التسجيل غير القانوني وتصحيح السجل العقاري في القانون التركي

مشاكل التسجيل غير القانوني القانونية

في جوهره، يمكن أن يظهر التسجيل غير القانوني بطريقتين؛ أولاً، قد يكون سجل العقارات غير قانوني بطبيعته منذ البداية، ناتجاً عن أسس غير قانونية. ثانياً، قد يبدأ التسجيل بشكل قانوني، ولكن يمكن أن يصبح غير قانوني بمرور الوقت بسبب ظروف معينة.

امتلاك الممتلكات مهم لكثير من الناس، ولكن الطريق إلى الملكية القانونية، وخاصة عملية تسجيل العقارات، أمر بالغ الأهمية. خطوة واحدة خاطئة، خاصة عندما يتعلق الأمر بالتسجيلات “غير القانونية” التي تنتهك حقوق الملكية الفعلية، يمكن أن تؤدي إلى سيناريوهات معقدة.

سواء كانت الممتلكات منقولة أو غير منقولة، فإن جوهر الحقوق القانونية هو الملكية. بالنسبة للممتلكات المنقولة، عادة ما يكون الحيازة كافية لإثبات الملكية. ومع ذلك، عند التعامل مع الأصول غير المنقولة مثل العقارات، هناك حاجة إلى دليل أكثر وضوحاً على الملكية. هذا هو المكان الذي تدخل فيه سجلات العقارات، حيث تعمل كدفتر عام وقانوني لجميع معاملات الممتلكات، مما يوفر الشفافية والشرعية.

يمكن أن تساهم عدة عوامل في تسجيلات غير قانونية. هذه تشمل الازدواج في السجل، عدم وجود أو بطلان الأسباب القانونية، عدم وجود سلطة التصرف، والأخطاء التي يرتكبها موظفو السجل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي انتهاك الأحكام القانونية الإلزامية، والمعايير الأخلاقية، والنظام العام، وحقوق الشخصية، والاستغلال المفرط، والاتفاقات السرية إلى بطلان الأساس القانوني.

وفقاً للقانون المدني، يعتبر التسجيل غير القانوني سجلاً يستند عادة إلى إجراء قانوني غير قابل للتنفيذ أو يفتقر تماماً إلى سبب قانوني. يمكن أن تكون عواقب مثل هذه الأفعال غير القانونية خطيرة. على سبيل المثال، إذا تم تسجيل حق عيني بشكل غير قانوني، أو تم إلغاء أو تعديل تسجيل صالح بشكل غير قانوني، يمكن للشخص الذي تضررت حقوقه أن يسعى إلى تصحيح السجل العقاري من خلال القنوات القانونية.

تتطلب شفافية القانون المدني أن يكون السجل العقاري متاحاً للجمهور للمراجعة. تضمن هذه الشفافية عدم تجاهل أي تسجيل بسبب الإهمال. نتيجة لذلك، يتم حماية الأطراف الثالثة التي تكتسب الحقوق العينية بناءً على سجلات العقارات. هذا يلغي الحاجة إلى التشكيك في صحة سجلات التسجيل للأشخاص ذوي النوايا الحسنة.

كما يؤكد القانون المدني على مبدأ الثقة، حيث يضمن أصحاب الحقوق الحقيقية والظاهرين في السجل العقاري. ومع ذلك، يمكن أن يتسبب هذا النظام في أضرار جسيمة لأصحاب الحقوق. لذلك، من الأهمية بمكان تحديد وفحص وتصحيح التسجيلات المحتملة غير القانونية.

تستعرض هذه الدليل المتعمق تعقيدات التسجيلات غير القانونية من خلال دراسة أسبابها وعواقبها وطرق تصحيحها بموجب القانون المدني واجتهادات محكمة النقض. من خلال تعزيز فهمنا للتسجيلات غير القانونية، يمكننا تطوير استراتيجيات أكثر فعالية لتحديدها وتصحيحها، وبالتالي الحفاظ على سلامة نظامنا القانوني وحماية الملكية القانونية. تعد التعريفات الصحيحة والأطر القانونية الصلبة أساسية لضمان أن تعكس سجلات العقارات الملكية الحقيقية للممتلكات والحقوق.

التسجيل غير القانوني من البداية

يشير التسجيل غير القانوني إلى حالة لا تعكس فيها سجلات العقارات الشروط القانونية أو الفعلية بشكل كامل. يمكن أن يظهر هذا الخطأ في التسجيل بعدة طرق: قد يكون السجل قائماً على سبب قانوني باطل، أو قد لا يكون هناك سبب قانوني على الإطلاق، أو قد يتم بواسطة شخص غير مؤهل.

يتطلب تسجيل صالح وقانوني من البداية ثلاثة شروط. أولاً، يجب أن يكون هناك سبب قانوني صالح. يمكن أن يكون هذا إجراءً قانونياً، أو حدثاً قانونياً، أو إجراءً قضائياً. إذا لم يكن هناك سبب قانوني للتسجيل أو كان السبب القانوني باطلاً، يكون التسجيل غير قانوني. ثانياً، يجب أن يكون لدى الشخص الذي يطلب التسجيل السلطة للقيام بذلك. هذا الترتيب ضروري لضمان أن الشخص الصحيح هو من يقدم الطلب. إذا لم يكن لدى الشخص الذي يطلب التسجيل السلطة للقيام بذلك أو كان هناك نقص في سلطة التصرف، يعتبر التسجيل غير قانوني. ثالثاً، يجب أن يكون هناك طلب تسجيل. هذا يعبر عن الفعل المتمثل في تقديم طلب التسجيل. إذا تم التسجيل دون طلب تسجيل أو بناءً على طلب باطل، يعتبر ذلك أيضاً غير قانوني.

تتراوح أسباب هذا النوع من سوء الاستخدام من عدم وجود أساس قانوني إلى عدم الامتثال للأشكال المطلوبة. يمكن أن تساهم عدم أهلية الشخص الذي يطلب التسجيل أو الاضطرابات الناجمة عن طلب التسجيل أو التحديدات المساحية أيضاً في مثل هذه التسجيلات غير القانونية. توضح هذه المشاكل تعقيد وضرورة الفحص الدقيق في عملية تسجيل الممتلكات لضمان أن التسجيلات صحيحة وقانونية.

1. عدم وجود سبب قانوني

عادة ما يتم إنشاء الحقوق العينية من خلال التسجيل، ولكن من المهم أن يستند هذا التسجيل إلى سبب قانوني صالح لتنفيذ الأحكام والنتائج المناسبة. في الأساس، التسجيل هو إجراء سببي. السبب القانوني الذي يستند إليه التسجيل هو عادةً إجراء قانوني يحمل الأطراف ذات الصلة، لا سيما نقل أو إلغاء الحق العيني، بالحقوق والواجبات.

تشمل الأمثلة على مثل هذه الأسباب القانونية مجموعة واسعة من العقود المُلزمة مثل البيع أو التبرع، إلى الأحكام المتعلقة بالإرادة أو توزيع التركة. في الحالات التي يتم فيها اكتساب الحق العيني قبل التسجيل، مثل الميراث، التنفيذ الجبري، الاستملاك، يشكل الحق المكتسب والإجراء أو الحدث الذي يدعمه السبب القانوني للتسجيل. يسلط هذا الإجراء المعقد الضوء على الدور الحيوي للسبب القانوني الصالح في ضمان صحة وسلامة التسجيلات القانونية للملكية.

2. بطلان السبب القانوني

في الحالات التي يكون فيها السبب القانوني باطلاً، عادة ما نواجه أمثلة على التسجيل غير القانوني. هناك أمثلة على تسجيلات العقارات التي تتعرض للخطر بسبب عدم الامتثال للأشكال، انتهاك الأحكام القانونية الإلزامية، النظام العام أو الأخلاق العامة، انتهاك حقوق الشخصية، الاستحالة، الاستغلال المفرط، والمعاملات الاحتيالية.

الامتثال للشكل

من المهم ملاحظة أن الشكل القانوني يلعب دوراً مهماً عندما يتعلق الأمر بتسجيل العقارات. حرية الشكل، في قانون العقود، هي مبدأ ينص على أن العقود تكون عادةً صالحة بغض النظر عن شكلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. ومع ذلك، إذا كان القانون يتطلب شكلاً معيناً أو إذا اتفق الأطراف على شكل معين، فإن العقد يصبح باطلاً إذا لم يتوافق مع هذه الأشكال. هذا ينطبق على تسجيل الحقوق العينية على الملكية التي يجب توثيقها رسمياً وإثباتها بموجب القانون.

تعتبر الإجراءات التي تُنفذ وفقاً للإجراءات المحددة وبإرشاد من ممثل رسمي متوافقة مع “الشكل الرسمي”. خاصة في سياق معاملات العقارات، يعتمد صلاحية عقود بيع الممتلكات على الالتزام بهذا الشكل الرسمي. لذلك، لكي يكون عقد بيع الممتلكات قانونياً ملزماً، يجب أن يتوافق مع البروتوكولات والتنظيمات المنصوص عليها.

الأهلية

تشير الأهلية القانونية إلى قدرة الشخص على الدخول في معاملات قانونية وتحمل المسؤوليات القانونية. تتطلب اللوائح ذات الصلة في تسجيل العقارات التحقق من الأهلية القانونية لمقدمي الطلبات. إذا كانت هناك شكوك حول قدرة المتقدم على التصرف، يُطلب تقرير طبي مصور لتوضيح ما إذا كان الشخص يمتلك قدرة تمييزية.

تتطلب الأهلية القانونية لصحة المعاملات القانونية. قد لا يمتلك بعض الأفراد هذه القدرة بسبب ظروف مختلفة. يمكن تقسيم الأفراد فيما يتعلق بالأهلية القانونية إلى مجموعتين: عديمي الأهلية الكاملة وذوي الأهلية المحدودة.

الأشخاص عديمي الأهلية الكاملة لا يمتلكون قدرة التمييز وبالتالي لا يمكنهم الدخول في معاملات قانونية. أي عقد مع هؤلاء الأشخاص لا يحمي حسن النية للطرف الآخر. أي إجراء يتم بواسطة هؤلاء الأشخاص يكون باطلاً ويؤدي إلى تسجيل غير قانوني.

الأشخاص ذوي الأهلية المحدودة، مثل القاصرين أو الأشخاص ذوي القدرة المحدودة على التمييز، يتطلبون موافقة ممثليهم القانونيين على المعاملات. تبقى الإجراءات التي يقوم بها هؤلاء الأشخاص دون إذن ممثليهم القانونيين معلقة حتى يعبر الممثلون القانونيون عن إرادتهم. إذا تم منح الإذن، يصبح الإجراء القانوني صحيحاً من البداية. إذا لم يكن كذلك، فإن الإجراء يكون باطلاً. أي تسجيل يستند إلى إجراء قانوني باطل في هذه الظروف يعتبر غير قانوني.

الاتفاق السري (المُعازا)

عند تحديد وتفسير نوع ومحتوى العقد، يؤخذ في الاعتبار النية الحقيقية والمشتركة للطرفين بغض النظر عن الكلمات التي استخدمت عن طريق الخطأ أو لإخفاء الهدف الحقيقي. لا يمكن للمدين، استناداً إلى اعتراف كتابي بالدين، الادعاء بأن هذا الإجراء كان معازياً (اتفاقاً سرياً) للطرف الثالث الذي اكتسب الدين بحسن نية.

الاتفاق السري، المعروف أيضاً باسم المُعازا، هو حالة يبرم فيها الأطراف اتفاقية لا ينوون فعلاً دعمها، عادةً بنية خداع طرف ثالث. يمكن أن يكون المطلق أو النسبي. المُعازا المطلق هو عندما يبرم الأطراف اتفاقية لا ينوون دعمها، مثل تجنب إجراءات الإنقاذ. من ناحية أخرى، يتضمن المُعازا النسبي اتفاقية سرية تختلف عن الظاهر، مثل تقليل قيمة التركة لبعض الورثة.

تعتبر المعاملات المُعازية باطلة تماماً لأنها لا تعكس النية الحقيقية للأطراف. لذلك، أي تسجيل يستند إلى معاملة احتيالية مطلقة يعتبر غير قانوني. بالنسبة للمُعازا النسبي، فإن الإجراء الظاهر يكون باطلاً تماماً لأنه لا يعكس النية الحقيقية للطرفين. ولكن إذا توافرت شروط صحة الاتفاق السري الذي أبرمه الطرفان، واكتسب هذا الاتفاق الصلاحية.

انتهاك الأحكام القانونية الإلزامية، النظام العام، الأخلاق، وحقوق الشخصية

العقود التي تنتهك الأحكام القانونية الإلزامية، أو الأخلاق، أو النظام العام، أو حقوق الشخصية، أو تكون موضوعها مستحيلاً، تكون باطلة تماماً. لا يؤثر بطلان بعض أحكام العقد على صحة الأحكام الأخرى. ومع ذلك، إذا كان من الواضح أن العقد لم يكن ليُبرم دون هذه الأحكام، يصبح العقد بأكمله باطلاً تماماً.

3. أن يصبح التسجيل غير قانوني لاحقاً

في بعض الحالات، قد يفقد التسجيل الذي كان صالحاً قانونياً في البداية وضعه القانوني ويصبح غير متوافق مع حالة العقار. يحدث هذا عندما ينشأ حق جديد خارج السجل، يتعارض مع الحق العيني الموجود في السجل، أو يتم نقل الحق العيني إلى شخص آخر خارج السجل أو ينتهي خارج السجل. يجب أن يكون السبب القانوني صالحاً طوال فترة التسجيل. ليس كافياً أن يكون هناك سبب قانوني صالح أثناء التسجيل؛ إذا أصبح السبب القانوني باطلاً لاحقاً، فإن التسجيل الذي كان صالحاً في البداية يصبح باطلاً لاحقاً.

عيب الإرادة

يتم إنشاء العقد من خلال التصريحات المتبادلة والمتطابقة لإرادة الأطراف. الطرف الذي يقع في خطأ جوهري أثناء إبرام العقد ليس ملزماً بالعقد. إذا أبرم أحد الأطراف العقد نتيجة لخداع الطرف الآخر أو نتيجة لخوفه من الطرف الآخر أو شخص ثالث أو نتيجة لخطأه، حتى لو لم يكن الخطأ جوهرياً، فإنه ليس ملزماً بالعقد. إذا لم يستخدم الطرف المتأثر حقه في إبطال العقد في غضون سنة من اكتشاف الخطأ أو الخداع أو من انتهاء تأثير الخوف، فإن حقه في الإبطال يسقط.

الاستغلال المفرط

إذا كان هناك تفاوت واضح بين التزامات الطرفين في العقد، واستغل أحد الأطراف ذلك من خلال وضع الطرف الآخر في موقف حرج، أو استغلال طيشه أو عدم خبرته، فإن الطرف المتضرر يمكن أن يختار بين إبلاغ الطرف الآخر بعدم التزامه بالعقد واستعادة التزامه أو المطالبة بإصلاح التفاوت بين الالتزامات. يمكن للطرف المتضرر ممارسة هذا الحق في غضون سنة من اكتشاف طيشه أو عدم خبرته أو من انتهاء الوضع الحرج، وفي جميع الأحوال خلال خمس سنوات من تاريخ إبرام العقد.

الاستحالة اللاحقة

القاعدة العامة هي أن الحق العيني على العقار ينتهي بطلب صاحب الحق بإلغاء الحق العيني من السجل العقاري. ومع ذلك، في حالة تدمير العقار، وفاة صاحب الحق بالنسبة لحق الانتفاع والإقامة، انتهاء مدة الحق الانتفاعي، الفقدان الواضح لوظيفة الحق الانتفاعي، وسداد الدين المرهون، ينتهي الحق العيني على العقار دون إلغاءه. في هذه السيناريوهات، يعتبر التسجيل الحالي غير قانوني لأنه لا يتوافق مع وضع الحق العيني حتى يتم إلغاءه.

آثار ونتائج التسجيل غير القانوني

يشكل التسجيل غير القانوني بالفعل العديد من المخاطر والعيوب لصاحب الحق العيني الأصلي. يتم حماية اكتساب الملكية أو الحق العيني من قبل الطرف الثالث بحسن نية استناداً إلى التسجيل في السجل العقاري. يمكن أن يؤدي هذا إلى فقدان حقوق صاحب الحق الأصلي وتعرضه للضرر. إذا كتب شخص ما كمالك في السجل العقاري دون سبب قانوني صالح، واستمر في حيازة العقار دون منازعة وبنية حسنة لمدة عشر سنوات، لا يمكن الاعتراض على حق الملكية الذي اكتسبه بهذه الطريقة. إذا بقي السجل غير القانوني بدون تصحيح لفترة معينة، يمكن للشخص الذي يظهر كمالك في السجل أن يكتسب الحق من خلال التقادم العادي، مما يعرض ملكية صاحب الحق الأصلي للخطر. في الممتلكات المسجلة، يتمتع الشخص الذي سجلت باسمه بحقه في رفع دعوى بناءً على قرينة الحق والحيازة. قرينة الملكية تعتمد على التسجيل. لذلك، لا يمكن لصاحب الحق الحقيقي الاستفادة من قرينة الحق لأن القرينة تعود للمالك المسجل. يتم اكتساب ملكية العقارات بالتسجيل. في حالات الميراث، القرار القضائي، التنفيذ الجبري، الاحتلال، الاستملاك، والحالات الأخرى المنصوص عليها في القانون، يتم اكتساب الملكية قبل التسجيل. ومع ذلك، لكي يتمكن المالك من القيام بمعاملات التصرف، يجب أن تكون الملكية مسجلة في السجل العقاري. لا يمكن للمالك الذي لا يظهر كصاحب الحق في السجل بسبب التسجيل غير القانوني التصرف في العقار، بما في ذلك نقل العقار أو إنشاء حق عيني محدود على العقار.

تصحيح التسجيل غير القانوني

تعتبر عملية تصحيح السجل العقاري مهمة قانونية مهمة للحفاظ على صحة وسلامة السجلات العقارية. يشير التصحيح إلى تعديل السجلات العقارية التي لا تتوافق مع الحقوق الملكية الفعلية لتعكس الحالة الصحيحة. إذا تم تسجيل حق عيني بشكل غير قانوني أو تم إلغاء أو تعديل تسجيل بشكل غير قانوني، يمكن للشخص الذي تضررت حقوقه العينية أن يرفع دعوى لتصحيح السجل العقاري. يتم حفظ حقوق الأطراف الثالثة حسنة النية التي اكتسبت حقوقاً عينية استناداً إلى هذا التسجيل وأي مطالبات تعويض.

ما لم يكن هناك موافقة كتابية من الأطراف المعنية، لا يمكن لموظف السجل تصحيح الخطأ في السجل العقاري إلا بأمر قضائي. يمكن أن يكون التصحيح بشكل إلغاء التسجيل القديم وإجراء تسجيل جديد. يقوم موظف السجل بتصحيح الأخطاء الكتابية البسيطة بموجب اللائحة الصادرة عن رئيس الجمهورية.

إذا فقد التسجيل أي قيمة قانونية بسبب انتهاء الحق العيني، يمكن لصاحب العقار المثقل أن يطلب الإلغاء. إذا نفذ موظف السجل هذا الطلب، يمكن لكل معني رفع دعوى ضد الإلغاء في غضون ثلاثين يوماً من تاريخ إخطارهم بهذا الإجراء. يمكن لموظف السجل أن يقدم طلباً للقاضي لتحديد انتهاء الحق العيني واستناداً إلى قرار القاضي، يمكنه إجراء الإلغاء.

دعوى تصحيح السجل العقاري

لكي يتم رفع دعوى تصحيح السجل العقاري، يجب أن يكون السجل غير قانوني. أي تسجيل يتم بدون سبب قانوني، أو بناءً على سبب قانوني باطل، أو بدون طلب من شخص مؤهل، يعتبر غير قانوني.

1. الأطراف

في مثل هذه الحالة، يكون المدعي عادة هو الشخص الذي تضررت حقوقه العينية أو حقوقه الشخصية الفعالة بسبب تسجيل غير قانوني أو إلغاء. يمكن للورثة، والإدارة المعنية بالإفلاس، والأشخاص الذين اكتسبوا حقوقاً عينية خارج السجل رفع هذه الدعاوى أيضاً. في حالة الملكية المشتركة للعقار، يمكن لكل صاحب مصلحة رفع هذه الدعوى. في الملكية المشتركة، يجب رفع الدعوى بشكل مشترك من قبل جميع أصحاب المصلحة ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.

عادةً ما يكون المدعى عليهم في مثل هذه الدعاوى هم الذين يستفيدون من الحق الظاهر في السجل. يشمل هؤلاء الأشخاص المسجلين بشكل غير قانوني وخلفائهم. يجب اعتبار المستفيدين الآخرين من التسجيل غير القانوني بشكل مباشر أو غير مباشر كمدعى عليهم. في حالة الملكية المشتركة، يجب رفع الدعوى ضد جميع أصحاب المصلحة.

2. عبء الإثبات

في مثل هذه الدعاوى، يقع عبء الإثبات على المدعي. يجب أن يثبتوا أن التسجيل أو الإلغاء غير قانوني، وأن الحق الظاهر في السجل غير موجود، وأن التسجيل الباطل لم يكتسب صلاحية بعد التصحيح.

3. التقادم

كقاعدة عامة، لا يوجد تقادم في الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية، أي يمكن طلب تصحيح السجل العقاري طالما استمر الحق العيني. ومع ذلك، يسري التقادم العادي وتقادم الاستثناء، وإذا لم يرفع صاحب الحق الحقيقي الدعوى في الوقت المناسب، يمكن أن يفقد حقه.

4. المحكمة المختصة

في مثل هذه الدعوى، تكون المحكمة المختصة هي المحكمة المدنية الابتدائية في مكان وجود العقار، بغض النظر عن قيمة النزاع.

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.