Zamanında Teslim Edilmeyen İnşaat (Müteahhit Temerrüdü)

Tanım

İnşaat sözleşmesi, müteahhitin rizikosu kendisine ait olmak üzere bir yapının tamamını veya bir kısmını inşa ederek teslim etmeyi bir bedel karşılığında üstlendiği sözleşme olarak tanımlanabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ise, iş sahibinin inşaatın yapılacağı arsada sahip olduğu payların müteahhide devri karşılığında, müteahhitin de buna karşılık arsa üzerinde bir inşaat yapmayı taahhüt etmesi şeklinde her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak tanımlamak mümkündür.

Buna göre, müteahhit inşaatı tamamlayıp, meydana gelen bağımsız bölümleri iş sahibine -arsa sahibine- teslimle yükümlüdür. İş sahibi eğer bedel ödüyorsa o halde ödenen bedel arsa payı yerine geçmektedir.

Müteahhit Temerrüdü ve İnşaat Sözleşmeleri Bakımından Koşulları

Müteahhit Temerrüdü

Müteahhitin edim borcu, sözleşmeye konu inşaatın sözleşmede öngörülen koşullar çerçevesinde tamamlayıp, belirlenen süre içerisinde teslim etmesidir. Müteahhitin borcunun teslim ile sona ermesi için kural olarak, işin İmar Kanunu ve yönetmeliklerine uygun bir şekilde ruhsatına göre yapılmış ve sözleşmeye göre eksiksiz bir şekilde tamamlanarak iş sahibinin hakimiyetine girmesi gerekir.

Müteahhit Temerrüdünün İnşaat Sözleşmeleri Bakımından Koşulları

Türk Borçlar Kanunu madde 117 uyarınca muaccel hale gelmiş borcun borçlusu konumunda olan kişi, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak, buna ek olarak borcun ifasının imkansız olmamasını ve alacaklının ifayı kabul etmeye hazır olması şartlarının da birlikte aranması gerekir.

Müteahhitin Borcunun Muaccel Olması

Türk Borçlar Kanunu madde 90 uyarınca ifa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin özelliğinden anlaşılmadıkça her borç, doğumu anında muaccel olur. Ancak inşaat sözleşmelerinde borcun doğumu anında inşaatın varlığı söz konusu olmadığından, muaccel olacağı tarihinin belirlenebilmesi için tespit zamanının belli olması gerekir.

Sözleşmede muacceliyet anı kararlaştırılmamışsa, TBK m. 90’ın uygulanması söz konusu değildir ve fakat bu hal müteahhide inşaatı istediği zaman teslim etme hakkı da vermez.

İşin teslim tarihi belirtilmemiş olan inşaat sözleşmelerinde veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin detaylarıyla değerlendirilip tüm şartlar objektif olarak göz önüne alınarak makul bir süre tayin edilir. Tayin edilen sürenin sonunda borç kendiliğinden muaccel hale gelmez, muaccel hale gelmesi için iş sahibinin müteahhide ihtarda bulunması gerekir.

Teslim Borcunun İfasının Mümkün Olması

Müteahhitin temerrüde düşürülebilmesi için gereken şartlardan biri de borcun vade tarihinde ifasının mümkün olmasıdır. Ancak, ifa imkansız ise o halde temerrüt söz konusu olmaz. İfa imkansızlığını ise, mevcut borcun alacaklı tarafından ifası cebren icra yoluyla temin edilememesi olarak ifade edilebilir.

Ancak, borçlu istediği takdirde ifa edebiliyor, alacaklı ifayı sağlayamıyorsa o halde ifa imkansızlığı mevcut değildir. İfa imkansızlığı hukuki imkansızlık olarak da var olabilir. Mesela, inşaat yapılacak alanın SİT alanı olarak ilan edilmesi hali hukuki imkansızlık halidir.

İnşaatı Teslim Borcunu Müteahhitin İfa Etmemiş Olması

Müteahhitin temerrüde düştüğünü kabul etmek için temel şart olan borcun ifa edilmemesi, yani inşaatın iş sahibine teslim edilmemesi gerekir. Eğer inşaat eksik de olsa teslim edildiyse, iş sahibi eksik ifayı kabul etmedikçe, müteahhit yine temerrüde düşer.

Borcun ifasının gerçekleşmiş sayılması için inşaatın eksiksiz olarak iş sahibine teslim edilmesi gerekir. Müteahhitin inşaatı önemli sayılmayacak derecede var olan ayıplarla iş sahibine teslim etmiş olması iş sahibine borcun ifa edildiğini kabulden kaçınma imkanı vermez.

İş sahibi bu halde sözleşmeden dönme hükümlerine yerine ayıba karşı tekeffül hükümlerine gitmelidir. Burada, eksik iş ayıplı iş ayrımına değinmek gerekmektedir. Buna göre sözleşmeye aykırılık, mevcut eserde hali hazırda yapılmış olan çalışmalara zarar verilmeden düzeltilebiliyorsa eksik iş; ancak sözleşmeye aykırılık daha önce yapılan işe zarar vererek düzeltilebiliyorsa ayıplı iş söz konusudur.

İş Sahibinin İhtar Çekmesi

Borcun borçlusu konumunda olan müteahhit, alacaklı konumunda olan iş sahibinin temerrüt ihtarı ile ancak temerrüde düşebilir. Bu durum TBK m. 117’de düzenlenmiştir. Söz konusu ihtarın içeriğinde iş sahibinin, müteahhitten inşaatı tam olarak tamamlayıp teslim etmesine yönelik beyanı bulunmalıdır.

Sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadıkça, ihtar sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak, ileride çıkması muhtemel ihtilafta ihtarın varlığını ispat için noter kanalıyla yapılmış olması daha uygundur. Her iki taraf da tacir ise, Türk Ticaret Kanunu m. 18/3 uyarınca ihtarın noter, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılması gerekir.

Kanunda ihtarın belirtilen şekillerden biri ile yapılması öngörülmüşse de, bunun bir geçerlilik şartı mı yoksa ispat şartı mı olduğu fıkranın lafzından net olarak anlaşılmamaktadır.

Geçerlilik şartı olduğunun kabulü halinde, geçerlilik şartına aykırı olarak kurulan sözleşmenin hüküm doğurmayacağından dolayı çekilen ihtarın da hüküm doğurmayacağı sonucuna ulaşılır. Ancak, ispat şartı olduğunun kabulü halinde, ihtarın geçersizliği gündeme gelmeyecek, sadece ispat bakımından delillerin sınırlandırılması söz konusu olacaktır.

Kanunun gerekçesinde ise, hükümdeki şeklin geçerlilik şartı olmadığı, ispat şartı olduğu hususu yer almaktadır. Dayanak olarak ise geçerlilik şartının haklı bir gerekçesinin bulunmaması ve teknikteki hızlı gelişmeler olduğu belirtilmiştir. Bu bağlamda, söz konusu fıkrada yer alan şekli ispat şartı olarak kabul etmek gerekir.

Müteahhitin Temerrüdüne Engel Halin Olmaması

İnşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Müteahhit, karşılıklı borç yükleyen sözleşme olan inşaat sözleşmesinde TBK m.98’de yer alan ifa güçsüzlüğünü öne sürerek edimini ifadan kaçınabilir.

Şöyle ki; “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede, taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi ve özellikle iflas etmesi ya da hakkındaki haciz işleminin sonuçsuz kalması sebebiyle diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse bu taraf, karşı edimin ifası güvence altına alıncaya kadar kendi ediminin ifasından kaçınabilir.” hükmü uyarınca müteahhit, iş sahibiyle arasındaki sözleşme gereğince alması gereken arsa paylarını veya bedelin ifasının tehlikeye düşmesi halinde mezkur maddeye başvurabilir.

Yani, sözleşmenin kurulmasından sonra iş sahibinin ediminin ifasının tehlikeye düşmesi halinde müteahhitin inşaatı yapma borcunu ifa etmesi hakkaniyete aykırı olacağından, burada müteahhitin iş sahibinden teminat istemesi ve ancak o halde inşaat yapma borcunu ifa etmesi durumu söz konusudur.

İş sahibi gerekli teminatı gösterdiği takdirde, müteahhitin öne sürdüğü defi hakkı sona erer. Ancak, müteahhitin bu defiyi iş sahibine karşı ileri sürerek temerrüde düşmekten kaçınabilmesi için bazı şartlar gereklidir. Buna göre, müteahhit edimini iş sahibinden önce ifa etmek zorunda olmalı ve inşaat sözleşmesinin kurulmasından sonra iş sahibi ifa güçsüzlüğüne düşmüş olmalıdır.

İş sahibinin iflas etmesi, konkordato talep etmesi, borca batık olması, ödemeleri tatil etmesi halleri ifa güçsüzlüğünü gösterir niteliktedir. Bu hallerde iş sahibinin ifa güçsüzlüğüne düştüğü kesin olup, bu sayede müteahhit bu defiyi ileri sürerek temerrüde düşmesi söz konusu olmayacaktır. Maddenin esas gayesi, iş sahibinin borcunun ifa edilmesinin tehlikeye düşmesi halinde, müteahhite kendi borcunu ifadan kaçınma hakkı vermesidir.

Müteahhit ile iş sahibi akdettikleri sözleşme uyarınca ara ödemeler kararlaştırılmış olabilir. Böylece, müteahhit inşaatın finansmanını sağlayabilecektir. Yani, inşaatın ulaşacağı belli aşamalara göre kademeli olarak inşaatın o ana kadar meydana getirdiği bölümüne karşılık gelen bedelin ödeneceği kararlaştırılmış olabilir.

Keza, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de inşaat belli seviyelere geldikçe belli arsa paylarının müteahhite devredileceği kararlaştırılmış olabilir. Burada, iş sahibi söz konusu bedel veya arsa paylarını kademe kademe ara ödemeler halinde ifa etmesi gerekirken, bu ara ödemelerde gecikme meydana gelirse o halde müteahhit bu defiyi ileri sürerek kendi edimini yerine getirmeyebilir. Yani, iş sahibinin yükümlülüğüne aykırı davranması halinde müteahhit temerrüde düşmekten kurtulacaktır.