Qu’est-ce qu’une Action en Détermination de Loyer en Turquie?

Action en Détermination de Loyer

Au moment de la conclusion du contrat de bail, les parties peuvent généralement déterminer librement le montant du loyer. Cependant, étant donné que la résiliation des baux résidentiels et commerciaux par le bailleur est soumise à certaines conditions, il peut être injuste de maintenir le loyer précédent pour les périodes de renouvellement. C’est pourquoi le concept de détermination de loyer pour les périodes de renouvellement a émergé.

Dans cet article, nous examinerons les conditions, le processus, la procédure et les résultats de l’action en détermination de loyer.

Qu’est-ce que la Détermination de Loyer?

Selon l’article 344 du Code des Obligations Turc, les parties peuvent librement augmenter le loyer sans dépasser le taux de variation de l’indice des prix à la consommation de l’année précédente. Cependant, dans certains cas, le loyer doit être déterminé par le juge. Ce processus juridique est appelé détermination de loyer.

(…) Il n’y a pas de litige concernant le contrat de bail d’une durée d’un an, daté du 19/02/2013. L’article 6 du contrat de bail stipule que le loyer sera augmenté selon la moyenne des indices TEFE-TÜFE à la fin du contrat. Bien que le tribunal ait constaté qu’il n’y avait pas de clause d’augmentation dans le contrat de bail (…) 3ème Chambre Civile 2018/2245 E., 2018/5591 K.

Dans quelles conditions une Action en Détermination de Loyer peut-elle être intentée?

Pour qu’une action en détermination de loyer puisse être intentée, les conditions suivantes doivent être remplies:

Il doit y avoir un contrat de bail valide entre les parties; une période de 5 ans doit être écoulée; le contrat de bail ne doit pas contenir de clause sur la manière dont le loyer sera augmenté pendant les périodes de renouvellement; et le demandeur doit avoir un intérêt juridique à demander la détermination du loyer.

 

(…) Cette situation crée une menace sérieuse quant au montant du loyer à payer par le demandeur face à une augmentation excessive prévue. En raison de cette menace, le demandeur a des doutes sur le montant du loyer à payer. Par conséquent, il a intenté la présente action pour mettre fin à cette situation susceptible de lui causer un préjudice et clarifier sa situation juridique.
En conséquence, le locataire demandeur a un intérêt à intenter l’action en détermination de loyer.
Par conséquent, la décision de la Cour Spéciale affirmant que le locataire (demandeur) n’avait pas d’intérêt juridique à intenter l’action en détermination de loyer est correcte et conforme à la loi (…) Assemblée Générale de la Cour de Cassation 2010/3-119 E., 2010/159 K.

Comment le Nouveau Loyer est-il Déterminé?

Le juge prend en compte les éléments suivants lors de la détermination du nouveau loyer:

Taux de Variation de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC): La moyenne de l’IPC sur douze mois de l’année précédente est utilisée comme référence critique pour déterminer le loyer. Le taux de variation de l’IPC est important pour comprendre l’impact de l’inflation sur le loyer. Pour les loyers résidentiels, les accords sur le loyer pour la période du 2/7/2023 au 1/7/2024 (inclus) ne peuvent pas dépasser 25% du loyer de l’année précédente. Si le taux de variation de l’IPC est inférieur à 25%, le taux de variation sera applicable. Cette règle s’applique également aux baux de plus d’un an. Les accords dépassant ces taux sont nuls et non avenus pour l’excédent.

État du Bien Loué: La localisation, l’état physique, l’usage prévu et les facteurs environnementaux du bien immobilier sont pris en compte. Les biens immobiliers bien entretenus, modernes et fonctionnels sont généralement évalués avec un loyer plus élevé.

Loyer du Marché: Les loyers des autres biens immobiliers de caractéristiques similaires sont également examinés. Les loyers du marché dans la même région sont pris en compte.

Équité: Le tribunal prend en compte l’équité dans les actions en détermination de loyer, ce qui inclut généralement une réduction pour les anciens locataires. Les tribunaux peuvent accorder une réduction de 15% à 20% pour les anciens locataires lorsque le bien loué est vacant.

(…) Indépendamment du fait qu’un accord ait été conclu à cet égard, pour les baux de plus de cinq ans ou les baux renouvelés après cinq ans, et à la fin de chaque période de cinq ans suivante, le loyer applicable pour la nouvelle année de bail est déterminé par le juge en tenant compte du taux de variation de l’indice des prix à la production, de l’état du bien loué et des loyers comparables, de manière équitable. Le loyer ainsi déterminé peut être modifié selon les principes énoncés dans les paragraphes précédents.
Dans le cas présent, pour l’année 2012, la période de cinq ans n’étant pas écoulée depuis le début du bail, le loyer doit être déterminé en augmentant le montant payé en dernier lieu selon le taux de l’indice des prix à la production sur douze mois du DIE sans descendre en dessous du montant payé précédemment, au lieu de procéder à une détermination du loyer fondée sur l’équité, ce qui est incorrect. La décision doit être annulée pour cette raison (…) 6ème Chambre Civile 2015/167 E., 2015/1851 K.

Peut-on Intenter une Action en Détermination de Loyer avant 5 Ans?

Les parties peuvent intenter une action en détermination de loyer avant ou après 5 ans à tout moment. Le désavantage de l’action intentée avant 5 ans est que le juge détermine le nouveau loyer sans se baser sur la valeur marchande.

Dans une décision, la Cour de Cassation a annulé la décision du tribunal rejetant l’action en détermination de loyer au motif que le loyer ne pouvait être déterminé avant 5 ans et qu’il n’y avait pas de clause d’augmentation (3HD, 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018).

Selon cette décision de la Cour de Cassation, même s’il n’y a pas de clause d’augmentation, les parties peuvent porter le loyer devant le tribunal. En cas de litige, le loyer doit être déterminé par le tribunal car il n’y a pas de loyer convenu entre les parties.

Un Avertissement est-il Nécessaire pour une Action en Détermination de Loyer?

L’avertissement n’est **pas une condition préalable** à l’introduction d’une action en détermination de loyer. Par conséquent, lorsque les conditions pour intenter une action sont remplies, une action en détermination de loyer peut être intentée **sans avertissement**. Cependant, si un avertissement est donné conformément à l’article 345/2 du Code des Obligations Turc, cela procure un avantage significatif au bailleur.

(…) Dans le cas présent, il est compris que les parties se sont mises d’accord sur l’augmentation du loyer chaque année et qu’il existe un accord tacite sur l’augmentation du loyer. Étant donné qu’il existe une pratique de fait entre les parties concernant l’augmentation annuelle du loyer, une action en détermination de loyer peut être intentée à tout moment sans avertissement (…) 3ème Chambre Civile 1999/5017 E., 1999/5904 K.

 

L’avertissement doit être notifié au moins trente jours avant la fin du contrat de bail par le bailleur. La notification n’est pas obligatoirement soumise aux dispositions de la loi sur les notifications ou effectuée par notaire. Le bailleur peut transmettre l’avertissement au locataire de manière appropriée, mais il doit être écrit et en temps opportun.

Qu’est-ce qu’une Action en Détermination de Loyer Rétroactive?

Une action en détermination de loyer rétroactive est une action intentée par le bailleur pour augmenter le loyer pour la nouvelle période de location en notifiant le locataire par écrit au plus tard trente jours avant la date de début de la nouvelle période de location.

Dans ces conditions, l’action intentée jusqu’à la fin de la nouvelle période de location lie le locataire au loyer déterminé par le tribunal à compter du début de cette nouvelle période de location.

Si le contrat prévoit une **augmentation du loyer pour la nouvelle période de location**, l’action intentée jusqu’à la fin de la nouvelle période de location entraîne l’application du loyer déterminé par le tribunal à compter du début de cette nouvelle période.

Si une action est intentée en dehors des délais spécifiés dans le Code des Obligations Turc, la décision ne prendra effet qu’à la période de location suivante.

(…) Il n’a pas été avancé que l’avertissement avait été envoyé avant l’action. Dans ce cas, comme la condition d’avertissement d’au moins 30 jours avant la période de détermination du loyer, qui commence le 01.01.2013, n’a pas été remplie, le demandeur peut demander la détermination du loyer à compter de la période commençant le 01.01.2014. Le tribunal doit poser au demandeur la question de savoir s’il souhaite demander la détermination du loyer à compter de la période commençant le 01.01.2014 et, en cas de demande, examiner le fond de l’affaire et statuer; sinon, rejeter l’affaire. La décision de rejeter l’affaire dans ces conditions est incorrecte.
La décision doit être annulée pour cette raison (…) 6ème Chambre Civile 2014/6864 E., 2015/2267 K.

 

Procédure pour une Action en Détermination de Loyer

Une action en détermination de loyer ne peut être intentée comme une action en créance indéterminée ou partielle. En outre, l’institution de la rectification ne s’applique pas à cette action. Par conséquent, la partie qui intente l’action en détermination de loyer doit spécifier clairement, de manière définitive et complète le taux d’augmentation et le loyer qu’elle demande au début de l’action. Car il n’est pas possible d’augmenter le loyer en cours de procédure. De plus, la partie qui intente l’action est responsable de fournir des informations sur les loyers comparables et l’état du bien loué.

Qui peut Intenter une Action en Détermination de Loyer?

En pratique, **le bailleur** intente généralement l’action en détermination de loyer. Cependant, **le locataire** peut également intenter cette action, car il n’y a **aucun obstacle juridique** à cela. En effet, il est également possible de demander la **réduction du loyer** dans une action en détermination de loyer. De plus, **le propriétaire et le bailleur** peuvent être des **personnes différentes**. Dans ce cas, la Cour de Cassation considère que **le propriétaire peut également** intenter l’action.

Si le contrat de bail comprend plusieurs bailleurs, ils sont considérés comme co-demandeurs nécessaires et doivent intenter l’action ensemble. Cela est nécessaire car l’action en détermination de loyer peut concerner tous les bailleurs.

 

Quel est le Tribunal Compétent pour une Action en Détermination de Loyer?

Le tribunal compétent pour une action en détermination de loyer est le tribunal des Affaires Civiles de Paix compétent pour tous les litiges découlant de la relation de bail.

Le tribunal compétent est le tribunal du domicile du défendeur ou le tribunal du lieu d’exécution du contrat. Dans un contrat impliquant des commerçants et des personnes morales de droit public, le tribunal compétent est celui indiqué dans la clause de compétence du contrat.

(…) Le tribunal des Affaires Civiles de Paix a statué que “à la date d’introduction de l’action, le tribunal compétent pour les actions d’adaptation était le tribunal civil, qu’il n’était pas possible de changer l’objet de l’action par rectification, que l’action en détermination de loyer n’était pas possible à la date de l’introduction de l’action, ni la rectification, et que l’action était une action typique d’adaptation, le tribunal compétent était donc le tribunal civil”, la décision de manque de compétence a été rendue, la décision est devenue définitive sans recours (…)

Bien que l’action ait été intentée pour l’adaptation du loyer, la rectification demandait la détermination du loyer. Selon le dossier, le litige concerne la demande de détermination du loyer et le tribunal compétent est le tribunal des Affaires Civiles de Paix. Selon les dispositions légales en vigueur, le tribunal des Affaires Civiles de Paix est exclusivement compétent, l’affaire doit être examinée et conclue par ce tribunal.
CONCLUSION: Pour les raisons expliquées ci-dessus; conformément aux articles 21 et 22 du Code de procédure civile 6100, il a été décidé à l’unanimité le 06.10.2015 que le tribunal des Affaires Civiles de Paix … soit désigné comme JURIDICTION COMPÉTENTE (…) 20ème Chambre Civile 2015/3725 E., 2015/8518 K.

Que se Passe-t-il après une Action en Détermination de Loyer?

À l’issue d’une action en détermination de loyer, le nouveau loyer est déterminé en tenant compte du loyer comparable, et une décision est prise sur le loyer applicable pour une période déterminée.

Peut-on Intenter Simultanément une Action en Détermination de Loyer et une Action en Expulsion?

Les actions en expulsion restent en vigueur jusqu’à leur conclusion. Pendant ce temps, **une action en détermination de loyer peut également être intentée** jusqu’à la conclusion de l’action en expulsion. De plus, étant donné la possibilité de rejet de l’action en expulsion, une action en détermination de loyer peut être intentée en même temps que l’action en expulsion. En pratique, lors de l’introduction d’une action en détermination de loyer ou de l’envoi d’un avertissement, les droits en matière d’expulsion sont réservés.

Remarque: Pour que l’action en expulsion et l’action en détermination de loyer puissent être intentées simultanément, il faut prouver que le besoin est réel et nécessaire. Sinon, l’action en expulsion sera rejetée.

Peut-on Augmenter le Loyer pendant que l’Action en Expulsion est en Cours?

Tant que le contrat de bail reste en vigueur, le propriétaire a le droit de demander une augmentation du loyer en fonction des conditions du marché actuel. Même si une action en expulsion est en cours, **le contrat de bail étant toujours en vigueur**, le propriétaire a un intérêt juridique, et peut donc demander une augmentation de loyer.

De plus, il n’y a aucun obstacle juridique à l’introduction d’une action en détermination de loyer pendant que l’action en expulsion est en cours.

 

Y a-t-il un Délai de Prescription pour l’Action en Détermination de Loyer?

Il n’y a pas de délai de prescription ou de péremption pour l’action en détermination de loyer. Par conséquent, tant que le contrat de bail est valide et que les conditions pour intenter une action en détermination de loyer sont remplies, l’action peut être intentée à tout moment.

Combien de Temps dure une Action en Détermination de Loyer?

La durée d’une action en détermination de loyer varie en fonction de la charge de travail du tribunal. En pratique, il est généralement observé qu’elle dure entre **1 et 2 ans**.

Frais d’Avocat pour les Actions en Détermination de Loyer

Pour les actions en détermination de loyer, les frais d’avocat sont calculés selon le Tarif Minimum des Honoraires d’Avocat sur la base de la **différence annuelle entre le loyer brut demandé et le loyer brut payé en dernier lieu**. Cette différence est évaluée séparément en faveur du demandeur et du défendeur, et les honoraires d’avocat sont déterminés. Les honoraires déterminés ne peuvent pas être inférieurs aux honoraires fixés par le tribunal. Les honoraires d’avocat sont déterminés selon le tarif fixé par le TBB et sont imputés à la partie qui succombe.

Dans les actions en détermination de loyer, les frais de justice sont calculés proportionnellement sur la différence entre le nouveau loyer mensuel déterminé et le loyer actuel.

La Médiation est-elle Obligatoire pour une Action en Détermination de Loyer?

À partir du 1er septembre 2023, la médiation préalable est devenue obligatoire pour les actions en détermination de loyer et en expulsion. Cependant, cette obligation ne concerne pas les actions intentées avant cette date.

Le processus de médiation obligatoire s’applique aux actions intentées à partir de la nouvelle date, mais ne couvre pas les actions intentées précédemment. Toutefois, pour les actions intentées auparavant, les parties peuvent volontairement recourir à la médiation. Pour que ce processus fonctionne, les deux parties doivent manifester leur volonté de parvenir à un accord.

Processus de Recouvrement après une Action en Détermination de Loyer

Les actions en détermination de loyer se concentrent sur la détermination du loyer et **ne contiennent qu’un jugement déclaratif**. Par conséquent, les décisions de détermination de loyer **ne peuvent pas être exécutées par voie d’exécution forcée**. Une procédure juridique distincte doit être suivie pour le recouvrement du loyer.

Les décisions de détermination de loyer ne peuvent pas être exécutées avant d’être définitives. Cependant, une fois définitives, une procédure de recouvrement de créances sans titre exécutoire peut être engagée pour recouvrer le nouveau loyer déterminé par le tribunal.

La détermination du loyer peut concerner des périodes antérieures, mais les intérêts sur les créances résultant de cette détermination ne peuvent être appliqués qu’après la décision définitive de la détermination de loyer. Les intérêts commencent à courir après la décision définitive de la détermination de loyer.

(…) Le demandeur a intenté une action le 10 mars 2015, alléguant que le défendeur s’était opposé à tort à la procédure d’exécution initiée contre lui pour recouvrer l’arriéré de loyer, et demandant l’annulation de l’opposition, l’attribution de dommages-intérêts pour fausse déclaration et l’expulsion du bien loué. Cependant, **le demandeur a initié une procédure d’exécution pour recouvrer l’arriéré de loyer avant que la décision de détermination de loyer ne devienne définitive**. Par conséquent, l’affaire devait être rejetée, mais une décision contraire a été rendue, nécessitant l’annulation de cette décision.(…) 3ème Chambre Civile Esas: 2017/7339 Karar: 2019/5407

Réduction pour Ancien Locataire dans les Actions en Détermination de Loyer

La réduction pour ancien locataire est un type de réduction que les tribunaux prennent en compte lors de la détermination du nouveau loyer de manière équitable dans les actions en détermination de loyer. Cette réduction, généralement fixée entre 15% et 20%, est calculée sur la base du loyer que le propriétaire pourrait obtenir si le bien loué était vacant.

(…) Le tribunal doit établir un jugement tenant compte d’une réduction appropriée pour l’ancienneté du locataire sur la base du loyer brut déterminé par l’expert, mais une décision contraire a été rendue et doit être annulée (…) 6ème Chambre Civile 2013/15573 E.2014/6431 K.

Décisions de Jurisprudence sur la Détermination de Loyer:


” (…) L’article 2 de la loi sur l’entrée en vigueur et la mise en œuvre du Code des Obligations Turc prévoit que les règles de droit civil et de morale générale s’appliquent à tous les actes et transactions, indépendamment de la date à laquelle ils ont été réalisés. La réglementation de l’article 344 du Code des Obligations Turc concernant l’augmentation des loyers est protectrice des locataires et concerne l’ordre public.

Dans notre cas, la détermination du loyer est demandée à partir du 01/08/2013 et, conformément aux principes et règles susmentionnés, le loyer doit être déterminé selon l’indice des prix à la production sur douze mois de l’Institut National de Statistique. Toutefois, la détermination du loyer basée sur l’équité n’étant pas correcte, la décision doit être annulée.(…)” 6ème Chambre Civile 2014/945 E., 2014/11170 K.


”(…) Cependant, selon le principe de l’équité, la détermination du loyer par les experts doit tenir compte du loyer pouvant être obtenu si le bien immobilier était reloué à 2.750 TL. Par conséquent, le juge doit fixer un loyer approprié tenant compte de l’ancienneté du locataire, mais une décision proche de celle de vacance n’est pas correcte.

Dans ce cas, le tribunal doit fixer le loyer mensuel en tenant compte d’une réduction appropriée sur la base du loyer déterminé par les experts pour le bien immobilier en vacance, conformément à la décision d’unification de la jurisprudence de la Cour de Cassation en date du 18.11.1964 et numérotée 2/4.

Le jugement rendu sans tenir compte des principes susmentionnés n’est pas correct. Par conséquent, les objections en appel sont fondées et la décision doit être annulée conformément à l’article 428 du Code de procédure civile (…)” 3ème Chambre Civile 2012/23194 E., 2013/312 K.


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Qu’est-ce qu’une Action en Détermination de Loyer en Turquie

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