ما هي دعوى الشفعة (حق الأولوية) في القانون التركي؟

حق الشفعة- حق الأولوية

حق الأولوية لا يمكن استخدامه إلا من خلال دعوى الشفعة. كقاعدة عامة، يمكن استخدام هذه الحقوق التي تولد مستجدات بإعلانات الإرادة من طرف واحد، بينما قام المشرع بتقييد استخدام بعض الحقوق المولدة للمستجدات مثل حق الأولوية بطريق الدعوى. بينما لم يكن طريق الدعوى شرطًا في القانون القديم، أصبح إلزاميًا في القانون الجديد. لذلك، يجب تقديم إخطار إلى صاحب حق الأولوية من خلال كاتب العدل والتقدم إلى المحكمة وتقديم عريضة الدعوى في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار.

حق الأولوية هو حق مبتكر يمنح لأشخاص محددين أو شخص ما الحق الأولي في شراء حصة عقار. يُعرف أيضًا بحق الشفعة، وهو حق يقيد حق نقل ملكية العقار. بذلك، يتم منع الشريك في الملكية المشتركة من بيع حصته لشخص ثالث من قبل الشركاء الآخرين. هذا الحق ليس متعلقًا بالشخص بل بالحصة، وبالتالي، سيكون هذا الحق ملكًا لأي شريك بغض النظر عن الشخص. حق الشفعة هو حق عام ويمكن الاحتجاج به ضد الجميع.

الهدف من تنظيم حق الأولوية قانونًا هو منع وصول الحصة إلى الأجانب الذين ليسوا شركاء وبالتالي تجنب وجود أجانب في الملكية المشتركة. يهدف هذا الحق إلى منع الأجانب من الاشتراك كأصحاب حصة في العقار ومنع تقسيم العقار إلى قطع أصغر.

حق الأولوية يمكن أن يكون في عدة أشكال.

1. عقد الشفعة

قد يكون حق الأولوية ناشئًا عن عقد. في هذه الحالة، يجب أن يكون هناك عقد بين مالك الحصة والشخص الذي يُمنح حق الأولوية. يمكن لهذا الشخص أن يكتسب حق الأولوية لنفسه أو لشخص ثالث. يجب أن يتم العقد بشكل كتابي عادي. إذا لم يتم تحديد السعر في العقد، يكون هناك حق شفعة بسيط. في هذه الحالة، يمكن للشخص الذي له حق الأولوية أن يحصل على الحصة بدفع السعر الذي دفعه المشتري للبائع. ولكن إذا تم تحديد السعر في العقد، يكون هناك حق شفعة معقد ويجب دفع السعر المحدد في العقد بغض النظر عن السعر الذي دفعه المشتري. بالإضافة إلى ذلك، يمكن تحديد فترة في العقد لانتهاء حق الأولوية بانقضاء الفترة. ولكن إذا لم يتم تحديد فترة، يمكن أن تكون الفترة القصوى 10 سنوات كقاعدة عامة. حق الأولوية الناشئ عن العقد لا يمكن نقله إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك في العقد، ولكنه يمكن أن ينت

قل عن طريق الإرث.

تسجيل حق الأولوية الناشئ عن العقد

حق الأولوية الناشئ عن العقد المذكور أعلاه يكون ملزماً فقط لطرفي العقد. في حالة عدم وجود تسجيل، يمكن رفع دعوى تعويض ضد البائع أو خلفائه العامين كحق شخصي، ولكن هذا سيتغير في حالة وجود تسجيل. مع تسجيل حق الأولوية في السجل العقاري، سيتم توسيع التأثير القانوني لحق الأولوية. مع تسجيل حق الأولوية في السجل العقاري، سيصبح من الممكن الاحتجاج بهذا الحق ضد الأطراف الثالثة.

2. حق الأولوية القانوني

حق الأولوية القانوني هو مؤسسة تنشأ عندما يتم بيع الحصة في عقار موضوع ملكية مشتركة بشكل كامل أو جزئي لطرف ثالث. في هذه الحالة، يمكن لشركاء العقار الآخرين استخدام حق الأولوية وشراء الحصة. يمكن تعريف حق الأولوية على أنه أولوية تُمنح للشركاء الآخرين في حالة بيع الحصة في عقارات خاضعة لملكية مشتركة للأطراف الثالثة. الملكية المشتركة هي وجود أكثر من مالك لعقار واحد، أي أن الملكية ليست لشخص واحد. يمكن للشريك الذي لديه حق الأولوية شراء الحصة التي سيبيعها أي شريك في العقار بدفع ثمنها. يُعرف أيضًا بحق الشفعة، ويمكن استخدامه عندما يتم بيع الحصة للأطراف الثالثة. أي إذا لم يتم بيع الحصة، لا يمكن استخدام حق الأولوية في أي وقت. يجب الإشارة إلى أن حق الأولوية موجود في جميع العقارات الخاضعة للملكية المشتركة. في هذا السياق، يجب إعطاء الأولوية للشركاء الآخرين عند بيع الحصص في هذا النوع من العقارات.

الحالات التي تنشأ فيها حق الأولوية

• بيع الحصة في العقار الخاضع للملكية المشتركة لشخص ثالث.

يجب نقل الحصة لشخص ثالث من خلال عقد بيع صحيح. حق الأولوية لا ينشأ في حالات الهبة، وضع الحصة كرأس مال للشركة، الوعد بالبيع. تنفيذ عقد البيع هو شرط لنشوء الحق.

• المبيعات التي تتم بالمزاد العلني.
• مبيعات الحصص المملوكة مشاعا.
• المبيعات الودية، أي بيع العقار بقيمة أقل للأقارب أو الأصدقاء أو المؤسسات الخيرية.

الحالات التي لا يمكن فيها استخدام حق الأولوية

في بعض الحالات، لا ينشأ حق الأولوية. هذه الحالات؛

المبيعات بين الشركاء

حق الأولوية ينشأ عندما يتم بيع الحصة لشخص ثالث، وبالتالي، لا ينشأ حق الأولوية في حالة بيع شريك حصته لشريك آخر.

حالة الهبة

يجب أن يتم بيع العقار مقابل ثمن لكي ينشأ حق الأولوية، ولكن في حالة الهبة يتم نقل الملكية دون مقابل، لذلك لا يمكن استخدام حق الأولوية.

المقايضة

حق الأولوية لا ينشأ لأن المقايضة ليست عملية بيع. ومع ذلك، إذا قام الشركاء بسوء نية بعملية المقايضة لإخفاء حق الأولوية، لن يتم حماية هذا الأمر قانونيًا وسيتم نشوء حق الأولوية.

وضع العقار كرأس مال في الشراكة

الاستملاك

العقارات غير المسجلة

استخدام حق الأولوية

حق الأولوية يُستخدم عادةً من خلال رفع دعوى الشفعة ضد المشتري. يمكن استخدام حقوق الأولوية الناشئة عن العقد المسجلة في السجل العقاري ضد أي مالك جديد وفقًا للفترة والشروط المذكورة في التسجيل.

للتطبيق العملي لحق الأولوية القانوني أو التعاقدي، يجب أن يتم بيع الحصة لشخص ثالث أو أن تكون موضوعًا لعملية مساوية من الناحية الاقتصادية. في الممارسة العملية، يُشار إلى هذا بـ “حالة الشفعة”. يمكن إعطاء أمثلة على العمليات المكافئة للبيع مثل التحويلات بدلاً من الأداء، إنشاء حقوق السطحية. ومع ذلك، يجب أن تكون عملية البيع أو العملية المماثلة صحيحة. في الحالات التعاقدية، يكون إنشاء العقد كافياً لاستخدام حق الأولوية.

إخطار حق الأولوية

للتأكد من عدم جهل البيع، فرض المشرع التزامًا بإخطار حق الأولوية. يجب إخطار أصحاب حق الأولوية بعملية البيع التي هي موضوع حق الأولوية عبر كاتب العدل. ومع ذلك، لا يشترط الإخطار لاستخدام حق الأولوية. يمكن لصاحب حق الأولوية استخدام حقه إذا علم بالبيع بأي وسيلة أخرى. مدة الإخطار غير واضحة، ولكن يجب أن يتم الإخطار من قبل البائع أو المشتري عبر كاتب العدل. تاريخ الإخطار مهم لبداية فترة السقوط.

فترة استخدام حق الأولوية

كقاعدة عامة، يجب استخدام حق الأولوية في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ إخطار البيع إلى صاحب الحق، وفي جميع الأحوال في غضون عامين من تاريخ البيع. بداية فترة الثلاثة أشهر تعتمد على تاريخ الإخطار. يجب أن يتم الإخطار بشكل مناسب عبر كاتب العدل. نفس الفترات تنطبق على رفع الدعوى. هذه الفترات لها طبيعة سقوط. في حالة وجود أكثر من شريك في حق الأولوية القانوني، تعمل هذه الفترات بشكل منفصل لكل شريك. إذا كان هناك ملكية مشتركة، تبدأ هذه الفترات مع آخر إخطار لشريك.

دعوى الشفعة

يمكن استخدام حق الأولوية فقط من خلال الدعوى. كقاعدة عامة، يمكن استخدام هذه الحقوق المبتكرة بإعلانات الإرادة من طرف واحد، ولكن المشرع قد قيد استخدام بعض الحقوق المبتكرة مثل حق الأولوية بطريق الدعوى. في القانون القديم لم يكن طريق الدعوى شرطًا، ولكن أصبح إلزاميًا في القانون الجديد. لذلك، يجب على صاحب حق الأولوية التقدم إلى المحكمة وتقديم عريضة الدعوى في غضون ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار الذي يتم عبر كاتب العدل.

المدعي

في حالة العقارات موضوع الملكية المشتركة، ينشأ حق الأولوية للشركاء الآخرين إذا باع أحد الشركاء حصته لشخص ثالث. المدعي هو الشركاء الآخرون. إذا توفي أحد الشركاء، يمكن للورثة أن يكونوا في موقف المدعي كشركاء في الملكية المشتركة. في حالة رغبة أكثر من شريك في الاستفادة من حق الأولوية، لا يتعين عليهم رفع دعوى مشتركة، يمكنهم رفع دعاوى منفصلة. لأن فترة السقوط التي تبدأ بالإخطار قد تختلف لكل شريك. ولكن إذا رغبوا، يمكنهم رفع دعوى مشتركة كمدعين اختياريين.

في حالة حق الأولوية التعاقدي، يكون المدعي هو الشخص الذي تم منحه حق الأولوية بموجب العقد. في حالة وفاة هذا الشخص، يكون المدعون هم الورثة.

المدعى عليه

المدعى عليه هو الشريك الجديد، الشخص الثالث الذي اشترى الحصة وليس الشريك السابق الذي باع الحصة. كقاعدة عامة، يتم رفع دعوى الشفعة ضد المالك في السجل العقاري. في هذا السياق، إذا تم تسجيل عملية البيع باسم الشخص الثالث، يصبح المالك الجديد هو المدعى عليه. ولكن إذا لم يتم تسجيل العملية، ترفع الدعوى ضد البائع. حق الأولوية غير المسجل يمكن الاحتجاج به ضد المديون بحق الأولوية وخلفائه العامين.

المحكمة المختصة في دعوى الشفعة

في الدعاوى الناشئة عن حق الشفعة، يجب رفع الدعوى في محكمة الحقوق الأساسية في المنطقة التي يقع فيها العقار.

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنك الاتصال بنا.