الأحكام النموذجية لدعوى تحديد الإيجار في القانون التركي
دعوى تحديد الإيجار
يمكن للأطراف عند إبرام عقد الإيجار تحديد بدل الإيجار بحرية بكل حرية. ومع ذلك، نظرًا لأن إنهاء عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المغطاة من قبل المؤجر يعتمد على شروط معينة، فقد يكون الحفاظ على السعر السابق غير عادل في فترات الإيجار المتجددة. لهذا السبب، ظهر مفهوم تحديد بدل الإيجار في فترات الإيجار المتجددة.
في هذه المقالة، سنقوم بمراجعة الأحكام النموذجية المتعلقة بدعوى تحديد الإيجار وشروط الدعوى وعملية الدعوى والإجراءات والنتائج.
ما هو تحديد الإيجار؟
وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي، يمكن للأطراف زيادة بدل الإيجار بحرية بما لا يتجاوز معدل التغيير في مؤشر أسعار المستهلكين للعام السابق. ومع ذلك، في بعض الحالات يجب تحديد بدل الإيجار من قبل القاضي. تُعرف هذه العملية القانونية بتحديد الإيجار.
(…) لا يوجد نزاع بخصوص عقد الإيجار الذي يبدأ بتاريخ 19/02/2013 ويستمر لمدة عام واحد. ينص البند السادس من عقد الإيجار على أن يتم زيادة بدل الإيجار وفقًا لمتوسط معدل التضخم عند انتهاء العقد المتوسط بين مؤشر أسعار المنتجين ومؤشر أسعار المستهلكين. على الرغم من وجود حكم في عقد الإيجار بخصوص الزيادة (…) الدائرة المدنية الثالثة 2018/2245 E. ، 2018/5591 K.
في أي ظروف تُرفع دعوى تحديد الإيجار؟
لكي يتم رفع دعوى تحديد الإيجار، يجب استيفاء الشروط التالية:
وجود عقد إيجار ساري بين الأطراف؛ مرور مدة 5 سنوات؛ عدم وجود حكم في عقد الإيجار بخصوص كيفية زيادة الإيجار في الفترات المتجددة؛ وأن يكون للمدعي مصلحة قانونية في طلب تحديد بدل الإيجار.
(…) هذه الحالة تشكل تهديدًا خطيرًا فيما يتعلق بمقدار الإيجار الذي يتعين على المدعي دفعه عند القيام بزيادة أكبر من المتوقعة، مما يترك المدعي في حالة شك فيما يتعلق بمقدار الإيجار الواجب دفعه. لذلك، تقدم المدعي بدعوى تحديد بدل الإيجار لإنهاء هذه الحالة التي قد تلحق به ضررًا، وإنهاء حالته القانونية من حالة الشك. وبالتالي، للمستأجر مصلحة في رفع دعوى تحديد الإيجار. لذلك، فإن قرار المحكمة المحلية بمواصلة الدعوى وتحديد أن للمستأجر مصلحة قانونية في رفع دعوى تحديد الإيجار يعد صحيحًا قانونيًا (…) الجمعية العامة المدنية 2010/3-119 E. ، 2010/159 K.
كيف يتم تحديد بدل الإيجار الجديد؟
عند تحديد القاضي لبدل الإيجار الجديد، يأخذ في الاعتبار النقاط التالية:
معدل التغير في مؤشر أسعار المستهلكين (TÜFE): TÜFE هو مؤشر يقيس التغيرات في أسعار المستهلكين بمرور الوقت في الاقتصاد. في تركيا، يتم حساب نسب زيادات الإيجار عادةً استنادًا إلى TÜFE.
عند تحديد نسبة زيادة الإيجار السنوية، يتم الاعتماد على متوسط مؤشر أسعار المستهلكين لمدة اثني عشر شهرًا الذي تعلنه هيئة الإحصاء التركية (TÜİK). يُستخدم هذا المعدل كدليل لتحديد نسبة الزيادة المحددة في عقد الإيجار.
على سبيل المثال، إذا كان متوسط مؤشر أسعار المستهلكين لمدة اثني عشر شهرًا الذي تعلنه TÜİK هو %62، يتم زيادة بدل الإيجار الجديد استنادًا إلى هذا المعدل. تم تقييد نسبة الزيادة السنوية في إيجارات المساكن بالقانون الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2020، بحيث لا تتجاوز متوسط مؤشر أسعار المستهلكين لمدة اثني عشر شهرًا. يهدف هذا التنظيم إلى حماية المستأجرين من الزيادات المفرطة في الإيجار.
حالة العقار المؤجر: يأخذ في الاعتبار موقع العقار، حالته الفيزيائية، غرض استخدامه، والعوامل البيئية. عادةً ما يتم تقييم العقارات التي تُحافظ بشكل جيد وتكون حديثة وقابلة للاستخدام بأبدل إيجار أعلى.
بدل الإيجار السائد: يتم فحص بدل الإيجار للعقارات المشابهة وتقييمها. يتم أخذ بدل الإيجار السائد في نفس المنطقة في الاعتبار.
العدالة: تأخذ المحكمة في الاعتبار العدالة في دعاوى تحديد الإيجار. يشمل ذلك عادةً ما يُعرف بـ “خصم المستأجر القديم”. قد تقوم المحاكم بتخفيض بدل الإيجار بنسبة تتراوح بين %15 إلى %20 لصالح المستأجر القديم إذا كانت الوحدة المؤجرة غير مشغولة.
(…) بغض النظر عن اتفاق الأطراف على هذه النقطة، في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن خمس سنوات أو تتجدد بعد خمس سنوات، وفي نهاية كل خمس سنوات، يتم تحديد بدل الإيجار المطبق في السنة الجديدة من قبل القاضي مع مراعاة معدل زيادة مؤشر أسعار المنتجين، وحالة العقار المؤجر، وبدل الإيجار السائد، بشكل يتوافق مع العدالة. يمكن تغيير بدل الإيجار المحدد بهذه الطريقة في السنة الجديدة التالية وفقًا للمبادئ المذكورة في الفقرات السابقة.
في الحالة الواقعية، بما أن مدة الخمس سنوات لم تنقض منذ
بداية الإيجار في عام 2012، كان يجب تحديد بدل الإيجار وفقًا لمؤشر أسعار المنتجين لمدة اثني عشر شهرًا من DIE دون أن ينخفض عن المبلغ الأخير المدفوع، وليس تحديد الإيجار وفقًا للعدالة، وهذا غير صحيح.
يجب إلغاء الحكم لهذا السبب وإعادة النظر (…) الدائرة المدنية السادسة 2015/167 E. ، 2015/1851 K.
هل يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار قبل انقضاء 5 سنوات؟
يمكن للأطراف رفع دعوى تحديد الإيجار في أي وقت قبل أو بعد مرور 5 سنوات. العيب في رفع الدعوى قبل انقضاء 5 سنوات هو أن القاضي يحدد بدل الإيجار الجديد دون مراعاة بدل الإيجار السائد.
في قرار لمحكمة النقض، ألغت المحكمة قرار رفض دعوى تحديد الإيجار على أساس عدم مرور 5 سنوات وعدم وجود حكم بزيادة في الإيجار (3HD، 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018)
وفقًا لهذا القرار، يجب قبول أن الأطراف يمكنهم اللجوء إلى المحكمة لتحديد بدل الإيجار حتى في حالة عدم وجود حكم بزيادة. في حالة النزاع، يجب تحديد بدل الإيجار من قبل المحكمة لأن الأطراف لم يحددوا بدل الإيجار بينهم.
هل الإنذار شرط لرفع دعوى تحديد الإيجار؟
الإنذار ليس شرطًا مسبقًا لرفع دعوى تحديد الإيجار. لذلك، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار دون إرسال إنذار عندما تكون شروط الدعوى متوفرة. ومع ذلك، يمنح إرسال الإنذار ميزة كبيرة للمؤجر وفقًا للمادة 345/2 من قانون الالتزامات التركي.
(…) في الحالة الواقعية، يتبين أن الأطراف قد اتفقوا على زيادة بدل الإيجار كل عام، وأن هناك تفاهم ضمني بخصوص زيادة الإيجار. نظرًا لوجود تطبيق فعلي للزيادة السنوية في الإيجار بين الأطراف، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار دون الحاجة إلى إنذار (…) الدائرة المدنية الثالثة 1999/5017 E. ، 1999/5904 K.
إرسال الإنذار يجب أن يتم قبل ثلاثين يومًا على الأقل من انتهاء عقد الإيجار. لا يلزم إرسال الإنذار وفقًا لأحكام قانون التبليغات أو عن طريق كاتب العدل. يمكن للمؤجر إرسال الإنذار إلى المستأجر بطريقة مناسبة، ولكن يجب أن يكون كتابيًا وفي الوقت المناسب.
ما هي دعوى تحديد الإيجار الرجعية؟
دعوى تحديد الإيجار الرجعية هي دعوى يرفعها المؤجر قبل بداية الفترة الإيجارية الجديدة يطالب فيها بزيادة بدل الإيجار، بشرط أن يقوم بإخطار المستأجر خطيًا بذلك قبل بداية الفترة الإيجارية الجديدة بثلاثين يومًا على الأقل.
في هذه الظروف، يكون القرار الصادر عن المحكمة ملزمًا للمستأجر من بداية الفترة الإيجارية الجديدة.
إذا كان هناك حكم في العقد ينص على زيادة بدل الإيجار في الفترة الإيجارية الجديدة، يكون القرار الصادر عن المحكمة ملزمًا من بداية الفترة الجديدة.
إذا تم رفع دعوى بشكل غير متوافق مع المواعيد المحددة في قانون الالتزامات التركي، يكون القرار نافذًا فقط في الفترة الإيجارية التالية.
(…) لم يتم الإدعاء بأن المدعى عليه قد أُخطر بالإنذار قبل الدعوى. في هذه الحالة، نظرًا لعدم تحقق شرط الإنذار قبل ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الإيجارية المطلوبة، يمكن للمدعي طلب تحديد بدل الإيجار اعتبارًا من الفترة التي تبدأ في 01.01.2014. يجب على المحكمة أن تسأل المدعي إذا كان يطلب تحديد بدل الإيجار للفترة التي تبدأ في 01.01.2014، وإذا كان الجواب نعم، فيجب أن يتم النظر في الدعوى واتخاذ قرار، وإلا يجب رفض الدعوى. القرار الحالي غير صحيح ويجب إلغاؤه لهذا السبب (…) الدائرة المدنية السادسة 2014/6864 E. ، 2015/2267 K.
إجراءات دعوى تحديد الإيجار
لا يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار كدعوى دين غير محدد أو دعوى جزئية. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تطبيق مؤسسة التعديل في هذه الدعوى. لذلك، يجب على الطرف الذي يرفع دعوى تحديد الإيجار أن يحدد نسبة الزيادة وبدل الإيجار المطلوب بشكل واضح ودقيق وكامل في بداية الدعوى. لأنه لا يمكن زيادة بدل الإيجار أثناء عملية التقاضي. بالإضافة إلى ذلك، يكون على الطرف الذي يرفع الدعوى التزام تقديم معلومات حول الإيجارات المماثلة وحالة العقار المؤجر للمحكمة.
من يمكنه رفع دعوى تحديد الإيجار؟
عادةً ما يرفع المؤجر دعوى تحديد
الإيجار في الممارسة العملية. ومع ذلك، لا يوجد مانع قانوني يمنع المستأجر من رفع هذه الدعوى. لأنه يمكن أيضًا طلب خفض بدل الإيجار في دعوى تحديد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون المالك والمؤجر أشخاصًا مختلفين في حالات استثنائية. تعترف محكمة النقض بأن المالك يمكنه أيضًا رفع الدعوى في هذه الحالة.
إذا كان هناك أكثر من مؤجر في عقد الإيجار، يتم اعتبار هؤلاء الأشخاص شركاء إلزاميين في الدعوى ويجب عليهم رفع الدعوى معًا. هذا ضروري لأن دعوى تحديد الإيجار قد تتضمن قرارًا يؤثر على جميع المؤجرين.
ما هي المحكمة المختصة في دعوى تحديد الإيجار؟
المحكمة المختصة في دعوى تحديد الإيجار هي محاكم الصلح المدني المختصة في جميع النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار.
المحكمة المختصة هي محكمة مكان إقامة المدعى عليه أو المكان الذي تم فيه تنفيذ العقد. في حالة العقود التي تشمل التجار والشخصيات الاعتبارية العامة، تكون المحكمة المختصة هي المحكمة المذكورة في شرط الاختصاص المدرج في العقد.
(…) قررت محكمة الصلح المدني أن المحكمة المختصة في دعاوى التعديل هي محكمة القانون المدني، وأنه لا يمكن تعديل موضوع الدعوى بعملية تعديل، وأنه لا يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار ولا يمكن تعديلها، وأن الدعوى هي دعوى تعديل نموذجية ولذلك تكون محكمة القانون المدني هي المختصة (…)
الدعوى، بالرغم من أنها رفعت لغرض تعديل بدل الإيجار، إلا أنه بطلب التعديل تم طلب تحديد بدل الإيجار. وفقًا لملف الدعوى، النزاع يتعلق بتحديد بدل الإيجار، والمحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدني. وفقًا للتنظيم القانوني المذكور، يجب نظر الدعوى في محكمة الصلح المدني.
النتيجة: بناءً على الأسباب المذكورة أعلاه، وفقًا للمادتين 21 و 22 من قانون الإجراءات المدنية، تم تحديد محكمة الصلح المدني في 06.10.2015 بالإجماع (…) الدائرة المدنية العشرون 2015/3725 E. ، 2015/8518 K.
ما هو نتيجة دعوى تحديد الإيجار؟
نتيجة دعوى تحديد الإيجار، يتم تحديد بدل الإيجار الجديد مع مراعاة بدل الإيجار السائد ويتم اتخاذ قرار بشأن بدل الإيجار الساري خلال فترة معينة.
هل يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء في نفس الوقت؟
تظل عقود الإيجار سارية حتى يتم الفصل في دعاوى الإخلاء. في هذه الحالة، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار حتى يتم الفصل في دعوى الإخلاء. بالإضافة إلى ذلك، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار مع دعوى الإخلاء مع مراعاة احتمالية رفض دعوى الإخلاء. في الممارسة العملية، يتم رفع دعوى تحديد الإيجار أو إرسال إنذار مع الاحتفاظ بالحقوق المتعلقة بالإخلاء.
ملاحظة: لرفع دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء في نفس الوقت، يجب إثبات الحاجة الحقيقية والضرورية في دعوى الإخلاء. خلاف ذلك، يتم رفض دعوى الإخلاء.
هل يمكن زيادة الإيجار أثناء سير دعوى الإخلاء؟
طالما استمر عقد الإيجار، يحق للمالك طلب زيادة الإيجار وفقًا لظروف السوق الحالية. على الرغم من رفع دعوى الإخلاء، يظل عقد الإيجار ساريًا وبالتالي يحق للمالك طلب زيادة الإيجار.
لا يوجد مانع قانوني في رفع دعوى تحديد الإيجار أثناء سير دعوى الإخلاء.
هل يوجد تقادم في دعوى تحديد الإيجار؟
لا يوجد مدة تقادم أو سقوط الحق في دعوى تحديد الإيجار. لذلك، يمكن رفع الدعوى في أي وقت طالما كان عقد الإيجار ساريًا وتوافرت شروط رفع الدعوى.
كم تستغرق دعوى تحديد الإيجار؟
تعتمد مدة دعوى تحديد الإيجار على مدى ازدحام المحكمة. في الممارسة العملية، يُعرف أن الدعوى تستمر عادة من سنة إلى سنتين.
أتعاب المحاماة في دعاوى تحديد الإيجار
في دعاوى تحديد الإيجار، يتم حساب فرق بدل الإيجار السنوي بين بدل الإيجار الجديد والبدل المدفوع في الفترة الأخيرة وفقًا للحد الأدنى لأتعاب المحاماة. يتم تقييم هذا الفرق لصالح كل من المدعي والمدعى عليه ويتم تحديد أتعاب المحاماة. لا يمكن أن تكون الرسوم المحددة أقل من الرسوم التي تحددها المحكمة. يتم تحديد أتعاب المحاماة وفقًا للتعريفة التي تحددها نقابة المحامين التركية ويتم تحميلها على الطرف الذي يفقد الدعوى.
في دعاوى تحديد الإيجار، يتم تحصيل الرسوم نسبية على الفرق بين بدل الإيجار الشهري الجديد والبدل الإيجار الحالي.
هل الوساطة إلزامية في دعوى تحديد الإيجار؟
ابتداءً من 1 سبتمبر 2023، أصبح تقديم طلب الوساطة إلزاميًا قبل رفع دعاوى تحديد الإيجار والإخلاء. ومع ذلك، لا يؤثر هذا على الدعاوى التي تم رفعها قبل هذا التاريخ.
عملية الوساطة الإلزامية سارية اعتبارًا من التواريخ الجديدة للدعاوى، ولا
تشمل الدعاوى المرفوعة سابقًا. ومع ذلك، يمكن للأطراف في الدعاوى المرفوعة سابقًا اللجوء إلى الوساطة بشكل طوعي. لتفعيل هذه العملية، يجب أن يظهر الطرفان نية التوصل إلى اتفاق.
عملية التنفيذ بعد دعوى تحديد الإيجار
تركز دعاوى تحديد الإيجار على تحديد بدل الإيجار وتحتوي على حكم تقييمي فقط. لذلك، لا يمكن تنفيذ قرارات تحديد الإيجار بطريقة التنفيذ الحكمي. يجب اتباع عملية قانونية منفصلة لتحصيل بدل الإيجار.
لا يمكن بدء عملية التنفيذ بخصوص قرارات تحديد الإيجار إلا بعد أن تصبح القرارات نهائية. بعد أن تصبح القرارات نهائية، يمكن بدء إجراءات التنفيذ غير الحكمي من خلال الحجز العام لتحصيل بدل الإيجار الذي حددته المحكمة.
قد تكون دعوى تحديد الإيجار متعلقة بالفترات السابقة، ولكن يجب أن تصبح قرارات تحديد الإيجار نهائية لتطبيق الفوائد على الديون الناتجة عن هذا التحديد. تبدأ الفوائد في دعاوى تحديد الإيجار من تاريخ تصبح القرارات نهائية.
(…) تقدم المدعي بدعوى في 10 مارس 2015، مطالبًا بإلغاء اعتراض المدعى عليه على إجراء التنفيذ الذي بدأه المدعي لتحصيل دين فرق الإيجار وطلب الحكم بتعويض عن الإنكار القضائي ضد المدعى عليه وإخلاء العقار. ومع ذلك، بدأ المدعي إجراء التنفيذ لتحصيل دين فرق الإيجار قبل أن تصبح قرار تحديد الإيجار نهائيًا. لذلك، كان يجب رفض الدعوى، ولكن تم الاستمرار في المحاكمة واتخاذ قرار مكتوب، مما يستوجب الإلغاء.(…) الدائرة المدنية الثالثة أساس: 2017/7339 قرار: 2019/5407
الخصم بسبب القدم في دعاوى تحديد الإيجار
الخصم بسبب القدم هو نوع من الخصم تأخذه المحاكم في الاعتبار عند تحديد بدل الإيجار الجديد بشكل عادل في دعاوى تحديد الإيجار. في الممارسة العملية، يُحدد هذا الخصم بنسبة تتراوح بين %15 – 20، ويُحسب على أساس بدل الإيجار الذي يمكن للمالك تحقيقه إذا كان العقار غير مشغول.
(…) يجب على المحكمة تحديد بدل الإيجار بناءً على بدل الإيجار الإجمالي الذي حدده الخبير، مع مراعاة أن المدعى عليه هو مستأجر قديم وتطبيق خصم مناسب من الإنصاف (…) الدائرة المدنية السادسة 2013/15573 E.2014/6431 K.
أحكام نموذجية في دعاوى تحديد الإيجار:
” (…) تحتوي المادة 2 من قانون التنفيذ والتطبيق لقانون الالتزامات التركي تحت عنوان النفاذ الرجعي على الحكم التالي: “تطبق أحكام قانون الالتزامات التركي المتعلقة بالنظام العام والأخلاق العامة على جميع الأفعال والتصرفات بغض النظر عن تاريخ إجرائها”. تنظم المادة 344 من قانون الالتزامات التركي المتعلقة بزيادة الإيجار بشكل يهدف إلى حماية المستأجرين وتتعلق بالنظام العام.
في حالتنا، طلب تحديد بدل الإيجار اعتبارًا من 01/08/2013، ويجب أن يتم التحديد وفقًا لمؤشر أسعار المنتجين لمدة اثني عشر شهرًا الصادر عن معهد الإحصاء التركي. ولكن لا يجب تحديد بدل الإيجار بناءً على الإنصاف والعدالة (…) الدائرة المدنية السادسة 2014/945 E. ، 2014/11170 K.
”(…) ومع ذلك، وفقًا لمبدأ العدالة والإنصاف، يجب أن تأخذ المحكمة في الاعتبار أن بدل الإيجار الذي يمكن تحقيقه إذا كان العقار غير مشغول هو 2750 ليرة تركية، ويجب أن تحدد بدل الإيجار بشكل مناسب نظرًا لأن المدعى عليه مستأجر قديم. لا يجوز تحديد بدل الإيجار بشكل قريب جدًا من الحد الأقصى.
في هذه الحالة، يجب على المحكمة تحديد بدل الإيجار بناءً على بدل الإيجار الذي حددته الخبراء مع تطبيق خصم مناسب كما هو موضح في قرار التوحيد الداخلي الصادر عن محكمة النقض في 18.11.1964. عدم اتباع هذه المبادئ في الحكم يعد غير صحيحًا. لذلك، تم قبول الطعون وتم إلغاء الحكم وفقًا للمادة 428 من قانون الإجراءات المدنية (…) الدائرة المدنية الثالثة 2012/23194 E. ، 2013/312 K.
لمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.
دعوى تحديد الإيجار
