Räumung aufgrund von Bedarf in der Türkei – RA Ozan Soylu

In türkischem Recht ist die Möglichkeit, dass der Vermieter aufgrund des persönlichen Bedarfs an Wohnraum oder Arbeitsplatz eine Klage einreicht, in Artikel 350/1 des türkischen Obligationenrechts geregelt. Gemäß diesem Artikel “kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, indem er eine Räumungsklage einreicht, wenn er die Wohnung oder den Arbeitsplatz für sich selbst oder seinen Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren oder eine Person benötigt, für die er rechtlich sorgen muss.”

Dies sind die Bedingungen für die Einreichung einer Räumungsklage gemäß dieser Bestimmung.

Der Vermieter oder sein Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren oder eine Person, für die der Vermieter rechtlich sorgen muss, müssen die gemietete Wohnung oder den Arbeitsplatz nutzen.

Der Kassationshof betrachtet bestimmte Situationen als berechtigten Grund für die Beantragung der Räumung des Grundstücks aufgrund des persönlichen Bedarfs wie folgt.

• Wenn der Vermieter selbst in einer gemieteten Immobilie wohnt oder die Wohnung mit einem Verwandten teilt, wird angenommen, dass er einen persönlichen Bedarf an der Immobilie hat.
• Selbst wenn der Vermieter in seiner eigenen Immobilie wohnt, wird angenommen, dass er einen persönlichen Bedarf an der gemieteten Immobilie hat, wenn er aus einem gerechtfertigten Grund, z. B. aus gesundheitlichen Gründen, in der gemieteten Immobilie wohnen möchte.
• Wenn die gemietete Immobilie einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber der Immobilie hat, in der der Vermieter wohnt, wird angenommen, dass er einen persönlichen Bedarf an der Immobilie hat.

Der Vermieter benötigt die Immobilie ehrlich und aufrichtig.

Der Vermieter sollte ehrlich und treu sein, wenn er eine Klage wegen des persönlichen Bedarfs an der Immobilie einreicht. Gemäß den Entscheidungen des Kassationshofs, wenn der Vermieter die Immobilie durch Einreichung einer Klage wegen des persönlichen Bedarfs räumt und die Immobilie dann an seinen Neffen vermietet, für den der Vermieter rechtlich nicht sorgen muss, wird die Klage nicht aus einem echten und aufrichtigen Grund eingereicht. Ebenso, wenn der Vermieter eine andere nicht vermietete Immobilie hat und eine Klage wegen des persönlichen Bedarfs an der gemieteten Immobilie einreicht, fehlt es dem Vermieter an Ehrlichkeit.

Verjährung für die Einreichung einer Klage wegen des persönlichen Bedarfs an der Immobilie

Bei befristeten Mietverträgen kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Beendigung des Vertrags und bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb eines Monats nach dem gemäß den für die Kündigungsfrist festgelegten Zeiten bestimmten Datum tätig werden.

Die Entscheidung des Kassationshofs

Aktenzeichen: 2017/4632

Entscheidungsnummer: 2019/1687

Während der Kläger als Mieter in der gemieteten Immobilie wohnte, forderte der Beklagte die Räumung der Immobilie wegen des persönlichen Bedarfs seiner Tochter, und als der Kläger erkannte, dass eine Räumungsklage gegen ihn erhoben werden würde, räumte er die Immobilie. Der Kläger behauptete dann, dass die Immobilie drei Monate nach der Räumung an eine andere Person vermietet wurde und forderte 21.816 TRY als materiellen Schadensersatz und 3.184 als immateriellen Schadensersatz.

Die Beklagten behaupteten, dass sie eine Räumungsklage einreichen wollten, da ihre Tochter, die im Ausland studierte, ihren Abschluss machen würde, aber als ihre Tochter den Abschluss nicht schaffte, boten sie dem Kläger die Vermietung der Immobilie gegen eine monatliche Miete von 1.700 TRY an. Der Kläger lehnte dieses Angebot jedoch ab und räumte die Immobilie.

Das erstinstanzliche Gericht entschied, dass die Beklagten annahmen, dass ihre Tochter ihren Abschluss machen würde, und daher ehrlich waren, und wies aus diesem Grund die Klage ab. Die Klage wurde vom Anwalt des Klägers angefochten.

In Artikel 355 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 mit dem Titel „Wiedervermietungsverbot“ ist vorgesehen, dass „wenn der Vermieter die Immobilie wegen seines persönlichen Bedarfs an der Immobilie räumt, er die Immobilie ohne berechtigten Grund innerhalb von 3 Jahren nicht an jemand anderen als den ehemaligen Mieter vermieten kann. Wenn der Vermieter die Immobilie wegen Umbaus und Entwicklung räumt, kann er die Immobilie in ihrer alten Form innerhalb von 3 Jahren nicht an jemand anderen vermieten ohne berechtigten Grund. Der ehemalige Mieter hat Vorrang, die umgebaute und entwickelte Immobilie mit ihrer neuen Form und Mietgebühr zu mieten. Dieses Recht des Mieters muss ihm vom Vermieter innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Solange dieses Vorrangrecht nicht eingeräumt wird, kann der Vermieter die Immobilie innerhalb von 3 Jahren nicht an jemand anderen vermieten. Wenn der Vermieter diese Bestimmungen nicht einhält, muss er eine Entschädigung in Höhe von mindestens einer Jahresmiete zahlen.“

Im vorliegenden Fall ist der Kläger der Mieter mit einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr ab dem 05. Mai 2011 und wurde mit der Mitteilung vom 17. November 2014 wegen des Bedarfs der Tochter des Vermieters, Berrin, aufgefordert, die Immobilie zu räumen. Infolgedessen räumte der Mieter die Immobilie. Später vermietete der Beklagte die Immobilie an einen Dritten mit dem Mietvertrag ab dem 01. März 2015. Diese Punkte sind unbestritten. Die Beklagten reichten keine Klage wegen des Bedarfs, Umbaus und der Entwicklung der Immobilie ein. Der Kläger räumte die Immobilie nicht aufgrund eines Gerichtsbeschlusses oder eines Vollstreckungsverfahrens. In diesem Fall kamen die Voraussetzungen für eine Entschädigung gemäß dem türkischen Obligationenrecht Nr. 6098 nicht zustande. Daher hätte das erstinstanzliche Gericht die Klage aus diesem Grund abweisen müssen, wies die Klage jedoch aus einem anderen Grund ab. Daher ist die Entscheidung fehlerhaft. Der Fehler beeinträchtigt jedoch nicht den Kern der Sache. Daher wird einstimmig entschieden, dass der Grund berichtigt und die Entscheidung in dieser Weise bestätigt wird, und die Vorausgebühr auf Antrag des Beschwerdeführers zurückerstattet wird. Darüber hinaus kann das Rechtsmittel der Entscheidungskorrektur innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Urteils gemäß Artikel 440 der alten türkischen Zivilprozessordnung Nr. 1086 eingelegt werden.

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