• في حالات الملكية المشتركة، لا يمكن طلب إزالة الشراكة لحصة معينة. يجب أن تكون الملكية بأكملها موضوع الدعوى.
• لا يمكن إزالة الشراكة من خلال البيع لمدة عشر سنوات للأماكن المخصصة وفقاً للقانون رقم 2510، ولمدة خمس وعشرين سنة للأماكن الممنوحة وفقاً للقانون رقم 4753، ولمدة عشر سنوات للأماكن الممنوحة وفقاً للقانون رقم 6188.

الحق في رفع الدعوى وتشكيل الأطراف

الأشخاص الذين يمكنهم رفع دعوى إزالة الشراكة:

• واحد أو عدة شركاء مشتركين

يمكن لأي من مالكي الممتلكات الخاضعة للملكية المشتركة رفع دعوى إزالة الشراكة دون الحصول على موافقة الشركاء الآخرين. هذا الحق منظم في المادة 698 من القانون المدني التركي. حجم حصة الشريك غير مهم؛ حتى الشريك صاحب أصغر حصة يمكنه رفع هذه الدعوى. يعتبر هذا الحق امتداداً لحق الملكية ويوفر للشركاء فرصة الخروج من الشراكة.

• الكيانات القانونية مثل الخزينة والبلديات وإدارات المحافظات الخاصة والمؤسسات

يمكن للكيانات القانونية العامة أو الكيانات القانونية الخاصة أيضاً رفع دعوى إزالة الشراكة للممتلكات التي هم شركاء فيها. على سبيل المثال، إذا كانت الخزينة شريكاً في عقار، يمكنها رفع هذه الدعوى ضد الشركاء الآخرين. غالباً ما ترفع البلديات هذه الدعوى للممتلكات التي تشترك في ملكيتها في نطاق التحول الحضري أو تطبيقات التخطيط العمراني. المؤسسات لديها أيضاً الحق في رفع دعوى إزالة الشراكة على ممتلكات المؤسسة. عادة ما يتم رفع الدعاوى من قبل هذه الكيانات القانونية بما يتماشى مع المصلحة العامة أو الأغراض المؤسسية.

• دائن الشريك المدين (وفقاً للمادة 121 من قانون التنفيذ والإفلاس)

المادة 121 من قانون التنفيذ والإفلاس تمنح الحق في رفع دعوى إزالة الشراكة للدائن الذي حجز على حصة المدين في عقار. يمكن للدائن رفع هذه الدعوى بشهادة التفويض التي يحصل عليها من محكمة التنفيذ. تم إدخال هذا الحكم لتسهيل استرداد الدائن لمستحقاته.

من خلال هذه الدعوى، يتاح للدائن فرصة تحصيل مستحقاته من المبلغ الذي سيؤول إلى حصة الشريك المدين. ومع ذلك، في الدعوى التي يرفعها الدائن، يجب تضمين جميع الشركاء في الدعوى، وإذا تم اتخاذ قرار بالبيع، فإنه يتم بيع العقار بأكمله وليس فقط حصة الشريك المدين.

الأشخاص الذين ليس لديهم الحق في رفع الدعوى:

• المنتفع

حق الانتفاع هو حق عيني محدود يمنح الحق في استخدام والاستفادة من العقار. نظراً لأن المنتفع لا يملك العقار، فليس لديه الحق في رفع دعوى إزالة الشراكة. ومع ذلك، نظراً لضرورة حماية مصالح المنتفع، خاصة في حقوق الانتفاع المؤسسة بعد 01.01.2002، فإنه من الإلزامي تضمين المنتفع في الدعوى. على الرغم من أن المنتفع قد يتأثر بنتيجة الدعوى، إلا أنه لا يمكنه رفع دعوى مباشرة لأنه لا يملك حقوق الملكية.

• الشخص الذي لديه تأشير لصالحه في قسم الإعلانات في السجل العقاري

لا يمكن للأشخاص الذين لديهم تأشير لصالحهم في قسم الإعلانات في السجل العقاري (على سبيل المثال، مستأجر مع تأشير عقد إيجار أو مشتري مع تأشير وعد بالبيع) رفع دعوى إزالة الشراكة لأنهم ليسوا مالكي العقار. على الرغم من أن حقوق هؤلاء الأشخاص تظهر في سجل العقار، إلا أنها لا تمنح حقوق الملكية. عادة ما يتم التأشير لتعزيز حق شخصي أو لجعله قابلاً للإثبات ضد الأطراف الثالثة. ومع ذلك، قد يحتاج صاحب التأشير إلى تضمينه في الدعوى لأنه قد يتأثر بنتيجة الدعوى.

• الوريث الذي رفض الميراث، أو تم حرمانه من الميراث، أو تنازل عن الميراث

هؤلاء الأشخاص ليس لديهم أي حقوق على أصول الميراث لأنهم فقدوا صفتهم كورثة من خلال وسائل قانونية أو طوعية. لذلك، ليس لديهم الحق في رفع دعوى إزالة الشراكة على هذه الممتلكات.

1. الشخص الذي يرفض الميراث يفقد صفته كوريث بأثر رجعي من لحظة فتح الميراث.
2. الشخص الذي تم حرمانه من الميراث قد تم حرمانه من صفته كوريث بإرادة الموصي.
3. الشخص الذي تنازل عن الميراث قد تخلى عن حقوقه في الميراث قبل فتح الميراث.

في أي من هذه الحالات، بما أن الشخص لا يمكنه المطالبة بحقوق على الميراث، فإنه يفقد أيضاً الحق في رفع دعوى إزالة الشراكة على أصول الميراث. إذا رفع هؤلاء الأشخاص دعوى، سيتم رفضها لعدم وجود صفة.

نقاط يجب مراعاتها في تشكيل الأطراف:

• وفقاً للمادة 27 من قانون الإجراءات المدنية، يجب تضمين جميع الشركاء في الدعوى.
• يجب أن تنظر المحكمة في هذا الجانب من تشكيل الأطراف من تلقاء نفسها.
• يجب التحقق بشكل مطلق مما إذا كان قد تم تبليغ الدعوى ومذكرات الجلسة للأطراف المعنية بشكل صحيح.
• في حالة رفع دعوى ضد شريك توفي قبل رفع الدعوى، لا يتم رفض الدعوى. يجب توجيه الدعوى إلى ورثة الشريك المتوفى.
• إذا قام أحد الشركاء بنقل حصته أثناء المحاكمة، يكتسب المنقول إليهم صفة الطرف في الدعوى، وبما أن تشكيل الأطراف يتعلق بالنظام العام، يجب إعطاء محامي المدعي الوقت والفرصة لتوجيه الدعوى ضد المالكين الجدد.

حالات خاصة:

• يجب أن يُطلب من الشخص الذي يرفع دعوى بصفته وصياً الحصول على إذن من قاضي الأسرة وفقاً لأحكام حماية ممتلكات الطفل (المادة 352 وما يليها من القانون المدني التركي).
• في حالة كون القاصر والوصي شركاء مشتركين كمالك في السجل العقاري، وإذا كان المدعي هو القاصر و/أو الوصي، يلزم تعيين قيم بسبب تضارب المصالح وفقاً للمادة 426/2 من القانون المدني التركي.
• إذا كان هناك شريك سوري أو لبناني بين الشركاء، يجب الانتباه إلى القيود المفروضة بناءً على القانون رقم 1062. في هذه الحالة، يجب توجيه الدعوى أيضاً ضد الخزينة.

المحكمة المختصة والمخولة

المحكمة المختصة: وفقاً للمادة 4/1-b من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100 (HMK)، محكمة الصلح المدنية هي المختصة.

المحكمة المخولة:

• للعقارات: محكمة المكان الذي يقع فيه العقار موضوع الدعوى
• للممتلكات المنقولة: وفقاً للمادة 6 من قانون HMK، محكمة محل إقامة المدعى عليه وقت رفع الدعوى
• في الدعاوى المتعلقة بتركة المورث: وفقاً للمادة 11 من قانون HMK، محكمة آخر محل إقامة للمورث
• للسفن: محكمة المكان الذي سجلت فيه

إذا كانت عقارات متعددة موضوع الدعوى، تكون المحكمة المختصة هي محكمة المكان الذي يقع فيه أحد هذه العقارات (المادة 12 من HMK).

إجراءات المحاكمة والأدلة التي يجب جمعها

وفقاً للمادة 316/1-a من HMK، يتم تطبيق إجراءات المحاكمة البسيطة.

الأدلة التي يجب جمعها:

• سجلات السجل العقاري للعقارات، وثائق الملكية للممتلكات المنقولة

سجلات السجل العقاري هي وثائق رسمية تظهر ملكية العقار والحقوق عليه. هذه السجلات ذات أهمية حاسمة في تحديد حالة الملكية والشركاء ونسب الحصص في دعوى إزالة الشراكة. بالنسبة للممتلكات المنقولة، يجب جمع الوثائق التي تثبت الملكية مثل الفواتير والتراخيص. هذه الوثائق تساعد في تحديد من يملك العقار ونسب المشاركة.

• شهادات الإرث للشركاء المتوفين

إذا كان واحد أو أكثر من الشركاء غير أحياء، يجب تضمين ورثتهم في الدعوى في مكانهم. شهادة الإرث تبين الورثة الشرعيين للشريك المتوفى وحصصهم في الميراث. يمكن الحصول على هذه الوثيقة من المحكمة أو الموثق وهي ضرورية لتشكيل الأطراف بشكل صحيح في الدعوى. بدون شهادة الإرث، لا يمكن تحديد كيف ولمن سيتم توزيع حصة الشريك المتوفى.

• تقرير المعاينة والخبرة (لتحديد ما إذا كان التقسيم العيني ممكناً)

المعاينة هي فحص المحكمة للعقار موضوع الدعوى في الموقع. يقوم الخبير بإعداد تقرير يحتوي على تقييمات تقنية للعقار من قبل متخصصين في المجال. هذه الأدلة مهمة بشكل خاص لتحديد ما إذا كان التقسيم العيني (التقسيم المادي وتوزيع العقار) ممكناً. يتضمن تقرير الخبير قيمة العقار، وقابليته للتقسيم، وقيمة كل حصة، وسيناريوهات التقسيم الممكنة. تقرر المحكمة كيفية إزالة الشراكة بناءً على هذا التقرير.

نقطة للملاحظة: اتخاذ قرار بدون معاينة يمكن أن يكون سبباً للنقض.

طرق إزالة الشراكة

يمكن للمحكمة أن تقرر إزالة الشراكة على العقار موضوع الدعوى بـثلاث طرق:

1. التقسيم العيني

التقسيم العيني هو التقسيم المادي وتوزيع العقار موضوع الدعوى بين الشركاء. يتم تطبيق هذه الطريقة خاصة على العقارات. إذا قررت المحكمة أن العقار يمكن تقسيمه وفقاً لطبيعته وموقعه وحصص الشركاء، فإنها تقرر التقسيم العيني. على سبيل المثال، يمكن تقسيم قطعة أرض كبيرة إلى أجزاء وإعطاء كل شريك جزءاً. ومع ذلك، لاتخاذ قرار التقسيم العيني، يجب أن يكون العقار قابلاً للتقسيم دون فقدان قيمته. بالإضافة إلى ذلك، يجب أيضاً مراعاة التشريعات القانونية مثل تشريعات التخطيط العمراني.

2. إزالة الشراكة من خلال البيع

إذا كان العقار غير قابل للتقسيم أو سيتعرض لخسارة كبيرة في القيمة إذا تم تقسيمه، يمكن للمحكمة أن تقرر إزالة الشراكة من خلال البيع. في هذه الحالة، يتم بيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع العائدات بين الشركاء حسب نسب حصصهم. عادة ما يتم البيع من خلال مزاد علني، ولكن إذا وافق جميع الشركاء، يمكن أن يتم أيضاً من خلال التفاوض. غالباً ما يتم تطبيق هذه الطريقة خاصة للمنقولات والعقارات غير القابلة للتقسيم (على سبيل المثال، شقة واحدة).

3. إزالة الشراكة من خلال تأسيس ملكية الشقق

يتم تطبيق هذه الطريقة خاصة على المباني ذات الأقسام المستقلة المتعددة. إذا كان العقار موضوع الدعوى مناسباً للانتقال إلى ملكية الشقق ويمكن تقسيم حصص الشركاء لتتوافق مع الأقسام المستقلة، يمكن للمحكمة أن تقرر إزالة الشراكة من خلال تأسيس ملكية الشقق. في هذه الحالة، يصبح كل شريك مالكاً للقسم المستقل المقابل لحصته. على سبيل المثال، إذا كانت شقة من أربعة طوابق لديها أربعة شركاء، يمكن إزالة الشراكة من خلال إعطاء كل منهم شقة واحدة.

نقاط يجب مراعاتها بشأن التقسيم العيني:

• إذا طلب أحد الأطراف التقسيم العيني وتبين أن التقسيم العيني ممكن، لا يمكن اتخاذ قرار بإزالة الشراكة من خلال البيع.
• إذا تبين أن التقسيم العيني ممكن نتيجة المعاينة وفحص الخبير، يتم إعداد مخطط التقسيم الفرعي من قبل الخبير والحصول على موافقة المحكمة عليه وفقاً للمادة 16 من قانون التخطيط العمراني.
• إذا كان التقسيم العيني ممكناً، يُسأل كل شريك عن القسم الذي يريده. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يتم إجراء قرعة.
• إذا كانت عدة عقارات موضوع الدعوى، يجب التحقق من إمكانية التقسيم العيني لكل عقار على حدة.

نقاط يجب مراعاتها في إزالة الشراكة من خلال البيع:

• ما لم يكن هناك سبب خاص، يجب أن يتقرر أن يتم البيع في شكل مزاد علني مفتوح للجمهور.
• إذا اتفق جميع الأطراف بالإجماع، يمكن أيضاً أن يتقرر إجراء البيع في شكل مزاد علني بين الشركاء فقط.
• في حالة قرار البيع، يجب أن يتقرر أن المال المحصل في نهاية البيع سيتم توزيعه على الأطراف بنسبة حصصهم.

نقاط يجب مراعاتها في إزالة الشراكة من خلال تأسيس ملكية الشقق:

• في حالة وجود مبنى به أكثر من قسم مستقل مناسب لتأسيس ملكية الشقق على العقار موضوع دعوى إزالة الشراكة، إذا كان هناك طلب، يجب التحقق مما إذا كان من الممكن إزالة الشراكة من خلال تأسيس ملكية الشقق.

الحالات الخاصة والنقاط التي يجب مراعاتها

في حالة البناء الفوقي:

• إذا كان هناك بناء فوقي يعود لأحد الشركاء على الأرض، يجب تحديد نسبة البناء الفوقي إلى القيمة الإجمالية للعقار، ودفع المال المقابل لهذه النسبة إلى مالك البناء الفوقي أولاً، وتوزيع المبلغ المتبقي على الأطراف بنسبة حصصهم.
• يجب إظهار نسبة المال الذي سيدفع لمالك البناء الفوقي بوضوح في بند الحكم.

في حالة تأشير نزع الملكية:

• من خلال الحصول على وثائق نزع الملكية، يجب التحقق مما إذا كانت إجراءات نزع الملكية قد أصبحت نهائية، وإذا أصبحت نزع الملكية نهائية، يجب إعطاء المدعي وقتاً مناسباً لتقسيم الجزء المنزوع ملكيته، ويجب أن يتقرر إزالة شراكة الجزء المتبقي من العقار.

في العقارات ذات تأشير السكن العائلي:

• في الحالات التي لا يمكن فيها الحصول على موافقة الزوج على الدعوى، يجب رفض الدعوى.

حالات خاصة أخرى:

• كون العقار خاضعاً لحق الانتفاع والحجز والرهن لا يمنع إزالة شراكته. يجب بيعه مع هذه الحقوق، وفي حالة التقسيم العيني، يجب أن تنتقل هذه الحقوق والمطالبات إلى كل جزء.
• من الممكن تحويل حق الانتفاع المؤسس قبل 01.01.2002 إلى مال بناءً على طلب صاحب الحق. في حق الانتفاع المؤسس بعد 01.01.2002، يجب تضمين صاحب حق الانتفاع في الدعوى وفقاً للمادة 700 من القانون المدني التركي.

حالات خاصة تتعلق بالدعاوى المرفوعة من قبل الدائنين

• في الدعاوى المرفوعة من قبل دائن الشريك المدين، إذا كان أكثر من عقار موضوع الدعوى، وفقاً لمبلغ الدين موضوع إجراءات التنفيذ، يجب تحديد القيمة التي ستؤول إلى حصة الشريك المدين من العقارات في تاريخ الدعوى، ويجب أن يتقرر إزالة شراكة عقارات كافية لتغطية الدين، ورفض الطلب الزائد.
• في الدعاوى المرفوعة من قبل دائن الشريك المدين؛ يجب تضمين جميع الشركاء (الملاك المشتركين)، بما في ذلك الشريك المدين (المالك المشترك)، في الدعوى.
• في الحالات التي يتم فيها رفع دعوى تحويل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة من قبل مالكي العقار موضوع الدعوى بعد رفع دعوى إزالة الشراكة من قبل الدائن وفقاً للمادة 121 من قانون التنفيذ والإفلاس، يمكن دمج كلتا الدعويين وسماعهما، أو يمكن جعل دعوى تحويل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة مسألة أولية في دعوى إزالة الشراكة.

الرسوم ومصاريف المحاكمة

نظراً لأن دعاوى إزالة الشراكة ثنائية وتنتج نتائج متشابهة للأطراف، يتم فرض مصاريف المحاكمة وأتعاب المحاماة على الأطراف بنسبة حصصهم.

رسوم القرار والحكم:

• في حالة قرار إزالة شراكة العقار من خلال البيع: 11.38 في الألف من سعر البيع

في هذه الحالة، يتم حساب الرسوم على المبلغ المحصل من بيع العقار. على سبيل المثال، بالنسبة لعقار تم بيعه مقابل 1,000,000 ليرة تركية، ستكون الرسوم المستحقة الدفع 11,380 ليرة تركية.
يتم تطبيق هذا المعدل بسبب تحقق معاملة البيع وحصول الأطراف على النقد. عادة ما يتم خصم الرسوم من سعر البيع وتوزيع المبلغ المتبقي بين الشركاء المالكين.

• في حالة قرار إزالة شراكة العقار من خلال التقسيم العيني: 4.55 في الألف من قيمة العقار

في التقسيم العيني، يتم فرض معدل رسوم أقل على قيمة العقار. على سبيل المثال، في حالة التقسيم العيني لعقار قيمته 1,000,000 ليرة تركية، ستكون الرسوم المستحقة الدفع 4,550 ليرة تركية. يتم الحفاظ على هذا المعدل منخفضاً لأنه لا يوجد بيع ويتم فقط إجراء تقسيم مادي بين الأطراف. عادة ما يتم توزيع الرسوم بين الأطراف وفقاً لنسب حصصهم.

• إزالة شراكة الممتلكات المنقولة: تخضع لرسوم قرار وحكم ثابتة

يتم فرض رسم ثابت للممتلكات المنقولة. هذا الرسم هو مبلغ ثابت يتم تحديده بشكل مستقل عن قيمة المنقول ويتم تحديثه دورياً.

نقطة للملاحظة: نظراً لأن الخزينة هي إحدى المؤسسات المعفاة من الرسوم وفقاً للمادة 13 من قانون الرسوم، في دعاوى إزالة شراكة العقارات التي تكون فيها الخزينة شريكاً مالكاً، يجب أن يتقرر تحصيل الرسوم المتبقية من الشركاء المالكين بنسبة حصصهم بعد خصم الجزء العائد لحصة الخزينة.