الدعوى المتعلقة بالبناء غير القانوني والمبنى المتجاوز على الأرض المجاورة في القانون التركي
البناء غير المشروع والبناء المتجاوز
مفاهيم البناء غير المشروع والبناء المتجاوز
”البناء غير المشروع”، المعروف أيضًا باسم ”البناء غير القانوني”, يشير إلى العقارات المبنية التي يبنيها شخص على أرضه بمواد تخص شخصًا آخر أو يبنيها على أرض تخص شخصًا آخر بمواد تخصه أو تخص شخصًا آخر. بالإضافة إلى ذلك، يُعرف ”البناء المتجاوز”، أو ”البناء غير المشروع الجزئي”، الذي يُعرف في القانون باسم ”البناء المتجاوز”، بأنه بناء يتجاوز حدود الأرض التي بُني عليها ويمتد إلى الأرض المجاورة.
في هذه المقالة، سنناقش الوضع القانوني والنتائج المحتملة الناتجة عن البناء غير المشروع والبناء المتجاوز.
الفرق بين التوصيف القانوني للبناء غير المشروع والبناء المتجاوز:
عادةً، يُعتبر بناء شخص على أرض شخص آخر بمواد تخصه الشكل الأكثر شيوعًا للبناء غير المشروع. هذا الوضع يشبه إلى حد كبير البناء المتجاوز، حيث يتم تصنيف البناء المتجاوز أحيانًا كـ بناء غير مشروع جزئي. ومع ذلك، لا ينبغي الاستنتاج أن البناء المتجاوز يخضع لنفس الأحكام التي يخضع لها البناء غير المشروع، لأن البناء المتجاوز يخضع لتنظيم منفصل.
أحكام البناء غير المشروع
وفقًا للمادة 718/2 من القانون المدني التركي (TMK)، تشمل ملكية الأرض المباني الموجودة عليها. ومع ذلك، إذا تم استخدام مواد شخص آخر في بناء مبنى على الأرض دون وجود علاقة قانونية بين الأطراف، يظهر موضوع “البناء غير المشروع” ويتم حله وفقًا للمواد 722-724 من القانون المدني التركي.
في الحالة الأولى، يستخدم مالك الأرض مواد شخص آخر لبناء المبنى. يمكن لمالك المواد طلب تفكيك المواد وإعادتها، أو المطالبة بتعويض، أو طلب نقل ملكية الأرض إليه. يجب ألا يتسبب التفكيك في ضرر مفرط، ويتم تحديد مبلغ التعويض بناءً على حسن نية مالك الأرض.
في الحالة الثانية، يقوم مالك المواد ببناء المبنى. مرة أخرى، يعتمد طلب التفكيك أو التعويض على ما إذا كان هناك ضرر مفرط وحسن نية مالك المواد.
في الحالة الثالثة، لا يكون لا مالك المواد ولا مالك الأرض قد بنوا المبنى، وفي هذه الحالة، يتم تطبيق أحكام المواد 722-724 من القانون المدني التركي بالقياس.
أحكام البناء المتجاوز
يظهر البناء المتجاوز عندما يتجاوز جزء من المبنى حدود الأرض المبنية عليه ويمتد إلى الأرض المجاورة. هذا الوضع يشكل استثناءً للمبدأ المنصوص عليه في المادة 718/2 من القانون المدني التركي (TMK).
وفقًا للمادة 725 من القانون المدني التركي؛ إذا كان الشخص الذي بنى البناء يمتلك حق ارتفاق على الأرض المتجاوز إليها البناء، يُعتبر الجزء المتجاوز جزءًا لا يتجزأ من المبنى. في هذه الحالة، يحق للشخص الذي بنى البناء طلب حق ارتفاق من مالك الأرض.
ومع ذلك، ليكون هذا الطلب صالحًا، يجب ألا يعترض مالك الأرض على التجاوز خلال خمسة عشر يومًا من اكتشافه، ويجب أن يكون الشخص الذي بنى البناء حسن النية. إذا توافرت الشروط، يمكن نقل ملكية الجزء المتجاوز مقابل مبلغ مناسب أو إنشاء حق ارتفاق.
في هذه الحالة، سيتحمل مالك الأرض الذي تعرض للتجاوز التزامًا بإنشاء حق ارتفاق. سيتم إنشاء حق الارتفاق لصالح العقار. هذه الأحكام تنص على التزام مادي مرتبط بالعقار، لذا إذا قام مالك الأرض بنقل الملكية، يمكن طلب إنشاء حق ارتفاق لصالح العقار من المالك الجديد أيضًا.
الدعاوى المرفوعة ضد البناء غير المشروع والبناء المتجاوز
منع التعدي (منع التدخل)
إذا قام شخص ببناء مبنى غير قانوني على أرضه دون إذن، يمكن لمالك الأرض رفع دعوى منع التعدي. في هذه الدعوى، يمكن لمالك الأرض طلب هدم المبنى واسترداد التكاليف من الشخص الذي بنى المبنى. يستند هذا الحق إلى المادة المتعلقة بحق الملكية في القانون المدني التركي.
التعويض عن الاستخدام غير المشروع (إكراميسيل)
إكراميسيل هو تعويض يجب دفعه لمالك العقار أو الممتلكات المنقولة التي تم استخدامها بشكل غير قانوني. يستند هذا الطلب إلى الأحكام ذات الصلة في القانون المدني التركي. لكي يطالب المالك بإكراميسيل، يجب أن يكون الشخص الذي استخدم العقار بشكل غير قانوني سيء النية أو تسبب في ضرر. حسن النية يعني عدم معرفة الاستخدام غير القانوني أو عدم القدرة على معرفته حتى بعد القيام بالبحث اللازم. إذا كان الشخص الذي استخدم العقار بشكل غير قانوني سيء النية، يمكن للمالك المطالبة بالتعويض عن الأضرار وكذلك الربح المفقود.
طلب حق ارتفاق أو ملكية
في حالة البناء المتجاوز، يكون لدى مالك البناء بعض الحقوق ضد مالك الأرض. تم تحديد هذه الحقوق في المادة 725 من القانون المدني التركي. إذا تجاوز المبنى إلى أرض تخص شخصًا آخر وكان الشخص الذي بنى المبنى يمتلك حق ارتفاق على الأرض المتجاوز إليها، يصبح الجزء المتجاوز جزءًا لا يتجزأ من المبنى. ومع ذلك، إذا لم يكن هناك حق ارتفاق، يمكن للشخص الذي بنى المبنى طلب إنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية الجزء المتجاوز إليه مقابل مبلغ مناسب، بشرط ألا يعترض مالك الأرض خلال خمسة عشر يومًا من اكتشاف التجاوز، وأن يكون الوضع والظروف مبررة.
إذا كان مالك البناء المتجاوز يمتلك حق ارتفاق على الأرض المجاورة، يصبح الجزء المتجاوز جزءًا لا يتجزأ من المبنى. ولكن إذا لم يكن هناك حق ارتفاق وكان توافرت شروط معينة، يمكن للشخص الذي بنى المبنى طلب إنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية الجزء المتجاوز إليه. لكي يطلب مالك البناء المتجاوز حق ارتفاق أو ملكية، يجب أن يكون قد بنى المبنى بحسن نية، وأن لا يعترض مالك الأرض على التجاوز خلال خمسة عشر يومًا من اكتشافه، وأن تكون الظروف مبررة، وأن يدفع مبلغًا مناسبًا لمالك الأرض مقابل حق الارتفاق أو نقل الملكية.
كما أن حسن نية مالك البناء المتجاوز مهم أيضًا. حسن النية يعني عدم معرفة تجاوز المبنى إلى ملكية شخص آخر أو عدم القدرة على معرفته حتى بعد بذل العناية اللازمة. ومع ذلك، لا يُقبل حسن النية في الأراضي التي تم تخطيطها وتحديد حدودها. يُعتبر الشخص الذي يبني بناءً داخل الحدود التي حددها الموظف المختص في الجهات الرسمية حسن النية. لذلك، يجب على مالك البناء المتجاوز أن يثبت حسن نيته من خلال العناية التي أظهرها.
”(…) إذا لم يكن هناك حق ارتفاق، يمكن للمالك المتضرر أن يطلب إنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية الجزء المتجاوز إليه مقابل مبلغ مناسب إذا لم يعترض على التجاوز خلال خمسة عشر يومًا من اكتشافه، وكانت الظروف مبررة (…) الدائرة المدنية الأولى 2011/12811 هـ، 2011/11736 ك.
دعوى منع التدخل
لكي يتمكن مالك البناء المتجاوز من طلب حق ارتفاق أو ملكية، يجب ألا يعترض مالك الأرض المتضرر على التجاوز خلال خمسة عشر يومًا من اكتشافه. إذا تم الاعتراض من قبل مالك الأرض خلال هذه الفترة، فلن يتمكن مالك البناء المتجاوز من الادعاء بحسن النية. يُعتبر تاريخ اكتشاف مالك الأرض للتجاوز هو التاريخ الذي أصبح فيه البناء مرئيًا.
هذه الفترة البالغة خمسة عشر يومًا ليست فترة سقوط الحق. حتى إذا لم يتم الاعتراض، يمكن لمالك الأرض رفع دعوى منع التدخل، طلب هدم البناء، والمطالبة بالتعويض. ومع ذلك، ليس الاعتراض ضروريًا لرفع الدعوى. عدم الاعتراض يعني أن مالك البناء المتجاوز يمكنه طلب حق ارتفاق أو ملكية. لم يُحدد القانون شكلًا معينًا لهذا الاعتراض، ولكن يُنصح بإرساله بإخطار رسمي من خلال كاتب العدل.
لقراءة المزيد حول دعوى منع التدخل، يُرجى قراءة مقالتنا.
حالات مالك الأرض المتضرر ومالك البناء المتجاوز
إذا كان من الممكن أن يتسبب منح حق ارتفاق أو ملكية لصالح البناء المتجاوز في ضرر كبير لمالك الأرض، فلن يُمنح هذا الحق. ومع ذلك، إذا كان تفكيك البناء المتجاوز سيتسبب في ضرر أكبر للبناء الأصلي ومالكه مقارنة بالضرر الذي سيتحمله مالك الأرض في حال منح الحق، فسيتم إنشاء حق ارتفاق أو ملكية لصالح البناء المتجاوز.
يجب دفع مبلغ مناسب لمالك الأرض. إذا كانت الشروط الأخرى مناسبة، يجب دفع مبلغ مناسب لمالك الأرض المتضرر لإنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية لصالح البناء المتجاوز. قبل اتخاذ القرار، تحدد المحكمة المبلغ الذي يجب دفعه لمالك الأرض وتعطي المدعي مهلة لإيداع هذا المبلغ في المحكمة. إذا تم إيداع مبلغ حق الارتفاق أو نقل الملكية خلال المهلة المحددة، يتم قبول الطلب، وإلا، يتم رفضه.
البناء غير المشروع الذي يبنيه شخص بمواد تخصه على أراضٍ تعود إلى أكثر من مالك واحد:
قد يقوم شخص ببناء مبنى بمواد تخصه على أراضٍ تعود إلى أكثر من مالك واحد. في هذه الحالة، يمكن لمالكي الأراضي المطالبة بحقوقهم ضد مالك المواد بناءً على البناء غير المشروع. ومع ذلك، قد يثير كل مالك نفس المطالبة وتصبح مسألة تحديد الأولوية بين المطالبات معقدة.
في هذه الحالة، يمكن حل مسألة تحديد الأولوية بين المطالبات بناءً على الأحكام المتعلقة بالبناء غير المشروع والبناء المتجاوز، مباشرةً أو بالقياس حسب الحالة.
يمكن اعتبار الأرض التي تشكل الجزء الأكبر من البناء من حيث القيمة الاقتصادية والغرض المخصص لها هي العقار الرئيسي، ويمكن حل النزاع بين مالك هذه الأرض ومالك المواد بناءً على أحكام البناء غير المشروع.
في حالات استثنائية، قد يكون البناء موزعًا بشكل كبير على أكثر من عقار من حيث القيمة الاقتصادية والغرض المخصص له. في هذه الحالة، من الواضح أن البناء يشكل بناء غير مشروع لكل من مالكي الأراضي.
وفقًا لرأي في الفقه، يمكن اعتبار أن مالكي الأراضي يمتلكون ملكية مشتركة للبناء في هذه الحالة. هذه الحلول تجعل أحكام البناء المتجاوز خارج الحسبان تمامًا، وتطبق أحكام البناء غير المشروع مباشرةً بين مالكي الأراضي ومالك المواد.
بينما هناك نقاشات حول ما إذا كان تفكيك وإزالة المواد سيؤدي إلى ضرر مفرط، عمومًا يُؤخذ في الاعتبار مقارنة الضرر الذي سيتحمله مالك الأرض والمجتمع مع الفائدة التي سيحصل عليها مالك الأرض من التفكيك والإزالة. إذا كان تفكيك وإزالة المواد سيزيد من ضرر مالك الأرض، يمكن رفض طلب التفكيك والإزالة.
إذا كان هناك ضرر لمالك الأرض بعد تفكيك وإزالة المواد، يجب تعويض هذا الضرر بناءً على أحكام الفعل غير المشروع أو الإدارة دون توكيل. بالإضافة إلى ذلك، إذا استمر مالك المواد في حيازة الأرض بسوء نية، يجب عليه دفع تعويض مقابل المنتجات التي حصل عليها أو التي كان يمكن أن يحصل عليها ودفع إكراميسيل إذا كان هناك استفادة.
تأثير المطالبة على مالك الأرض الآخر:
في الحالات التي يبني فيها شخص بمواد تخصه على أراضٍ تعود إلى أكثر من مالك واحد، يمكن لمالكي الأراضي الاجتماع معًا لطلب تفكيك وإزالة المواد من مالك المواد. ومع ذلك، إذا طلب مالك الأرض الذي يحتوي على الجزء الأكبر من البناء من حيث القيمة الاقتصادية والغرض المخصص له تفكيك وإزالة البناء وتم تنفيذ هذا الطلب، يتم الحفاظ على ملكية مالكي الأراضي الآخرين.
ولكن، في حالات استثنائية، إذا كان البناء موزعًا بشكل كبير على أكثر من عقار من حيث القيمة الاقتصادية والغرض المخصص له، يجب على جميع مالكي الأراضي اتخاذ قرار بالإجماع لطلب تفكيك وإزالة المواد. لأن هذا الطلب يعتبر تصرفًا في كامل العقار المشترك وفقًا للمادة 692 من القانون المدني التركي.
البناء غير المشروع الذي يبنيه شخص لا يمتلك الأرض أو المواد:
وفقًا للقانون المدني التركي، لا توجد أحكام خاصة تتعلق بالبناء غير المشروع الذي يبنيه شخص لا يمتلك الأرض أو المواد. ومع ذلك، يمكن تطبيق الأحكام العامة في هذه الحالة وتحديد حقوق والتزامات الأطراف بناءً على الأحكام العامة المتعلقة بالفعل غير المشروع، الإثراء غير المشروع، والإدارة دون توكيل.
لذلك، يمكن حل مسألة بناء شخص بمواد تخص شخصًا آخر على أراضٍ تعود إلى أشخاص آخرين بالقياس إلى الأحكام العامة وأحكام البناء غير المشروع.
محتوى المواد القانونية المتعلقة بالبناء غير المشروع والبناء المتجاوز:
ما هي المادة 722 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 722 التي تنظم العلاقات الملكية المتعلقة بالمباني الموجودة على الأرض، إذا استخدم شخص مواد شخص آخر لبناء مبنى على أرضه أو بناء مبنى على أرض شخص آخر بمواد تخصه أو تخص شخص آخر، تصبح هذه المواد جزءًا من الأرض.
ومع ذلك، إذا تم استخدام المواد بدون إذن مالكها، يمكن لمالك المواد طلب تفكيك وإعادة المواد بشرط ألا يتسبب ذلك في ضرر مفرط، على أن تكون التكاليف على عاتق الشخص الذي بنى المبنى. وفي نفس الظروف، يمكن لمالك الأرض طلب تفكيك وإزالة المواد المستخدمة في البناء بدون إذن، على أن تكون التكاليف على عاتق الشخص الذي بنى المبنى.
ما هي المادة 723 من القانون المدني التركي؟
تنظم المادة 723 مسألة التعويض فيما يتعلق بالأرض ومواد البناء. إذا لم يتم تفكيك المواد، يجب على مالك الأرض دفع تعويض مناسب لمالك المواد. ومع ذلك، إذا كان مالك الأرض الذي بنى المبنى ليس حسن النية، يمكن للقاضي أن يقرر تعويض مالك المواد عن كامل الضرر الذي لحق به. وبالمثل، إذا كان مالك المواد الذي بنى المبنى ليس حسن النية، يتم تحديد مبلغ التعويض من قبل القاضي بحيث لا يتجاوز أقل قيمة تحملها مالك الأرض للمواد.
ما هي المادة 724 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 724 التي تنظم نقل ملكية الأرض إلى مالك المواد، إذا كانت قيمة المبنى بشكل واضح أعلى من قيمة الأرض، يمكن للطرف حسن النية طلب نقل ملكية المبنى والأرض بالكامل أو جزء كافٍ منها إليه مقابل مبلغ مناسب.
تنص المادة 724 من القانون المدني التركي على أنه إذا كانت قيمة المبنى أعلى من قيمة الأرض، يمكن للطرف حسن النية طلب نقل ملكية المبنى والأرض بالكامل أو جزء كافٍ منها إليه مقابل مبلغ مناسب.
هناك من يرى في الفقه أنه من الصحيح أن يُمنح هذا الحق لمالك المواد وكذلك لمالك الأرض، ولكن هذا الانتقاد عمومًا لا يُعتبر صحيحًا. لأنه لا يوجد حاجة لمناقشة احتمال أن لا يستفيد مالك الأرض من البناء الذي بناه بنفسه. بالإضافة إلى ذلك، حتى إذا لم يستفد مالك الأرض من البناء، فقد أُدرج المبنى كقيمة اقتصادية في ممتلكاته، ويجب على مالك الأرض حسن النية دفع تعويض مناسب فقط لمالك المواد سيء النية.
لكي يتمكن مالك المواد حسن النية من تقديم هذا الطلب، يجب أن تكون قيمة المبنى أعلى من قيمة الأرض بشكل واضح. إذا كان يتم طلب نقل ملكية الأرض بالكامل، يجب أن يتم تحديد الفرق في القيمة بناءً على قيمة الأرض بالكامل. ومع ذلك، إذا كان المبنى يحتل جزءًا من الأرض فقط، يمكن طلب نقل ملكية هذا الجزء فقط. في هذه الحالة، يجب أن تكون الأرض قابلة للتقسيم وألا يتسبب التقسيم في ضرر لبقية الأرض. إذا تم طلب نقل ملكية جزء معين من الأرض فقط، يجب أن يتم تحديد الفرق في القيمة بناءً على قيمة هذا الجزء فقط.
ما هي المادة 725 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 725 المتعلقة بالبناء المتجاوز، إذا تجاوز المبنى إلى أرض شخص آخر، وكان الشخص الذي بنى البناء يمتلك حق ارتفاق على الأرض المتجاوز إليها، يُعتبر الجزء المتجاوز جزءًا من المبنى.
ومع ذلك، إذا لم يكن هناك حق ارتفاق، يمكن للشخص الذي بنى المبنى طلب إنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية الجزء المتجاوز إليه مقابل مبلغ مناسب إذا لم يعترض مالك الأرض خلال خمسة عشر يومًا من اكتشاف التجاوز، وكانت الظروف مبررة.
ما هي المادة 726 من القانون المدني التركي؟
تتعلق المادة 726 بحقوق البناء العلوي أو السفلي، وتنص على أن المباني الدائمة التي تقع تحت أو فوق أرض شخص آخر تعتمد على حق ارتفاق علوي. إذا تم إنشاء ملكية مستقلة لأجزاء من المبنى، فإن ذلك يخضع لقانون ملكية الطوابق.
ما هي المادة 727 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 727 المتعلقة بالمجاري، تُعتبر المجاري مثل المياه، الغاز، الكهرباء، ملحقات للمنشأة حتى لو كانت خارج العقار الذي تقع فيه المنشأة، ما لم يُنص على خلاف ذلك. تُعتبر المجاري ملكًا لمالك المنشأة.
ومع ذلك، باستثناء الحالات الناتجة عن قانون الجوار، يمكن تحميل عقار بمجرى من هذا النوع فقط من خلال إنشاء حق ارتفاق. يتم إنشاء حق الارتفاق إذا لم يكن المجرى مرئيًا من الخارج من خلال تسجيله في سجل العقارات، وإذا كان مرئيًا من الخارج من خلال عقد رسمي.
ما هي المادة 728 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 728 المتعلقة بالمباني المنقولة، تُعتبر المباني الخفيفة مثل الأكواخ، الأكشاك، المظلات، التي تُبنى على أرض شخص آخر دون نية دائمة، ملكًا للشخص الذي بناها. تُعتبر هذه المباني منقولات ولا تُسجل في سجل العقارات.
ما هي المادة 729 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 729 المتعلقة بالأشجار المغروسة، إذا قام شخص بزراعة شجرة شخص آخر على أرضه أو زرع شجرته أو شجرة شخص ثالث على أرض شخص آخر، تُطبق الأحكام المتعلقة بالمباني غير المشروعة أو المباني المنقولة على الأشجار أيضًا. ومع ذلك، لا يمكن أن تخضع الأشجار والغابات لحق ارتفاق علوي.
ما هي المادة 730 من القانون المدني التركي؟
وفقًا للمادة 730 المتعلقة بمسؤولية مالك العقار، إذا استخدم مالك العقار حق الملكية الخاص به بشكل يخالف القيود القانونية وتسبب في ضرر أو خطر لشخص آخر، يمكن للشخص المتضرر طلب إعادة الوضع إلى حالته السابقة أو إزالة الخطر والضرر الذي تعرض له.
يمكن للقاضي أن يقرر تعويض الأضرار الناجمة عن التجاوزات غير القابلة للتجنب بمبلغ مناسب وفقًا للعادات المحلية.
مثال على حكم محكمة الاستئناف التركية بشأن البناء غير المشروع والبناء المتجاوز
الدائرة المدنية الرابعة عشرة 2014/10774 هـ. ، 2015/1900 ك.
“نص الحكم”
المحكمة: المحكمة المدنية الابتدائية
قدم محامي المدعين عريضة بتاريخ 29.11.2012 ضد المدعى عليه يطالب بمنع التدخل والهدم، وقدم محامي المدعي في الملف المدمج عريضة بتاريخ 30.10.2013 يطالب بإلغاء وتسجيل الملكية بناءً على المادة 725 من القانون المدني التركي. حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وقبول الدعوى المدمجة بتاريخ 10.04.2014، طلب محامي المدعين استئناف الحكم. تم قبول طلب الاستئناف بعد التأكد من استيفاء الشروط وتم مراجعة الملف وجميع الأوراق داخله وتم اتخاذ القرار:
قرار
الدعوى تتعلق بمنع التدخل والهدم.
الدعوى المدمجة تتعلق بإلغاء وتسجيل الملكية بناءً على المادة 725 من القانون المدني التركي.
حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وقبول طلب إلغاء وتسجيل الملكية.
استأنف محامي المدعين حكم رفض دعوى منع التدخل والهدم.
باستثناء الامتيازات القانونية، تشمل ملكية الأرض وحق التصرف في الأشياء المبنية عليها بشرط أن تكون دائمة وفقًا للمادتين 684/1 و 718/2 من القانون المدني التركي. تنظم المادة 725 من القانون المدني التركي أحد استثناءات هذه القاعدة، مما يفصل بين المبنى والأرض، ويمنح مالك المبنى بعض الحقوق في حالة استيفاء شروط معينة.
لتحقيق هذا، يجب أن يكون المبنى الدائم جزءًا لا يتجزأ من قطعة أرض مسجلة في السجل العقاري وتخص طرف ثالث.
يجمع البناء المتجاوز بين عقارين متجاورين فعليًا ويشكل كيانًا اقتصاديًا متكاملًا. بسبب هذه الخصوصية، يُعتبر طلب التملك القائم على البناء المتجاوز حقًا شخصيًا مرتبطًا بالعقار.
يُعتبر التزام مالك الأرض المتجاوز إليها بنقل الملكية التزامًا ماديًا مرتبطًا بالعقار، ويمكن لمالك المبنى استخدام حقه ضد أي مالك للأرض المتجاوز إليها. يمكن للمالكين الجدد الاستفادة من الحقوق والالتزامات المحددة في المادة 725 من القانون المدني التركي.
في هذه النوعية من الدعاوى، إذا لم يكن لدى الشخص الذي بنى البناء حق ارتفاق على الأرض المتجاوز إليها وكانت الظروف مبررة، يمكن للشخص الذي بنى البناء طلب إنشاء حق ارتفاق أو نقل ملكية الجزء المتجاوز إليه مقابل مبلغ مناسب.
يجب توافر بعض الشروط لكي يمكن تقديم طلب التملك بناءً على المادة 725 من القانون المدني التركي:
أ) الشرط الأول هو أن يكون مالك المواد حسن النية.
من الواضح من نص المادة 725 من القانون المدني التركي أن الشرط الأولي لتملك الجزء المتجاوز من الأرض هو حسن النية. يشير حسن النية المنصوص عليه إلى حسن النية الشخصي المحدد في المادة 3 من القانون المدني التركي.
يعني هذا الشرط أن الشخص الذي بنى البناء المتجاوز لم يكن يعلم أن الأرض المتجاوز إليها تخص شخصًا آخر، أو لم يكن بإمكانه معرفته حتى بعد بذل العناية اللازمة، أو كان لديه سبب مبرر لبناء البناء المتجاوز.
يجب على المحكمة البحث في وجود حسن النية من تلقاء نفسها بغض النظر عن ادعاءات الأطراف. ومع ذلك، وفقًا لقرار توحيد الاجتهادات بتاريخ 14.02.1951 ورقم 17/1، لا يمكن للشخص الذي بنى البناء المتجاوز أن يطالب بالتملك إذا لم يظهر العناية والاهتمام اللازمين.
لأن سوء النية يكون واضحًا في هذه الحالات دون الحاجة إلى إثبات من الطرف الآخر. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يستمر حسن النية من بداية البناء حتى اكتماله. إذا لم يتحقق شرط حسن النية، فلا حاجة للبحث في تحقق الشروط الأخرى. (الشرط الذاتي)
ب) الشرط الثاني هو أن تكون قيمة المبنى أعلى بشكل واضح من قيمة الأرض المتجاوز إليها. (الشرط الموضوعي)
ج) الشرط الثالث هو دفع الشخص الذي بنى البناء قيمة الجزء المتجاوز إلى مالك الأرض.
د) بالإضافة إلى الشروط الثلاثة المذكورة أعلاه، يجب أن يكون من الممكن تقسيم الجزء المتجاوز من الأرض عن العقار الرئيسي لكي يتم قبول طلب إلغاء وتسجيل الملكية.
بالنظر إلى المبادئ الموضحة أعلاه، يمكن القول:
ادعى المدعون أن المدعى عليه قام ببناء منزل وفناء على الأرض المجاورة لقطعة الأرض رقم 129 الحوض رقم 6 التي يمتلكونها، وطالبوا بمنع التدخل وهدم الأجزاء المتجاوزة.
في الدعوى المدمجة، طلب المدعي تسجيل الجزء المتجاوز باسمه بعد دفع قيمة الأرض للمدعين مع مراعاة حسن نيته.
تبين أن المدعي الذي طلب التملك بالتسجيل قام ببناء المنزل بشكل متجاوز بعد تقسيم الورثة للعقار.
بصفة عامة، لا يُسمح بادعاء حسن النية في حالة البناء المتجاوز على عقارات مخططة. بالإضافة إلى ذلك، بالنظر إلى إفادات الشهود ومحتويات الملف بالكامل، لم يتم إثبات أن المدعي أظهر العناية والاهتمام اللازمين قبل بناء المبنى المتجاوز، ولذلك، يجب رفض طلب التملك بالتسجيل والنظر في طلب منع التدخل والهدم في الدعوى الأصلية.
النتيجة: بالنظر إلى الأسباب المذكورة أعلاه، تم قبول استئناف محامي المدعين وإلغاء الحكم، مع إعادة رسوم الاستئناف إلى المودع، وتم اتخاذ القرار بالإجماع في 24.02.2015 مع إمكانية تقديم طلب مراجعة القرار خلال 15 يومًا من تاريخ التبليغ.
لمزيد من المساعدة أو الاستشارات حول الإجراءات القانونية المتعلقة بالبناء غير المشروع أو البناء المتجاوز، يُرجى الاتصال بنا.
البناء غير المشروع والمتجاوز
