التعريف

يمكن تعريف عقد البناء على أنه عقد يتعهد فيه المقاول ببناء جزء أو كل المبنى وتسليمه مقابل أجر، مع تحمل المقاول لمخاطر المشروع.

يمكن تعريف عقد البناء مقابل حصة الأرض على أنه عقد يتعهد فيه المقاول ببناء مبنى على الأرض المملوكة لصاحب العمل مقابل تحويل صاحب العمل لحصة الأرض إلى المقاول.

بناءً على ذلك، يتعين على المقاول إكمال البناء وتسليم الوحدات المستقلة الناتجة إلى صاحب العمل -مالك الأرض-. إذا كان صاحب العمل يدفع أجرًا، فإن الأجر المدفوع يعتبر بمثابة حصة الأرض.

تخلف المقاول عن الالتزام وشروط عقود البناء

تخلف المقاول عن الالتزام

تتمثل ديون المقاول في إتمام البناء الذي يشمله العقد وتسليمه في الوقت المحدد وفقًا لشروط العقد. لإنهاء التزام المقاول بالتسليم، يجب أن يتم البناء وفقًا لقانون البناء واللوائح الخاصة به، ويجب أن يكون مكتملًا وفقًا للعقد وأن يدخل في سيطرة صاحب العمل.

شروط تخلف المقاول عن الالتزام فيما يتعلق بعقود البناء

وفقًا للمادة 117 من قانون الالتزامات التركي، يعتبر الشخص الذي يكون في وضع المدين بالديون المستحقة متخلفًا عن الالتزام بعد إخطار الدائن. ومع ذلك، يجب أيضًا أن يكون الأداء ممكنًا وأن يكون الدائن مستعدًا لقبول الأداء.

استحقاق ديون المقاول

وفقًا لقانون الالتزامات التركي المادة 90، ما لم يتفق الطرفان على وقت الأداء أو يُستنتج من طبيعة العلاقة القانونية، فإن كل دين يصبح مستحقًا عند نشأته. ومع ذلك، نظرًا لعدم وجود البناء عند نشأة الدين في عقود البناء، يجب تحديد وقت محدد لاستحقاق الدين.

إذا لم يتم الاتفاق على وقت استحقاق الدين في العقد، فإن المادة 90 من قانون الالتزامات التركي لا تنطبق، ومع ذلك، لا يمنح هذا الحق للمقاول لتسليم البناء في أي وقت يريده.

في عقود البناء التي لم يتم فيها تحديد تاريخ التسليم أو في عقود البناء مقابل حصة الأرض، يتم تقييم تفاصيل العمل وتحديد فترة معقولة بالنظر إلى جميع الشروط الموضوعية. لا يصبح الدين مستحقًا تلقائيًا في نهاية الفترة المحددة، ولجعله مستحقًا، يجب على صاحب العمل إخطار المقاول.

إمكانية تنفيذ التزام التسليم

من الشروط اللازمة لتخلف المقاول عن الالتزام أن يكون الأداء ممكنًا في موعد الاستحقاق. ومع ذلك، إذا كان الأداء مستحيلًا، فلا يحدث التخلف عن الالتزام. يمكن التعبير عن استحالة الأداء على أنها عدم إمكانية تنفيذ الدين بواسطة الدائن من خلال التنفيذ القسري.

إذا كان المدين قادرًا على الأداء ولكنه لا يستطيع تنفيذ الأداء، فإن استحالة الأداء ليست موجودة. قد تكون استحالة الأداء أيضًا قانونية. على سبيل المثال، إعلان المنطقة التي سيتم بناء المبنى عليها كمنطقة أثرية يمثل حالة استحالة قانونية.

عدم تنفيذ المقاول لالتزامه بتسليم البناء

للاعتراف بأن المقاول متخلف عن الالتزام، يجب أن يكون الدين غير منفذ، أي أن البناء لم يتم تسليمه إلى صاحب العمل. إذا تم تسليم البناء حتى لو كان غير مكتمل، فإن المقاول لا يزال يعتبر متخلفًا عن الالتزام ما لم يقبل صاحب العمل الأداء الناقص.

يجب تسليم البناء إلى صاحب العمل بشكل كامل لكي يُعتبر الدين مُنفذًا. إذا قام المقاول بتسليم البناء إلى صاحب العمل مع عيوب غير مهمة، فلا يمكن لصاحب العمل رفض قبول الدين المُنفذ.

في هذه الحالة، يجب على صاحب العمل اللجوء إلى أحكام ضمان العيوب بدلاً من أحكام فسخ العقد. هنا، من الضروري التطرق إلى التمييز بين العمل الناقص والعمل المعيب. وفقًا لذلك، إذا كانت المخالفة للعقد يمكن تصحيحها دون الإضرار بالأعمال الحالية، فهي عمل ناقص؛ ولكن إذا كانت المخالفة للعقد تتطلب الإضرار بالأعمال السابقة لتصحيحها، فهي عمل معيب.

إخطار صاحب العمل

يمكن للمقاول الذي يكون في وضع المدين بالتزاماته أن يصبح متخلفًا عن الالتزام فقط بعد إخطار الدائن، وهو صاحب العمل. هذا الوضع منصوص عليه في المادة 117 من قانون الالتزامات التركي. يجب أن يحتوي الإخطار على بيان من صاحب العمل يطلب فيه من المقاول إكمال البناء وتسليمه بالكامل.

ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يمكن أن يتم الإخطار شفهيًا أو كتابيًا. ومع ذلك، لأغراض الإثبات في النزاعات المستقبلية، من الأفضل أن يتم الإخطار عبر كاتب العدل. إذا كان كلا الطرفين تجارًا، يجب أن يتم الإخطار وفقًا للمادة 18/3 من القانون التجاري التركي بواسطة كاتب العدل أو برسالة مسجلة أو تلغراف أو باستخدام توقيع إلكتروني آمن عبر نظام البريد الإلكتروني المسجل.

على الرغم من أن القانون ينص على أن الإخطار يجب أن يتم بإحدى الطرق المذكورة، إلا أنه ليس من الواضح من نص الفقرة ما إذا كان هذا شرطًا لصحة الإخطار أو شرطًا للإثبات.

إذا تم اعتبار ذلك شرطًا لصحة الإخطار، فإن الإخطار الذي يتم بشكل مخالف لهذا الشرط لن يكون له أثر. ولكن إذا تم اعتباره شرطًا للإثبات، فإن بطلان الإخطار لن يكون مشكلة، بل سيتم تقييد الأدلة فقط.

وفي تبرير القانون، يُذكر أن الشكل المذكور في الحكم ليس شرطًا لصحة الإخطار، بل هو شرط للإثبات. ويشير إلى أن السبب الرئيسي لذلك هو عدم وجود مبرر معقول لشرط الصحة والتطور السريع في التكنولوجيا. بناءً على ذلك، يجب اعتبار الشكل المذكور في الفقرة شرطًا للإثبات.

عدم وجود عائق يمنع تخلف المقاول عن الالتزام

عقد البناء هو عقد ملزم للجانبين. يمكن للمقاول تجنب أداء التزامه بالإشارة إلى صعوبة الأداء وفقًا للمادة 98 من قانون الالتزامات التركي.

على سبيل المثال: “إذا أصبح حق الطرف الآخر في خطر بسبب صعوبة الأداء من قبل أحد الطرفين في عقد ملزم للجانبين، خاصةً إذا أعلن إفلاسه أو أن عملية الحجز على ممتلكاته قد باءت بالفشل، فيجوز للطرف الآخر الامتناع عن أداء التزامه حتى يتم ضمان أداء الالتزام المقابل”. وفقًا لهذا الحكم، يمكن للمقاول الاعتماد على المادة المذكورة في حالة تعريض أداء الالتزام بالخطر بناءً على العقد المبرم مع صاحب العمل.

بمعنى آخر، إذا أصبح أداء التزام صاحب العمل في خطر بعد إبرام العقد، فمن غير المعقول مطالبة المقاول بأداء التزامه ببناء المبنى، وبالتالي يمكن للمقاول طلب ضمان من صاحب العمل ومن ثم أداء التزامه ببناء المبنى.

إذا قدم صاحب العمل الضمان اللازم، ينتهي حق المقاول في الدفع. ومع ذلك، يحتاج المقاول إلى بعض الشروط لتجنب التخلف عن الالتزام بالاستناد إلى هذا الدفع تجاه صاحب العمل. وفقًا لذلك، يجب أن يكون المقاول ملزمًا بأداء التزامه قبل صاحب العمل وأن يكون صاحب العمل قد وقع في صعوبة الأداء بعد إبرام عقد البناء.

يُعتبر إفلاس صاحب العمل، أو طلب التسوية القضائية، أو غرقه في الديون، أو تعليق مدفوعاته علامات على صعوبة الأداء. في هذه الحالات، يُعتبر صاحب العمل قد وقع في صعوبة الأداء، وبالتالي يمكن للمقاول تجنب التخلف عن الالتزام بالاستناد إلى هذا الدفع. الغرض الرئيسي من المادة هو منح المقاول حق الامتناع عن أداء التزامه في حالة تعريض أداء التزام صاحب العمل للخطر.

قد يكون قد تم الاتفاق بين المقاول وصاحب العمل على دفعات مؤقتة بموجب العقد المبرم بينهما. وبهذا يمكن للمقاول تأمين تمويل البناء. بمعنى آخر، قد يتم الاتفاق على أن يتم دفع المبلغ المستحق للبناء بشكل تدريجي وفقًا للمراحل التي يصل إليها البناء.

وفي عقود البناء مقابل حصة الأرض، قد يتم الاتفاق على نقل حصص الأرض إلى المقاول مع تقدم مراحل البناء. في هذه الحالة، يجب على صاحب العمل أداء دفعات مؤقتة بشكل تدريجي. إذا حدث تأخير في هذه الدفعات المؤقتة، فيجوز للمقاول تجنب أداء التزامه بالاستناد إلى هذا الدفع. بمعنى آخر، إذا خالف صاحب العمل التزامه، يمكن للمقاول تجنب التخلف عن الالتزام.