تأسيس ملكية الطوابق وشروطها في القانون التركي

تأسيس ملكية الطوابق

تأسيس ملكية الطوابق يجد تطبيقًا واسعًا في الحياة العملية. تم تنظيم قانون ملكية الطوابق رقم 634 خصيصًا لتلبية الحاجة إلى الإسكان الناتجة عن الزيادة السريعة في عدد السكان. هذا القانون يفحص بالتفصيل تأسيس ملكية الطوابق، طبيعتها، إدارتها، حقوق والتزامات مالكي الطوابق وطرق انتهائها. حقوق ملكية الطوابق هي فرع خاص من القانون ولكنها تحتل مكانة هامة ضمن نطاق قانون الملكية.

ملكية الطوابق هي نوع خاص من الملكية العقارية. تم تعريف ملكية الطوابق كملكية خاصة مرتبطة بحصة الأرض والأماكن المشتركة في العقار. يمكن تأسيس ملكية الطوابق على مبنى مكتمل وقابل للاستخدام بشكل منفصل ومستقل. من المهم أن يكون المبنى المكتمل مبنيًا من الحجر أو الطوب، أي أنه يجب أن يكون مبنيًا قانونيًا. وإلا، لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق على هذا المبنى.

عندما يتم تأسيس ملكية الطوابق، يتم إنشاء نظام ملكية مشتركة مرتبط بالشيء على الأرض والأماكن المشتركة. بذلك، يصبح حق الملكية على الملكية المستقلة ومن يملك حصة الأرض وملكية الأماكن المشتركة أيضًا. تعتبر العديد من الأشياء كأماكن مشتركة بموجب القانون مثل الأساسات والجدران الرئيسية والساحات والمصاعد والسلالم وغرف التدفئة وأنظمة الصرف الصحي والشبكات والهوائيات والأسطح والمداخن والمزاريب.

ما هي المباني التي يمكن تأسيس ملكية الطوابق عليها؟

الطابق

الشقة

المحل

المكتب

المستودع

المتجر

شروط تأسيس ملكية الطوابق

1. يجب أن يكون المبنى موجودًا على قطعة الأرض.

هذا الأمر يطرح مشكلة البناء الجماعي في الحياة اليومية. لذلك، سمح المشرع بتأسيس ملكية الطوابق في أكثر من مبنى على قطعة أرض واحدة.

2. يجب أن يكون المبنى كامل البناء. (يجب أن يكون مبنيًا من الحجر أو الطوب)

لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق في المباني المبنية كليًا أو جزئيًا من الخشب. ومع ذلك، لا يتم أخذ الملاحق الخشبية الموجودة بجوار المبنى الرئيسي المبني بالحجر في الاعتبار.

3. يجب أن يكون المبنى مكتمل البناء.

لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق في مبنى غير مكتمل. حتى إذا كان جزء منه مكتملًا وقابلًا للاستخدام، لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق. يجب أن يكون المبنى كله مكتملًا. ومع ذلك، يتغير الأمر إذا كان هناك بناء جماعي. في هذا السياق، يمكن تحويل الجزء المستقل المكتمل والقابل للاستخدام في البناء الجماعي إلى ملكية الطوابق.

4. يجب أن يكون القسم المستقل في المبنى قابلًا للاستخدام بشكل مستقل.

يجب أن تكون الأقسام المستقلة الموجودة في المباني التي سيتم تأسيس ملكية الطوابق عليها قابلة للاستخدام بشكل مستقل. على سبيل المثال، وجود مرحاض في السكن يعد شرطًا لكي يكون قابلًا للاستخدام كسكن. ومع ذلك، عدم وجود مرحاض في المكان الذي سيتم استخدامه كمستودع لا يؤثر على قابليته للاستخدام.

كيف يتم تأسيس ملكية الطوابق؟

تأسيس ملكية الطوابق يحدث عادة بالتسجيل. في هذا السياق، يجب إعداد عقد رسمي في دائرة السجل العقاري وتسجيله في سجل العقارات. لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق بدون طلب المالك أو جميع الشركاء. يمكن للشركاء حل النزاعات بينهم من خلال تدخل القاضي. في حالة عدم موافقة أحد الشركاء، يمكن للشركاء الآخرين اللجوء إلى المحكمة وطلب تدخل القاضي. يجب أن يتم تحويل العقار بالكامل إلى ملكية الطوابق. لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق على قسم أو أكثر وترك الأجزاء الأخرى كملكية مشتركة. على سبيل المثال، لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق على بعض الطوابق في مبنى مكون من 8 طوابق وترك الطوابق الأخرى دون تسجيل. يجب تحويل جميع الطوابق الثمانية إلى ملكية الطوابق. وإلا، لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق.

طرق تأسيس ملكية الطوابق

نظم المشرع ثلاثة طرق مختلفة لتأسيس ملكية الطوابق. هذه الطرق هي؛

1. التأسيس بالعقد الرسمي

يقوم موظف مديرية السجل العقاري المختص بإعداد عقد رسمي بناءً على طلب المعنيين. كقاعدة عامة، يكفي طلب المالك إذا كان العقار مملوكًا لشخص واحد. إذا كان هناك ملكية مشتركة، يلزم طلب جميع الشركاء.

المستندات المطلوبة لتقديمها إلى مديرية السجل العقاري؛

حصص الأرض

المشروع المعماري المعتمد

تصريح استخدام المبنى

خطة الإدارة

يمكن تقديم هذه المستندات يدويًا إلى مديرية السجل العقاري. ثم يتم تسجيلها في سجل ملكية الطوابق. يعتبر العقد الرسمي في نفس الوقت طلبًا للتسجيل. يتم فتح صفحة منفصلة لكل قسم مستقل في السجل.

2. التأسيس بقرار المحكمة

إذا كانت هناك قضية تقسيم، يمكن للورثة أو الشركاء طلب تأسيس ملكية الطوابق من القاضي. نرى هذا الطلب بشكل شائع في قضايا إزالة الشيوع. في هذه الحالة، يمكن للشركاء المالكون إتمام عملية التقسيم بتأسيس ملكية الطوابق وتخصيص الأقسام المستقلة لأنفسهم.

يجب أن يسمح القاضي بتأسيس ملكية الطوابق. الشرط الأهم لهذه الإذن هو وجود قسم مستقل لكل وريث أو شريك. إذا لم يكن هناك قسم مستقل لأي منهم نتيجة تحويل ملكية الطوابق، لن يقبل القاضي هذا الطلب. غالبًا لا يمكن تحقيق التوازن بين قيم الأقسام المستقلة المخصصة للأشخاص. ومع ذلك، يمكن تحقيق التوازن عن طريق إضافة مقابل ويتم إتمام العملية. لمزيد من المعلومات، ننصح بطلب الدعم القانوني من محامي عقاري في إسطنبول.

3. تأسيس ملكية الطوابق عن طريق تحويل الارتفاق العقاري إلى ملكية الطوابق

كقاعدة عامة، يمكن تحويل الارتفاق العقاري إلى ملكية الطوابق تلقائيًا. يمكن تحويل المبنى إلى ملكية الطوابق تلقائيًا عن طريق الحصول على تصريح استخدام المبنى. تم تنظيم هذا الأمر في قانون ملكية الطوابق. يتطلب أولًا طلب المالك أو الشركاء المشتركين. يكفي تصريح استخدام المبنى لهذه العملية. خطة الإدارة والمشروع المعماري هما المستندات المطلوبة أيضًا عند تأسيس الارتفاق العقاري، لذلك لا يتم طلبهما مرة أخرى.

انتهاء ملكية الطوابق

يمكن إنهاء ملكية الطوابق بطرق مختلفة بموجب قانون ملكية الطوابق.

1. شطب التسجيل من السجل

ذكرنا أن تسجيل ملكية الطوابق إلزامي. تنتهي ملكية الطوابق عن طريق شطب التسجيل من السجل. يشترط تقديم طلب خطي من جميع مالكي الطوابق لذلك. ومع ذلك، إذا تم تسجيل أي شطب في السجل، فإنه يتطلب أيضًا شطب هذا الشطب كقاعدة.

2. تدمير العقار الرئيسي بالكامل

إذا تم تدمير العقار الرئيسي بالكامل مع الأرض، ستنتهي ملكية الطوابق تلقائيًا. يتم إغلاق الصفحات في السجل تلقائيًا.

3. مصادرة العقار الرئيسي

في حالة مصادرة العقار الرئيسي بالكامل، يتم تقدير قيمة كل قسم مستقل على حدة ويتم دفعها للمالك. تنتهي ملكية الطوابق نتيجة لهذه العملية.

4. تدمير المبنى الرئيسي

إذا تم تدمير المبنى الرئيسي، ستنتهي ملكية الطوابق تلقائيًا. ومع ذلك، إذا تم تدمير قسم مستقل واحد فقط من المبنى الرئيسي، يجب على مالك هذا القسم إعادة بنائه في غضون سنتين كقاعدة. وإلا، يمكن لمالكي الطوابق الآخرين طلب نقل حصة الأرض المتعلقة بالقسم المدمّر لهم بقيمة الحصة الأرضية وبعد سنة من انتهاء المهلة. يمكن تقديم هذا الطلب إلى المحكمة وطلب تدخل القاضي. إذا كان هناك أكثر من قسم مدمّر، وإذا كانت عملية إعادة البناء مرتبطة ببعضها البعض، يجب على المالكين إخطار كتابيًا خلال 6 أشهر ما إذا كانوا سيعيدون بناء هذه الأقسام. وإلا، سيتم قبول أنهم لا يرغبون في إعادة البناء ويمكن نقل حصصهم الأرضية بقيمتها إلى الآخرين. هذه الفترات تعد فترات سقوط، لذا ننصح بالعمل مع محامي عقاري لحماية حقوقكم من الفقدان المحتمل.

نماذج اقتباسات من قرارات تأسيس ملكية الطوابق

“في المادتين 10 و12 من قانون ملكية الطوابق رقم 634، ذُكر أنه يمكن تأسيس ملكية الطوابق والارتفاق العقاري بناءً على طلب المالك أو المالكين من قبل إدارة السجل العقاري؛ وفقًا لهذا القانون، يمكن للمحكمة فقط تأسيس ملكية الطوابق بقرار لإزالة الشيوع في عقار مناسب لتأسيس ملكية الطوابق؛ في القضية، تم التعبير عن أن السقف في العقار غير قانوني، ولذلك لا يمكن تأسيس ملكية الطوابق من قبل إدارة السجل العقاري بسبب هذا السقف؛ وبالتالي، كان من المفهوم أن المشكلة التي يجب حلها هي السقف؛ ومن ثم، يجب حل المشكلة الإدارية فقط في الجهة القضائية الإدارية…” (محكمة الصلح السادسة؛ بتاريخ 17.2.2003 برقم E: 2002/851, K: 2003/116)

ورث المورّث بموجب وصية شقة محددة من عقار لم يتم تأسيس ارتفاق أو ملكية الطوابق عليه بعد، للمدعين. عدم وجود ملكية الطوابق أو الارتفاق على العقار المذكور بعد، لا يُعتبر استحالة موضوعية تؤدي إلى سقوط الدين بموجب المادة 117/1 من قانون الالتزامات. لا يوجد حكم يمنع طلب تأسيس ملكية الطوابق بالدعوى إذا تم بناء مبنى مناسب لتأسيس ملكية الطوابق بموجب قانون ملكية الطوابق. لذلك، يجب جلب مشروع البناء المعتمد للمبنى المبني على العقار موضوع الدعوى من البلدية، وتدقيق ما إذا كان المبنى مطابقًا للمشروع من خلال خبراء؛ إذا كان المبنى مطابقًا للمشروع، يجب أخذ رأي الخبير حول ما إذا كان المبنى مناسبًا لتأسيس ملكية الطوابق وأخذ رأي الخبير حول حصص الأرض للأقسام المستقلة؛ إذا لم يكن المبنى مطابقًا للمشروع، يجب التحقيق فيما إذا كان من الممكن إصلاح المشروع أو المبنى؛ إعطاء الإذن والمهلة للمدعي لإعداد وتقديم المستندات اللازمة لتأسيس ملكية الطوابق؛ في حالة وجود اعتراضات من المدعى عليهم على المستندات المقدمة، فحص هذه الاعتراضات في إطار القواعد الموضوعية، بعد التصحيح، تسجيل القسم المستقل المذكور في الوصية باسم المدعي على العقار موضوع الدعوى، في حالة وجود استحالة موضوعية، يجب رفض الطلب…” (دائرة القانون الثانية 2001/3611 E., 2001/7844 K.)

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.