حقوق والتزامات الكفيل في عقد الإيجار في القانون التركي

مسؤوليات الكفيل

تخضع مسؤولية الكفيل للأحكام المنصوص عليها في عقد الإيجار وفي قانون الالتزامات. كما هو مذكور بوضوح في قرارات محكمة النقض، يكون الكفيل مسؤولاً فقط عن الأجرة غير المدفوعة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

” (…) بما أن المبلغ المحدد الذي يكون الكفيل مسؤولاً عنه لم يتم تحديده بوضوح، فإن أحكام الكفالة التي تتعلق بالأجرة فقط هي الصالحة. في هذه الحالة، يكون الكفيل مسؤولاً فقط عن الأجرة غير المدفوعة. إن تحميل الكفيل مسؤولية أي مطالبات أخرى مثل سوء الاستخدام أو فواتير الكهرباء والماء أو تكاليف الإصلاح أو الأجرة المتجددة يعد مخالفاً للقانون والإجراءات. إن قبول هذه المطالبات بدلاً من رفضها استلزم نقض الحكم (…) الدائرة الثالثة عشر للقانون المدني، الأساس 2002/12935، القرار 2003/1555، التاريخ 18.02.2003

حدود مسؤولية الكفيل

يمكن تحديد مسؤولية الكفيل في بعض الحالات. يجب توضيح هذه الحدود في العقد. على سبيل المثال، يمكن تحميل الكفيل مسؤولية أجرة معينة أو لفترة زمنية محددة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تحميل الكفيل مسؤولية الأضرار الناتجة عن خطأ المستأجر.

حقوق الكفيل

يتمتع الكفيل بحقوق معينة. يمكن للكفيل مطالبة المؤجر بالدفع قبل أن يسدد ديون المستأجر. كما يمكن للكفيل إنهاء عقد الكفالة بالوفاء بدينه.

شكل الكفالة وعناصرها

لتكون مسؤولية الكفيل في عقد الإيجار صالحة، يجب أن يتم عقد الكفالة كتابيًا. يجب أن تحتوي الوثيقة المكتوبة على العناصر التالية:

معلومات هوية الكفيل: يجب ذكر الاسم الكامل ورقم الهوية الوطنية بوضوح.
نطاق المسؤولية: يمكن سرد جميع الديون التي يكون الكفيل مسؤولاً عنها، مثل الأجرة وفوائد التأخير وتكاليف الإخلاء، أو استخدام تعبير عام مثل “جميع الديون الناشئة عن عقد الإيجار”.
حدود المسؤولية: يجب تحديد فترة ومسؤولية الكفيل بوضوح في العقد. على سبيل المثال، يمكن تحديد الكفالة لمدة عامين وبحد أقصى 12,000 ليرة تركية. إذا لم يتم تحديد هذا الحد، فإن الكفالة تكون محددة بـ 10 سنوات وتغطي جميع ديون المستأجر خلال مدة عقد الإيجار.
توقيع بخط اليد: يجب أن يتضمن عقد الكفالة توقيع الكفيل بخط يده. التوقيعات المطبوعة أو التي يتم إدخالها بواسطة الكمبيوتر غير صالحة.

كفالة تضامنية وكفالة مشتركة

يمكن تطبيق نوعين من الكفالة في عقود الإيجار:

كفالة تضامنية: في هذه الحالة، يمكن للمؤجر أن يطلب الدين مباشرة من الكفيل. بعد أن يسدد الكفيل الدين، يحق له الرجوع على المستأجر (مطالبة المبلغ الذي دفعه).

كفالة مشتركة: يطلب المؤجر الدين أولاً من المستأجر. إذا لم يتمكن المستأجر من دفع الدين، يمكن للمؤجر الرجوع إلى الكفيل. في هذه الحالة، يسدد الكفيل والمستأجر الدين بنسبة متساوية، ما لم يُذكر خلاف ذلك في العقد.

مسؤولية الكفيل في حالة تمديد عقد الإيجار

عند تمديد عقد الإيجار، يتم تقييم مسؤولية الكفيل على النحو التالي:

إذا تم تحديد مدة الكفالة: إذا تم تحديد مدة الكفالة وتم تمديد عقد الإيجار، تكون مسؤولية الكفيل محدودة فقط بمدة الكفالة. على سبيل المثال، إذا كانت مدة الكفالة محددة بسنتين، يكون الكفيل مسؤولاً فقط عن أول سنتين.

إذا لم يتم تحديد مدة الكفالة: كقاعدة عامة، تُجدد عقود الإيجار سنويًا. وبالتالي، تنتهي اتفاقية الكفالة أيضًا بنهاية السنة الأولى. ومع ذلك، بما أن نية الأشخاص الذين يوقعون اتفاقية الكفالة عادةً ما تكون لمدة عقد الإيجار بالكامل، فإن مسؤولية الكفيل تستمر طوال مدة عقد الإيجار. يجب على الكفيل تحديد ما إذا كان سيجدد العقد في نهاية كل سنة. لا يمكن أن تتجاوز مدة مسؤولية الكفيل 10 سنوات.

انتهاء مسؤولية الكفيل

تنتهي مسؤولية الكفيل في الحالات التالية:

انتهاء عقد الإيجار: تنتهي مسؤولية الكفيل عند فسخ عقد الإيجار أو انتهاء صلاحيته.
سداد الدين: تنتهي مسؤولية الكفيل عند سداد المستأجر دينه.
انتهاء مدة الكفالة: تنتهي مسؤولية الكفيل عند انتهاء مدة الكفالة المحددة في العقد.

حماية الكفيل وحقوق الاعتراض

يمكن للشخص الذي يظهر ككفيل في عقد الإيجار حماية نفسه في بعض الحالات والتخلص من مسؤوليته. هذه الحالات تشمل:

تخلف المدين الأصلي: يكون الكفيل مسؤولاً فقط بعد إخطار المؤجر بتأخر المستأجر عن الدفع. إذا لم يخطر المؤجر الكفيل بتأخر المستأجر، قد لا يكون الكفيل مسؤولاً عن كامل الدين.
تغيير العقد: إذا تم تغيير عقد الإيجار بشكل كبير دون علم الكفيل وموافقته، يمكن للكفيل التخلص من المسؤولية. على سبيل المثال، إذا زادت الأجرة بشكل كبير أو أضيفت التزامات جديدة دون علم الكفيل، يمكن أن يتخلص الكفيل من المسؤولية.
القوة القاهرة: إذا لم يتمكن المستأجر من الوفاء بديونه بسبب ظروف قاهرة (مثل الزلازل أو الفيضانات) ولم يكن لديه القدرة على منعها، قد لا يكون الكفيل مسؤولاً.

حقوق الكفيل تجاه الدائن

بعد تولي الكفيل المدفوعات في عقد الإيجار، يتمتع بحقوق معينة:

حق الرجوع: بعد أن يسدد الكفيل دين المستأجر، يمكنه المطالبة بالمبلغ الذي دفعه من المستأجر (حق الرجوع). بهذه الطريقة، يمكن للكفيل استعادة المبلغ الذي دفعه.
تأمين الدين: يمكن للكفيل طلب تأمين الدين من المؤجر (مثل وديعة الإيجار) لضمان سداد الدين. بهذه الطريقة، يمكن للكفيل تغطية الدين المدفوع جزئيًا أو كليًا بواسطة التأمين.
فسخ العقد: يمكن للكفيل، بعد فترة معينة، أن يتخلى عن التزام الكفالة. في هذه الحالة، يمكن للكفيل إنهاء العقد بإخطار المؤجر. ومع ذلك، إذا تم إنهاء العقد قبل انتهاء مدة الكفالة، يجب على الكفيل اتخاذ التدابير اللازمة لضمان الدين.

أمثلة على الكفالة في عقد الإيجار

من المفيد التطرق إلى بعض الأمثلة على تطبيق الكفالة في عقود الإيجار:

المثال 1: يصبح أحمد كفيلاً لصديقه محمد لكي يتمكن من استئجار منزل. يتم تحديد مدة الكفالة في عقد الإيجار بسنة واحدة ويوقع أحمد ككفيل تضامني. بعد 6 أشهر، يتأخر محمد في دفع الأجرة. في هذه الحالة، يمكن للمؤجر مطالبة أحمد بكامل الدين. بعد أن يدفع أحمد الدين، يمكنه الرجوع إلى محمد لاستعادة المبلغ الذي دفعه.

المثال 2: يتم تحديد أيشة ككفيل مشترك لابنتها الطالبة أثناء استئجار منزل. يتم تحديد مسؤولية الكفيل بأنها مقتصرة على الأجرة فقط. بعد 3 أشهر، لا تتمكن ابنتها من دفع الأجرة، فيطلب المؤجر الدين أولاً من الابنة ثم من أيشة. في هذه الحالة، يجب على أيشة وابنتها دفع الدين مناصفة (ما لم يُذكر خلاف ذلك في العقد).

المثال 3: يصبح علي كفيلاً لابن عمه دينيز لاستئجار محل تجاري. لا يتم تحديد أي حدود في عقد الكفالة. بعد ذلك، يقوم دينيز بنقل المحل ويقوم بإلغاء عقد الإيجار ولكن الشخص الجديد لا يدفع الأجرة. في هذه الحالة، يمكن تحميل علي مسؤولية جميع الديون المتراكمة خلال مدة عقد الإيجار، والتي قد تصل إلى 10 سنوات.

أمور يجب أن يلاحظها الكفيل

إذا كنت تفكر في أن تصبح كفيلاً في عقد الإيجار، يجب مراعاة النقاط التالية:

الوضع المالي للمستأجر: قبل أن تصبح كفيلاً، تحقق من الوضع المالي للمستأجر وتأكد من قدرته على الوفاء بديونه.
محتوى العقد: افحص بعناية نطاق الكفالة وحدودها ومدة المسؤولية. احرص على عدم تحميل نفسك مسؤولية أكثر من اللازم.
كفالة تضامنية أم كفالة مشتركة: تأكد من معرفة نوع الكفالة المطبق في العقد. تكون الكفالة التضامنية أكثر خطورة، لذا يجب أن تتخذ قرارك بناءً على ذلك.
طلب تأمين: قبل التوقيع ككفيل، اطلب من المؤجر تأمينًا مثل وديعة الإيجار لتغطية الأجرة. بهذه الطريقة، يمكنك الحصول على تعويض جزئي في حال الحاجة.

نموذج عقد كفالة تضامنية

تم إبرام هذا عقد كفالة تضامنية في [التاريخ]، في [المدينة] بين الأطراف المدرجة أدناه.

الأطراف:

الكفيل: [اسم الكفيل الكامل]،
رقم الهوية الوطنية: [رقم هوية الكفيل الوطنية]،
العنوان: [عنوان الكفيل] (المشار إليه فيما بعد بـ “الكفيل”).

الدائن: [اسم الدائن الكامل]،
رقم الهوية الوطنية: [رقم هوية الدائن الوطنية]،
العنوان: [عنوان الدائن] (المشار إليه فيما بعد بـ “الدائن”).

المدين: [اسم المدين الكامل]، رقم الهوية الوطنية: [رقم هوية المدين الوطنية]، العنوان: [عنوان المدين] (المشار إليه فيما بعد بـ “المدين”).

البند 1: الدين

يدين المدين للدائن بمبلغ [مبلغ الدين] ليرة تركية. هذا الدين ناتج عن [سبب الدين].

البند 2: الكفالة

يكون الكفيل مسؤولاً تضامنيًا عن جميع ديون المدين تجاه الدائن. هذا يعني أن للدائن الحق في مطالبة الكفيل بالدين الكامل أو جزء منه في حالة عدم تمكنه من تحصيل الدين من المدين.

البند 3: شروط الكفالة

يقبل الكفيل دفع الدين الكامل أو جزء منه للدائن في حالة عدم دفع المدين.
يتنازل الكفيل عن حقه في تقديم أي اعتراضات ضد الدائن.
يقبل الكفيل بأي إجراء يتخذه الدائن لتحصيل الدين.

البند 4: إلغاء الكفالة

تنتهي الكفالة تلقائيًا عند سداد المدين لدينه بالكامل.
يمكن للدائن إلغاء الكفالة في أي وقت بإخطار كتابي للكفيل.
يمكن للكفيل إنهاء الكفالة بإخطار كتابي للدائن.

البند 5: حل النزاعات

تخضع جميع النزاعات الناشئة عن هذا العقد للاختصاص الحصري لمحاكم [اسم المحكمة].

البند 6: النفاذ

يدخل هذا العقد حيز التنفيذ في [التاريخ] ويوقعه الأطراف.

[توقيع الكفيل]

[توقيع الدائن]

[توقيع المدين]

للمزيد من المساعدة أو الاستشارات، يمكنكم التواصل معنا.