ما هو الرهن العقاري في القانون التركي؟
الرهن العقاري
الرهن العقاري هو حق عيني محدود بموجب القانون التركي. يتم إنشاء الرهن العقاري لتأمين دين معين. إذا لم يتم تحصيل الدين في الوقت المحدد، فإنه يمنح الحق في تحويل العقار إلى نقود لتحصيل الدين. يتم تحويل الرهن العقاري إلى نقود في حالة عدم الوفاء بالدين في الوقت المحدد. الرهن العقاري له مكانة مهمة في قانوننا. يعتبر الرهن العقاري ذو أهمية كبيرة للحياة الاقتصادية في بلدنا، حيث يوفر ضمانًا للحقوق الدائنة. يُشاهد الرهن العقاري بشكل شائع في التطبيق لأنه يمنح الحق في التصرف بالعقار حتى في حالة عدم سداد الدين.
موضوع الرهن العقاري
لا يمكن إنشاء الرهن العقاري على كل شيء. القيم التي يمكن إنشاء الرهن العقاري عليها هي:
الأراضي
الحقوق المستقلة والمستمرة المسجلة في السجل العقاري
الوحدات المستقلة الخاضعة لملكية الطوابق
حصص الملكية المشتركة
العقارات الخاضعة للملكية المشتركة (بالإجماع)
أنواع الرهن العقاري
هناك ثلاثة أنواع مختلفة من الرهن العقاري. وهي:
الرهن العقاري
سند الديون المرهونة
سند الإيرادات
لا يمكن إنشاء أي رهن عقاري جديد بخلاف الأنواع المذكورة أعلاه. الرهن العقاري محدود بأنواع معينة.
الرهن العقاري
الرهن العقاري هو أحد أنواع الرهن العقاري. يهدف إلى تأمين دين معين. يمكن إنشاء الرهن إذا كان هناك دين صالح. إذا لم يكن هناك دين صالح، فلن يكون هناك رهن صالح. وجود الرهن يعتمد على وجود دين صالح. بمعنى آخر، إذا تم تسجيل هذا الرهن في السجل العقاري على الرغم من عدم وجود دين صالح، فإن هذا التسجيل يكون تسجيلًا غير صحيح.
من الجدير بالذكر أنه إذا تم تحويل الدين، سيتم تحويل الرهن أيضًا. انتهاء الدين أو تحصيله سينهي الرهن. إذا تم تحويل العقار الموضوع للرهن إلى نقود ولم يكن المبلغ المحصل كافيًا لتغطية الدين، فإن المسؤولية الشخصية عن الدين المتبقي ستستمر. سيستمر الدين على الشخص الذي قدم الرهن.
سند الديون المرهونة
سند الديون المرهونة هو أيضًا أحد أنواع الرهن العقاري. يهدف إلى تأمين الدين وفي الوقت نفسه تداول قيمة العقار. يتم تحويل قيمة العقار إلى سند قابل للتداول. يسمى هذا السند سند الديون المرهونة. عند إصدار سند الديون المرهونة، ينشأ حق دين مجرد. تستمر المسؤولية الشخصية للمدين. بشكل عام، يمكن للشخص إصدار سند الديون المرهونة على عقار ليس مملوكًا له.
سند الإيرادات
الهدف الوحيد لسند الإيرادات هو تداول قيمة العقار. عند إصدار سند الإيرادات، تصبح قيمة العقار مستقلة. يتم تحميل هذه القيمة كعبء على العقار. سند الإيرادات هو أيضًا وثيقة قيمة. الحق المذكور في سند الإيرادات يختلف عن الدين الأصلي. ينتهي الدين الأصلي عند إصدار السند. تكون مسؤولية المدين مقتصرة فقط على قيمة العقار المذكورة في السند. ومع ذلك، يجب أن يكون الشخص الذي يرغب في إصدار سند الإيرادات مالكًا للعقار المعني. هذا الشرط غير موجود في الأنواع الأخرى من الرهن العقاري. لا يمكن إصدار سند الإيرادات على عقار مملوك لشخص آخر. سندات الإيرادات شائعة في التطبيق.
كيفية إنشاء الرهن العقاري
يتم إنشاء الرهن العقاري بشكل عام عن طريق التسجيل في السجل العقاري. في بعض الحالات، يمكن الحصول على الرهن العقاري بدون تسجيل. يمكنك الحصول على معلومات تفصيلية عن حالات الحصول على الرهن بدون تسجيل من محامي العقارات في إسطنبول.
يجب إبرام عقد الرهن العقاري
لإنشاء الرهن العقاري، يجب أولاً إبرام عقد الرهن العقاري. يتم توقيع هذا العقد بين مالك العقار والدائن. يجب أن يتم هذا العقد بشكل رسمي. أي يجب أن يتم إعداد عقد الرهن العقاري من قبل موظف السجل العقاري. وإلا، فإن العقد يكون غير صالح ولا ينتج أي آثار قانونية.
يجب أن تتضمن عناصر عقد الرهن العقاري ما يلي:
مالك العقار أو المالكين
الدائن المرتهن
العقار الموضوع للرهن
الدين المرتهن
الفائدة العقدية إن وجدت
معلومات عن نوع الرهن
معلومات عن درجة الرهن
يجب تسجيل عقد الرهن العقاري
لتمكين تسجيل عقد الرهن العقاري الموقع، يجب تقديم طلب التسجيل. يمكن للأشخاص المؤهلين تقديم طلب التسجيل. يكون المالك مؤهلاً لتقديم هذا الطلب. إذا كان الرهن ناتجًا عن القانون، يمكن للدائن تقديم الطلب مباشرة دون موافقة المالك. هذا الوضع ينطبق فقط على الرهن العقاري.
خصائص الرهن العقاري
1. يمكن إنشاء الرهن العقاري من أجل دين بمبلغ محدد.
في الرهن العقاري، يكون الدين محددًا. يجب عرض مبلغ الدين بالليرة التركية. ليس من الضروري أن يكون الدين فقط مالًا. يمكن أن يكون هناك التزامات بعمل شيء، أو تسليم شيء، أو الامتناع عن شيء ذي قيمة مالية.
2. يمكن إنشاء حق الرهن فقط على العقارات المسجلة في السجل العقاري.
لا يمكن إنشاء حق الرهن على العقارات غير المسجلة في السجل العقاري بأي حال من الأحوال. ولا يمكن إنشاؤه على الممتلكات العامة. يجب أن يكون العقار الذي يتم إنشاء الرهن عليه محددًا بوضوح، ولا يمكن أن يكون هناك أي غموض.
3. يمكن إنشاء حق الرهن على أكثر من عقار واحد من أجل نفس الدين.
يُطلق على هذا الرهن المشترك. يهدف إلى توزيع الضمان بين العقارات. يجب ألا يتجاوز إجمالي القيم المرهونة على العقارات عادةً مبلغ الدين.
إذا كان هناك أكثر من حق رهن على نفس العقار؛ يأتي حق الرهن الأقدم قبل الحق الجديد.
هذا الوضع هو نتيجة لمبدأ الدرجة الثابتة في التطبيق. هناك استثناءات، ويمكن الاتفاق على خلاف ذلك.
تشمل أجزاء العقار المكونة أيضًا جزءًا من الضمان.
تشمل المباني، والنباتات، والمصادر الطبيعية الموجودة على العقار والتي تم بناؤها للبقاء بشكل دائم فوق أو تحت العقار. تشتمل ملحقات العقار أيضًا على ضمان.
تشمل عائدات الإيجار من العقار المرهون جزءًا من الضمان.
انتهاء الرهن العقاري
يمكن أن ينتهي الرهن العقاري في حالات مختلفة. وتشمل:
– إلغاء التسجيل
سيؤدي الإلغاء إلى إنهاء الرهن. يتطلب ذلك طلبًا كتابيًا من الدائن المرتهن. عند تقديم الطلب الكتابي إلى موظف السجل العقاري، سيقوم الموظف بإزالة حق الرهن من العقار. إذا امتنع الدائن المرتهن عن طلب الإلغاء على الرغم من واجبه في القيام بذلك، يمكن للمالك التوجه إلى المحكمة وطلب الإلغاء. سيكون قرار المحكمة تأسيسيًا وسيتم تحقيق الإلغاء.
– فقدان العقار المرهون
إذا فقد العقار بالكامل، سينتهي الرهن تلقائيًا. ومع ذلك، يجب إلغاء هذا الرهن بعد ذلك، ولكن هذه العملية تكون تفسيرية وليست تأسيسية. يستمر حق الدين حتى لو انتهى الرهن. فقدان جزء من العقار لا ينهي حق الرهن. يستمر حق الرهن على الجزء المتبقي.
– انتهاء الدين
إذا انتهى الدين لأي سبب من الأسباب، سينتهي الرهن العقاري تلقائيًا. سند الإيرادات هو استثناء لذلك. إذا امتنع الدائن عن تقديم الطلب، يمكن للمالك رفع دعوى لتصحيح السجل العقاري.
– تحويل العقار إلى نقود في حالة عدم سداد الدين
إذا كان المبلغ المحصل يغطي الدين، سينتهي حق الرهن.
– إذا تم إنشاء الرهن لفترة محددة، سينتهي حق الرهن بانتهاء هذه الفترة.
– الاستملاك للعقار المرهون
عند استملاك عقار، تنتهي جميع الحقوق العينية عليه، بما في ذلك حق الرهن. سيتم تحويل حق الرهن إلى قيمة الاستملاك. لن تقوم الإدارة بدفع المبلغ للمالك دون موافقة الدائنين، مما يضمن حماية الدائنين.
للحصول على مزيد من المعلومات حول الرهن العقاري، يمكنك التواصل معنا من خلال الاتصال.
أمثلة من الأحكام القضائية
“في الحالة المحددة، تبين أن جداول عقد الرهن المطلوب تسجيلها قد تم إعدادها بشكل رسمي، وأنه تم إعطاء أرقام يومية لإجراءات أخرى، بمعنى آخر، تم عرض عملية إنشاء الرهن كما لو أنها تمت بوثائق مزيفة. كما هو موضح أعلاه، إذا تم إعداد جدول العقد بشكل رسمي وحصل على رقم يومي ولكن لم يتم تسجيل الرهن في السجل العقاري بشكل خاطئ، يمكن لصاحب الحق في الرهن أن يطلب تسجيله وتصحيح السجل العقاري. يمنح القانون المدني التركي المادة 1025 هذا الحق. رفع المدعي الدعوى بناءً على الاعتقاد بأن جداول عقد الرهن قد أعدت بشكل رسمي. باختصار، للمدعي حق في رفع الدعوى. ومع ذلك، نظرًا لأن حق الرهن المطلوب تسجيله لم ينشأ، فإن رفض الدعوى لهذا السبب كان صحيحًا، لذا تم رفض الاعتراضات والتأكيد على الحكم …” الدائرة المدنية الرابعة عشر، 2011/6124 E.، 2011/7884 K.
“تنص المادة 45 من قانون التنفيذ والإفلاس على أن الدائن، فيما يتعلق بالدين المؤمَّن برهن، يمكنه متابعة المدين فقط عن طريق تحويل الرهن إلى نقود، دون تمييز بين الرهن المنقول أو الرهن العقاري. في الحالة المحددة، نظرًا لأن الدين مؤمَّن برهن عقاري، فإن الدائن يمكنه متابعة المدين عن طريق تحويل الرهن المنقول إلى نقود. لذا، كان يجب على المحكمة رفض الطلب بدلاً من قبول الحكم بأسباب مكتوبة.” الدائرة المدنية الثانية عشر، 2011/18441 E.، 2012/4354 K.
“في شكوى، تم الإدعاء بأن الآلات والمعدات المشمولة في الرهن العقاري قد تم إخراجها من العقار بنيّة الإضرار بالدائن، وأن الجريمة التي ينص عليها المادة 331/4 من قانون التنفيذ والإفلاس تستوجب عقوبة السجن لمدة تتراوح بين سنتين وأربع سنوات وغرامة مالية تصل إلى ألف يوم، ولكن تم الحكم على المدانين بالسجن لمدة ستة أشهر فقط. ” الدائرة الجنائية الحادية عشر، 2012/30777 E.، 2014/5882 K.
“… يمكن تسجيل الرهن غير المسجل أو الرهن العقاري غير الصحيح بأمر المحكمة في السجل العقاري، أو يمكن إلغاؤه. يجب أيضًا ملاحظة أن المادة 1022 من القانون المدني التركي تنص على أن “أثر التسجيل يبدأ من تاريخ الإدخال في السجل اليومي بشرط إرفاق الوثائق المطلوبة قانونًا أو إكمال الوثائق في الوقت المناسب في حالة التسجيل المؤقت.” هنا، يتم تنظيم الآثار القانونية للحقوق العينية قبل التسجيل. من ناحية أخرى، تنص الفقرة الأولى من المادة 888 من القانون على أن “نقل العقار المرهون، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، لا يغير من مسؤولية المدين وضمانه.” بمعنى آخر، حتى إذا تم نقل العقار المرهون رسميًا، فإن المالك الجديد يُعتبر مدينًا للرهن.” الدائرة المدنية الرابعة عشر، 2011/7147 E.، 2011/8817 K.
للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.
ما هو الرهن العقاري في القانون التركي
