الإيجار والمحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدني. بموجب التنظيم القانوني المذكور، تكون محكمة الصلح المدني هي المحكمة المختصة الحصرية وبالتالي يجب أن تُنظر الدعوى وتُحكم في محكمة الصلح المدني.
النتيجة: بناءً على الأسباب المذكورة أعلاه، ووفقًا للمادتين 21 و22 من قانون الإجراءات المدنية، تم تحديد محكمة الصلح المدني كمحكمة مختصة في 06.10.2015 بالإجماع (…) الدائرة العشرون للمحكمة المدنية 2015/3725 E. ، 2015/8518 K.

ما هي نتيجة دعوى تحديد الإيجار؟

تحدد دعوى تحديد الإيجار قيمة الإيجار الجديدة مع مراعاة الإيجارات المماثلة ويتم إصدار حكم بشأن قيمة الإيجار التي ستسري لفترة معينة.

هل يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء في نفس الوقت؟

تبقى عقود الإيجار سارية حتى يتم الفصل في دعاوى الإخلاء. في هذه الحالة، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار حتى يتم الفصل في دعوى الإخلاء. بالإضافة إلى ذلك، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار بالتوازي مع دعوى الإخلاء نظرًا لاحتمال رفض دعوى الإخلاء. في الممارسة العملية، يتم رفع دعوى تحديد الإيجار أو إرسال إشعار مع الاحتفاظ بالحقوق المتعلقة بالإخلاء.

ملاحظة: لرفع دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء في نفس الوقت، يجب إثبات أن الحاجة للإخلاء حقيقية وضرورية. خلاف ذلك، يتم رفض دعوى الإخلاء.

هل يمكن زيادة الإيجار أثناء استمرار دعوى الإخلاء؟

طالما استمر عقد الإيجار، يحق للمالك طلب زيادة الإيجار وفقًا لظروف السوق الحالية. حتى إذا تم رفع دعوى الإخلاء، يظل عقد الإيجار ساريًا، وبالتالي يحق للمالك طلب زيادة الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، لا يوجد مانع قانوني لرفع دعوى تحديد الإيجار أثناء استمرار دعوى الإخلاء من حيث العملية القضائية.

 

هل توجد مدة تقادم لدعوى تحديد الإيجار؟

لا توجد مدة تقادم أو مدة سقوط في دعوى تحديد الإيجار. لذلك، يمكن رفع الدعوى في أي وقت طالما كان عقد الإيجار ساريًا وتوافرت شروط رفع الدعوى.

كم تستغرق دعوى تحديد الإيجار؟

مدة دعوى تحديد الإيجار تعتمد على ازدحام المحكمة. في الممارسة العملية، عادةً ما تستغرق الدعوى بين سنة وسنتين.

رسوم الوكالة في دعاوى تحديد الإيجار

في دعاوى تحديد الإيجار، يتم احتساب فرق الأجرة بين الإيجار الإجمالي الجديد المحدد والإيجار الإجمالي المدفوع في الفترة الأخيرة على أساس فرق سنة واحدة وفقًا للتعريفة الدنيا لأتعاب المحاماة. يتم تقييم هذا الفرق لصالح كل من المدعي والمدعى عليه ويتم تحديد رسوم الوكالة. يجب أن لا تكون الرسوم المحددة أقل من الرسوم التي تحددها المحكمة التي تنظر في الدعوى. يتم تحديد رسوم المحاماة وفقًا للتعريفة التي تحددها نقابة المحامين التركية وتتحملها الطرف الخاسر.

في دعاوى تحديد الإيجار، يتم احتساب الرسوم على أساس الفرق بين الإيجار الشهري الجديد المحدد والإيجار الحالي.

هل الوساطة إلزامية في دعاوى تحديد الإيجار؟

ابتداءً من 1 سبتمبر 2023، أصبح من الضروري التقدم بطلب للوساطة قبل رفع دعاوى تحديد الإيجار والإخلاء. ومع ذلك، لا ينطبق هذا على الدعاوى المرفوعة قبل هذا التاريخ.

عملية الوساطة الإلزامية تسري على الدعاوى الجديدة اعتبارًا من التواريخ الجديدة ولا تشمل الدعاوى التي رفعت سابقًا. ومع ذلك، يمكن للأطراف التقدم للوساطة الطوعية للدعاوى المرفوعة مسبقًا. يتطلب ذلك إظهار نية الاتفاق من كلا الطرفين.

عملية متابعة التنفيذ بعد دعوى تحديد الإيجار

تركز دعاوى تحديد الإيجار على تحديد قيمة الإيجار ولا تشمل سوى حكم التحديد. لذلك، لا يمكن تنفيذ قرارات تحديد الإيجار عن طريق التنفيذ الجبري. يجب اتباع إجراء قانوني منفصل لتحصيل الإيجار.

لا يمكن بدء إجراءات التنفيذ قبل أن تصبح قرارات تحديد الإيجار نهائية. ولكن بعد أن تصبح نهائية، يمكن بدء إجراءات التنفيذ العام لتحصيل الإيجار الجديد المحدد من قبل المحكمة.

يمكن أن يكون تحديد الإيجار بأثر رجعي، ولكن لتطبيق الفائدة على المبالغ المستحقة نتيجة للتحديد، يجب أن يكون قرار تحديد الإيجار نهائيًا. تبدأ الفائدة في دعاوى تحديد الإيجار بعد أن يصبح القرار نهائيًا.

(…) رفع المدعي دعوى في 10 مارس 2015 يطالب فيها بإلغاء اعتراض المدعى عليه على إجراءات التنفيذ التي بدأها لتحصيل فرق الإيجار، والحكم بتعويض على المدعى عليه، وإخلاء العقار. ومع ذلك، بدأ المدعي إجراءات التنفيذ لتحصيل فرق الإيجار قبل أن يصبح قرار تحديد الإيجار نهائيًا. لذلك كان يجب رفض الدعوى، ولكن استمرت المحاكمة بشكل غير صحيح، مما يتطلب نقض الحكم. (…) الدائرة الثالثة للمحكمة المدنية 2017/7339 Karar: 2019/5407

الخصم بسبب الاستئجار القديم في دعاوى تحديد الإيجار

الخصم بسبب الاستئجار القديم هو نوع من الخصم تأخذه المحاكم في الاعتبار عند تحديد قيمة الإيجار الجديدة بما يتماشى مع العدالة في دعاوى تحديد الإيجار. يتم تحديد هذا الخصم في الممارسة العملية بنسبة تتراوح بين 15٪ و20٪ ويحسب بناءً على قيمة الإيجار التي يمكن أن يحصل عليها المالك إذا تم تأجير العقار فارغًا.

(…) يجب أن تصدر المحكمة حكمًا بتحديد الإيجار بناءً على الخصم المناسب مع مراعاة أن المدعى عليه هو مستأجر قديم (…) الدائرة السادسة للمحكمة المدنية 2013/15573 E. 2014/6431 K.

قرارات سابقة في دعاوى تحديد الإيجار:


” (…) تنص المادة 2 من قانون تطبيق ونفاذ قانون الالتزامات التركي تحت عنوان الأثر الرجعي، على أن “قواعد قانون الالتزامات التركي المتعلقة بالنظام العام والأخلاق العامة تطبق على جميع الأفعال والمعاملات بغض النظر عن تاريخ تنفيذها”. تنص المادة 344 من قانون الالتزامات التركي المتعلقة بزيادة الإيجار على حماية المستأجرين وتتعلق بالنظام العام.

في حالتنا، طلب تحديد الإيجار اعتبارًا من 01/08/2013، ويجب على المحكمة مراعاة المبادئ والأسس المذكورة أعلاه، وتحديد الإيجار وفقًا لمؤشر أسعار المنتجين لمدة الاثني عشر شهرًا للدولة. ومع ذلك، نظرًا لعدم تحديد الإيجار بناءً على العدالة والإنصاف، يجب نقض الحكم (…)” الدائرة السادسة للمحكمة المدنية 2014/945 E. ، 2014/11170 K.


”(…) ومع ذلك، وفقًا لمبدأ العدالة والإنصاف، يجب على القاضي عند تحديد الإيجار أخذ في الاعتبار أن قيمة الإيجار للعقار الفارغ المعاد تأجيره هي 2.750 ليرة تركية وفقًا للخبراء. لذلك، يجب على القاضي تحديد الإيجار المناسب بناءً على أن المدعى عليه مستأجر قديم. ولكن، تحديد قيمة قريبة جدًا من القيمة الفارغة غير صحيح.

في هذه الحالة، يجب على المحكمة تحديد الإيجار الشهري بناءً على خصم مناسب من قيمة الإيجار التي حددها الخبراء للعقار الفارغ، مع مراعاة قرار توحيد الاجتهاد الصادر في 18.11.1964 والمرقم 2/4.

إن إصدار الحكم بناءً على المبادئ المذكورة أعلاه دون مراعاتها ليس صحيحًا. لذلك، تم قبول الاعتراضات النقض وفقًا للمادة 428 من قانون الإجراءات المدنية (…)” الدائرة الثالثة للمحكمة المدنية 2012/23194 E. ، 2013/312 K.


لمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنكم التواصل معنا عبر هذا الرابط.

استشارة

دعوى تحديد الإيجار

Yazıyı paylaşın: